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廉价货币 昂贵楼市http:/view.QQ.com 2009年06月11日18:02 南方新闻网 钟伟 我要评论(16187) 其实豪宅也卖疯了钟伟 北京师范大学金融研究中心教授 楼市经历了一个不太冷的冬天之后，由次贷迅速带来了盛夏，它正在发生而众人尚未察觉，廉价货币，昂贵楼市，以后总会有人在盛宴之后赶来收拾残羹冷炙博鳌21世纪房地产论坛在即，因此我在近期增加了对房地产月度数据的处理。如同大多数开放式基金经理具有一定的资产配置能力，但基本不具备时机选择能力一样，开发商的宏观形势判断也相当滞后，这可能和房地产行业的集中度太低有一定关系。在2007年下半年的博鳌，当我们尝试讨论土地囤积的风险时，一位开发商以傲慢的口气打断讨论说，我们不用浪费时间讨论不可能发生的问题。在今年3月的杭州，当我们乐观地认为房地产市场全年价平量增持续回暖，销售面积和金额均可能接近甚至超越历史最高点的2007年时，一向乐观的任志强也用半信半疑的眼光对我说，你这么乐观和肯定，4月份房地产统计数据出来如果又滑坡怎么办？媒体的主流看法是，楼市不过是小阳春，其中包含开发商自欺欺人的成分。当前的楼市趋势如何？对不起，我倾向性的意见是：由于次贷危机带来的令人惊讶的廉价货币，一线城市的楼市调整在1季度已结束，全国楼市调整在2季度大体结束，目前去存货化进程迅速、市场需求从刚性需求的释放，已经扩散到投资性需求的猛烈升温。预期2009年全年商品房销售量和销售金额比2007年的历史高位分别约高出10%和15%。土地出让和房地产投资的增速不会如此惊人，但也会有一定程度的回暖。或者说，目前的楼市不是小阳春，而很可能转眼即是盛夏。很少有人愿意接受上述乐观判断。重要的不是观点，而是赖以得出观点的数据和逻辑。乐观的理由在哪里？一是对中国经济走势的判断。我一直坚持V型反转是宏观经济的基本趋势，考虑到不存在所谓“次贷危机第二波”，以及今年年底明年年初美国经济摆脱衰退的弱势复苏，考虑到目前中国GDP增长中，消费和投资并举，服务业超越制造业，我们的结论是：今年GDP增速保8，明年超9，规模以上工业企业盈利增长约10%左右，该结论比大多数判断要乐观得多。当然，我们倾向于认为今明两年摆脱通货紧缩、甚至转入通货膨胀的可能性均不大，这也许又比较悲观。在这样的宏观预期下，楼市作为资产价格的一部分，调整行将结束。中国经济异乎寻常的强劲复苏，已充分体现在投资增速、钢铁和铜等黑色有色金属的消耗量、股市和楼市的表现上。二是对廉价货币投放的理解。如果不仔细观察数据，你很难理解在过去30年，中国投放了多么巨额的货币，目前M2/GDP的比率是全球之首。M2每年同比增长12%曾被视为保持经济平稳增长的“经验公式”，但在次贷危机后增速已翻番，全年信贷很难不突破8万亿。从1998到2007年，城镇单位就业人员平均劳动报酬，国有企业从每年7600元上升到26100元。北京市中位数家庭人均年收入则从9400元上升到23200元，这种货币化进程几乎是匪夷所思的。在次贷危机爆发之后，如果按经济刺激方案对GDP的占比来看，中国的经济刺激方案力度甚至超过了美国。廉价货币的大量注入，并非使得产能过程的实体经济从中受益，而是推动股市、楼市等资产价格的上涨。股市现在牛熊之争可能渐渐失去悬念，但对楼市的未来趋势尚无共识。考虑到目前57折的5年期以上按揭利率已低到4%，比中国中长期通货膨胀4.8还要低；考虑到中长期国债的收益率尚不足3%，而房地产项目开发的资本金要求已降至20%，廉价货币使得本应中期深度调整的楼市，目前已草草收场，迎来转机了。