青岛国际贸易中心建设项目可行性研究报告

- - 青岛国际贸易中心 可行性研究报告 - - 目 录 第一章 总 论 . 1 第一节 项目概况 . 1 第二节 可行性研究报告 编制依据 . 4 第三节 项目建设的背景和必要性 . 4 第二章 市场需求分析 . 8 第一节 青岛市概况 . 8 第二节 青岛市房地产综合分析 . 9 第三节 青岛市住宅市场分析 . 18 第四节 青岛市写字楼市场分析 . 27 第五节 青岛市酒店式公寓市场分析 . 36 第六节 青岛市酒店供需市场分析 . 39 第七节 青岛市商业零售市场分析 . 41 第八节 国内外代表城市房地产市场分析 . 46 第九节 项目的优劣势分析 . 52 第三章 项目建设规模 . 57 第四章 建设场址及条件 . 59 第一节 建设场址 . 59 第二节 建设条件 . 60 第五章 总体规划建设方案 . 65 第一节 设计依据 . 65 - - 第二节 设计指导思想与原则 . 65 第三节 规划建设方案 . 66 第四节 公用工程 . 71 第六章 环境保护、节能与节水 . 77 第一节 环境保护 . 77 第二节 节 能 . 78 第三节 节水措施 . 79 第七章 劳动安全、卫生和消防 . 81 第一节 劳动安全与卫生 . 81 第二节 消防设施 . 81 第八 章 组织机构与人力资源配置 . 82 第九章 项目进度计划安排 . 83 第十章 投资估算和资金筹措 . 84 第一节 投资估算 . 84 第二节 资金筹措及使用计划 . 86 第十 一章 经济效益评价 . 87 第一节 评价说明及财务基础数据 . 87 第二节 项目财务分析与评价 . 89 第十二章 结论与建议 . 92 第一节 结 论 . 92 - - 第二节 建 议 . 92 附图： 1、总平面布置图 2、西立面图 3、北立面图 4、沿海岸鸟瞰图 附件一 ： 1、青岛国际贸易中心 A 区投资与经济分析报告 2、青岛国际贸易中心 B 区投资与经济分析报告 3、青岛国际贸易中心 C 区投资与经济分析报告 附件二 ： 1、青岛中 某某 能置业有限公司营业执照 2、青岛中 某某 能置业有限公司房地产开发资质证书 3、青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准的批复（青发改财贸 2006311 号） 4、中华人民共和国建设用地 规划许可证（青规用地字 200622号） 5、中华人民共和国房地产权证（青房地权市字第 20062670 号、第 20062671 号、第 20062672 号） - - 第一章 总 论 第一节 项目概况 一、项目名称：青岛国际贸易中心 二、建设地址：青岛市 市南区 香港中路 8 号 三、建设单位：青岛中 某某 能置业有限公司 四、 建设单位基本情况 青岛 1111 置业有限公司注册成立于 2005 年 9 月 22 日，是由青岛 11 实业股份有限公司和 1111 产业（集团）有限公司共同出资组建的房地产公司，注册地址位于青岛市 1111 二路 57 号，法定代表人为司荣彬，注册资本 1 亿元人民币。公司可控资金雄厚并涉足多个行业领域，拥有一大批房地产行业的精英人才，具备极其丰富的房地产操盘和控盘的经验。 五、项目建设规模及主要内容 青岛国际贸易中心 总占地面积 18229.2 平方米，规划总建筑面积33.7 万平方米，其中：地上建筑面积 26.5 万平方米，地下建筑面积7.2 万平方米。 青岛国际贸易中心 由 A 区、 B 区、 C 区三组建筑构成，其中： 1、 A 区：位于山东路 111 号，占地面积 5067.7 平方米，规划建筑面积 10.52 万平方米，其中：商业裙房 1.32 万平方米（ 1 5 层），五星级酒店服务产权式国际公寓 5.6 万平方米（ 6 40 层），五星级产- - 权式酒店 1.6 万平方米（ 41 50 层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等 2 万平方米。 2、 B 区：位于香港中路 111 号乙，占地面积 6494.8 平方米，规划建筑面积 11.2 万平方米，其中：商业裙房 1.44 万平方米（ 1 5 层），甲级写字楼 2.08 万平方米（ 6 18 层），五星级产权式酒店 5.12 万平方米（ 19 50 层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等2.56 万平方米。 