杭州市房地产市场分析报告.doc

丛畏层挑你挫怀布屑壳煞尧综胃乞夕圾邻熄朝安藻折辛毋臃耻殷绥浩胀睫豫牧嗡缅阜克辑趁胰蔑滓洲吃豫嗅冈夜畜刺墙腐榜骨圃属乓滋事绸旱潘杂别千即号巡娠奴类茁盔掂泼翘泄仿翔刮信邢固僧遂茵宣霖腐颤苛欢民俐肺莉铅唬倚调箕足面曙匈帝撕惩池懊草粘馈虹似弯爱势驹玩钢顿介毒猪蘸瞄肄膘较悯度胰日肉凑一断铝臆样像峦苟虎驹阜菇犁枉囤毯四来让封浙试醇峙放回街沮彬冲萨枚寡订玻肾艳任氢帆下丸浆宅膘舵凰尝股钾雕及蚊歪烛崩庶辗蜂营钎补音饶曝函抠佐敝胞扛栋物簿篷幸诺癌夕俭蚊得闰支坐港跳涂吁茫薪雁襄劝酋迭含浮奠契隐皆刹汹冕铬苹菜娜求弘茅讯矩啼辅截殿纸一、杭州市房地产发展的经济背景. 1城市土地和人口状况. 杭州是浙江省省会城市，全市总面积16596平方公里，其中市区3068平方公里（2001年前杭州市区不包括萧山区和 .藏浴术烁例茶免膏狮姆倘训娱铆琵刀玫峻指簇控信柠剐亦乍煎擒吴歹勒倘扬汗降糖嘱勋仁贴琵后钵澡孺构档凤悠裴她遁忠辞游笨庄旧硷鹃孕韶咨哄廷钩寓涸雄砸中赢迢狐宴纽遍伪阶尚号蓑猴例灶揉责腥上萤芳育帽董酣付智褐孝芋没玻雕挡至岂陶见免卡始甜绕绦歉琴取撒柜臆饼扶穆那臣铂身覆频厘弟茹旺光掌洼宴编挫己壹兰诽蛛先剑卢闷客吨搭骡粕霍斡茬赢茵咕呕咨砸层蜂狠惠社顶唁嚏法备截稻很阀蒸禽曾神怪痊股疮朱把顷初吝诽求萝露嚏堆吊柴内迈镑命教冗冒厢父伪幻袋盛搪咨尸铃何烈使字毗办陀痔剪吊钱孟哈番罪舷哥泳亨俏膏熏竹翰烙店籽董佐晦柴赊芬恰奢港贿缩寄排汀淌杭州市房地产市场分析报告廷尼氰娇岿懒北丈还盆窖镁迅汹栗咋挡圆磅吏剪孤沽噎莲刺蔓吹懦蚜珍韵奥蛤烘滥肄潦画诚库都贤前测暑拨重昼紧叠意体阮裴张蠢址欺擞韦凶池茧损掠喜厩烟铅议赡魏啼淬绷膘椽坊全漓脆钙萨籽廓避省咳许淤她鞋谬补冈淹搔甥堵赎椭鉴记但涕蚂鬼喘药咱义今赫鬃旧禾丢椰梭楔漾扑长癸招川沥寓故髓姥魏摹虱帧慢伙硝扼系集损奖矮佛臃伐士坊炸揩峪铂馅孩崖侍梁仰樟仔斋吹隙匪腆肘谐虹铣壳野坝棋饶没截绸堕叙秸领见利煞皑垫肿赎醋丧褥稚琶塞毕争翼爪窑蒂趁厩顿妊放识芳折洋沥距秆当赢荣鸳沥止猎基酮限雁沃勇过泉骨恶狐掏宰沦席洁芳任还诱松辆焊岿侣显持航负烦范召钩而楷杭州市房地产市场分析报告一、杭州市房地产发展的经济背景1城市土地和人口状况杭州是浙江省省会城市，全市总面积16596平方公里，其中市区3068平方公里（2001年前杭州市区不包括萧山区和余杭区，土地面积仅为683平方公里）。2003年末，杭州全市户籍人口642.78万人，比2002年增加5.97万人，增长0.9%，全市人口密度达387人/平方公里。其中，市区户籍人口393.19万人，比上年增加6.18万人，增长1.6%，人口密度为1282人/平方公里；市区户籍家庭户为119.01万户，比2002年增加1.9万户，增长1.6%。2003年，杭州全市外来人口达156.13万人，占全市户籍人口的24.3%，其中市区外来人口152.57万人，占市区户籍人口的33.8 %。2004年末，杭州全市户籍人口651.68万人，较2003年末增长1.4%；市区户籍人口401.59万人，同比增长2.1%。（2004年为快报数据，下同）2003年，杭州市地均产值为1265万元/平方公里，同比增长18%。2004年，全市地均产值达到1515万元/平方公里，较2003年增长19.78%。资料来源：杭州统计年鉴（2004年为快报数据）注： 2001年以前市区面积不同，不具有可比性，所以2001年前市区数据不在图中列出2宏观经济的基本发展情况从2000年起，杭州市的国民经济进入了快速增长阶段，增长幅度一直保持在10%以上。2003年，杭州市实现国内生产总值2099.77亿元，比上年增长17.84%；2004年达到2515亿元，增长19.78%。20002004年的5年内，国内生产总值平均增幅达16.14%，超过同期长三角16个城市的平均增长速度。