三是一季度的回暖指标惊人。尽管目前对发电量和GDP增长之间的背离、货币供应量和财政收入之间的背离等等存在纷争，但可能许多研究人员忽略了其他一些回暖指标太过惊人。金融40人的内部论坛上，中金证券研究认为美国经济甚至第三季度即可摆脱深度衰退，徐刚则乐观认为V型反转导致全年资产价格逐波向上，高善文则指出目前钢材、铜的表观消费量，已超过2007年景气巅峰时刻。我们观察到的房地产行业数据显示，第一季度深圳新房和北京二手房的交易量，均是历史天量。2007年，全国商品房销售面积、竣工面积和销售金额分别为7.7亿平米、6亿平米和2.9万亿，我们预期今年销售面积和金额均接近甚至超过2007年，而竣工面积则很可能创下历史新高。考虑到全年土地出让和房地产开发投资的相对平稳，因此目前楼市的回暖具有两大特点，一是消费需求从刚性需求的释放向投资需求扩散，这表现为二手房交易有所降温的同时新房和别墅交易升温；二是开发供应的去存货化速度快于预期，目前全球平均减少了34个月的存货，去存货化进程已完成1/3。因此楼市的回暖的确不是虚假的小阳春，而是新一轮盛夏的前兆。总体上，经济刺激政策的波及效应、廉价而充沛的信贷，销售的迅猛回暖、对供应商和建筑施工企业的三角债拖欠、以及项目资本金要求的下降，都给了开发企业以巨大的喘息之机。该出局的开发商侥幸幸存了，该以品牌、产品和服务争取购房者的又在组织客户排队了，该维持房价向理性回归的又陷入狂热冲动的迹象了。看起来优秀房地产开发企业的股票比其开发的楼盘更有交易性机会。楼市经历了一个不太冷的冬天之后，由次贷迅速带来了盛夏，从价值判断角度，我不知道这是好是坏，只知道它正在发生而众人尚未察觉，廉价货币，昂贵楼市，以后总会有人在盛宴之后赶来收拾残羹冷炙。（原载南方周末）5月全国土地市场频现地王 楼市复苏迹象明显http:/view.QQ.com 2009年06月12日14:15 东方网 朱楠 我要评论(15) 京沪住宅用地无一流拍中国指数研究院最新发布的5月60个城市土地市场交易情报显示，5月土地市场“地王”频现，地块大幅超出底价成交成为亮点，一线城市地块流拍绝迹，市场全面复苏迹象明显。上海15月共推出住宅用地114.5万平方米，是去年同期推地量的近18倍；仅5月上海就推出6宗38万平方米住宅用地，有5宗是上海本土企业竞得。3宗地块成交价超出底价60%，其他3宗超底价29%。受商品房销售持续回暖和土地市场交易火爆等因素影响，北京、上海、广州、深圳等10个热点城市加大了住宅用地供应力度。5月份全国住宅用地供应面积连续4个月增长。开发企业也加大土地储备，土地市场全面复苏迹象明显。全国60个重点城市共推出住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）面积1400万平方米，环比增加7%，同比增加4%。住宅用地成交面积1114万平方米，环比微降2%，同比增加99%。值得注意的是，北京、上海一线城市本月住宅用地全部成交，没有流拍现象。而武汉、重庆住宅用地以底价成交为主，深圳本月没有住宅用地成交外，其他城市“抢地”大战随处可见，从而拉升了地块成交的溢价水平。例如北京朝阳区广渠门外10号地挂牌价4128元/平方米，经过多轮竞价后，成交价格为14096元/平方米，成为北京新的“地王”。房价为啥会涨？会不会跌？