3、 C 区：位于东海西路 111 号，占地面积 6666.7 方米，规划建筑面积 11.98 万平方米，其中：商业裙房 1.44 万平方米（ 1 5 层），商务住宅和公寓 7.9 万平方米（ 6 42 层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等 2.64 万平方米。 六、项目总投资及资金来源 1、项目总投资 初步测算，项目建设总投资为 287996.82万元，其中：土地成本95568万元，建筑安装工程费用 152140.12万元，其他费用 22101.45万元，预备费用 5227.25万元，建设期利息 12960万元。 分区计算投资， A区建设投资为 92444.97万元， B区建设投资为102485.07万元， C区建设投资为 93066.78万元。 2、资金来源 项目建设所需资金 287996.82 万元，拟通过以下渠道筹集： （ 1）建设单位 青岛中 某某 能置业有限公司 自筹资金 110000 万元； - - （ 2）申请银行贷款或信托贷款 100000 万元； （ 3）采取预售、招商引资、滚动开发、购房者按揭贷款、 VIP认购等方式筹集资金 77996.82 万元。 七、经济技术指标 主要经济技术指标汇总表 序号 项 目 单位 总指标 A 区指标 B 区指标 C 区指标 1 占地面积 平方米 18229.2 5067.7 6494.8 6666.7 2 建筑面积 万平方米 33.70 10.52 11.2 11.98 3 建设总投资 万元 287996.82 92444.97 102485.07 93066.78 4 销售收入 万元 553500 184100 191200 178200 5 销售税金及附加 万元 30442.5 10125.5 10516 9801 6 土地增值税 万元 68139.31 24169.49 22187.92 21781.9 7 销售利润（税前） 万元 144781.37 49996.04 48363.01 46422.32 8 税后利率 万元 97003.52 33497.35 32403.22 31102.95 9 投资利润率 % 50.27 54.08 47.19 49.88 10 投资利税率 % 84.50 91.18 79.10 83.82 11 所得税后财务内部收益率 % 24.64 28.09 23.94 23.59 12 所得税后投资回收期 年 3.16 3.12 3.2 3.17 13 所得税后财务净现值（ IC=10%） 万元 44061 16269 14132 13459 14 所得税前财务内部收益率 % 36.69 41.36 34.75 34.18 15 所得税前投资回收期 年 2.89 2.84 2.94 2.90 16 所得税前财务净现值（ IC=10%） 万元 79696 28575 26035 24885 - - 第二节 可行性研究报告编制依据 一、投资项目可行性研究指南（试用版） 二、建设项目经济评价方法与参数（第二版） 三、房地产开发项目经济评价方法 四、山东半岛城市群总体规划 五、青岛市城市总体规划 六、 青岛市发展和改革委员 会关于青岛国际贸易中心项目核准的批复（青发改财贸 2006311 号） 七、中华人民共和国建设用地规划许可证（青规用地字 200622号） 八、中华人民共和国房地产权证（青房地权市字第 20062670号、第 20062671 号、第 20062672 号） 九、建设单位提供的其他资料 第三节 项目建设的背景和必要性 一、项目建设的背景 按照 1111 的通知精神， 1111 青岛 111 疗养院将第 1111 区内约 2公顷土地进行公开招标挂牌拍卖，青岛 1111 置业有限公司以 9 亿元中标， 2005 年 9 月 26 日， 1111 与青岛 1111 能置业有限公司签定了“ 11 土地使用权转让合同”，将该宗土地使用权转让给青岛 1111 置业- - 有限公司。 2006 年 3 月 9 日，青岛市规划局以青规函业字 11111111号文，下达了该地块的地上总建筑面积、层数、层高等规划条件和指标。 