城市房屋拆迁问题.ppt

第五章城市房屋拆迁 拆迁是指拆除用地范围内的原有建筑物 清理地上 地下障碍物 并将原有使用者或者生产设施迁至异地或安排在其他地方临时过渡 待有关工程建成后再将其迁回原地安置的一系列工作 第一节房屋拆迁概述 一 房屋拆迁法律关系的主体拆迁当事人 拆迁人和被拆迁人1 拆迁人取得房屋拆迁许可证的建设单位 即进行国家建设需要使用国有土地而向国家申请用地的单位 2001年12月 经有关部门批准 原告取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证 在其公司所取得的国有土地上进行办公楼建设 在建设时需要拆迁原告职工李某等32户所居住的原告所有的房屋 原告在没有取得被告拆迁批准和房屋拆迁许可证的情况下 与其公司的职工李某等11户达成了拆迁协议 将李某等11户所居住的房屋及其附属设施拆除 但原告与吴某等十余户经协商未能达成拆迁协议 原告遂强行拆迁了吴某等人所居住的房屋 吴某等与原告发生冲突 吴某等申请被告对该纠纷进行裁决 被告认为原告在没有取得拆迁许可证的情况下进行拆迁 其行为违反了拆迁法规的有关规定 对其作出责令停止拆迁并处以罚款的裁决 原告不服 向人民法院起诉 案例原告 某市财政局被告 某市房地产管理局 城市房屋拆迁管理条例 第6条规定 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后方可实施拆迁 第34条 未取得房屋拆迁许可证 擅自实施拆迁的 由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁 给予警告 并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款 第7条规定 申请领取房屋拆迁许可证的 应当向房屋所在地的市 县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列文件 建设项目批准文件 建设用地规划许可证 国有土地使用权批准文件 拆迁计划和拆迁方案 办理存款业务的金融机构出具的拆迁安置补偿资金证明 判决结果 法院判决维护被告作出的责令停止拆迁并处罚款的处罚 拆迁人的表现形式 房地产开发公司 常见形式土地储备中心 国家机关 土地局需要盖办公楼 计划在某处进行拆迁 拆迁人是土地局 则土地批文不能由自己批 应由上级土地管理部门或人民政府来发批文 才能取得拆迁许可证 当拆迁管理部门做为拆迁人时 裁决机关或管理部门也只能是同级人民政府而不能是该拆迁管理部门 2 被拆迁人被拆迁房屋及其附属物的所有权人 原告与李甲是兄弟姐妹 位于某大街78号 建筑面积为137平方米的房屋为他们父母的遗产 父母去世后 在分家析产时 原告等6人经公证处公证 放弃了继承权 该房屋由李甲继承 并办理了产权登记 2001年7月 经被告批准 第三人市政公司在某大街一带进行市政工程建设 要拆迁78号房屋 李甲与拆迁人达成产权调换协议 在欲搬家的过程中 原告等6人申请被告裁决由市政工程公司对原告等6人进行安置 将78号的房屋按照等份原则裁决对原告等6人和李甲进行拆迁补偿 被告经审理裁决 对原告要求拆迁补偿的要求不予支持 原告等6人在接到裁决书之日起5日内将78号院内的房屋腾空 交拆迁人拆迁 原告不服 向人民法院提出了诉讼 原告 李某兄弟姐妹6人被告 某市拆迁管理局第三人 李甲第三人 某市市政工程公司 被拆迁房屋及其附属物的所有权人 本案例中该房屋所有权属于李甲所有 被拆迁人应认定为李甲一人 其余六人既不是所有权人也不是使用人 不是被拆迁人 不能得到补偿安置 法院判决 维持被告做出的拆迁裁决 驳回原告的诉讼请求 持有房地产行政主管部门颁发的房屋产权证或房屋共有权证人 房屋产权人的认定应注意 1 因析产而引起产权证标明的房屋产权不确定的情况下 应当以当事人各方就析产问题达成的书面析产协议为准 当事人未能达成书面析产协议的 以人民法院就该房产作出的已经生效的判决书 调解书或裁定书为准 2 因房屋产权人去世的 应当以被继承人所立的遗嘱或者继承人之间的书面析产协议为准 或者以人民法院就该房产作出的已经生效的判决书 调解书为准 3 因房屋买卖引起房屋产权变化的 应当以有效的房屋买卖协议以及房地产过户登记为准 确定产权人 如有争议 