http:/view.QQ.com 2009年06月11日17:31 南方新闻网 我要评论(828) 2009年年中，中国楼市重新抬头图/南方周末记者 麦圈此轮楼市复苏的关键原因是银根放松所致，因此，如若短期央行的货币政策不重新收紧，在通胀预期下，将会有越来越多的投资需求进入楼市，绝大部分一线城市的房价上涨将不可避免。 此轮楼市重新抬头还意味着此前被中央政府打破的中国楼市的内生机制重新复活，在中国宏观经济转暖之后，有关部门应择机重启中国楼市市场秩序改革进程，确保社会财富更公平的分配。 三个月，恍若隔世 不是疯狂，而是非常疯狂。 两周之前，深圳华侨城推出7套别墅，每平方米12万元，一天全卖光，成为深圳新的“楼价之王”。但华侨城的老板却觉得有损颜面圈内人都知道，房子卖得快就意味着卖便宜了。 看走眼的不仅是华侨城一家，几乎所有一线开发商都没料到需求如此强劲。 3月初，中国地产大腕俱乐部中城联盟的年会在杭州召开，王石在会上第一个发言：房价依然处于拐点，楼市短期不可能反转。据参会的经济学家钟伟回忆，当时，三分之二的与会开发商支持王石的观点，会场内气氛十分悲观。 市场给所有人开了一个玩笑。3月21日，中国楼市最夸张的场景出现了。武汉的购房者为了抢购楼盘现代城的商品房，在开盘时间尚未公布的情况下，蜂拥到售楼处排队。排队的人在帐篷里住了7天后，开发商百步亭集团被迫开盘。 3月底，各家银行纷纷发现开发商的账户里突然涌入大量资金，而且数字还不停地涨。此时，中国的开发商们已经卖掉了价值5059亿元的房屋，整个市场增长了8.2。 即便如此，绝大部分房地产商依然战战兢兢地认为：这只是回光返照楼市在反弹之后将依然进入更长的调整周期。毕竟只有三分之一的楼盘卖得好，三分之一波澜不惊，另外三分之一正打算打折出货。这个判断也是此前中国媒体的主流观点。 从4月到5月，全国楼市并没有如设想中的重归沉寂，而是以一种诡异的方式继续高歌猛进，并一改先前的“价跌量升”的局面，开始“价量齐升”。同比2008年，楼市销量翻了一倍的城市名单越来越长，厦门、杭州、天津、深圳、西安、武汉、北京、广州、成都、长沙。杭州甚至翻了2倍，厦门甚至翻了3倍。广州5月份一个月卖掉了13253套住房，为2008年以来之最。 截至5月31日，广州地产龙头富力地产的2009年销售额已经达到101亿元，成为继万科、中海、保利之后，第四个跨入百亿俱乐部的开发商。这还是那家去年股价从48港元跌至2.3港元，被媒体断言命不久矣的企业吗？富力的内部员工们“谁也没料到”这种情况，他们正在为先前没有抄底公司股票而后悔。 一线楼市又回复了数年前的火爆场面，危机的阴霾了无踪影，现在是晴空万里。杭州5月份卖掉了一万套房子，比4月份多卖了四千套。在南京、武汉、成都等其他省会城市，适合自住的普通住宅，基本上被一扫而空。南京江宁区的楼盘托乐嘉，今年前5个月就完成了全年销售目标的150%。“房价回到2007年，这已经不是反弹，而是市场的反转。”金地集团总裁张华纲在5月份说这番话的时候。深圳楼市均价已经接近2007年10月创下的最高均价17350元/平方米。 6月8日，世联地产董事长陈劲松在其博客中感叹：“仅一个季度就恍如隔世”。政策掉头 从2007年底，中国楼市下行到目前一线城市楼市全面反转，为时仅仅一年。2008年中的时候，中国经济学家们估计，中国楼市的调整周期为3到5年，最乐观的也认为，至少调整到2009年年底，否则就不能说有房地产周期了。 在此之前，由于流动性过剩导致股市和楼市泡沫不断放大，通货膨胀加剧，中央政府开始下决心调整资产市场。