商业银行个人住房抵押贷款的风险分析.doc

商业银行个人住房抵押贷款的风险分析作者:胡伟红 目 录摘 要 1关键词1Abstract1Key words1一、个人住房贷款的含义、特点1（一）个人住房贷款的含义11个人住房委托贷款12个人住房自营贷款23个人住房组合贷款2（二）个人住房贷款的特点21贷款金额大、期限长22贷款对象特殊且用途专一2二、我国商业银行个人住房贷款的发展情况2 1、个人住房抵押贷款余额2 2、 我国商业银行个人房贷不良贷款率3三、商业银行个人住房贷款的风险分析3 （一） 借款人风险3 1.借款人还款来源风险3 2.借款人道德风险4 （二）抵押物风险4 1抵押物处置风险4 2抵押物价格风险4 （三）流动性风险4 1来源的期限短，贷出去的期限长4 2我国商业银行个人住房贷款不易变现4 （四）市场和政策风险41市场风险 52政策风险5（五）开发商导致的风险51经营管理失误导致的风险52“假个贷”风险5 (六) 贷款人风险51.政策取向风险52. 贷款人操作风险6（七）利率风险6 1. 利率变动的现金流风险6 2.利率变动的信用风险6四、 控制个人住房贷款风险的对策6 1、监管部门的对策6 2、 银行机构的对策6 3. 完善住房预售风险分担机制7参考文献7 商业银行个人住房抵押贷款的风险分析重庆工商大学派斯学院经济学院 胡伟红摘 要： 随着我国房地产市场的迅猛发展，商业银行个人住房贷款业务快速增长，已成为我国居民购买住房的主要融资模式，也是我国商业银行贷款业务中重要的项目。近几年来，个人住房抵押贷款业务已逐渐成为各商业银行的核心业务之一，其规模在银行资产中的比重呈现上升趋势。然而近年来银行实际运作情况表明: 个人住房贷款业务的安全性不容乐观，贷款风险正在日益增加，逐步进入风险暴露期。如何控制个人住房贷款风险，确保信贷资金安全，维护金融体系稳定，规范房地产金融业务的健康、稳定发展，是摆在商业银 行面前的永恒课题.关键词：商业银行；个人住房贷款；风险分析 Abstract: With the rapid development of Chinas real estate market, the rapid growth of commercial bank individual housing loan business, has become the main financing mode of our countrys residents to purchase housing Type, is also an important project in our country commercial bank loan business.In recent years, the personal housing mortgage loan business has gradually become one of the core business of commercial Banks, Its size in the present a tendency of increasing the proportion of bank assets.However in recent years the bank the actual operation shows that the security of the personal housing loan business is not optimistic, the loan risks are increasing, gradually into the risk exposure period.How to control the personal housing loan risk, ensure the safety of the credit funds to stabilize the financial system, standardize the healthy and stable development of real estate finance business, is the eternal subject in front of the commercial bank.Key words: Commercial Banks；Personal Housing Loan；Risk Analysis住房是人们的基本生活保障， 改善住房条件关系到人们生活质量的提高，因此发展住房金融成为真正启动消费信贷的关键问题，而商业银行个人住房贷款作为住房金融重点支柱部分一直是社会各界关注的热点话题。伴随个人住房贷款的快速增长，房贷不良贷款率也开始有所上升。