则以人民法院就该房产作出的已经生效的判决书 调解书为准 或以仲裁机关已经发生法律效力的仲裁裁决为准 4 对于设定抵押的房屋 如在抵押期限内 则应当以抵押人为产权人 如抵押期限已过 抵押权人正在办理有关抵押房屋的产权过户登记手续的 可以以抵押权人为产权人 5 对于改建 扩建 翻新 新建的房屋 如果产权人因某种原因未在法定期限内办理房屋产权新建或变更登记的 应当以规划部门批准的申请人为房屋产权人 或者责令当事人办理产权登记后再依法确认产权人 2001年初秦某与郑某协议购房 双方房屋买卖达成一致协议 于2001年3月12日签订房屋买卖合同 合同约定 郑某自愿将自有的二间平房以5万元的价格卖给秦某 秦某在合同订立后5日内一次性付清房款 之后 房屋即为秦某所有 秦某于3月14日即付清全部房款 并于次日到房管部门办理过户登记 但由于当日部门繁忙 未予办理 于是约定以后再补办 案例原告 秦某被告 郑某第三人 某房地产公司 秦某搬入该房居住 此后一年多时间 郑某多次找理由推脱秦某办理过户手续的要求 2002年3月 某房地产公司要拆迁秦某所居住的房屋 此时 郑某多次到房地产开发公司强调该房产权属于自己 要求对自己进行安置 开发商在对情况核实后 认为他们的买卖行为并不合法 认定秦某的利益不受保护 要求秦某在拆迁前自行另找住房搬迁 秦某多次要求安置 未果 遂起诉到法院 法院判决 双方的买卖合同未到房管部门登记 因此合同无效 但秦某与郑某形成事实上的房屋租赁关系 郑某应从秦某的购房款中扣除1000元作为租金 剩余49000元退还给秦某 房地产开发公司应对秦某按房屋的实际使用人按相关规定进行拆迁安置 表面上是房屋本身 其实质是房屋所有人对该房屋的所有权及该房屋所占用的土地使用权在内的房地产收益 二 房屋拆迁法律关系的客体 根据权属划分为 属国家所有由房地产管理部门管理的直管公房 单位自管房屋私有房屋特殊用途房屋各种城市基础设施构筑物 拆迁人的基本义务是对被拆迁人给予补偿安置 拆迁人的基本权利是处理被拆迁人的房屋 被拆迁人的基本义务是在搬迁期限内完成搬迁 被拆迁人的基本权利是得到合理的补偿安置 三 房屋拆迁法律关系的内容 第二节城市房屋拆迁工作程序 一 拆迁前期工作 一 拆迁调查摸底 调查核实 逐户走访 二 制定拆迁计划和拆迁方案 拆迁的范围 对房屋所有人进行补偿 对使用人进行安置的计划 临时周转房的准备情况 拆迁补偿费 安置费的预算 拆迁的期限等 根据 城市房屋拆迁管理条例 第七条的规定市 县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内对申请事项进行审查 经审查符合条件的 应颁发房屋拆迁许可证 二 申请核发房屋拆迁许可证 一 组织拆迁动员 发布拆迁公告拆迁人 拆迁范围 拆迁期限 二 拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议安置 补偿 明确补偿形式 金额 安置用房面积 安置地点 搬迁过渡方式和过渡期限 违约责任等 三 拆除房屋 平整场地自行拆迁委托拆迁 三 组织实施拆迁 案例原告 高先生被告 某区房管局 2001年底 某房产公司欲对原告私房所在地的街区进行开发 将进行动迁工作 2002年1月 房产公司向该私房业主发出了 私房征求意见书 提供了两个方案供私房业主选择 一是放弃房屋所有权 按 X式城市房屋拆迁管理实施细则 的规定进行安置 原私房估价补偿 二是保留房屋所有权 由房产公司提供某处房屋与之对换房屋所有权并补差价 同时 房产公司要求私房业主在2个月内作出答复 如逾期不作答复则视为同意按照第一方案处理 同年2月 高先生作出答复 要求选择第二方案 即保留房屋所有权 同年4月 房产公司持建设项目的计划批准文件 规划管理部门核发的建设用地规划许可证 拆迁地块所在区人民政府的土地使用批准文件 拆迁计划和拆迁方案等文件向区房管局申请房屋拆迁许可证 区房管局对房产公司提交的上述文件进行审核后 于当月发给了房屋拆迁许可证 同年5月 房产公司登出了拆迁公告 此后 房产公司与原告高先生进行拆迁协商 房产公司认为应按征求意见第一种方案进行安置 原告则要求按第二种方案安置 并要求就地安置 因双方就安置问题达不成一致意见 房产公司于2002年6月向区房管局提出拆迁裁决 区房管局根据房产公司的申请于2002年7月作出裁决 认可了房产公司认为高先生 