一般因素(2010年全年).doc

1、估价对象所在城市（北京市）基本状况（1）城市资源状况北京位于华北平原北端，北京的西、北和东北，群山环绕，东南是缓缓向渤海倾斜的大平原。东与天津市毗邻，其余部位均与河北省交界，东南距渤海约150千米。北京的地理坐标为：东经115度24分至东经117度30分，北纬39度28分至北纬41度05分。其中心区位于北纬39度，东经116度。北京市总面积16807.8多平方公里，其中城区面积为87.1平方公里。北京市总人口为1381.9万人。北京市划分为16区、2县，市区规划范围：东至定福庄、西至石景山，南至南苑，北至清河，面积750平方公里。市中心地区（即旧城区，东西以二环路中心线为界，南北以护城河中心线为界）面积约为62.5平方公里。（2）自然条件及人文景观北京的气候为典型的暖温带半湿润大陆性季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，春、秋短促。年平均气温1012摄氏度，年日照时数为2700个小时。年平均降雨量500700毫米，为华北地区降雨最多的地区之一。降水季节分配很不均匀，2010年降水的75%集中在夏季，7、8月常有暴雨。北京是中华人民共和国首都，全国的政治中心和文化中心，中国七大古都之一。1982年被国务院列为国家历史文化名城。北京有3000多年建城史和800多年建都史，是燕、蓟重镇，辽的陪都，金、元、明、清的故都，地上地下文物保存非常丰富，有天安门、人民英雄纪念碑、故宫、北海、天坛、颐和园、十三陵、万里长城和周口店猿人遗址等。文化遗迹和人文景观遍布京城各地。（3）城市规划与发展目标北京城市总体规划（2004-2020年）已修编结束，根据该规划，未来北京的发展目标定位于：国家首都、世界城市、文化名城，并首次提出“宜居城市”概念。该规划再次强调“两轴两带多中心”的新型城市空间结构，确定了重点发展的东部通州、顺义、亦庄三个新城，建立服务全国、面向世界的8大城市职能中心。根据城市发展方向，统筹考虑了旧城保护、中心城调整优化和新城发展，合理确定旧城的功能和容量，并疏导不适合在旧城内发展的城市职能和产业，鼓励发展适合旧城传统空间特色的文化事业和文化旅游产业。根据资源环境条件进一步划分控制等级，划定禁建区和限建区。2009年11月5日，由北京34个部门和城南五区共同参与制定的北京市促进城市南部地区加快发展行动计划正式对外发布。除了将用3年时间向崇文、宣武、丰台、房山和大兴投入2900亿元资金用于轨道交通等基础设施、产业规划、民生惠民等方面外，还首次提出打造“一轴一带多园区”的城南产业发展格局。与北京市在长期的历史发展过程中形成的“南城”的概念不同，行动计划对“南城”给予了新的定义：指包括崇文、宣武、丰台、房山和大兴在内的城市南部地区，面积占北京市的20.5%。“一轴”主要指南中轴。布局上依托自北向南的前门天桥历史文化风貌集聚区、永外大红门服装文化商务区、大兴新媒体基地组成的南北向轴，集成城市南部地区的历史文化、民俗文化、演艺文化、服装文化、传媒文化，发展新的文化业态，实现文化创意产业各功能区的互联互动。“一带”指永定河产业经济带。下一步，首先治理河道污染，恢复河道生态，让永定河局部有水，在此基础上，让河道两边有绿，加大河道周边园林绿化建设。随后，在沿河一些区域引导布局一些高端产业，促进沿河5区的经济发展。“多园区”规划了丽泽金融商务区、中关村丰台科技园的产业功能区、大兴生物医药基地、龙潭湖体育产业园、广安产业园区等多个园区。在投资、规划、土地供应等方面，将研究促进城南地区加快发展的优惠措施。通过在人口规模、新城发展、旧城保护、生态保护、城市绿地、基础设施、交通发展等方面做出的总体规划及布局，确定建立国际大都市地位的发展方向。（4）经济发展运行状况2010年，国内外经济环境较为严峻复杂，各项宏观调控政策频频出台，经济发展方式的转变稳步推进，北京市经济在调整中实现平稳较快增长。初步核算，2010年实现地区生产总值13777.9亿元，按可比价格计算，比上年增长10.2%，增幅与上年持平。分季度看，一季度经济增长14.9%，上半年增长12%，1-3季度增长10.1%。分产业看，第一产业实现增加值124.3亿元，下降1.6%；第二产业实现增加值3323.1亿元，增长13.6%，其中工业实现增加值2701.6亿元，增长14.7%；第三产业实现增加值10330.5亿元，增长9.1%。（1）.