房地产评估报告(格式).doc

房房 地地 产产 评评 估估 报报 告告 项项 目目 名名 称 称 重庆市南岸区 第 12 层 B8 号房地产价格评估 委委 托托 方 方 XXXX 估估 价价 方 方 重庆 XXXX 评估有限公司 估估 价价 人人 员员 XXXX 学生姓名 估价作业日期估价作业日期 20092009 年01月05日至01月16日 估价报告编号 估价报告编号 渝房估字 01 第 XX 号 1 目目 录录 致 委 托 方 函 2 估 价 师 声 明 3 估价的假设和限制条件 4 房 地 产 估 价 结 果 报告 5 一 委托方 5 二 估价方 5 三 估价对象 5 四 估价目的 6 五 估价时点 6 六 价值定义 6 七 估价依据 6 八 估价原则 7 九 估价方法 7 十 估价结果 7 十一 估价作业日期 7 十二 估价报告应用的有效期 7 十三 估价人员 8 附 件 9 房 地 产 估 价 技 术 报告 10 一 个别因素分析 10 二 区域因素分析 10 三 市场背景分析 10 四 最高最佳使用分析 13 五 估价方法选用 13 六 估价测算过程 13 七 估价结果确定 16 2 致致 委委 托托 方方 函函 XXX 受贵院的委托 我公司于2006 年 12 月 9 日至 12 月 10 日 对位于重庆市 南岸区创意研究所第 12 层 8 号 建筑面积为 369 97m2 房屋所有权证 证 号为渝证字第 562 号的房地产进行市场价格评估 为确定拍卖底价提供参考依 据 根据国家现行有关法律 法规和政策条例及委托方提供的各种资料 遵循依 法 公正 科学 准确和适度的原则 经估价人员实地收集资料 分析计算 并 与估价时点重庆市类似房地产的市场价格水平相比较后 确定委估房地产于估价 时点重 2006 年 12 月 5 日的价格及单价为 房房地地产产价价格格及及单单价价小小写写大大写写 房房地地产产正正常常价价格格1 11 13 36 60 00 00 0 元元壹壹佰佰壹壹拾拾叁叁万万陆陆仟仟圆圆整整 房房地地产产正正常常单单价价3 30 07 70 0 元元 m m2 2叁叁仟仟零零柒柒拾拾圆圆整整每每平平方方米米 房房地地产产拍拍卖卖底底价价9 90 09 90 00 00 0 元元玖玖拾拾万万零零玖玖仟仟圆圆整整 房房地地产产拍拍卖卖单单价价2 24 45 57 7 元元 m m2 2贰贰仟仟肆肆佰佰伍伍拾拾柒柒圆圆整整每每平平方方米米 重庆房地产评估有限公司 法定代表人 X X X 2006 年 12 月 09 日 3 估估 价价 师师 声声 明明 我们郑重声明 一 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的 二 本估价报告中的分析 意见和结论是我们自己公正的专业分析 意见和 结论 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制 三 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系 也与有关当事人没有个 人利害关系或偏见 四 我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 进行分析 形 成意见和结论 撰写本估价报告 五 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘 六 我公司估价人员 X 年 X 月 X 日去重庆市国土资源管理局档案室查询委 估宗地使用年限 由于非典时期 国土资源管理局档案管理人员电话告知 委估 宗地法定使用年限为 50 年 从 1994 年 9 月到 2044 年 9 月 委估宗地的剩余 使用年限为 41 年 未提供书面证明 请报告使用者注意 七 没有人对本估价报告提供重要的专业帮助 八 参加本次估价的估价师签名 估价师签名 资格证书号 估价师签名 XXX 123456 XXXX 895642 4 估估价价的的假假设设和和限限制制条条件件 一一 本本项项估估价价的的假假设设条条件件 1 本报告在评估过程中 假设委估房地产 为商业用途 在未来剩余使用年 限内不改变房地产用途 2 假设委估房地产产权合法 没有产权纠纷 3 假设委估房地产现状满足所采用的城市规划 