逾期未作出答复 的理由 由房产公司按住高先生公房 并由房产公司给付私房业主私房估价费若干 裁决书送达私房业主后 私房业主高先生不能接受 认为区房管局拆迁拆裁决不合法 故向人民法院提出诉讼 要求撤销该裁决 评析 本案中 房产公司在未取得房屋拆迁许可证 不具备拆迁人资格的情况下向私房业主发出征求意见书 不符合法律规定 因此该征求意见书不具备法律效力 因此 该征求意见书关于两个月期限内被拆迁人必须答复的规定对被拆迁人当然也不具有约束力 房产公司在取得房屋拆迁许可证后 未按法律规定的程序向私房业主征求意见 责任在房产公司而不在原告高先生 当双方就拆迁协商不成后 房产公司以原告 逾期未作答复 为由向房管局申请裁决 侵犯了私房业主对房产的处分权 被告房管局在审查房产公司的申请时 未能对拆迁过程进行全面的审查 最终作出了错误的裁决 作为拆迁补偿协议或对被拆迁人具有实质影响的征求意见书 必须在拆迁规定的期限内签订或答复 在拆迁人尚未取得拆迁许可证前签订的协议 或签发的征求意见书是不受法律保护的 必须在取得拆迁许可证后重新加以确认与签订 法院判决 拆迁人房产公司在取得房屋拆迁许可证后没有依法向被拆迁人发出征求意见书 在没有与原告高先生达成拆迁安置协议的情况下 作出 拆私还公 的处理方案 侵犯了被拆迁人高先生的私有财产的处分权 被告房管局无视基本事实与法律的情况下作出的裁决为错误裁决 故判撤销该裁决并要求被告限期重新作出裁决 第三节城市房屋拆迁补偿与安置 一 房屋拆迁补偿拆迁人在拆迁时 对拆迁范围内被拆除房屋的所有权人所有的房屋及其附属物 依法采取产权调换 货币补偿等方式给予被拆迁人补偿的行为 一 拆迁补偿的对象拆迁人应当对被拆迁房屋的所有人或产权人进行补偿 包括代管人 二 拆迁补偿的范围只有拆除具备合法手续的房屋及其附属物时才进行补偿 当拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑时不予补偿 三 房屋拆迁补偿的形式一是实行货币补偿 指拆迁人对被拆除的房屋按其价值 以货币结算的方式补偿给被拆迁房屋的所有人 货币补偿的具体价款根据被拆迁房屋的区位 用途 建筑面积等因素 以房地产市场评估价格确定 二是实行房屋产权调换 拆迁人以易地或原地建设的房屋 用作对被拆迁房屋的补偿 被拆迁房屋的所有人继续保有对房屋的所有权 实质是用房屋补偿被拆迁人 核心是补偿用房的价值是否与被拆迁房的价值相等 实行产权调换的 应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格 结清产权调换的差价 产权调换的形式 异地或原地产权调换的补偿标准 有偿等价原则确定产权调换后的租赁关系 产权调换的具体内容 拆迁租赁房屋 被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的 或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的 拆迁人对被拆迁人给予补偿 被拆迁人与承租人对解除租赁关系达不成协议的 拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换 产权调换的房屋由原承租人承租 被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同 这种产权调换是法定的 既是拆迁人的义务也是被拆迁人的权利和义务 城市拆迁管理条例 第二十七条 对拆除设有抵押权的房屋 抵押权人与抵押人在拆迁规定期限内达成协议的 选择实行产权调换 该抵押权对调换后的房屋继续有效 抵押人应该以偿还的房屋作为抵押标的物与抵押权人重新签订抵押协议 而不能以房屋拆除为借口擅自解除原抵押关系 选择实行货币补偿 如果抵押双方不能提前清偿或者抵押人不能变更抵押房地产的 拆迁人应当依法将相当于债权担保部分的货币补偿金额向公证机关提存 产权调换后的抵押关系 如果抵押权人与抵押人在拆迁主管部门公布的规定期限之内达不成协议的 由拆迁人提出补偿安置方案 报县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后实施拆迁 拆迁前 房屋拆迁主管部门组织拆迁人对被拆迁房屋作勘察记录 并向公证机关办理证据保全 