浅谈深化设计与项目经营(吴三扣).ppt

浅谈深化设计与项目经营 一分公司管理六区工程二部 吴三扣 前言 目前 国内建筑装饰行业对深化设计环节还没有引起足够的重视 通常做法是 方案设计单位进行施工图设计 施工单位直接按施工图现场施工 由于方案设计单位一般只负责本专业设计范围内的设计 而且施工工艺经验不足 对现场实际情况又缺乏必要的了解 因此方案设计单位交付的施工图普遍存在和现场其它专业交叉 又或无法按图施工的情况 同时 在较大规模的工程施工过程中 工程项目管理体制和程序都很复杂 方案设计单位结合施工现场实际情况及时修改完善施工图比较困难 方案设计单位往往疲于应付各类的施工现场及加工工艺问题 或者完全交给施工单位去自由发挥 结果总是导致工程不断返工 各方都要付出额外的成本支出 竣工交付的作品还留有遗憾 随着国内外两个市场的开放和融通 建筑装饰行业竞争已经白热化 企业的微利也日益突出 如何能够在这激烈的市场竞争中胜出 只能在装修产品的成品化 质量 价格 服务 施工工艺以及管理等细节上有所突破 建筑领域是个大蛋糕 装修在这个行业内占的比重比较高 我们在竞争的同时也要有智慧 今后谁的深化设计理念走在前列 谁就能给企业在这场竞争中获得最大的经济效益 1 深化设计概念 深化设计 是指在业主或设计顾问提供的条件图或原理图的基础上 结合施工现场实际情况 对图纸进行细化 补充和完善 深化设计后的图纸满足业主或设计顾问的技术要求 符合相关地域的设计规范和施工规范 并通过审查 图形合一 能直接指导现场施工 建筑装饰深化设计根据不同设计深度可分为三个层面 1 在方案设计单位完成方案设计的情况下 由施工单位完成施工图设计 2 已有施工图但不完备 如节点大样只给出所用材料而未给出具体做法等 由施工单位完成补充设计 3 设计图纸已达施工图要求 但具体实施过程中仍需继续施工细化 主要体现在精装施工方面 如建筑装饰材料排版方案 家具工艺设计 水电空调等安装专业末端定位设计等 2 深化设计目标图纸深化是整个项目建设的关键环节 对主体设计单位的施工招标图纸进一步深化 可以对项目实施过程中可能会出现的问题作前瞻式的预见及解决 是使设计方案具备可实施性及施工进度保证 项目经营的有利条件 1 通过对施工招标图的继续深化 对具体的构造方式 工艺做法和工序安排进行优化调整 使深化设计后的施工图完全具备可实施性 满足装饰工程精确按图施工的严格要求 2 通过深化设计对施工招标图中未能表达详尽的工艺性节点 剖面进行优化补充 对工程量清单中未能详尽包括的施工内容进行补漏拾遗 准确调整施工预算 为后期经营做好铺垫 3 通过深化设计对施工图纸的补充 完善及优化 进一步明确装饰与土建 幕墙等其它专业的施工界面 明确彼此可能交叉施工的内容 为各专业顺利配合施工创造有利条件 3 深化设计作用建筑装饰深化设计作为设计与施工之间的介质 立足于协调配合其他专业 保证本专业施工的可实施及保障设计创意的最终实现 最主要的目的是为了经营打基础 深化设计工作强调发现问题 反映问题 并提出有建设性的解决方法 通过对施工图的深化设计 协助主体设计单位发现方案中存在的问题 发现各专业间可能存在的交叉 同时 协助施工单位理解设计意图 把可实施性的问题及相关专业交叉施工的问题及时向主体设计单位反映 在发现问题及反映问题的过程中 深化设计提出合理的建议 提交主体设计单位参考 协助主体设计单位迅速有效地解决问题 加快推进项目的进度 4 深化设计与项目经营项目的盈亏 我们首先要分析施工合同 项目清单及投标图纸 在这基础上我们策划项目的经营点 通过图纸深化 材料变更等等方式来进行操作 下面我就施工合同的几个结算方式谈谈深化设计的作用 基础预算知识 图纸上每一个面的价格组成 实物量 基础预算知识 项目特征 项目特征是区分清单项目的依据 没有项目特征的准确描述 对于相同或相似的清单项目名称 就无从区分 项目特征是确定综合单价的前提 由于工程量清单项目的特征决定了工程实体的实质内容 清单项目特征描述得准确与否 必然关系到综合单价的准确确定 项目特征是履行合同义务的基础 如果项目特征描述不清甚至漏相 错误 从而引起在施工过程中的更改 都会引起分歧 导致纠纷 索赔 项目特征描述的意义 基础预算知识 图纸描述 基础预算知识 预算清单描述 基础预算知识 工程总价组成 单位工程费汇总表 分部分项工程量清单计价表 措施项目清单与计价表 其他项目清单与计价汇总表 规费 