工业生产保持较快增长，企业利润增势较好2010年规模以上工业增加值按可比价格计算，比上年增长15%，增幅与上年相比提高5.9个百分点。汽车、装备行业高速增长，其中交通运输设备制造业增长22.8%，拉动规模以上工业增长3个百分点；专用设备、通用设备、电气机械及器材制造业分别增长25.4%、23%和11.9%，共拉动规模以上工业增长2.9个百分点。通信设备、计算机及其他电子设备制造业增长18.7%。2010年生产汽车150.3万辆，比上年增长18.3%；其中轿车62.2万辆，增长15.7%，货车70.1万辆，增长11.4%。1-11月，规模以上工业企业实现利润881.3亿元，比上年同期增长43.6%，增幅同比提高26.5个百分点。（2）.第三产业稳定增长，企业效益较好2010年实现第三产业增加值按可比价格计算，比上年增长9.1%。从主要行业看，批发和零售业、信息传输计算机服务和软件业分别增长20.9%和16.5%，租赁和商务服务业、文化体育娱乐业分别增长14.4%和12.9%；房地产业、金融业受政策影响有所波动，房地产业下降21.5%，金融业增长8.6%。1-11月，规模以上第三产业企业实现利润8534.7亿元，比上年同期增长22.2%，增幅同比提高12.9个百分点。（3）.投资适度增长，楼市交易量降幅较大，政策性住房建设成效显著2010年完成全社会固定资产投资5493.5亿元，比上年增长13.1%，增幅比上年回落13.1个百分点，处于适度增长区间。其中，完成基础设施投资1403.5亿元，下降4%。完成房地产开发投资2901.1亿元，增长24.1%。分产业看，第一产业完成投资43.2亿元，下降24.8%；第二产业完成投资528.1亿元，增长28.4%，其中工业完成投资522.3亿元，增长28.6%；第三产业（含房地产开发）完成投资4922.3亿元，增长12.1%。分登记注册类型看，国有内资单位完成投资1907.3亿元，下降17.7%；非国有内资单位完成投资3179.1亿元，增长51.6%；外商和港澳台单位完成投资407.1亿元，下降8.5%。2010年商品房新开工面积2974.2万平方米，超过2007年以来各年水平，比上年增长32.4%；其中住宅新开工面积2063.4万平方米，增长49.5%。2010年销售商品房1639.5万平方米，比上年下降30.6%（上年增长76.9%）；其中销售商品住宅1201.4万平方米，下降36.1%（上年增长82.3%）。从各月销售规模看，6月份到达低点后，下半年大致呈现逐月回升态势。年末商品房待售面积1482.7万平方米，比上年末增长9.7%；其中商品住宅511.9万平方米，增长19.9%。2010年完成政策性住房1投资412.7亿元。年末政策性住房施工面积4023.4万平方米；其中2010年新开工面积为1958.5万平方米。（4）.消费品市场保持活跃,车市销售放量2010年实现社会消费品零售额6229.3亿元，比上年增长17.3%，增幅比上年提高1.6个百分点。其中，吃、穿类零售额分别增长12.8%和15.8%，用、烧类零售额分别增长18.5%和23.3%。2010年共销售机动车143.2万辆，比上年增长24.7%。其中新车91.6万辆，增长30.4%；旧车51.6万辆，增长15.7%。年末车市受政策影响销售集中放量，11月、12月机动车销售量分别达到15.1万辆和23.6万辆，超过前10个月平均销量10万辆的水平。（5）.消费价格涨幅加大，生产价格涨幅有所回落，房价环比涨幅趋稳12月份，居民消费价格比上年同月上涨4.7%，涨幅比11月份提高0.4个百分点，呈逐月扩大趋势；其中涨幅最大的是食品类和居住类，均上涨9.2%，两者共拉动总指数上涨4个百分点。从环比看，12月份居民消费价格比11月份上涨0.6%，其中食品类上涨2%；但随着国十六条和京十二项调控政策出台，农副产品流通成本下降，鲜菜价格比上月回落5.2%。2010年居民消费价格比上年上涨2.4%（上年为下降1.5%）。12月份，工业品出厂价格比上年同月上涨1.8%，涨幅比11月份回落0.6个百分点，其中钢铁、化工产品价格涨幅较大，超过20%。从环比看，12月份工业品出厂价格比11月份下降0.1%。2010年工业品出厂价格比上年上涨2.2%（上年为下降5.6%）。12月份，原材料、燃料、动力购进价格比上年同月上涨6.8%，涨幅比11月份回落1.6个百分点；其中燃料动力类、黑色金属材料类、有色金属材料和电线类、化工原料类价格涨幅较高，超过10%。