拆除非公益事业房屋附属物不实行产权调换 由拆迁人给予货币补偿 原告在某街有私房5间 建筑面积120平方米 其中原告自己居住两间 建筑面积43平方米 其余用于出租 2002年2月 第三人即房地产开发公司经被告即房管局批准 对该地区进行开发 需要拆迁 第三人与原告达成协商 原告同意进行产权调换 同时提出要求第三人办理产权登记手续 但此后由于第三人与他人合建房屋发生争议 房产管理部门不同意办理该房屋的产权登记 因此 第三人即对原告进行货币补偿 在未征得原告同意的情况下 对原告的承租人分别作了安置 原告与第三人就货币补偿事宜未达成一致 第三人申请被告裁决 被告在受理裁决申请后 经查发现第三人提供的产权调换房未作产权登记 因此以没有可供调换的产权房为由 裁决由第三人向原告支付拆迁补助费 由第三人对原告私产房进行作价补偿 裁决后原告不服 向人民法院提出诉讼 案情一简介 原告 李某被告 某市房地产管理局第三人 某房地产开发公司 城市拆迁管理条例 第二十七条 因此 租赁房屋的被拆迁人选择产权调换形式作为补偿的 应予支持 法院判决如下 撤消被告即房管局作出的拆迁裁决 并判决房管局在一个月内重新作出拆迁裁决 李某是某市A区居民 在A区有住宅一套 因距离其工作单位B区较远 便在B区重新购买一套商品房 同时将A区的住房租给张某使用 2000年12月 李某因患病在A区某医院住院 出院后 要求张某将租住自己的住房的一间供其暂住一个月 张某表示同意 一个月期满后 张某以李某占用了承租房屋的一间 要求减少当月租金 李某对此非常不高兴 宣布与张某解除租赁关系 张某以租期未满为由 不同意解除租赁合同 并一直向李某交付租金 李某拒绝接受 张某只好将应交租金向有关机关提存 案情二简介 2001年6月 李某在A区的住房面临拆迁 张某知道后以承租人的身份主张予以安置 李某认为自己早已宣布与张某解除租赁关系 张某无权要求予以安置 根据 城市拆迁管理条例 第二十七条的规定 房屋承租人应该得到安置 本案的关键在于李某和张某之间的房屋租赁关系是否解除 首先 双方之间最初成立的私房租赁关系是合法有效的 其次 李某在生病期间经张某同意 暂住一间 对张某行使房屋使用权造成影响 张某有权要求减少相应的租金 李某因张某要求减少租金单方面宣布解除合同没有法律依据 再次 李某单方面宣布解除合同后 在租赁合同期届满之前 张某在李某拒绝收租金的情况下 将租金向有关部门提存 符合法律有关履行的规定 分析 结论 张某和李某的房屋租赁合同仍然合法有效 张某是合法的承租人 按相关法规应该得到安置 二 房屋拆迁安置 指由于在用地范围拆除房屋 使被拆迁人 使用人 丧失生活 生产 经营空间时 拆迁人按规定向房屋使用人提供的正常生活 生产 经营用房或安置 包括临时过度性的安置以及最终永久性的安置 一 房屋拆迁安置的对象是指被拆除房屋及其附属物的使用人 包括被拆迁人或者房屋承租人 一次性安置 指被拆迁人或者房屋承租人直接迁入拆迁人准备的安置房 或指拆迁人以货币化安置款 与被拆迁人或者房屋承租人即时交割 没有周转过渡期 拆迁安置问题一次处理完毕 临时过渡安置 由拆迁人先对须安置的被拆迁人或者房屋承租人进行临时安置 过渡一段时间后 再由拆迁人对其进行最终安置 二 房屋拆迁安置的形式 三 房屋拆迁安置的地点 回迁安置 拆迁人将被拆迁人安置在拆迁范围内或附近 当拆迁人在建设好安置用房后 被拆迁人就可以迁回其原来的居住地或者住所地进行居住或营业的安置方式 也称是原地安置 外迁安置 拆迁人根据建设工程的性质及城市规划对于建设地区的要求 建设的房屋不适合被拆迁人回迁居住或者办公 因此拆迁人只能将被拆迁人安置在拆迁范围之外的一种安置方式 也称异地安置 易地安置或移地安置 四 房屋拆迁安置的标准 1 拆迁非住宅房屋的安置拆除工商用房 办公用房 公共设施及公益事业等非住宅房屋 应按原建筑面积进行安置 城市房屋拆迁管理条例 第26条规定 拆迁公益事业用房的 拆迁人应当依照有关法律法规的规定和城市规划的要求予以重建 或者给予货币补偿 拆除公共设施 公益事业用房按法规规定和城市规划要求要按照原规模 原性质进行重建 可以回迁安置 也可以异地安置 其他的非住宅房屋则可以回迁安置 也可以异地安置和货币安置 2 拆除住宅房屋的安置同样不承担为被拆迁人改善居住条件 增加住房面积的义务 总的安置原则 按原面积 建筑面积或使用面积 