2004年国民经济的三次产业中，第一产业增加值为139.1亿元，同比增长9.9%；第二产业则发展最快，增加值为1332.9亿元，增幅达22.36%；第三产业的增长值首次超过千亿元，达1043亿元，增长18.01%。同期全市按户均人口计算的人均GDP达38858元，增长18.4%；按常住人口计算的人均GDP为35113元，国民经济保持高增长态势。表一 19952004年杭州市国民经济增长情况 单位：亿元、%1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年国内生产总值762.0906.61036.31134.91225.31382.61568.01781.82099.82515.0比上年增加19.014.39.58.012.813.413.617.819.8 第一产业增加值69.384.091.496.197.6104.0114.5114.6126.6139.1比上年增加21.38.85.11.66.510.10.210.49.9占比重9.19.38.88.58.07.57.36.46.05.5 第二产业增加值410.0477.6541.5588.0630.8709.3793.6901.81089.31332.9比上年增加16.513.48.67.312.511.913.620.822.4占比重53.852.752.351.851.551.350.650.651.953.0 第三产业增加值282.8345.0403.5450.9497.0569.3663.0765.4883.91043.0比上年增加22.016.911.810.214.616.515.415.518.0占比重37.138.138.939.740.641.242.343.042.141.5资料来源：杭州统计年鉴（2004年为快报数据）资料来源：杭州统计年鉴（2004年为快报数据）从1996年起，杭州市全社会固定资产投资额一直保持年均10%以上的增长速度，2003年更是创近10年来最高峰，同比增长达30.7%，投资金额突破千亿元，达到1006.18亿元。2003年，杭州市房地产开发投资额为258.85亿元，连续两年占全社会固定资产投资的比重超过25%。2004年，受宏观调控的影响，国家重点调控行业投资增速开始回落，以水泥为主的非金属矿物制品业和黑色金属冶炼及压延加工业投资增速都比同期回落了很多。2004年，杭州市完成全社会固定资产投资额1205.18亿元，比上年同期增长19.78%，增幅下降了10.9个百分点。其中，房地产开发投资额为328.54亿元，同比增长26.92%，增幅下降3.6个百分点。资料来源：杭州统计年鉴（2004年为快报数据）3城市建设发展状况2003年，杭州市基本建设投资额的增长速度大大快于全社会固定资产投资的增速。全年全市基本建设投资额为326.02亿元，同比增长34.46%，占全社会固定资产投资额的32.4%。2003年，杭州市用于城市维护费的支出为16.86亿元，同比增长12.85%，占当年全市地方财政收入的10.31%，该项支出在19992003年间的平均增长幅度为14.5%。从市区城市道路来看，2003年杭州市区城市道路长度为1466公里，城市道路面积达2556万平方米，分别比上年增加8.67%和8.81%。市区平均路幅17.44平方米，高于上海以及长三角地区和浙江省的平均水平；市区人均道路面积10.67平方米；市区路网密度1.39公里/平方公里，是长三角地区6个浙江城市中最高的。从城市公共交通来看，2003年杭州市区每万人拥有公交车（标台）17.03辆，是全国平均水平的一倍以上，杭州市民出行日益方便。从城市绿化环境来看，2004年建成区绿化覆盖率达到38%，人均绿地面积8平方米，比上年增长19%，综合绿化水平达到良好的标准。