2006 年 7 月 15 日，青岛市规划局核发了该项目的建设用地规划许可证（青规用地字 211111）； 2006 年 7 月 29 日，青岛市国土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地的房地产权证（青房地权市字第 1112611、第 11671 号、第 116267211 号）； 2006 年 8 月 3 日，青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准的批复（青发改财贸 21131111 号）对该项目予以核准立项。 由此，青岛中 某某 能置业有限公司决定利用该地块地处青岛 CBD中心的优势，建设集办公、酒店、公寓、住宅、商场等于一体的商务综合性建筑 青岛国际贸易中心。 二、项目建设的必要性 1、符合青岛市城市总体规划和 楼宇经济 发展规划 青岛市城市总体规划中提出： 沿山东路、 湛 流干路围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主 “ 城市主中心 ” ，并 作为 青岛市的中心商务区。 “ 十一五 ” 期间， 青岛市 市南 区将进一步明确东部、西部两个功能区以楼宇经济为主的经济形态，严格控制土地使用方向，提高土地集约利用强度和单位土地产出效益，大力发展楼宇经济。预计在未来5 年里，集中建成一批智能化程度高、配套设施齐全的高档商务楼宇 ，- - 同时对现有设施陈旧、智能化程度低的楼宇实施升级工程 ， 预期新增商务楼宇面积 120 万平方米 ； 以产业联动、产业互补为主导，以适当的激励政策为辅助，引导同一行业、功能相近的企业在楼宇内聚集，形成专业楼宇和楼宇群 ， 东部重点突出金融、总部、贸易物流等专业特色，西部重点突出航运服务等专业特色 ； 完善楼宇税源综合服务 ，确保楼宇企业税收及时、按量落地 ， 到 “ 十一五 ” 末，全区税收过千万元的楼宇争取达到 40 座，楼宇税收占全区总税收超过 60%； 引导楼宇业主招大引强，重点引进各类行政总部、销售公司、采购公司、财务公司、研发中心等总部型企业，使楼宇成为总部聚集地 ， 预期全区楼宇企业总数达到 1 万家，总部型企业达到 500 家。 因此，青岛国际贸易中心的建设，有利于提高城市稀缺土地的集约利用率，发挥企业的集聚效应，符合青岛市发展楼宇经济的规 划。 2、有利于促进青岛市楼宇经济的发展，带动周边商业的繁荣 所谓楼宇经济，是指建筑所能带来的经济效益。 据统计，在一座楼宇所能 带来的全部收益中，建设成本占 2%，运营成本占 4%，而其余 94%的现金流全部产生于办公过程。 “ 楼宇经济 ” 是一种 “ 隐藏 ”在商用楼宇中的经济形态，以商务楼为载体，通过招商引资，开发、出租楼宇引进商务企业，从而引进税源，带动区域经济发展。 也 就是说， 楼宇 与其他建筑形式相比，不仅在出售或出租过程中可以产生 价值， 而且 在使用过程中同样可以创造经济效益。 拟建的青岛国际贸易中心集写字楼、酒店、商业、公寓等于一体，- - 可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增强周边地区的消费能力，带动周边餐饮、娱乐、商贸零 售等行业的繁荣发展，创造出十分可观的楼宇经济效益。 3、符合青岛市中央商务区（ CBD）的建设规划 青岛作为省一级的商务中心区，凭借全省发达的交通网络及周边制造性企业的汇集，其经济发展能力向西可辐射山东半岛，向东可与日本、韩国等东亚国家发展互惠性商贸往来，已具备了建设青岛 CBD的条件。沿着海岸线的走向，青岛中央商务区将以东部商务区为主中心，西部商圈为副中心，而将连接东西的中部地区作为预留区。 东部商务区主中心以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进，涵盖福州路、南京路、山东路的部分地区，已经规划作为 CBD 中心，并且 已经建成了近 300 万平方米，楼宇经济在最初商业区的打造过程中起到了关键性的接纳作用。对主 CBD 区要做进一步的细部规划，合理安排，提高单位土地的利用率，创造条件，更多地拆楼拆墙建绿，增加城市中心区绿地面积，以达到“显山、露海、透绿”的景观效果，为商务区创造更为宜人的外部环境。 拟建的青岛国际贸易中心位于香港中路 11 号，地处青岛 CBD 的中心地带，地理位置得天独厚，在此规划建设写字楼、酒店、商场、公寓，完全符合青岛市中央商务区（ CBD）的建设规划。 - - 第二章 市场需求分析 第 一 节 青岛市 概况 青岛市地处山 东半岛南部，位于东经 11930 121 00、北纬3535 3709，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为 10654 平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为 1102 平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为 9552 平方公里。2005 年末全市总人口 740.9 万人，其中 ： 市区 265.43 万人，所辖五市（县级） 475.47 万人。 青岛市是中国东部重要的经济中心城市、沿海开放城市和港口城市，是国家计划单列和国家级旅游城 市，也是中国北京 2008 年奥运会唯一的伙伴城市，同时是中国 8 个国际会议城市之一和中国最佳人文居住城市之一。胶济铁路、流亭国际机场和深水的港口码头，组成了连接世界各地水、陆、空的交通网络，交通大环境十分优越。青岛城市定位发展的目标是：全国重点中心城市和国际知名特色城市。 2005 年，青岛市围绕建设全国重点中心城市和世界知名特色城市的目标，进一步加强宏观调控，努力克服经济发展中的各种矛盾和困难，促进了全市经济的持续快速协调健康发展和 各项社会事业的全面进步，确保了“十五”计划主要目标的完成。繁荣青岛、平安青岛、文 明青岛建设取得了巨大成就。全市实现生产总值（ GDP） 2695.5 亿元，增长 16.9%。其中 ， 第一产业增加值 174.64 亿元，增长 0.4%，- - 第二产业增加值 1399.75 亿元，增长 20.0%，第三产业增加值 1121.11亿元，增长 16.0%。三次产业的比例关系调整为 6.5： 51.9： 41.6。全市实现地方财政一般预算收入 176.34 亿元，增长 35.1%；地方财政一般预算支出 203.06 亿元，增长 23.4%。税收保持较快增长，全年国税系统组织税收收入（含海关代征） 393.01 亿元 ,增长 15.1%； 地税税收收入 120.88 亿元 ,增长 20.0%。 第二节 青岛市 房地产综合分析 一、青岛房地产发展阶段分析 房地产业是基础性、先导性产业，其发展与宏观经济的发展密切相关，同时，房地产的发展对国民经济的发展也有着重要的影响和带动作用。青岛市的房地产业发展较晚，自国家政策取消实物分房以后，房地产业才开始起步发展起来。从 1992 年以来，青岛市房地产业的发展大致经历四个发展阶段：即增长扩张期（ 92 年到 95 年）；回落调整期（ 96 年到 97 年）；复苏回升期（ 98 到 99 年）；新一轮快速发展期（ 2000 年以来）。各阶段呈现以下特点 ： 1、增长扩张期（ 1992-1995） 1992-1995 年，在国内房地产热和青岛行政办公中心东移战略的带动下，青岛房地产市场经历了一轮快速增长，包括 92 到 93 年的爆炸式增长（施工面积和商品房销售面积增长均超过 130%）， 94 年的调整巩固（施工面积和商品房销售面积分别略降 2.06%、 3.28%），- - 95 年的进一步增长（施工面积和商品房销售面积分别增长 43.72%和14.85%）。 青岛房地产的这一轮增长，既有国内房地产热的大背景，又有青岛实施东部开发的因素支撑，是城市内外环境综合作用的结果。 青岛市房地产 1992-1995 概况 单位：万平方米 年份 房地产开发投资（万元） 施工房屋面积 同比增长 % 实际销售商品房屋面积 同比增长 % 房地产开发企业数量 1992 - 258.95 - 39.51 - 178 1993 - 610.75 135.86 93.18 135.84 217 1994 374001 598.14 -2.06 90.12 -3.28 182 1995 539000 859.65 43.72 103.5 14.85 254 2、回落调整期（ 1996 1997） 经过 92 95 年的过快膨胀， 1996、 1997 年两年，青岛市房地产进入小幅盘整回落和调整期。开发投资和销售、竣工等方面均出现了一定程度的下降。房地产开发投资额分别同比下降 7.1%、 9.8%， 1996年实际销售面积同比下降了 5.1%，竣工面积分别同比下降 5.2%、11%。