公积金贷款买房最省钱窍门和还贷方式大比拼.doc

很多在为贷款买房月供发愁的人没有意识到，救急的宝山就在自己身边，那就是你的公积金。在几年前，由于贷款利息并不是很高，公积金低利率的优势还没有显现出来，加上当时办理公积金贷款的手续比较多，很多人都选择了商业贷款。可是，随着贷款利息的不断提高，月供的增加，越来越多的人开始意识到了公积金贷款的优势，可是由于办理了商业贷款是不能再转成公积金贷款的，所以，很多已经办理了商贷的购房者只能一边让自己的公积金在账户上睡大觉，一边每月交纳月供。 其实，公积金的使用范围要远比人们知道的广，即使已经办理了商业贷款的人，也可以提取公积金账户内的资金用于偿还贷款，而且此后每年都可以办理一次提取手续。另外，如果贷款人配偶也有公积金的话，同时使用还会节省更多的房贷利息。 购房者向所在单位提出申请-填写住房公积金提取申请书和住房公积金提取明细表-到银行索取近期还款凭证或证明-本人或单位经办人持购房者身份证原件及复印件、住房公积金提取申请书、住房公积金提取明细表、购房合同及相关证明材料-到公积金中心办理提取。如配偶提取公积金，还应提供结婚证或户口簿的原件及复印件。 由于房贷属于优质贷款项目，各家银行为了拉拢借款人，纷纷推出了一些新颖的房贷，其实这些房贷的本质区别就是还款方式不同。目前，国内各大商业银行推出的房贷还款方式包括：等额本息、等额本金、接力贷、双周供、普通固定利率、结构性固定利率、气球贷、循环贷、存抵贷、宽期限房贷、轻松安居贷、按揭开放账户房贷、随借随还房贷。 这是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的还款方式。它是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。 假设需要向银行贷款万元，还款年限为年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本息贷款，每个月大约还 元。初始的两三年， 元中大约%以上是归还银行的利息部分。 每月还款额相同，操作相对简单。 其利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较等额本金还款、等额递增和等额递减要高。 收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式，如公务员、教师等收入和工作相对稳定的群体。 借款人将本金平均分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。 举例说明：假如从银行贷款万元，还款年限年，选择等额本金还款，每月需要偿还银行本金 元左右，首月利息为元，总计首月偿还银行 元，随后，每个月的还款本金不变，利息逐渐随本金归还减少。 随着时间推移，还款负担逐渐减轻。总的利息支出要比等额本息要低少。 开始时每月负担比等额本息要重，尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差可能达千元。 这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。如中年以上的人群，经过一段时间事业打拼，有一定的经济基础，考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等其他因素减少，就可以选择这种方式进行还款。 指以子女(或子女及其配偶)作为所购房屋的所有权人，父母双方或者一方与该子女作为共同借款人，贷款购买住房的房贷产品。 主推银行：农业银行 可以适当延长借款人的年龄和贷款年限，不受普通房贷规定中上限的限制。前期还贷压力可以减轻，门槛也较低。 但这种房贷未来可能在父母和子女间或者在几个子女间产生房屋产权纠纷。另外，由于延长了还贷年限，接力贷款的利息也要高出许多。 年龄较大的购房者(岁以上)和刚参加工作、收入暂时不高、还款压力较大的年轻人。 是指将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。 主推银行：深圳发展银行。 双周供还款与按月还款相比，可以减少利息负担、有效缩短还款期限。由于双周供比月供的还款频率高，贷款本金减少得更快，整个还款期内所归还的贷款利息将小于月供，同时还相应缩短了贷款期限。 对于月收入不宽裕的贷款人来说，双周供的还款方式会增加一定的经济压力。适用对象：拿周薪和双周薪或者是还款能力较强、希望缩短还款期限的贷款人。 所谓普通固定利率房贷，是指购房者在签订购房贷款合同时如果选择了这种贷款，在贷款期限内不论银行利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。 主推银行：光大银行、建设银行、招商银行 固定利率房贷的优点是房贷利率并不随市场利率的变化而调整，能在一定程度上帮助借款人规避利率波动的风险。 但如果利率水平走低，在房贷利率固定的前提下，也可能出现购房者为房贷多交钱的情况。