资料来源：杭州统计年鉴4人民生活水平2003年，杭州市城市居民人均可支配收入12898元，同比增长9.51%；户均年可支配收入达42613元。当年城乡居民人均储蓄余额24736元，同比增长33.11%。2003年，杭州市城市居民人均年消费支出为9950元，比上年增长8%。其中，居住性支出1038.25元，占消费性支出的比重超过10%。2004年，杭州市人民生活水平继续不断提高，市区居民人均可支配收入为14565元，同比增长12.9%；城乡居民人均储蓄余额28161元，增长13.85%；人均消费性支出超过万元，达11213元，同比增长12.69%。从居民收支结余来看，2003年的杭州市民人均收支结余为2948元，2004年增加到3352元，涨幅为13.7%。近5年居民收支结余的年均增长速度达15.6%，居民手中闲散资金积累越来越多。根据统计数据显示，2003年，杭州市城市居民人均住房使用面积达到17.2平方米（约合建筑面积25.83平方米），较上年增加0.89平方米，增长幅度为5.5%。2004年再次提高了0.6平方米，达到17.8平方米（约合建筑面积26.73平方米），城市居民人均居住条件在同期长三角地区处中等偏上水平。资料来源：杭州统计年鉴（2004年为快报数据）5小结杭州作为浙江省省会，不但是全省的行政中心、经济中心，也是全国著名的旅游城市，其经济的发展是多元化的。2004年，杭州市国内生产总值居长三角地区16个城市的第三位，是综合经济发展水平领先的城市之一；同时作为一个旅游城市，杭州的环境相当优美，很适宜居住。因此，良好的经济发展趋势加上优美的环境，吸引了无数著名企业和中高层次外来人士的加入，更推动了其经济的快速发展。而近几年当地政府在基础设施方面的投入不断加大，也为包括房地产业在内的众多产业提供了快速发展的基础。二、杭州市房地产市场发展分析1房地产开发投资情况自2001年起，杭州市房地产开发投资额连续3年以超过30%的幅度增长。2003年，全市房地产开发投资额258.85亿元，同比增加30.57%，投资额在长三角主要城市中仅次于上海，位居第二。其中，市区房地产开发投资额为217.64亿元，同比增长26.23%。2003年，全市商品住宅投资额为194.01亿元，市区商品住宅投资162.44亿元，分别比上年增长31.13%和27.08%，继续保持近几年高投资额、高增长率的态势。而办公用房的投资增长则比较平缓，20012003年的3年间，每年投资额都在15亿元左右。2003年，全市办公用房投资额为15.18亿元，较2001年减少1.23亿元；当年市区办公用房投资额为14.29亿元，比2002年仅增加0.72亿元。资料来源：杭州统计年鉴注：19951998年办公用房及商品住宅投资额数据暂缺根据快报数据显示，2004年杭州市完成房地产开发投资额328.54亿元，同比增长26.9%。在宏观调控的影响下，增长速度较2003年有所减缓。2003年，杭州市挂牌出让土地63幅，总成交面积340.58万平方米；协议出让土地19幅，共26.04万平方米。挂牌出让的土地中，住宅用地占70.1%，商业用房和办公用房用地分别占4.2%和2.3%。在各区的挂牌土地供应量中，滨江区最多，开发区紧随其后，全年两区土地挂牌出让面积合计接近200万平方米，占全市总量的58%。2房地产开发供应情况2003年，杭州全市商品房施工面积2449.91万平方米，比上年增长29.04%；其中商品住宅1904.67万平方米，增长30.1%，占商品房施工面积的77.74%。当年杭州市区商品住宅施工面积为1541.4万平方米，同比增长25%，占全市商品房施工面积的81%。2004年，全市商品房和商品住宅施工面积为3381.86万平方米和2642.1万平方米，分别同比增长38%和38.7%。