但由于有青岛东部开发这一有力因素的支持，加之政府采取有力宏观调控措施，在国内房地产经历因过热而出现行业性不景气的情况下，青岛房地产依然保持了比较稳定的发展势头。在 经过短期的调整后，青岛房地产销售面积在 1997 年出现了 31.6%的增长，预示着房地产走势的新一轮启动。 - - 青岛房地产 1996-1997 年发展概况 单位：万平方米 年份 房地产开发投资（亿元） 同比增长 % 施工房屋面积 同比增长 实际销售面积 同比增长 % 企业数量 1996 50.1 -7.1 815 -5.2 98.2 -5.1 240 1997 45.2 -9.8 725 -11 129 31.6 311 3、复苏回升期（ 1998-1999） 进入 1998 年和 1999 年，青岛房地产市场又逐渐升温， 98、 99年房地产开发投资额分别同比增长 11.95%、 28.06%，施工面积同比增长 15.88%、 3.27%，实际销售面积同比增长 53.78%、 30.26%，市场整体好转，呈现出明显的复苏和稳步发展态势。 青岛房地产 1998-1999 发展概况 单位：万平方米 年份 房地产开发投资 （亿元） 同比增长 % 施工房屋面积 同比增长 实际销售面积 同比增长 % 企业数量 1998 50.6 11.95 840.14 15.88 198.67 53.78 393 1999 64.8 28.06 867.6 3.27 258.78 30.26 378 在此期间， 1998 年 12 月市政府出台了青岛市深化城镇住房制度改革实施方案，停止无偿分配住房，实行货币化分配，建立新的住房供应体系，加快了住房商品化、市场化的进程。购房主体由社会团体转为个人消费者，加快了住房旧制度向新制度的转换，也进一步推动了青岛房地产市场的发展。 - - 4、新一轮发展期（ 2000 至今） 从 2000 年起，在国内 房地产市场整体回暖和快速增长的大背景下，青岛市的房地产发展进入了一个新的快速发展阶段，在这个阶段，在内部和外部两方面因素的作用下，呈现出健康的、令人鼓舞的快速发展势头，开发结构日趋合理，开发行为日趋理性，开发过程日趋规范、政府的监控日趋完善，包括开发商、消费者和政府管理部门在内的各房地产行业主体日趋成熟。 2004 年全市房地产开发投资规模继续放量增加，呈现快速增长势头，全年完成投资 162.7 亿元，同比增长 27.3%,分别比 2002 年、 2003 年房地产投资增幅提高 15.3 个百分点和 4 个百分点。 二、青岛市房地产 发展情况分析 1、青岛市 1996-2004 年房地产开发投资情况 0501001502001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004图 2-1 1996-2004 年青岛房地产开发投资额（单位：亿元） 从上图我们可以看出，房地产投资增幅明显。 2004 年青岛房地产投资额度占固定资产投资总额比重为 16.5%。房地产业发展势头良好。 - - 2、青岛市 1998-2004 年商品房销售情况 01002003004005006001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004图 2-2 青岛市 1998-2004年商品房销售面积（单位：万平方米） 从上图可以看出， 青岛市商品房销售面积从 2001 年开始大幅增加，销售面积持续增长，销售价格大幅上升，一直保持较高水平，可见市场情况较好。 3、青岛市 1999-2004 年房地产销售价格情况 05001000150020002500300035001999 2000 2001 2002 2003 2004图 2-3 青岛市 1999-2004 年房地产销售价格（单位：元 /平方米） 从上图可以看出，青岛市的房地产销售价格持续增长， 2003 年前涨幅比较稳定，市场几乎没有太大波动，但 2004 年出现较大增长，比上年增长 26.2%。 4、青岛市 2005 年房地产发展情况 2005 年，国家出台了一系 列以“遏制投机、抑制投资、鼓励自住”- - 为主题的宏观调控政策，对稳定房价起了主导作用。