进行安置 五 拆迁安置的补偿费 搬家补偿费 临时安置补助费 被拆迁人自行过渡解决住房的 由拆迁人付给临时按住补助费 期限为规定的过渡期 拆迁引起停产 停业的补助费 拆除非住宅房屋引起被拆除房屋的使用人停产 停业 造成被拆除房屋使用人经济损失 拆迁人应给予一定的补偿 具体补偿标准各地自行制定 六 拆迁人不得擅自延长过渡期限 城市拆迁管理条例 第32条规定 拆迁人不得擅自延长过渡期限 周转房的使用人应当按时腾退周转房 因拆迁人责任延长过渡期限的 对自行安排住处的被拆迁人或房屋承租人 应当自逾期之月起增加临时安置补助费 对周转房的使用人应自逾期之月起付给临时安置补助费 江某在某大街内有私房5间 居住面积为102平方米 建筑面积为126平方米 2001年11月 被告经有关部门批准 需要在某大街一带进行房地产开发建设 对该地区房屋进行拆迁 在拆迁过程中 原告选择了回迁安置的补偿方式 并与被告签订了拆迁补偿安置协议 协议约定 原告于3日内搬迁 将其原居住的房屋交被告拆除 被告分别按照被拆除房屋的居住面积为原告安置新建的某大街11号住宅楼房 原告在安置用房建设期间自行过渡 过渡期限为3个月 案情简介原告 江某被告 某市房地产开发公司 被告在建设安置原告的11号楼时 因资金困难 到期没有建设好 原告自行周转时租住的房屋自2002年2月起每间房每月租金2000元 此外 自2002年2月起 被告每月应向原告等支付临时安置补助费每人500元 原告起诉到法院 要求被告履行拆迁义务并赔偿其损失 适用法律条款 城市房屋拆迁管理条理 第32条 民法通则 第106条第1款规定 公民 法人违反合同或者不履行其他义务的 应当承担民事责任 第111条规定 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的 另一方有权要求履行或者采取补救措施 并有权要求赔偿损失 第112条第1款规定 当事人一方违反合同的赔偿责任 应相当于另一方因此所受到的损失 双方签订的拆迁协议合法有效 应当履行 现被告的行为违反了拆迁协议的规定 应当承担违约责任并赔偿损失 判决如下 被告于2002年年底前将安置原告的楼房建成并安置原告回迁 被告支付原告临时安置费的同时 还应当赔偿原告支付房租所造成的损失以后在分别每月按照原告现居住的房屋状况和房租的标准 在扣除安置补助费后另行支付原告 法院审理 第四节特殊情况房屋的拆迁安置 一 共有产权房屋的拆迁补偿与安置如果共有人对房屋的拆迁补偿意见一致 则按照被拆迁人的选择由拆迁人与被拆迁人协商处理拆迁事宜 选择产权调换的 调换后的房屋的产权归共有权人共同共有或按份共有 选择货币补偿的 按份共有按各自享有的份额领取补偿款 共同共有人共同领取补偿款 共有权人对房屋的拆迁补偿意见不一致的 拆迁人应当告知被拆迁人即所有共有权人办理析产手续 析产后各共有权人按照各自所有的房屋与拆迁人协商拆迁补偿事宜 达不成析产协议的 可以诉请人民法院判决 根据法院的判决确定产权人 在房屋拆迁主管部门批准的拆迁期限内 共有权人之间不能达成一致意见且没有办理析产手续或没有办理完毕析产手续的 拆迁人应将拆迁补偿方案报房物拆迁主管部门批准后实施拆迁 并办理证据保全手续 待被拆迁人之间的产权争议解决后另行处理 二 产权有纠纷房屋的拆迁补偿 城市房屋拆迁管理条例 第29条规定 拆迁产权不明确的房屋 拆迁人应当提出补偿安置方案 报房物拆迁管理部门审核同意后实施拆迁 拆迁前 拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全 三 拆迁公共设施的拆迁补偿拆除市政设施后不需要重建的 由拆迁人按照法定标准给予市政设施的管理人补偿 拆除市政设施后必须重建的 由市政设施的管理人依法予以重建 但重建费用由拆迁人承担 四 特殊单位的拆迁安置拆迁国家保护的使 领 馆房屋 军事设施 教堂 寺庙 文物古迹等房屋设施 拆迁单位应与主管部门联系 在得到政府主管部门批准后 才能开展拆迁工作 拆迁范围内的坟墓 建设单位应当公告坟主迁移 并适当发给迁葬费 对无主坟墓 应由建设单位代迁至公墓 第五节城市房屋强制拆迁 一 强制拆迁 城市房屋拆迁管理条例 第17条规定 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的 由房屋所在地的市