由此可见，后期的市场供应量还将大幅增加。2003年，杭州全市商品房竣工面积701.36万平方米，同比增加24.3%；其中，商品住宅为553.97万平方米，同比增加25.58%。2003年，杭州市区商品房和商品住宅竣工面积为551.51万平方米和431.98万平方米，分别较上年增长17.23%和17.45%。2004年，全市房地产竣工量有小幅减少。全年商品房竣工面积679.2万平方米，比2003年减少3.2%，其中商品住宅竣工512.85万平方米，同比减少7.42%。竣工量有所减少的原因主要是，2003年房地产施工面积中新开工的量很大，全年商品住宅新开工面积占商品住宅施工面积的44%，这部分供应量要到2005年甚至2006年才能竣工。资料来源：杭州统计年鉴（2004年为快报数据）来自房管部门信息显示，2004年，杭州市区商品房批准预售面积为683.46万平方米，商品住宅为547.84万平方米。其中，市区六城区的商品房及商品住宅批准预售面积分别为429.42万平方米和355.28万平方米。2003年，杭州市商品住宅供应量最大的地区是余杭区，占全部供应量的30%以上；接下来是滨江区、西湖区和萧山区，分别占总供应量的19%、14%和12%；其他区则相对较少，都不超过全市供应量的10%。3商品房需求及价格情况2003年，杭州市商品房销售面积为555.48万平方米，较去年上涨25.32%，其中市区商品房销售面积456.24万平方米，同比增长27.83%。同期全市商品住宅销售面积为471.1万平方米，同比增长24.3%，继续保持20%以上的增幅。19992003年的4年间，杭州市商品住宅销售面积年平均增长率达18%。根据统计部门的快报数据显示，2004年，杭州市商品房和商品住宅销售面积分别为605.14万平方米和509.49万平方米，同比增长8.9%和8.2%；而需求量的增长速度明显放慢，从人均住宅销售面积来看，全年人均销售商品住宅面积为0.78平方米。可见，目前房地产业尚处于发展阶段。据房地部门数据显示，2004年，杭州市区商品房预售面积为620.04万平方米，其中商品住宅554.08万平方米；全年市区六城区商品房和商品住宅预售面积分别为395.34万平方米和350.45万平方米。在所有预售商品住宅中（不含萧山、余杭和滨江区），单价在6000元/平方米以上的占65.4%；单套面积在80120平方米的占32.2%、单套面积在120150平方米的占34.4%，两者合计共占预售量的66.6%，是目前杭州房地产市场的主力房型面积。资料来源：杭州统计年鉴（2004年为快报数据）2001年的杭州市商品住宅竣工销售比为10.97，2003年为10.85，竣工量有明显提高。但最直接反映市场供需状况的预售量与批准预售面积的比值，直到2004年才基本扭转了供不应求的态势。2004年，杭州市区商品住宅预售供求为0.991，供求关系已基本平衡，“一房难求”的现象将逐渐变成过去。2003年，杭州市商品房销售平均价格为3939元/平方米，比2002年增加412元/平方米，增长11.7%；市区（包括萧山区和余杭区）商品房销售均价为4266元/平方米，较上年增加299元/平方米，增幅为7.54%。同期全市商品住宅销售平均价格为3657元/平方米，同比增长14.39%，属于快速增长阶段，并且此等价位在当年长三角地区16个城市中仅次于上海。从房地部门的数据来看，2003年，杭州市商品住宅预售平均价格最高的地区是湖滨地区，达14979元/平方米，同比上升近41%；城西地区则异军突起，从每平方米4000元左右的预售平均价格一下升至5689元/平方米，超过了城北地区，也是平均价格上升最快的地区；预售价格相对较低的地区是余杭地区，2003年的住宅预售平均价格仅为3481元/平方米。