2013 年2月份以来， 针对房价迅速攀升、炒房现象日益严重的问题以及为了解决普通住房的问题，以“国五条”为代表的房产新政陆续出台， 府对房市的调控力度越来越强，未来中国房地产市场的价格走势众说纷纭，由此进一步增加了商业银行个人住房贷款的风险性和不确定性。1、 个人住房贷款的含义、特点（一）个人住房贷款的含义个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款， 借款人申请住房贷款时必须提供担保。目前，个人住房贷款主要有委托贷款、 自营贷款和组合贷款三种类型。1个人住房委托贷款是指住房公积金管理中心运用住房公积金委托商业银行发放的个人住房贷款，也称公积金贷款。住房公积金贷款是政策性个人住房贷款，一方面其利率低；另一方面其主要是为中低收入的公积金缴存职工提供。2个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者发放的贷款，也称商业性个人住房贷款。3个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。（二）个人住房贷款的特点个人住房贷款与其他个人贷款相比， 具有以下特点：1贷款金额大、期限长。个人住房贷款金额较大，期限较长，通常为10-20 年，最长可达30 年；2贷款对象特殊且用途专一。对象是具有完全民事行为能力的自然人，贷款只能用于支付其所购住房；3偿还方式特殊。借款人按月归还贷款本息；4一般以所购房屋或已有房屋产权作为贷款抵押。由于上述特点，个人住房贷款呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等风险特征， 给贷款管理工作造成了一定的困难。二、我国商业银行个人住房贷款的发展情况我国的个人住房贷款起步于1998 年，但真正发展还是2000 年之后。对于个人住房贷款，银行界普遍认为是一种优质资产， 与企业贷款相比有着拖欠贷款比例较低的优点，因而把个人住房贷款作为低风险贷款。近年来，个人住房贷款在房地产市场快速发展的带动下获得了迅猛发展， 个人住房贷款规模在银行资产中的比重迅速上升， 不少商业银行也将个人住房信贷视为低风险的信贷品种， 并将其作为信贷业务扩张的重点。表一 反映了我国自住房货币化制度改革后，商业银行个人住房抵押贷款的发展情况， 可以看出我国商业银行个人住房抵押贷款无论是在增长总量还是增长速度方面每年均发展迅速。表一（1）20082009201020112012个人住房抵押贷款余额3610038570420004923052000个人住房抵押贷款增长比例13.55%16.07%23.37%25.07%30.56%数据来源：中国年度统计公报（2008-2012）表一2008-2012 年全国商业银行个人住房抵押贷款数额在这十余年中， 商业银行个人住房抵押贷款在推动住房体制改革和提高居民住房消费方面起到了积极作用。但随着个人住房抵押贷款余额的快速增加，其不良贷款也开始逐年攀升，个人住房贷款的风险日益凸显。表一（2）来源：和讯网表二2006200720082009201020112012我国商业银行个人房贷不良贷款率1.86%1.90%1.76%1.81%1.84%1.96%2.05%数据来源：中国年度统计公报（2006-2012）从表二：可以看出，商业银行个人住房贷款的不良贷款率总体呈上升趋势，虽然比率并不高，但是因为其基数大，个人房贷的不良贷款总额还是很大的，其风险不容忽视。1995 年日本住房金融案件，1997 年亚洲金融风暴，2007 年8 月美国次贷危机，2009 年11月底迪拜金融危机，均与房地产市场泡沫破灭，个人住房贷款大规模违约相关。银监会在2010 年6 月15 日发布的中国银监会2009 年报中指出：2010 年随着房地产市场不确定性逐步增加， 个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧， 房地产开发贷款的风险链条效应或将重现，信用风险隐患可能上升。因此加强个人住房贷款的风险评估、完善风险管理机制、研究防范对策，是摆在我国商业银行面前的重要课题。三、商业银行个人住房贷款的风险分析个人住房信贷风险， 指商业银行发放的个人住房贷款中隐含损失的可能性， 主要指借款人不能按时偿还贷款本息，由此给贷款银行带来的损失。由于个人住房贷款自身的特点和市场环境等内、外部因素，其风险的发生有其可能性和必然性。具体而言，商业银行个人住房贷款普遍面临以下风险：（1） 借款人风险1.借款人还款来源风险。在长达10-30年的借款时间里，借款人不可能对未来较长期限内的收入准确预期。首先是借款人生病、致残、意外死亡或发生婚变、触犯刑律等变故的发生，都会对按时足额偿还贷款形成不利影响。