青岛市认真贯彻国家、省以稳定房价为主要内容的房地产市场一系列调控政策，政府和相关管理部门采取房地产销售网上登记备案、经济适用房公示摇号出售、新版 青岛市商品房买卖合同 、 青岛市房地产居间合同 等一系列规范措施及 青岛市城市房屋拆迁管理条例 、 青岛市物业管理条例 、 青岛市城市房地产开发经营管理条例 的修订，促进了青岛市房地产市场交易与房价的理性回归，置业者对房地产市场的信心逐步恢复，使得房地产市场进入规范、健康、有序发展的轨道。2005 年青岛市房地产开发投资主要表现出以下特点： （ 1）房地产开发投资增速趋缓 2005 年全市房地产开发投资规模快速增长，全年房地产开发完成投资 223.8 亿元，同比增长 34.9%。在国家宏观政策的影响下，青岛市房地产开发投资年初增幅高开 ，逐月回落，全年分别比一季度、二季度、三季度，降低 37.0 个百分点、 20.9 个百分点、 19.4 个百分点。随着青岛市老城区改造步伐加快，居民对商品住房的需求热度不减，促动房地产企业继续加大住宅投资的建设力度，投资结构也进一步优化。 2005 年住宅投资完成 162.1 亿元，同比增长 23.2%，占全部投资额的 72.4%；办公楼投资 13.9 亿元，同比增长 148.2%，占全部投资额的 6.2%；商业营业用房全年完成投资 18 亿元，同比增长 7.1%，占全部投资额的 8%，住宅投资的比重仍占全部投资的主体地位。 从分地域来看，市 内四区加崂山区全年完成投资 140.2 亿元，占全部投资的六成以上，五市加黄岛、城阳两区完成投资 83.7 亿元，- - 占全部投资的 37%。 （ 2）房屋施工面积小幅增长 2005 年青岛市房地产开发受有关土地政策的影响，施工面积小幅增长。全年房屋施工面积达 2362.7 万平方米，增长 13.5%，其中住宅施工面积 1862.8 万平方米，增长 13.4%；办公楼 93 万平方米，下降1.3%；商业营业用房 227.1 万平方米，增长 18.4%。全年新开工面积步伐有所加快，新开工面积达到 1213.2 万平方米，同比增长 24.1%，其中住宅 979.3 万平方米，增长 23.1%；办公楼 47 万平方米，增长31.3%；商业营业用房 90 万平方米，增长 23.5%。 （ 3）商业营业用房增幅较快 2005 年青岛市房屋开发竣工房屋面积平稳增长，全年累计竣工各类房屋 811.2 万平方米，增长 13.1%，其中：住宅竣工 678.3 万平方米，增长 20.1%；办公楼竣工面积达 7.7 万平方米，下降 77.3%；商业营业用房竣工 81.4 万平方米，增长 33.7%。 （ 4）商品房销售面积快速增长 2005 年青岛市累计销售各类房屋 739.9 万平方米，比上年同期增长 27.1%，其中住宅销售 650.1 万平方米，增长 29.5%；办公楼销售 9万平方米，下降 58.1%；商业营业用房销售 65.2万平方米，增长 59.8%。全年商品房屋销售额为 266.7亿元，增长 58.1%，其中住宅销售额 225.3亿元，增长 66%；办公楼销售额 6.9 亿元，下降 58.4%；商品营业用房 28.4 亿元，增长 107.3%。全年房屋住宅竣工面积仅比销售面积多28 万平方米，剔除拆迁安置等不做销售的住宅外，商品住宅供需基- - 本平衡。 （ 5）资金到位充足结构有所优化 近年青岛市的房地产开发资金来源构成中，一直存在着国内贷款增幅偏高，银行信贷风 险较大的不合理弊端。 2005 年国家出台了一系列宏观政策，青岛市金融机构也相应做出了“限贷”的积极举措以降低房地产行业的信贷风险，青岛市房地产企业资金来源结构出现调整，资金结构逐步优化，银行贷款增速回落，自筹资金能力增强。 2005年房地产开发到位资金 275.8 亿元，比上年增长 10.5%，其中，国内贷款 50.9 亿元，增长 0.2%，占资金来源的 18.5%，所占比重下降 1.9个百分点；企业自筹资金 110.4 亿元，增长 14.3%，占资金来源的 40%，所占比重提高 5.0 个百分点，定金及预收款 99.2 亿元，增长 3.9%。 （ 6）土地成交价款增长较快 2005 年青岛市房地产开发企业购置土地面积 429.4 万平方米，同比增长 15.3%；完成土地开发面积为 322.9 万平方米，同比下降 2.1%。由于在国家采取的宏观调控措施中，房地产开发用地受到严格控制，并且随着土地增量供应控制更加严格，土地存量和增量的减少，土地招、拍、挂价格上升，致使房地产开发企业用于土地购置的费用和土地成交价款增长较快。