采取了紧缩的货币政策，连续加息、控制购买量、加大交易环节税、提高贷款首付比例，最有效的政策还是迅速收缩信贷，这直接导致楼市进入调整期。 但是，2008年10月以后，内部的调整遭遇了外部市场的危机，美国金融风暴彻底打断了中国自我调整的历史进程。要对抗外部危机对内部市场的冲击，中国政府不得不停止自身的调整，放松银根，拉动内需，以“国进民退”的方式挽救国家经济不至于卷入美国金融风暴带来的漩涡，但这实际上拯救了中国的房地产商。 2008年11月，中国政府为了维护世界经济的稳定和中国经济的长远发展，出台四万亿刺激经济措施，央行的货币政策也从加息迅速转为降息。 与此同时，在保增长的压力之下，西安、南京、上海、杭州等先后出台一系列扶持房地产业的政策。这些地方政策，一方面降低购房成本；另一方面缓解开发商的资金压力，福建省则直接将先前默许的开发商延缓缴纳土地款的做法制度化。 其实在浙江、南京、重庆、上海等地，放宽缴款期限都不约而同出现，开发商的违约责任也被地方政府免于追究。“杭州在执行过程中，土地款付款期限也放松了，厦门则将付款期限从原先60天，现在放宽到一年、一年半的都有。”杭州金都集团董事长沈永民介绍。 在开发商资金链高度紧张的2008年，在银行没有放松信贷之时，某些城市延缓缴纳土地款的政策是在紧急关头扶了开发商一把。 一些地方政府还通过调整土地政策来维护房地产市场的稳定。“我们研究了2008年的土地市场，发现虽然房价和土地成交价格不断下降，但重庆政府土地拍卖的起拍价，基本没有松动。”重庆钢运房产营销总监沈殿连说。 2008年，长期供地严重短缺的温州市，本计划推出15宗土地，但在上半年两幅地块流拍之后，土地中心没有降价再卖，而是停止供地，从而导致土地市场的短缺状况加剧，土地市场非但没有下滑，地价反而逆风而上。 2009年3月，在广东省推出“粤十五条”之后，各地方政府不再出台地产扶持政策，此时政策威力已经产生，全国的房地产市场出现回暖的苗头。 货币推手 通常一个国家的楼市与该国整体经济发展基本同步，但此次中国楼市走向却和宏观经济走向背道而驰。目前，国内用电量连续五个月下滑，生产者价格指数(PPI)也连续六个月下滑。今年一季度，拉动我国经济增长的重要驱动力净出口，对经济增长的贡献已转为负。 奇特的是，这种“南辕北辙”的经济现象也发生在一些西方发达国家。此轮房地产市场的回暖并非中国特有，而是全球普遍现象，中国的情况其实只是全球不动产复苏进程中的一部分。 而造就中国楼市反转的关键是宽松的货币政策释放了巨量资金进入楼市推动资产价格上升。 全球央行都在用各种方式无限地向实体经济注入现金流。中国央行2009年第一季度人民币贷款增加4.6万亿元，全年或将达到8万亿元，并且继续保持充裕的流动性。而为了完成任务，一些银行放贷已经从“决战四月”到“决战五月”，现在是“决战六月”。 一家大型国有银行广东省分行，仅2009年一月份的发放贷款总额就超过去年全年，“一个月干了一年的活”。为了完成总行的任务，连一些县级城市的房地产企业也获得了数亿贷款。“这在去年简直无法想象”，这家银行的房贷部总经理说。 在这个资金取之不竭的年代，往日针对房地产企业的贷款配额管理已经荡然无存。“去年银行是客人，今年我们是客人。”富力地产执行董事吕劲半开玩笑地说。 江苏南通的一家地产公司去年曾用旗下的贸易公司和固定资产作抵押申请贷款，银行没有批准，没想到今年5月份就顺利地获得贷款。而创造了武汉楼市排队神话的武汉百步亭集团，今年它的合作银行特意把授信从50亿元提高到了100亿元，希望它增加贷款。 “市场上资金充裕，银行头寸充足，资金价格由8%下降至5%，这么便宜的现金，为什么不利用这个时机发展呢？”