税金项目清单与计价表 综合单价分析表 暂列金额明细表 材料暂估单价表 专业工程暂估价表 计日工表 总承包服务费计价表 工程价格的分类 宜设计变更 1 固定总价 宜强化节点 3 费率合同 宜变更材料 2 固定单价 不同阶段深化的目的1 指导施工的深化设计0 50阶段2 给甲方 监理用的50 80阶段3 为今后项目结算用的80 100阶段 固定价格合同的深化经营1 外单位的设计宜采用设计变更的手段2 公司设计的宜跟踪到画施工图阶段3 施工用节点 工艺宜去烦就简4 找出原始施工图漏画的面 报价的基础是施工图或清单 5 单价工程竣工图的策划 淡化节点 基层 强化尺寸 标示 费率 按实结算 合同的深化经营1 外单位的设计宜采用设计变更的手段2 公司设计的宜跟踪到画施工图阶段3 施工用节点 工艺宜去烦就简但报送图纸宜工艺复杂 节点丰富4 工程竣工图的策划 强化节点 基层 强化尺寸 标示 外单位设计宜采用设计变更的案例分析 中粮后沙峪项目 项目部在取得正式施工图纸后 经过认真的现场比对放线测量 以及在对图纸的深化工作中 发现了一些图纸尺寸与现场尺寸不符 以及一些图纸未标明之处 为了能准确的反映设计师的设计理念 使其完全的落实在施工中去 更为了能够计算出更准确的报价 和为经营做好预想 项目部前期及时跟踪介入 对方案 图纸尺寸 节点 材料 大样等问题分别做出细化 及早发现问题并提出并加以解决 1 现场勘查放线 现场吊顶标高与图纸标高不符 问题 装修设计与结构设计未交圈 解决方案 降低装修吊顶标高 以现场结构实际完成面施工 现场照片 原设计方案 变更设计方案 2 室内结构楼梯踏步高度问题 问题 每跑踏步高度不一致 另外负一层到一层 一层到二层中间的休息平台各有一跑 现场高度30厘米 解决方案 总包整改 变更施工单位 变更施工方案现场照片 原设计方案 变更设计方案 2 材料替换 基层材料的替换 依据合同30 2款约定 施工图深化设计由我方负责 我方在进场后依据合同30 2款 10 1 10 8 对原合同图纸中对我方不利的因素 全部进行了深化设计变更 对原合同图纸中基层做法为木龙骨基层的 诱导业主主动提出采用轻钢龙骨 钢架龙骨做法 进行变更 变更后正式施工图 原合同图纸 原设计方案 变更设计方案 3 材料变更 投标时售楼处卫生间意大利进口G E T和嘉丽陶墙 地砖投标单价为100元 实际采购价为TI 01灰色圆点砖997元 G E T TI 02玖色砖925元 G E T TI 03鳄鱼皮纹砖850元 嘉丽陶 TI 04黑色水纹砖803元 G E T 经过和业主和设计师的沟通 通过工期紧和进口订货周期长的要求 把如上材料进行了深化设计变更并重新签价 TI 01灰色圆点砖签价为780元 采购价为760元 TI 04黑色水纹砖520元 采购价位230元 TI 02和TI 03两款砖无法更换 经过和供应商的协调 价格下浮TI 02为760元 TI 03为450元 大大降低了直接费的亏损 ST 01 WF 03 WF 03原木色实木地板 面饰植物油 243 投标价 380元 采购价 180元 ST 01黑色砚石 仿古面 710 投标价 750元 采购价 280元 WF 01黑色实木地板262 5 投标价 380元 采购价 290元 CA 01深咖啡色地毯333 投标价 400元 采购价 280元 WF 01 CA 01 TI 04 TI 04 CA 02浅咖啡色地毯121 8 投标价 400元 采购价 280元 CA 02 本项目是清单报价 工程量按实结算 项目部在进场后就对清单和原投标图纸进行核对 发现清单缺项较多 针对清单缺项的事情 项目部给业主发出了函件 业主给予了确认 详看附件 关于金螳螂售楼处 C户型投标清单缺项问题的回复 通过业主的确认函 结合投标图纸和工程量清单 深化设计节点 增加施工量 4 工程量经营 由简变繁 过程中 许多暂定价的主材 因业主信任度增大 审核比较松懈 签证都有比较大的利润 如地毯 石材等 另外在审计中 利用与业主决算人员对现场施工技术尤其是隐蔽等知识的缺乏 深化设计增加变更图纸的复杂性 增加费用 许多洽商和变更签证利润都相当可观 无中生有 针对正式施工图与现场不符的部位 提出深化设计方案 让业主出具设计变更单 重新报价 由小变大 零星项目的签证 针对投标单价中计日工表中综合单价对我方有利的条件 现场调整设计方案 现场可以签证的施工部位 多签证 5 过程材料及费用签