从环比看，12月份原材料、燃料、动力购进价格比11月份上涨0.5%。2010年原材料、燃料、动力购进价格比上年上涨10.5%（上年为下降11.4%）。12月份，北京市房屋销售价格比11月份上涨0.2%，涨幅与上月持平；其中新建住宅上涨0.2%，二手住宅上涨0.3%。与上年同月相比，房屋销售价格上涨6.3%，涨幅比上月回落2.8个百分点，与4月份时的最高点14.7%相比回落8.4个百分点，已连续8个月回落；其中新建住宅上涨9.9%，二手住宅上涨2.6%。2010年房屋销售价格比上年上涨11.5%；其中新建住宅上涨18%，二手住宅上涨5%。（6）.财政收入保持较快增长2010年完成地方一般预算财政收入2353.9亿元，比上年增长16.1%，增幅比上年提高5.8个百分点。从主要税种看，增值税、营业税分别增长16.8%和13.7%；企业所得税和个人所得税分别增长19.2%和21.1%。（7）.新增存贷款规模收缩年末金融机构（含外资）人民币存款余额64453.9亿元,比年初增加10183.9亿元,新增存款同比下降15.4%（上年为增长79.4%）。金融机构（含外资）人民币贷款余额29563.8亿元,比年初增加4143.5亿元,新增贷款同比下降21.5%（上年为增长1.3倍）。（8）.城乡居民收入稳步增加2010年城镇居民人均可支配收入29073元，比上年增长8.7%，扣除价格因素后，实际增长6.2%。工资性收入和转移性收入分别增长9.4%和7%，共拉动总收入增长8.3个百分点。城镇居民人均消费性支出19934元，增长11.4%。农村居民人均纯收入13262元，比上年增长10.6%，扣除价格因素后，实际增长8.1%。其中，工资性收入和财产性收入分别增长10.1%和13.4%，共拉动纯收入增长7.6个百分点。农民人均生活消费支出10109元，增长10.6%。过去的一年，北京经济实现平稳较快增长来之不易，要按照中央经济工作会议的总体部署，根据市委全会和北京市经济工作会议精神，继续深入贯彻落实科学发展观，加快转变经济发展方式，努力建设创新驱动的发展格局，进一步扩大内需和提高人民生活水平，保持经济平稳较快发展和社会和谐稳定。（5）城市交通及规划轨道交通方面根据规划，北京城市公共交通体系的主要骨架将是轨道交通。2009年，北京市全面建设完成了地铁奥运支线、轨道交通机场线、地铁5号线、地铁10号线一期、4号线等轨道交通，未来将在此工程基础上，继续完成地铁9号线、10号线二期和轻轨2线（亦庄线）的建设。2010年，北京市轨道交通线网运营总里程将达到270公里以上，比“十五”期末的114公里翻一番。届时，北京五环路以内85的通勤出行时间不超过50分钟；边缘集团到达市中心出行时间在1小时以内；最远的郊区新城到中心城的出行时间不超过2小时；北京与周边地区主要城市的陆路通达时间在3小时以内。到2012年底，北京市计划建成地铁10号线二期及地铁9号线等两条线路。目前，两条线路均已开工建设。其中，10号线二期南段经过丰台区的石榴庄、草桥等一些欠发达区域，建成后将极大加快丰台地区的城市化进程；9号线建成后将为北京西站提供南北向的快速疏散通道，并进一步促进丰台科技园、丰台总部基地的发展。到2013、2014年，北京市计划7号线和14号线建成通车。其中，14号线力争今年内开工，建成后将有效解决丰台河西地区进城难问题，同时将极大改善北京南站、方庄等地区交通状况，促进丽泽金融商圈发展。7号线计划明年初开工，建成后将为北京西站提供东西向的快速疏散通道，同时可大幅缓解两广路交通压力。快速交通方面2010年，北京中心城快速路总里程达到280公里，基本建成14条放射型快速路与3条快速环路构成的快速路网系统，公共客运系统承担全日出行量比例达到40以上。根据规划，将建设一批快速联络通道，重点完成通惠河北路、阜石路、广渠路、姚家园路、蒲黄榆路等快速联络线；打通一批贯通市区的南北通道，重点完成赵登禹路、蓝靛厂南路、北苑路、西大望路、玉泉路等；改造完成一批城市主干道，重点完成阜通东大街、朝阳路、万寿路、安立路等。高速路规划2010年，初步形成与国家公路干线和环渤海地区公路干线有机衔接的高速公路网络，市域公路总里程达到16万公里，其中高速公路里程累计达到900公里，实现“区区通高速”。根据规划，将以城际铁路、高速公路为骨干，完善连接城际、中心城、新城、中心镇的快速交通网络。