深圳一家大型开发商表示。 央行一季度货币政策执行报告显示，尽管全国房地产企业获得的开发贷款总额并没有大幅增加。但大部分开发商通过“借新还旧”的办法，得到了银行的支持。这实际增加了开发商与购房者博弈的能力。 货币推手的另一面是放松个人房贷的政策密集出台。从2008年10月起，央行先后出台降低首付比例、降低二套房贷款利率等优惠政策。而在2008年10月之前，许多股份制商业银行索性遇到二套房贷款申请统统“枪毙”。 在各家银行眼中，众多信贷优惠政策中的核心是央行在2008年10月之后100天内连续5次降息。“这是最大的利好，央行的政策转变扭转了购房者的预期，而任何市场的预期是市场走向发生变化的重要因素。”一家国有大型银行房贷部总经理说。 从今年1月开始，购房者果然不再观望，被迫出手了。楼市涨潮 出手的购房者，又为了什么目的购房呢？这个问题关系到此轮楼市增长是否能够持续。 南方周末记者接触到的购房者是这样一副面孔:三四十岁，或者即将结婚，或者生了孩子要换房，观望了半年甚至一两年，发现降价无望，在回暖压力之下仓皇买入。他们是过去5个月以来推动楼市的主要力量。 但其中不乏先知先觉的消费者，他们购房更多是担心宏观经济可能出现通货膨胀，出于资产保值的考虑而购房。上海IT金领赵洪 （化名），在今年1月一口气买下了浦东的三套房子，从100平米到150平米不等，均价13000元/平方米。当时他发现实体经济并没有好转，但房价已有了上涨的迹象，黄金价格也开始上涨，他隐约感觉自己受到了通货膨胀的威胁，考虑两个星期后，就把手中的现金全部砸向楼市。 还有更精明的，一些香港的基金经理纷纷开始到北京、上海购买高档物业。地处上海华山路的高档楼盘嘉里华庭房价每平方在5万6万之间，5月28日开盘卖出一百多套，现在只剩4套。售楼部陈经理告诉南方周末记者，大部分的购买者来自香港，主要用作投资。 在北京、杭州等城市，一口气买下两三套房子甚至更多的客户开始出现。据房地产研究公司亚豪机构观察，杭州五月份新推出的楼盘九洲方圆，一些浙江人一口气买下几套到十几套房子。北京新推出的酒店式公寓楼盘金成时代，大约有三成客户属于投资需求。 更有甚者，一些内地投资者开始抄底香港楼市。据香港媒体报道，仅今年5月赴港买楼的内地客户便是2008年11月时的5倍，且内地买家购房均价比香港楼市均价还要高出七成。 仅仅依靠这些普通购房者，并不会掀起楼市巨浪。目前国内保险业已经被主管部门允许直接投资于房地产市场，并开始关注写字楼市场，从而使楼市成为保险业的稳定收益投资渠道。另一支超级舰队则是备受关注的房地产投资信托基金它们已经整装待发，进军楼市。 在这些投资大军集合完毕，与原有的刚性需求会师后，将会迸发惊人的能量，现在它们刚刚改写了中国楼市的下滑趋势。 不仅如此，它们还令中介市场起死回生，并间接推动土地市场的活跃，打造出新的地王。 北京崇文门区域，是南城一个比较集中的二手房销售区域，去年的楼市惨淡之下，崇文门西花市一条街上中介公司纷纷改头换面，有的换成了烟酒专卖，有的换成了音像店，有的换成菜店。今年开始，这些中介店又重新开张了。在过去的5个月里，北京二手房成交数量也比去年全年多了10%。 5月底，在经过网上报价30次，现场竞价89次后，北京富力以楼面地价高达15141元/平方米的价格，获得广渠门外10号地。这一成交价格比政府出让底价高出242%。接着，大连金赛置地以37.48亿元的总价拿下大连高新区7宗地块，成为全国楼市调整后首个总价“地王”。该总价虽然未能超过