其次是日益激烈的竞争，借款人很难保有稳定的职业和收入，借款人经济状况的恶化必然导致还款能力下降，如借款人因经营不善、下岗、失业或投资、投机失败等原因造成收入减少，形成还款困难。2.借款人道德风险。在购房者和银行信息不对称的情况下，银行对顾客“承诺”的可靠性进行判断是非常困难的，稍有不慎，损失随时都会发生。这种现象多发生在投机者身上，如通过伪造资料骗取多笔住房贷款，再将房屋出租以租养贷或是牟取转售利润，一旦不能出租或是房价下跌，借款人无力还款，给银行带来风险；据央行二季度货币政策报告显示，截至2013年6月末，人民币贷款余额为68.1万亿元，同比增长14.2%，增速比3月末和上年末分别回落0.7个和0.8个百分点，比年初增加5.08万亿元，同比多增2217亿元。全国商品房成交量有所回落，房价环比上涨城市个数连续3个月减少，房地产开发投资增长稳定，但房地产贷款增速连续13个月回升后小幅回落。截至6月末，房地产贷款余额占各项贷款余额的20.6%，比3月末高0.2个百分点。其中，个人住房贷款余额为8.3万亿元，同比增长20.8%，比3月末高3.9个百分点，增速持续回升。（二）抵押物风险贷款抵押物是商业银行第二还款来源， 但商业银行常面临如下抵押物风险：1抵押物处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额变现，就会遭受抵押物处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段， 交易法规不完善，手续烦琐，交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。2抵押物价格风险。指因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。当房地产市场处于调整或不景气时， 价格下跌有可能导致抵押房屋价格不能覆盖银行贷款本金和利息。案例：某客户因自办公司经营需要，以其配偶名下的评估价值545.77万元的商业门面为抵押物，向重庆市商业银行某支行申请经营性贷款300万元。此笔贷款初审抵押足值，风险不大。但该行查询个人征信系统后发现，该客户在其他银行已有10年期的住房按揭贷款和商业房贷款各1笔，贷款余额分别为34万元、839万元，其配偶在其他银行也有10年期的住房按揭贷款和商业房贷款各1笔，贷款余额分别为157万元、500万元，家庭累计负债1530万元。如果继续贷款将会大大加重家庭负债负担，贷款安全也没有保证。该行因此拒绝了该笔贷款申请。（三）流动性风险个人住房贷款的流动性风险表现在两个方面：1目前，我国商业银行发放的个人住房贷款资金主要来源于居民储蓄存款，一般不超过五年，大都是短期性的，而住房贷款期限少则三五年，多则十年、二十年，这种“短存长贷”行为，会降低商业银行资产流动性，产生流动性风险，进而影响银行偿付能力。2我国商业银行个人住房贷款不易变现。一是因为个人住房贷款是零售性业务，每笔贷款的贷款利率、到期日及贷款期限等都不同，银行无法实现标准化管理；二是前文提到的住房二级市场尚不发达， 抵押物变现难，影响住房贷款变现性。这样就可能产生两方面严重后果： 一是丧失了在金融市场上更有利可图的投资机会，增加机会成本带来的损失；二是当存款人挤提存款或债权人要求银行清偿债务时，出现资金周转困难，进而直接导致银行的破产和倒闭。（四）市场和政策风险1市场风险 。现阶段各银行机构对住房贷款市场的争夺分外激烈，为巩固市场占有率保持扩张，银行实际对个人住房贷款时，以降低准人门槛为代价。 指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条的周期性波动，进而影响房地产业，给贷款银行带来损失。与其他行业相比，房地产业对经济周期有更强的敏感性，经济高涨时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求增加， 贷款数量急剧增加；经济萧条时，失业率上升，居民收入下降，房价下跌，商业银行势必会面临大量的“呆坏账”损失。2政策风险。政府经济政策的调整引起房地产市场变化进而给商业银行带来损失。当房地产市场发展脱离个人消费能力，出现泡沫和投资过热，与宏观调控目标相违背， 政府就会采取房地产调整政策， 比如2010年4 月出台的房产新政国十条。随着房地产业的调整和收缩，商业银行将面临政策风险，主要表现为之前投资购房者的投资行为在现行的政策下， 变得不再有利可图甚至还会造成损失，这势必会加大贷款的违约率，给银行造成损失。（五）开发商导致的风险1经营管理失误导致的风险。一些房地产开发商由于经营管理失误，出现烂尾楼或楼盘质量不合格，造成已售期房不能按时交业主使用， 致使购房人与开放商，发生争执或要求解除购房合约， 其往往很难在短时间内解决。