建成机场北线高速、机场南线高速、京包高速和六环路等；改造完成108、109、110、111国道；建设完成连接密云、怀柔、顺义、通州、亦庄等新城的快速通道；新建改建一批市级公路。（6）基础设施条件北京市坚持城市基础设施建设优先发展的方针，城市基础设施已初具现代化。“十一五”时期是北京市基础设施建设高速发展的时期，经济持续高速发展为基础设施建设奠定了良好基础，筹办2008年奥运会推进基础设施建设全面加速。2010年，以提高基础设施承载能力和资源配套能力为重点，重点实施6个方面共14项任务。重点区域交通项目完善区域城市功能：a以全面启动交通通道建设为重点，落实城南行动计划；b加快重点功能区周边城市道路建设，继续完善城市路网体系。实施一批轨道交通项目提升交通现代化水平：a建成通车5条城市轨道交通线，实现北京市轨道交通通车里程超过300公里的目标;b加快建设5条城际铁路建设，构建以北京为中心的城际铁路网。促城乡统筹发展的交通项目加快城乡一体化进程：a加快建设高速公路联络线;b加快浅山区路网建设；c继续完善以通州新城为重点的新城路网骨架体系。实施一批水资源项目提高供水和再生水利用水平;a加快南水北调配套工程建设，启动新城供水工程建设；b启动地下管网改造工程，消除城市供排水安全隐患；c大幅提高再生水利用率，向污水要资源。实施绿色生态走廊项目为发展水岸经济创造条件：a启动建设永定河绿色生态走廊；b继续实施北运河水质还清工程。实施一批城市绿化美化工程大幅改善市民生活环境a开工建设南中轴城市森林公园一期工程，打造南城核心“绿肺”；b全面建设新城滨河森林公园。（7）房地产相关政策回顾2008、2009两年间北京房地产市场运行状况，可以明显看出呈“V”字型态势，而在这种市场状况背后，国家政策导向作为市场运行的“风向标”起到了最为直接的作用。在全球经济发展开始出现萎靡态势的2008年，为了抵御国际经济环境对我国经济的冲击，稳定并保持经济增长，拉动内需，国家在下半年开始出台多项利好政策，以刺激房地产市场消费。在2008年9月至12月四个月的时间里，央行四次下调存款准备金率，连续五次下调商业银行及公积金贷款利率，此次下调幅度之大、次数之频繁实属历史罕见。充分体现在全球经济危机大环境下，政府对我国未来宏观经济的担忧，希望通过金融政策的大幅下调，达到刺激房地产市场发展的目的。而2008年年底和今年年初出台税费优惠政策以及二套房贷优惠政策的放开更是表明一向“从紧”的税收和货币政策转向“宽松”。在一系列国家经济刺激政策因素的影响下，进入2009年，房地产市场交易状况迅速回暖。受2008年低迷市场影响的刚性需求在2009年初的集中放量，使得北京楼市呈现成交活跃的盛况，而由于多项税费减免以及宽松的货币政策，再加之对通货膨胀的预期，使得投资市场在二季度开始再度开始活跃，各地成交量大幅上涨，房价飙升，地王频现。显然放宽的刺激政策达到了“拉动内需、促进消费”的目的，且楼市回暖之快明显好于预期，但市场的快速繁荣使得投资投机性需求大量入市，迅速拉高房价为后世的发展带来了一定风险和压力，过度的繁荣使得进入2009年三季度，各有关部分开始逐步出台以风险防控为目的的政策信息，以促进房地产交易市场健康有序发展。三季度出台的“84号文”及二套房贷政策重申已表明了政府抑制投资，防范市场风险的目的，时至年关，随着营业税优惠取消及加大保障性住房和普通商品房供应，抑制“地王”，打击“囤地”等相关土地政策的出台，更是对“抑制房价过快上涨”的呼声给予了明确的导向。国务院办公厅于2010年1月发布了关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，主要提出了增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设等几项通知，旨在稳定过快增长的房价，促进房地产市场良性发展。2010年4月17日，国务院办公厅发布了国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，要求各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责,坚决抑制不合理住房需求,增加住房有效供给,加快保障性安居工程建设以及加强市场监管。通知特别强调,要严格限制各种名目的炒房和投机性购房,房价过高地区可暂停发放购买第三套及以上住房贷款,对不能提供1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知还要求加强对房地产开发企业购地和融资的监管。