用途管制和限制条件 另有 说明的除外 二二 本本项项估估价价的的限限制制条条件件 1 本报告有关资料由委托方提供 未对资料的真实性进行核实 如因资料不 实而导致估价失实 失误和错误 责任不在估价方 和估价人员 2 本报告仅供委托方 确定拍卖底价 提供参考 依据用 不对其他用途负责 3 本报告未考虑抵押 担保 出租等他项权利对委估对象实际价格的影响 4 实地查勘时 对房屋仅进行一般性察看 并未进行结构性测试 不可能确 定其内部缺损 5 本报告中的建筑面积按 房屋所有权证存根 所载数据计 6 我公司估价人员 XX 年 X 月 X 日去重庆市国土资源管理局档案室查询委估 宗地使用年限 由于非典时期 国土资源管理局档案管理人员电话告知 委估宗 地法定使用年限为 50 年 从 1994 年 9 月到 2044 年 9 月 委估宗地的剩余使 用年限为 41 年 未提供书面证明 请报告使用者注意 7 本估价报告未考虑 房屋拍卖所需的手续费以及房地产过户所应交纳的各种 税费 8 未经本评估单位同意 评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与 本次项目无关的任何公开文件 通告或报告中 也不得以任何形式公开发表 9 房地产估价报告备查编号 X 房地估 X 字 重庆 第 X 号 10 本报告一式 五份 四份提交委托方 一份留存评估公司 5 重重庆庆市市南南岸岸区区创创意意研研究究所所第第1 12 2 层层 B B8 8 号号房房地地产产估估价价结结果果报报告告 一一 委委托托方方 单位名称 XXXX 单位住址 联系电话 66665555 二二 估估价价方方 机构名称 重庆 XXXX 评估有限公司 单位住址 重庆市 X 路 X 号 X 大厦 22 楼 法定代表人 XXXX 联系电话 65656565 三三 估估价价对对象象 物质实体状况 1 建筑物状况 委估建筑物于一九九七年建成 维护保养情况较好 成新率为87 建 筑面积为 369 97m2 其中含公摊面积 99 2924m2 创意研究所位于重庆市南岸区 钢筋混凝土结构 高19 层 委估对象 属第 12 层 B8 号房 地面铺地板砖 内墙刮腻子 天花为石膏吊顶 铝合金窗 创意研究所外装饰一层部分为花岗岩 二层以上为外墙砖 内装饰地面一层为花 岗岩和木地板 墙面刮腻子 天花为石膏吊项 电照线路暗设 每层设公共卫生 间 装修中档 创意研究所配置两部客梯 一部货梯 电梯间装修一般 设地下 停车场 2 委估对象利用现状 委估房地产现作写字楼用 公共配套设施好 宗地内外开发程度均为五通一 平 3 周围环境 估价对象位于重庆市南岸区创意研究所第 12 层 B8 号 正南方靠人才街方 6 向 街对面是百货大楼 正西方靠新华街方向 委估对象地处重庆市商业中心 繁华程度高 交通方便 人流量大 但周围环境一般 目前是重庆市一般的办公 地段 权益状况 委估对象位于 重庆市南岸区创意研究所 第 12 层 B8 号 房屋所有权证 证号为邕房权证字第 号 权属创意设计院所有 由于资料方面的原因 它项权利是否受限无法核实 四 估价目的四 估价目的 为确定房地产拍卖底价提供价格参考依据 五五 估估价价时时点点 2006 年 12 月 05 日 六 价值定义六 价值定义 本报告提供的价格是估价对象在估价期日 在本报告的全部限制条件下 重 庆市房地产市场自由开放 完全竞争状态下的公开市场价值 所谓公开市场价值 是在公开市场最可能形成的价格 采用公开市场价值标准时 要求评估的客观合 理价值应是公开市场价值 委估房地产的价格定义为 建筑物为钢筋混凝土结构 用途为商业 经济耐用 年限为 50 年 已使用 6 年 尚可使用 44 年 委估宗地法定使用年限为50 年 从 1994 年 9 月到 2044 年 9 月 即委估宗地剩余使用年限为41 年 按房地 产收益的稳健性原则 该房地产的收益年限按剩余使用年限41 年计的市场价 格 建议拍卖底价为市场价格的80 七 估价依据七 估价依据 行为依据 委托评估函 法律法规依据 1 中华人民共和国土地管理法 2 中华人民共和国城市房地产管理法 3 房地产估价规范 GB T 50291 1999 7 4 城镇土地估价规程 GB T 18508 2001 取价依据 全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表 