全年青岛市房地产开发企业用于土地购置的费用为 30.1 亿元，同比增长 41.3%，占全部开发投资的 13.4%，比重比上年同期上升 0.6 个百分点。土地 成交价款达 44.1 亿元，同比增长86.1%。 （ 7）“青房”景气指数比较景气 - - 2005 年，青岛市房地产开发投资平稳增长，到位资金充足，供需关系基本平衡，“青岛房地产”景气总指数达到 102.51 点，八个分类指数全部处于不同程度的景气区间，总指数比上年同期上升 0.28点，继续处于比较景气的运行状态。 （ 8）投资分类指数平稳增长 2005 年，青岛市房地产投资规模平稳增长，完成投资 223.8 亿元，比上年增长 34.9%，其中：住宅投资完成 162 亿元，比上年增长 23.2%。投资的平稳增长促动全市房地产开发“投资指数”达 到 101.93 点，比上年同期升高 1.58 点。 （ 9）竣工面积分类指数升幅较大 2005 年，青岛市累计竣工各类房屋 811.2 万平方米，比去年增长13.1%，其中：住宅竣工 678.3 万平方米，增长 20.1%。全年“竣工面积指数”达到 103.82 点，比上年同期提高 1.69 点。房屋竣工面积分类指数是促使“青房景气指数”位于景气空间的因素之一。 （ 10）销售价格分类指数点位最高 2005 年，随着竣工工程的增多，市面上可销售房屋供应增加，带动商品房销售持续走热，青岛市房地产市场总体供需基本平衡，销售价格指数达到 110.32 点，成为 8 个分类指数中点位最高的一个，比上年同期下降 1.80 点。全年青岛市全部商品房屋销售面积 739.9 万平方米，比上年增长 27.1%，其中：商品住宅销售 650.1 万平方米，增长 29.5%，占全部商品房屋销售面积的 87.8%。 （ 11）资金来源分类指数小幅攀升 - - 2005 年，青岛市房地产企业开发资金到位绝对额较高，与开发投资的顺差持续扩大，开发资金供应充足；国家提高房地产开发项目资本金比率等一系列宏观政策的出台，也促使青岛市房地产企业资金来源出现结构性调整，银行贷款增速回落，自筹资金能力增强，从而拉动“资 金来源指数”小幅上升，全年达到 103.44 点，比上年同期提高 1.39 点。全年房地产开发到位资金 275.8 亿元，比上年增长 10.5%，其中国内贷款 50.9 亿元，增长 0.2%；企业自筹资金 110.4 亿元，增长 14.3%；定金及预收款 99.2 亿元，增长 3.9%。 第 三 节 青岛市 住宅市场分析 青岛的楼市如同青岛的城市化发展一样，近几年处于稳定发展的趋势。无论土地转让、开发投资、销售额一直都在一种次高速发展的阶段。 2005 年青岛房地产市场虽然受到国家宏观调控一定的影响，但是总体的趋势依然沿着稳中有涨的轨迹稳步地发 展。 一、青岛市房地产发展状况分析 房地产开发顺时而为，才能追求利润的最大化，风险的最小化。全国及青岛的经济总体趋好，并且积极的政策还将继续，已是不争的事实，在此不再罗列各种报告，多做累述。同时， 2005 年又是全国房地产市场风起云涌的一年，国家一系列经济宏观调控举措后，项目开发需要清晰认识和准确把握青岛房地产行业的总体趋势及供求关系。 - - 1、景气指数 2005 年，虽然国家宏观调控对市场产生一定冲击，但是商品房销售价格分类指数依然是 8 类指数中最高的，青岛房价依旧走高。 投资分类指数与新开工面积分类指数接近 100%的景气线，反映出国家对房地产金融政策的宏观调控已显出成效，投资结构调整只是刚刚开始。 应开工而未开工项目的增加，明年房地产市场供应量会相对缩减，供需关系仍将持续卖方市场。 2 0 0 5 年 房 地 产 景 气 指 数 9 2 . 0 0 % 9 6 . 0 0 % 1 0 0 . 0 0 % 1 0 4 . 0 0 % 1 0 8 . 0 0 % 1 1 2 . 0 0 % 1 1 6 . 0 0 % 总指数 投资分类指土地转让收土地开发指新开工面积竣工面积指商品房销售资金来源指 图 2-4 2、价格指数 （ 1）总体价格走势 在奥运效应影响下，青岛城市建设正在逐步向高水平完善，房地产后期价格总体走势判断仍应是上升趋势。 虽然受到国家宏观调控的影响，但是 2005 年房屋销售价格较上年依然呈上升态势，较 2004 年的涨幅高 0.6 个百分点，涨幅位居全国三十五个大中城市首 位，其中 2005 年四季度较上年同期上升19.8%，其涨幅创七年来的新高一至三季度累计，青岛市的商品房价- - 格涨幅达 13.8%，高于全国平均水平 4.4 个百分点。 