2010年4月30日，北京市政府发布了北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知，再推十一条措施，落实国务院坚决遏制房价过快上涨通知精神。此通知的要点主要为“同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。”2010年9月29日，房产新政再次出台，要求暂停第三套房贷；对不能提供当地纳税证明或者社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；首付款比例调整到30%以上；二套房贷款首付比例不低于50%，利率按1.1倍执行；禁止消费性贷款用于购房；支持中低价位、中小户型开发和保障安居工程的贷款需求。有2007、2008年调控的经验,政府不会只从需求端进行压制,房地产内部的政策也将有保有压,加大保障房建设力度,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。政府将增加土地供应,降低拿地成本，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。国土资源部公布了2010 年的住房用地供应计划,2010 年全国住房建设用地拟供应量达到18.5 万公顷,同比增幅超过135%,其中保障房用地供应为2.45 万公顷,棚改房用地为3.66 万公顷,中小套型商品房用地为8.04 万公顷, 三类用地供应合计占到了2010 年全国总供地计划的76.6%。稳定房价和住房保障实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制,住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度,对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的,要追究责任。纵观2009年及2010年北京房地产市场运行状况，“政策市”特征尤为突出，税收及金融货币杠杆作为影响市场最为有力的调控工具起到了最为直接的决定性作用，政府在市场状况快速转变的过程中，也做出了较为积极和及时的政策调整和市场导向。房地产调控政策带来的不确定性需要一定的时间来由市场消化，2010年4月底至5月上旬，房地产销售状况进入“量价齐跌阶段”，市场观望气氛浓厚，前期价格上涨过快的部分一线城市调整会更加明显，而到了9月，北京二手房市场则呈现价量齐升的局面，市场回暖迹象明显。商品住宅成交量连续第三个月保持快速回升的势头，新建商品房市场出现量升价跌，二手房市场呈现出量价齐升局面。但因为9.29新政在加强4.17新政执行力度的同时，又加入了更为严格的限制房价过快上涨的政策，无论是对首付款和贷款的限制，对各房价过快上涨地区限购令的强制性颁布命令，还是对开发商违规的严厉处罚，新政对供求双方均有较大的影响，房价下降预期增强。2、北京市房地产市场概况（1）、房地产开发投资完成情况2010年，北京市全年累计完成房地产开发投资2901.1亿元，比上年增长24.1%。其中，住宅完成投资1509亿元，增长66.4%；写字楼完成投资259.1亿元，增长55.4%；商业及服务业等经营性用房完成投资336.3亿元，增长67.5%。房地产开发投资中，建安工程投资为910.8亿元，同比增长8.2%，占北京市房地产开发投资比重为31.4%；土地购置费用为1292.7亿元，增长1.2倍，占北京市房地产开发投资比重为44.6%。（2）、房地产市场供给情况截至2010年12月末，北京市商品房施工面积为10300.9万平方米，比上年末增长6%。其中，住宅施工面积为6176万平方米，增长11.2%；写字楼为1054.8万平方米，同比下降6.8%；商业及服务业等经营性用房为1229.3万平方米，下降7.1%。2010年，北京市全年商品房新开工面积为2974.2万平方米，比上年增长32.4%。其中，住宅新开工面积为2063.4万平方米，增长49.5%；写字楼为203.3万平方米，同比下降20.6%；商业及服务业等经营性用房为242.4万平方米，增长6.1%。2010年，北京市全年商品房竣工面积为2386.7万平方米，比上年