产权依据 房屋所有权证存根 邕房权证字第 号 八八 估估价价原原则则 合法原则 公平原则 最高最佳使用原则 替代原则 估价时点原则 综合分析原则及多种方法比较原则 九九 估估价价方方法法 估价人员在实地勘察的基础上 对委托方提供的各种资料进行了认真分析 根据估价期日委估房地产用途 估价目的 资料状况和重庆市房地产市场的实际 情况 决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格 十十 估估价价结结果果 房房地地产产价价格格及及单单价价小小写写大大写写 房房地地产产正正常常价价格格1 11 13 36 60 00 00 0 元元壹壹佰佰壹壹拾拾叁叁万万陆陆仟仟圆圆整整 房房地地产产正正常常单单价价3 30 07 70 0 元元 m m2 2叁叁仟仟零零柒柒拾拾圆圆整整每每平平方方米米 房房地地产产拍拍卖卖底底价价9 90 09 90 00 00 0 元元玖玖拾拾万万零零玖玖仟仟圆圆整整 房房地地产产拍拍卖卖单单价价2 24 45 57 7 元元 m m2 2贰贰仟仟肆肆佰佰伍伍拾拾柒柒圆圆整整每每平平方方米米 十十一一 估估价价作作业业日日期期 XXXX 年 XX 月 XX 日至 XX 月 XXX 日 十十二二 估估价价报报告告应应用用的的有有效效期期 本估价报告有效期为壹年 即从XXX 年 XXX 月 XX 日至 XX 年 XX 月 XX 日 8 十十三三 估估价价人人员员 估价师签名 资格证书号 估价师签名 XXX 123456 XXX 895642 重庆 XXX 评估有限公司 XXX 年 XXX 月 XX 日 9 附附 件件 一 房屋所有权证存根 邕房权证字第 号 二 创意设计院 价格评估委托书 重庆 南市执字第 X 号 三 估价机构营业执照 四 估价机构的资质证书 五 估价人员资质证书 六 估价机构备案证明 以上均为复印件 10 重庆市南岸区 第 12 层 B8 号房地产估价技术报告 一一 个个别别因因素素分分析析 物质实体状况 1 建筑物状况 委估建筑物于一九九七年建成 维护保养情况较好 成新率为87 建筑面积为 369 97m2 其中含公摊面积 99 2924m2 创意研究所位于重庆市南岸区 钢筋混凝土结构 高19 层 委估 对象属第 12 层 B8 号房 地面铺地板砖 内墙刮腻子 天花为石膏吊顶 铝合金窗 创意研究所外装饰一层部分为花岗岩 二层以上为外墙砖 内 装饰地面一层为花岗岩和木地板 墙面刮腻子 天花为石膏吊项 电照线 路暗设 每层设公共卫生间 装修中档 创意研究所配置两部客梯 一部 货梯 电梯间装修一般 设地下停车场 2 委估对象利用现状 委估房地产现作写字楼用 公共配套设施好 宗地内外开发程度均为五 通一平 二二 区区域域因因素素分分析析 估价对象位于重庆市南岸区 第 12 层 B8 号 正南方靠人才街方向 街 对面是百货大楼 正西方靠新华街方向 委估对象地处重庆市商业中心 繁华程度高 交通方便 人流量大 但周围环境一般 是目前重庆市一般 的办公地段 三三 市市场场背背景景分分析析 1 一般因素 影响土地价格的一般因素主要有地理位置和行政区划 经济和社会发展 状况 房地产市场等 地理位置和行政区划 重庆市位于广西西南部 南临北部湾 背靠大西南 是大西南出海的重 要的交通枢纽 同时也是粤琼港及东南亚西进的理想门户 湘桂铁路与南 防 南昆铁路交会于此 重庆至北海 梧州 百色二级公路和重庆至柳州 防城港 北海 高速公路等几条公路大动脉已经建成或正在建设之中 重 庆机场每周已开通航班近百次 水上可直航500吨轮船至广州 香港 初 具规模的现代化立体交通网络更加突出了重庆市 出海大通道 的重要 地位 1958年广西壮族自治区成立 重庆成为自治区首府至今 它辖有邕 宁 武鸣两县 重庆市部分辖区行政区划调整后 重庆城区总面积扩大至 1834平方公里 全市人口由 94 5万增至140 39万 聚居着壮 汉 瑶 侗 等30多个民族 有着灿烂的民族文化和多采的民俗风情 重庆自古以来就是桂西南和云 贵 川 桂地区的一个流通中心及主要 商品集散地 清朝时就辟为通商口岸 而今则是一座正在迅速崛起的现代 11 化城市 重庆水陆空交通四通八达 民航已开通318条国内 国际航线 铁路有湘桂 黔桂 黎桂 南昆等干线 