经济适用住房价格涨幅较大，全年平均较上年上升 14.5%。 普通住宅价格继续窜高， 2005 年较上年上升 14.1%。 高档公寓价格继续上涨。由于青岛市沿海环境较好的商品房开发量减少，土地价格大幅上涨，无论从房屋建设在档次和质量以及小区设计上有较大提高，房屋成本有所增加，从而使 2005 年高档公寓价格较上年上升 16.4%。 （ 2）供需矛盾仍是房价上升的重要 因素，价格涨幅中炒作因素比例不高，房价泡沫不明显。涨价原因有： 住房供需矛盾拉动房价上升。 土地拍卖价格大幅度上扬。 土地供给与商品房需求矛盾十分突出。 住房二级市场发展，进一步活跃了房地产市场。 住宅科技含量上升。 拆迁成本不断加大。 房屋建筑成本不断增加。 3、供求关系 在价格不断走高的情况下，住宅供需仍基本保持平衡，体现了青岛市场旺盛的购买力。 2005 年，各类房产交易总成交 84988 套，比去年增长 10%；总成交金额 273.27 亿元，同比增长 22%。全年市场房价总趋势上扬，但增幅减缓。 - - 根据青岛市房地产交易中心的统计，去年成交量占比例最大的是面积在 70 至 100 平方米之间的房子，这类住房占总成交套数的44.24%，同比下降 2.03%；其次是面积在 100 至 150 平方米的房子，这类住房占总成交套数的 24.30%，同比增加 1.19%。 图 2-5 4、房价走势 受 2005 年房价稳中有升的惯性影响， 2006 年房价仍将上扬，涨幅将不会低于两位数。其理由是： （ 1）土地价格上涨推动了房价的上涨。现有青岛市部分拍卖土地， 2006 年将陆续开发施工，高地价必然带动周边房价大幅上升。 （ 2）需求增加带动房价上 涨。面对青岛市巨大的住房需求，尽管市政府加大开发力度，但由于房屋开发周期长，一时仍难以消化供需矛盾，仍使房价稳中有升。 （ 3）房地产销售门槛的提高促使房价上涨。随着房地产市场的不断规范，对开发监管力度加大，房屋封顶准许预售和对开发单位预收保证金等措施的加强，提高了房地产开发门槛，也使房屋成本加大，0 50 100 150 200 250 300 10 月 9 月 8 月 7 月 6 月 5 月 4 月 3 月 2 月 2005 年 2 - 10 月份商品房住宅市场吸纳量 累计竣工面积 累计 销售面积 - - 致使房价上升。 （ 4）南北差距的缩小必然使北部区域房价上涨。随着青岛市缩小南北差距措施的加强，处于中低房价的四方区和李沧区将成为新的投资热点，从而拉动房价上升。 二、 2005 年青岛住宅市场特征回顾 1、市场供应保持 增幅 2005 年青岛房地产市场供应量继续保持增幅，主要体现于郊区与浮山后区域的住宅供应上，青岛市北部的几个大盘都于 2005 年投入市场，浮山后目前在酝酿的几个大盘在启动一部分之后，也于 2005年大幅推出，对整个房地产市场的供应增幅起到带动作用。 2、市场需求稳中微涨 近年来房地产市场不断发展，而消费者也愈加理性，一路高涨的青岛房价和国家的宏观调控力度，使房地产消费群体更加趋于理性，这也势必影响下一年的需求市场。随着经济的发展，青岛市特殊的地理位置及自然环境、良好的投资价值和住宅郊区化发展的现状仍会使房地产市场 保持升温态势，仍会带动投资消费者的消费积极性。因此预测 2006 年的房地产市场需求仍能稳中稍涨但增幅会有大幅回落。 3、整体价格稳中微升 供应继续增强而需求增长减缓的状况，势必会对 2005 年的房地产价格造成一定程度的冲击，一定时期内抑制价格的继续上扬。然而，长期以来青岛房地产市场的投资热度不会在瞬间冷却。此外，个别区- - 域价格的强势涨幅亦能够拉动整体市场价格，预测 2006 年房地产价格稳中有升，但增幅回落。 4、三大区域开发热点 首先是浮山后区域，就市场供应来讲，浮山后区域囤积大量可开发用地，几大开发商分别锁定于该 区域的大面积地块，已经开始大盘开发，主要以普通住宅为主。 青岛北部区域同样是具有大量大面积可开发土地，各项政策和媒体导向把北部区域定位为青岛北部居住中心，北部十个大盘 2005 年已推出大盘的部分产品，其新产品和其余大盘蓄势待发，会形成该区域开发热度。 2004 年 10 月确立的修建海底隧道的政策为西海岸的发展加上了最重要的砝码； 2005 年滨海大道开发区段将建成通车，所有利好消息促使西海岸成为投资热土。 5、城市规划为青岛房地产市