适用对象：有固定收入、预期未来利率会升高、对利率风险有比较清楚认识的借款人。 所谓结构性固定利率房贷，是指购房者在固定期限中可以选择不同结构方式约定固定期。如利率固定年的贷款， 可以在贷款前年固定执行一个利率,，后年执行另外一个不同的利率。固定年的贷款，可以在前年执行一个利率，后年执行另外一个利率。 主推银行：招商银行 在享受采用固定利率的同时，还可以比较灵活的设定自己的还款金额，在资金较紧张的初期可以使月还款额相对少一些。另外，使用结构性固定利率产品还能相对减少贷款的利息支出,，如客户贷款本金万元,，期限年，在相同的.%利率水平情况下,，固定年不变的贷款总利息支出为元，而采取结构性固定利率贷款借款人利息总支出为元,，借款人可以节约利息支出元。 利息计算较复杂，也要承担利率走低带来的风险。 有固定收入、预期未来利率会升高、对利率风险有比较清楚认识，但贷款初期还款能力较低的借款人。 气球贷是指其贷款利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还。气球贷款的实际贷款期限较短，其对应期限的贷款利率也较低，还贷期限却可以和普通房贷一样最高可贷年。如客户在该行申请一笔万元住房按揭气球贷，贷款期限年，客户可以和银行约定选择按照年（也可以年、年等）计算每月还款额，在年末贷款到期日一次性偿还剩余本金和利息。 主推银行：深圳发展银行 贷款利率停吭禄箍钛沽。崆盎勾奖恪?银行审批较严格，到期需续贷。 计划持有房产期限较短或有提前还贷计划，预期未来收入会有大幅增加的借款人。 银行：深圳发展银行 循环贷也称个人住房循环授信，是指借款人将商品住房抵押给银行而获得的贷款额度，在规定时间和额度内借款人可以分次提款、循环使用。 方便提前还贷，利率优惠，并提供了方便快捷的融资渠道，使固定房产流动起来，满足各种期限的融资需要；同时使借款人在房产上涨趋势中获得更大的贷款额度。 银行审批较严格，仅适合经常有贷款需求的借款人。 计划持有房产期限较短或有提前还贷计划，有较强融资需要，资信良好的借款人。 按揭购房者只需将活期存款账户与房屋贷款关联起来，并将自己的闲置资金放在约定的活期账户上，就可达到少交贷款利息的目的。 主推银行：深圳发展银行 利率优惠，还款方便，可以减少贷款利息的支出。银行审批较严格，较一般按揭贷款利率高，且存款额度有下限，仅适合有大量存款的借款人。 计划持有房产期限较短或有提前还贷计划，有较强融资需要，资信良好的借款人。 宽期限房贷是指在合同约定的时期内，借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。待宽限期结束后，对贷款发放金额按合同约定的等额本金或等额本息方式还本付息。宽限期有年 (期) 、年 (期) 、年 (期) 等不同。 主推银行：招商银行 这种还款方法因为在宽限期内只支付利息，应此可以大大减轻前期还款压力。 因前期不归还本金，在后期每月归还的贷款本息将比普通的还款法多，也就是说要支付更多的利息。 适合对象：适合购房时用完积蓄，又要装修、举办婚礼等资金实力不足、而后期收入前景看好的购房者。 轻松安居贷属于宽期限贷款的改良品种，就是借款者可确定两个阶段归还本金。客户将整个还款期限分成两个阶段，第一阶段最短年，最长年；第二阶段为整个还款期限的余下部分。客户可自由确定第一个还款阶段归还的本金金额，最低可设为元，剩余本金将在第二阶段偿还完毕。 主推银行：交通银行 还款初期借款人可以根据自己的实际情况，确定归还本金的数额，大大减轻还款压力。另外，相关银行还对办理贷款的客户推出优惠措施，减免相关的评估费、公证费和保险费。 轻松安居贷因第一阶段减少了本金归还的金额，在后一阶段每月归还的金额将比普通的还款法多，这就注定要支付更多的利息。 主要是首次置业、工作时间短、具发展潜力的年轻人，以及其他需要在贷款初期减少还款压力的优质客户。 按揭开放账户贷款是将客户的按揭贷款账户与存款账户关联，当存款账户中的余额高于约定的额度(银行规定贷款人约定存款余额不能低于万元)时，客户便可以委托银行或自己通过网上银行、自助查询机、网点柜台等渠道全部或部分归还贷款；当有新的资金需求时，也可通过上述渠道在贷款额度内随时取得贷款。 主推银行：民生银行 能满足客户多方面的金融需求。一方面，当资金充裕时，购房者能充分利用账户中的闲置资金及时归还贷款，从而能节约较多的利息；也可用账户中的资金，购买高收益的理财产品，实现收益最大化。另一方面，当客户有资金需求时，还能够在银行的承诺额度内即刻取得贷款。 还款额有限制，不适合流动存款少的工薪阶层。适合对象：适合经常有大量闲置资金，又对资金的流动性有很强需求的私人企业主。 办理该业务前，购房者需在银行办理个人住房抵押循环授信。办理随借随还房贷后，客户只要设置好关联的还款账户，该账户的活期存款超过约定的部分，每天都会自动用于提前还款。当客户资金紧缺时，只需要通过电子银行就能马上在授信额度内从银行借取资金(贷款利率按房贷合同签订时的利率执行，