可直达祖国的东南西北 公路已 结成便捷畅通的交通网 1999年10月全线基本开通的桂海高速公路 将为 以重庆为中心的大西南交通枢纽注入新的活力 邮电已跨入全国先进行列 城市的基础和公共设施较为完善 随着城市建设的发展 基础设施的不断 完善 加上重庆享受沿海城市 少数民族 沿边开发等多种优惠政策 更 多的投资者看好这里 传统与粤 港较为紧密的联系 重庆市目前正在成 为外来投资者在广西投资最理想地 加上自身有较大的城市规模 人口和 较多的外来流动人口 人流 物流 资金流 信息流已初具规模 经济和社会发展状况 2002年末 全市总人口 297 71万人 比上年增加 3 15万人 其中市 区人口 140 39万人 比上年增加 2 54万人 全市总人口中非农业人口 124 08万人 其中市区非农人口 103 17万人 2002年 据抽样调查 全 年城市居民人均可支配收入 8796元 比上年增加 890元 增长 11 26 农 民人均纯收入 2524元 比上年增加 203元 增长 8 75 在岗职工年平均 工资11638元 比上年增长 12 86 城乡居民消费水平及生活质量进一步 提高 2002年 全市实现国内生产总值 356亿元 按可比价格计算 比上年 增长11 5 其中第一产业增加值 50 9亿元 增长 10 8 第二产业增加 值101 9亿元 增长 12 2 第三产业增加值 203 2亿元 增长 11 3 产 业结构进一步调整 国内生产总值中三次产业结构比例为 14 30 28 62 57 08 全市人均国内生产总值达 12021元 比上年增长 10 28 财政收入持续较快增长 2002年全年财政总收入 44 98亿元 比上年增长 16 74 其中地方财政收入 26 18亿元 增长 26 18 财政支 出34 29亿元 增长 33 40 2002年末全市金融机构存款余额 777 73亿元 比年初增加 75 85亿元 增长 10 81 在生活水平继续提高的同时 城乡 居民储蓄存款有较大的增加 年末城乡居民储蓄存款余额327 34亿元 比年初增加 50 60亿元 增长 18 29 金融机构贷款余额 733 89亿元 比 年初增加 107 40亿元 增长 13 52 房地产市场分析 作为城市先导产业的重庆市房地产业近几年发展迅速 在全国房地产市 场普遍低迷的情况下 近几年重庆市房地产市场相对而言走低幅度不大 特别是切实可行的地价管理政策把重庆市土地市场逐渐带入了科学化 规 范化的轨道 从而带动了整个房地产市场健康 有序的发展 对促进重庆 市经济的发展 特别是是城市建设的发展起到了巨大的推动作用 总体来 说 重庆房地产近几年总体发展有如下几个特征 这几年重庆的房地产开发均集中于新城 琅东南湖两区 江南区多是 工厂区 房地产开发不热 房地产价格相对较低 城北区随着快速环线的 修通及邕江北岸 60万平方米旧房拆迁 房地产开发将大大提升 总体来说 重庆目前房地产开发量与城市规模相比 仍然处于较低水平 重庆市这几年的房地产主要由买方拉动的健康市场需求为基础 目前 新建中低档城镇混合住宅楼盘均维持着较高的入住率 空置率较低 写字 楼 商业用房过剩 租金低廉 多以出租为主 但随着我国加入WTO 外 来企业的不断增多 特别是近几年并未增加的写字楼开发 更由于银行按 12 揭的完善及普及 写字楼可能异军突起 出售及出租率会相应提高 重庆市的房价依然持续在较低的水平 虽然这几年房价每年在上涨 但重庆市商品住宅平均房价依然在2100元 m2左右 框架高层写字楼则在 3000元 m2左右 目前房价上涨的趋势还在持续之中 且未有停止的迹象 工业房地产开发相对滞后 目前尚未真正启动 所有这些 都将刺激重庆市商业 住宅 工业土地的投资和消费 房地 产价格将会稳中有升 并有保值和增值的潜力 四四 最最高高最最佳佳使使用用分分析析 委估房地产位于 重庆市南岸区 周围多为 商铺 写字楼 配套设施 齐全 交通便捷 人流量大 委估房地产位于创意研究所第12 楼 B8 号 现作写字楼用 这和规划的使用状况一致 根据最高最佳使用原则和合法 原则的分析 该房地产保持现状用途为最高最佳使用 五五 估估价价方方法法选选用用 估价人员在实地勘察的基础上 对委托方提供的各种资料进行了认真分 析 根据估价期日委估房地产用途 估价目的 资料状况和重庆市房地产 市场的实际情况 