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已经成交的招租竞标为何无效罗定英 刘量力 江 森房屋租赁合同到期后，出租方采取公开竞标的形式招租，包括原承租人在内的四人报名参加了招租竞标，通过一番叫价，第三人以最高出价中标，并与出租方签订了新的租赁协议。然而，这次竞标却被法院判决无效。令出租方和中标人百思而不得其解 招租竞标突起风波2001年7月，黄有生(化名)与江西省铜鼓县房地产管理局(下称房管局)下属的物业管理公司(下称物业公司)签订了一份房屋租赁协议，(公司为甲方，黄有生为乙方)，协议约定：1、甲方将“西湖大酒楼”及一楼的楼梯间出租给乙方使用，年租金为8000元。2、租赁期限从2002年10月1日至2004年9月30日止。3、租赁期满，在同等条件下，乙方享有优先优惠租赁权。双方依照协议履行了各自的权利义务。 2004年9月20日，房管局决定将“西湖大酒楼”转为铜鼓县房地产交易所(下称交易所)经营管理。 因租赁合同将于9月30日到期，交易所在9月28日张贴广告，称将以公开竞标形式对“西湖大酒楼”重新招租，重新招租的原因在于原租金较低，因为在招租广告上的“西湖大酒楼”年租金底价为壹万元。10月8日，黄有生、王梅(化名)等四人报名参加招租竞标。次日上午，交易所工作人员主持召开了招租竞标会。会上，王梅等其他竞标人陆续出价，当王梅出到10250元时，主持人见其他人均未应价，宣布王梅为中标人。然而，一直没有应价的黄有生站起来说，自己愿意以王梅中标的价格续租，但主持人没有同意。招标会的第二天，王梅就与交易所签订了租赁合同。黄有生得知后，以交易所违反了原租赁协议的约定，侵犯了其优先承租权为由向铜鼓县人民法院起诉，请求确认自己对“西湖大酒楼”有优先承租权，确认被告交易所与第三人王梅签订的租赁合同无效。是否有效各执一词在收到诉状后，交易所认为在与黄有生的租赁合同即将到期时，已事先征求了他的意见，在招租竞标会上，他也一直不应价，且说过“年租金只出得8000元”，应该推定为放弃了优先承租的权利。在第三人中标后才提出的异议，属于事后反悔，不应支持。 第三人王梅则认为，自己参加了招租竞标会，整个招租竞标程序公开，合乎预定的程序，中标后签订的租赁合同也是合法有效的。 然而，黄有生坚持认为自己对“西湖大酒楼”享有优先承租权，在公开竞标招租会上，自己一直不应价，是在等待最高竞标价，只有当最高竞标价出现后，才出现了约定的同等条件，而主持人没有询问我的意见，就直接宣布第三人中标，这是无效竞标，是对自己优先承租权的侵害。 在法庭上，原告、被告、第三人各自坚持自己的理由，相持不下。法庭调解未成，只得另行宣判。程序瑕疵竞标无效 法院通过审理后认为，黄有生与物业公司签订的租赁协议是双方真实意思的表示，是合法有效的，黄有生依据合同约定取得的优先承租权，应依法予以保护。虽然“西湖大酒楼”的经营管理权由房管局决定由交易所行使，但黄有生依合同约定享有的优先权利对于交易所仍有约束力。交易所在招租竞标会上，当第三人王梅叫出最高应价时，没有征询原告黄有生的意见且黄有生亦未明确表示放弃的情况下，而直接宣布第三人为中标人，侵害了原告黄有生的优先承租权，招租竞标的程序有明显瑕疵，竞标行为及结果均无效。2004年11月3日，铜鼓县人民法院作出一审判决，确认交易所在2004年10月29日主持招租竞标行为无效，与第三人所签订的租赁合同亦无效，原告黄有生对“西湖大酒楼”享有优先承租权。宣判后，原告以“铜鼓法院未认定竞标会上的最高竞标价是合法有效”为由提出上诉。宜春市中级人民法院审理后，确认了一审法院查明的事实，认为该招租竞标程序明显不当，应认定无效，因而竞标会上出现的最高竞标价“10250元”亦应认定无效，上诉人的上诉理由不能成立。遂驳回上诉，维持原判。 优先权利如何保护本案宣判后，主审法官对关于优先权利如何保护的问题做了如下回答： 什么是原承租人的优先权?优先权，在我国法律中只规定了优先购买权。如我国民法通则第78条第2款规定，按份共有人之一在出售其财产份额时，其他共有人在同等条件下，享有优先购买权。对于原承租人的优先购买权，在最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见第118条中规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。”合同法第二百三十条也有类似的规定。 对于原承租人的优先承租权，我国法律并无明确的规定。但是，合同双方在原租赁协议中约定了承租方有优先承租权，且这个约定并未损害国家集体和个人的利益，也未违反法律法规的规定，因此，这个约定应是有效约定，当事人依照合同约定取得的权利也应该予以保护。 那么在招租竞标中，如何来保护优先承租权呢?首先，在决定招租时，应该在招租之前的合理期限(法律无明文规定，笔者建议定为15日)通知承租人，承租人应当在合理期限届满前明确表示是否主张优先承租权。其次，承租人主张优先权的，招租人应当在招租公告中，明确告知承租人有优先承租权。承