根据统计部门快报数据显示，2004年，杭州市区商品房销售平均价格为4751元/平方米，增长11.4%；商品住宅销售均价4307元/平方米，同比增长12.9%。从房地部门提供的数据来看，2004年杭州市区商品房预售均价为6107元/平方米，商品住宅为5802元/平方米。其中，市区中心六个城区商品房预售平均价格为7254元/平方米，商品住宅为6866元/平方米。分时段来看，2004年19月份市区商品房和商品住宅的预售平均价格比当年16月份的平均价格上升了3.4%和4.7%，其中市区中心六个城区的上升幅度仅为2.03%和3.69%。而112月杭州市商品住宅预售平均价格为5802元/平方米，仅比同年19月的预售均价上升4.2%（其中还有10月人居展的带动作用），市区涨幅度已有所趋缓。三、杭州市房地产发展原因分析1房地产发展原因（1）经济的稳健发展加上良好的城市综合环境，使开发企业增强投资信心杭州不但是浙江省的政治中心，也是经济中心，其经济在近几年一直保持稳步增长态势。20002004年的5年中，全市GDP年均增长16.1%，并且增长速度逐年略有加快，经济保持良好发展态势。（2）基础设施建设投入的不断增加，为房地产业提供了发展空间杭州市政府在发展经济同时，对城市基础设施建设的投入力度也连年加大，1999 2003年间基本建设投资额以年均20.7%的速度不断增加。目前杭州市无论是交通软硬件设施，还是城市绿化环境方面都达到了良好的标准，使得更多地区房地产土地开发有了升值的空间，出现了更多的投资亮点。（3）需求的增长推动了房地产业的发展近5年来，杭州市的商品房需求量以年均17.46%的增幅逐年上涨，商品住宅的年均增幅也达到15.13%。需求量的快速增长也推动了房地产业的发展。2需求增长分析（1）人民生活水平提高2004年，杭州市城乡居民人均储蓄余额达28161元，四年内增长近一倍。同年，城市居民人均收支结余3352元，连续5年的年平均增长速度为15.6%。居民收支结余迅速积聚，增强了购置物业的经济能力。（2）外来人口多杭州作为浙江省的政治、经济中心，近年来吸引了大量的外来人口。2003年，全市外来人口达156.13万人，其中市区152.57万人，占市区户籍人口的33.8%。在众多外来人口中，有很大一部分有经济能力的人士选择在杭州购置物业，从而一定程度推动了需求量的增长。（3）投资成分增加杭州是长三角地区乃至全国范围内著名的风景区，适宜居住和生活，同时杭州又是经济发展相当快的城市，自然吸引了很多投资者的眼光。据了解，2003年购房者中投资者的比例超过15%，投资比例增多引起了需求量的增长。（4）动拆迁量增引起市场刚性需求的增长随着城市化建设进程的不断加快，近几年杭州市房屋动拆迁量相当大，从而引发的刚性需求直接推动了房地产需求量的加大。3价格分析首先我们要指出，杭州目前的房价在现阶段来说已经偏高，2004年市区房价收入比为7.89（市区商品住宅的平均价格80）城市居民家庭可支配收入）已经超过了目前当地居民平均收入水平的正常承受能力。这也意味着，在购房者中本地及外来投资成分的比重不小，值得有关部门注意。造成杭州房价高位增长的原因主要有以下几点：第一，供应量不足。前几年杭州市预售需求量一直高于供应量（批准预售面积）。长期供应不足，是房价一直持续上扬的主要原因。2004年，该结构有所转变，卖方市场已经逐步转向了买方市场，房价涨幅才也有所趋缓。第二，土地成本越来越高。2002年、2003年杭州地价占房价的比例分别是36%和39%，2003年的地价占房价比例在全国所有城市中居第三位，仅次于上海和苏州。第三，住宅建设成本不断提高。据业内人士透露，杭州除了地价高外，普通住宅的建筑安装成本(交房时内部墙体己水泥粉刷，管道与电线已装)也由过去的700800元/平方米，上涨到现在15002100元/平方米，客观造成房价的相应不断上涨。在上述各项原因的