决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的 价格 市场比较法 是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地 产加以比较对照 从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估 价对象价格的一种估价方法 收益法 预计估价对象未来的正常净收益 选用适当的资本化率将其折 现到估价时点后累加 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 六六 估估价价测测算算过过程程 市场比较法 采用市场比法一般选取同一供需圈内 近似委估房地产 档次市场价 格进行比较 根据估价人员对重庆市房地产市场的了解 分别选取如下可 比实例 1 确定比较因素 比较案例委估房产创意研究所 13 楼创意研究所 16 楼 创意研究所 10 楼 地理位置南岸区南岸区南岸区南岸区 交易价格 元 m2 待估315033003370 交易情况正常正常正常正常 交易时间2003 32003 22003 22003 1 区域因素一般一般一般一般 个别因素一般较差较好较好 1 确定比较因素系数见下表 13 比较案例委估房产研究所 13 楼研究所 16 楼福莱阁 交易价格 元 m2 315033003370 交易情况100100100100 交易期日100100100100 区域因素100100100100 个别因素10096105105 3 比准价格确定 比较案例委估房产 13 楼 16 楼福莱阁 交易价格 元 m2 315033003370 交易情况100100 100100 100100 100 交易期日100100 100100 100100 100 区域因素100100 100100 100100 100 个别因素100100 96100 105100 105 比准价格328131433210 根据上述计算的结果 求比准价格的算术平均值 则 3281 3143 3210 3 3211 元 m2 收益法 由于该写字楼可用于出租 能比较合理地确定其租金收入 故也可用收 益法求取其价格 1 估算总收益 通过调查重庆市同类型 同地段 同规模 装饰大致相同的写字楼在装 修后的月出租价格一般为23 元 m2 租金损失为 1 个月 则年总收益为 23 369 97 12 1 93602 41 元 2 估算年房地产租赁总费用 总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费 管 理费 保险费 税金等 房屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费 行业惯例 按建筑物重置价的 1 5 计算 据对重庆地区建筑物市场的了解 类似建 筑物的重置价为 1200 元 m2 则 房屋修缮费 1200 369 97 1 5 6659 46 元 管理费是指对出租房屋进行的必要管理所需的费用 分为两部分 一 14 是出租经营过程中消耗品价值的货币支出 另一是管理人员的工资 根据 行业惯例资料 取年租金的3 则 管理费 93602 41 3 2808 07 元 保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支 付的费用 按房屋现值乘以保险费率2 则 保险费 1200 369 97 87 2 772 50 元 税费是指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税等 依据税法及重庆市税务部门资料 公有房屋出租应纳税金房产税按年租金 的 12 营业税按年租金的5 教育附加按营业税的3 城市维护建 筑税按营业税的 7 以上税费小计为 17 5 防洪保安费按年收入的 1 则 93602 41 17 5 93602 41 1 16474 02 元 上述 总费用合计为 26714 05 元 3 年纯收益 93602 41 26714 05 66888 36 元 4 还原利率的确定 还原利率是收益还原法中一个重要的因素 目前国内 国际确定还原利 率的方法很多 这里主要采用复合投资收益率法 其公式为 还原利率 一年期贷款利率 70