一旦出现这种情况，使用个人住房贷款业务的客户往往会暂停偿还银行贷款， 从而将客户与开发商之间的矛盾转嫁到银行身上。2“假个贷”风险。开发商通常在两种情况下会实行“假个贷”：一是房价迅速提高的时候，开发商惜售，准备“捂盘待涨再售”，而此时如果开放商又需要资金，就会以本单位职工或其他关系人名义，冒充购房人，通过虚假销售方式套取银行贷款，等到房价上涨后，卖出房屋再还款，二是房地产市场不景气的时候，或开发商资质较差，房屋销售不畅，无法及时回笼资金时，开发商也会冒充购房人，采取“假个贷”。在实际情况中，第二种情况更普遍，给银行造成的风险和损失也更大。还有一种较常见的“假个贷”方式，不是由开放商策划，而是施工方。 这通常是因为开发商欠施工方工程款在楼盘状况不佳无力还款时，开发商通常把一些房屋抵押给施工方，已抵押欠款。 而施工方则会通过内部人员或关系人，以虚假的购买方式套取银行贷款。从“121号文件”后，对30%自有资金比例，使很多中小企业开发商明显感到资金的要求压力，在此情况下， 部分开发商借“假按揭”套取银行信贷资金，弥补其后续资金不足的问题，而一旦其后期楼盘开发出现问题或销售不畅，则形成烂尾楼，银行无法处置抵押物而蒙受重大损失。在纠纷未解决之前，借款人一般不会履行还款计划，使银行贷款本息受损。(6) 贷款人风险1.政策取向风险。现阶段各银行机构对住房贷款市场的争夺分外激烈，为巩固市场占有率保持扩张，银行实际对个人住房贷款时，以降低准人门槛为代价。主要有3 种现象：a. 降低对开发商的审核，只看贷款增量而不注重开发商的资质、信誉和业绩b.忽视20%的首付、30年的期限是最优客户享受的标准，对不同信用等级的借款人“一视同仁”适用，而且目前还有部分银行开发了针对学生的住房贷款抵押政策，对于还未有独立收入来源的年轻人放款，无疑加大了未来房贷违约的风险 。2. 贷款人操作风险。由于工作人员失误或银行内控制缺陷导致贷款损失发生的风险加大。一是对项目未进行严谨的贷前调查，只分析盈利而不预见风险; 二是贷款投入不能严格遵守贷款成数、年限、限额的规定); 三是对借款人收入调查粗糙随意，不做真实性认定，房贷支出同月收人的比例突破限制; 四是不及时规范抵押登记，已竣工住宅抵押登记办理拖沓滞后; 五是贷后检查不及时，未能及时发现潜在风险或采取有效措施来化解和处置贷款风险。3. 贷款人道德风险。银行经办人员由于个人原因或者某种利益驱使，明知借款人提供的虚假资料而不拒绝，导致借款人相关资料不真实，误导贷款审批人，更甚者是内外勾结，故意编造相关材料，骗取银行信贷资金。据相关报道，在2004年至2005年间，浦发行发放的与同一人有关的住房贷款竟达91笔，金额估计在4亿元左右，而且一家小小的支行在其中竟占了89笔；更令人疑惑的是，能够摆脱层层监控的问题贷款竟有32笔之多。虽然巨额虚假按揭的发现缘于银行的内审，但事出总归有因，这不能不令人对浦发行的风险控制感到担忧。（7） 、利率风险1. 利率变动的现金流风险。是指由于存贷款基准利率变动对银行所持有的房贷资产收益水平产生影响, 从而使得房贷资产市场价值和银行权益在经营过程中遭受损失的可能性。2. 利率变动的信用风险。该风险包括两种情形, 其一是利率上升导致贷款成本增加, 超出房贷借款人可承受能力, 最终导致借款人被动违约行为，其二是预期利率上升或下降促发借款人提前还款的理性违约行为, 以及利率上升导致未偿还的贷款本息超过其所对应的抵押房产价值时借款人中止还款的理性违约行为。如国家进行宏观调控提高利率或降低利率，都对房贷收益产生很大的影响。4、 控制个人住房贷款风险的对策1、监管部门的对策首先，监管部门要充分评价风险，针对本地房地产行业的发展状况和整体房贷质量进行充分研究，制定出适合发展和控制风险的监管对策，对高风险机构予以风险提示，对不良贷款责任人予以追究。其次，加强操作风险的检查。督促银行业机构自身加强内控制度建设。根据商业银行房地产贷款风险管理指引、个人住房贷款管理办法评价各银行机构相关细则的严谨性、科学性、有效性并检查落实情况，针对已经或可能发生的问题，提出建议或措施，从制度上规避风险隐患。监管部门或银行业协会建立零售贷款违约客户统计查询系统，登录不良个人贷款和“一人多贷”的客户信息，通过提供网络查询服务在银行业机构间实现共享，并定期通过媒体披露恶意欠款的借款人“黑名单”。而银行系统近年来一直实施的“金卡”工程，已经在长期摸索和实践的基础上，有效地积累了众多的客户信息，能够在某种程度上预防恶意欠款人的违约，并已经取得了明显的工作绩效。2、 银行机构的对策首先，需要当前时期银行机构认真解读国家宏观政策，着眼大局，以审慎原则调整的房贷政策，针对当地房地产价格同价值的偏离程度，采取区别对待、有收有放的政策，有效规避房地产行业的震荡风险。其次，积极防范操作风险。对项目的进入要有严谨的贷前认真调查，调查中既要分析盈利，也要预见风险，按揭业务投入不