北京市朝阳区倚林佳园小区物业管理合同(酬金制).doc

北京市朝阳区倚林佳园小区物 业 管 理 服 务 合 同（酬金制）（2009年9月16日-2010年9月15日） 委托方（甲方）：倚林佳园业主大会 受托方（乙方）：北京金罗马物业管理有限公司 日期： 2009年 9月 15日物业管理服务合同 第一章 总 则 第一条 本合同当事人 委托方 （以下简称甲方） 名称： 北京市朝阳区倚林佳园业主大会 受委托方（以下简称乙方）： 名称：北京金罗马物业管理有限公司 物业管理资质等级证书编号：（建）107002 资质等级：一级 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方选聘乙方为北京市朝阳区倚林佳园小区提供物业管理服务，订立本合同。 第二条 物业管理区域基本情况 物业名称：倚林佳园 物业用途：住宅 座落：北京市朝阳区洼里乡龙王堂村 四至：东至林萃路（白庙村路）、西至市汽车公司第一修理厂、南至科荟路（辛店村路）、北至京师园小区 规划占地面积：10万平方米 规划总建筑面积：1796901.27平方米，其中地下建筑面积22277.18平方米,地上总建筑面积1574173.09平方米,住宅建筑面积130087.95平方米,商业与办公用房建筑面积17411.14平方米。 委托管理的物业范围及构成细目见附件一倚林佳园物业构成细目。 本合同委托管理的物业范围的实际收费面积以本次合同签定时物业交接验收并核实的实际面积（如合同期间的实际收费面积发生变动，则以实际面积计算）为准。 第二章 合同相关原则约定 第三条 依据中华人民共和国物权法和物业管理条例，甲乙双方平等协商决定，本期物业管理服务合同采用酬金制计酬的管理模式。 第四条 本期物业管理服务合同采用酬金制计酬管理模式，物业管理企业仅作为物业资金的代管方，在依照物业管理服务合同合格地完成各项管理服务任务后，物业管理企业 提取相应比例的管理者酬金；提取管理者酬金后的其他各项小区物业资金收入等将依据业主大会的授权和本合同的相关约定，用于本小区的物业管理费用支出、小区 建设及其他约定项目。 第五条 本期物业管理服务合同中物业公司可提取的管理者酬金项目和比例为：全区物业费、供暖、制冷及供热总收入、地面停车费、地下车库停车管理收益等各项总额的5%。 第六条 乙方设立倚林佳园分公司的独立财务帐户，业主委员会委托乙方进行小区公共物业资金与收入的财务代管，即该财务帐户为共管帐户，相关的财务支出项均需按照本 合同约定或业主大会对业主委员会的授权，由业主委员会签署书面同意意见后方可执行，具体的财务支出运作方式将参照已公示的业主委员会财务管理相关程序和文 件执行。（共管帐户的具体运作详见倚林佳园财务共管规定并作为本合同的附件） 第七条 倚林佳园物业费、供暖供热等费用的收缴工作由业主大会委托物业公司负责，业主委员会将履行督促和协助催缴的义务。 第八条 业主大会将建立针对物业管理企业总体服务质量的考核机制，业主委员会将通过定期召开全区业主楼代表会议的形式（书面会议和大会两种方式）对物业管理企业的 总体服务质量进行评定和监督。在各项管理服务指标达到合同要求时，物业管理企业将按季度（在每季度末）提取管理者酬金，管理者酬金将按照与物业费、供暖供 热费的收缴比例及总体服务质量评议状况挂钩。 第九条 在本合同周期中每季度末，业主委员会将组织一次至少有50%以上业主参与的服务质量书面评议活动，并召开由业主委员会和楼代表参与的物业管理服务质量综合 评议会议，将服务质量评价级别分为不满意、一般、满意共三个级别。如果本季度乙方的总体服务质量评议状况的不满意率超过参与服务质量书面评议活动业主人数 的20%，则乙方将被判定本季度服务质量不达标；甲方有权对此服务质量不达标情形而要求乙方限期（一个月）整改，逾期未整改的，经物业管理服务质量综合评 议会议通过，甲方有权减扣20%的乙方该季度的管理者酬金作为对乙方服务质量缺陷的经济处罚。即：乙方该季度的管理者酬金将只能按照物业费和供暖供热费等 实际收缴比例的80%提取，具体罚金将从下一季度管理者酬金中扣除；如果乙方服务的不满意率不超过投票业主人数的20%，则乙方的本季度管理者酬金将按照 物业费和供暖供热费等实际收缴比例足额提取。 甲方根据物业服务满意率调查结果，物业费收缴率，设备完好率以及年终财务审计等情况，将对乙方倚林佳园分公司人员进行奖励。甲方有权决定当年奖金的总额，且奖金数额上限不超过当年物业费、供暖费等收入总额的3%。具体奖励办法另行规定。 第十条 本期物业管理服务合同中，将建立针对第三方服务（如保安、保洁、绿化、维保、工程等分项）承包企业选聘的竞争机制和淘汰机制。根据本次酬金制相关运作规 则，倚林佳园业主大会具有选聘合同中第三方承包企业的决策权和监督管理权，乙方或乙方授权的分公司有配合义务并在签约后承担对第三方的管理责任并且有具体 的管理权。为有效降低第三方服务承包的总体成本，建立第三方服务的质量竞争机制，第三方服务承包公司原则上应通过公开招标形式择优确定，业主委员会将会同 物业公司与相关第三方服务承包方进行谈判和沟通，并确定相关的服务内容、服务标准、考核方式、分包成本以及对第三方的管理模式。 第三方服务承包企业选定后，须向业主大会提交叁万元服务质量风险保证金，除上述保证金外，物业公司不得向第三方服务承包企业另行收取其他管理费用。如果第三方服务达不到相关标准，乙方有权向甲方提出整改直至解除第三方服务合同的建议。 第十一条 第三方服务承包合同将在本期物业管理服务合同签定的同时，由业主委员会、物业公司和第三方服务承包方共同签定，并作为本期合同的附件合法生效。 在三方协议因故无法及时签定的情况下，为保障园区各项目服务工作的正常进行，乙方可执行原合同。 当发生第三方合同预算超标的情况，超出的部分由甲方负责调剂。 第十二条 乙方派驻甲方的分公司工作人员应当在定编、定岗的前提下确定工资标准并纳入预算。甲方除按照合同支付本项目的管理者酬金和乙方分公司在预算内相关人员的费用外，不另行承担乙方总部因对分公司人员进行日常行政管理或自行组织的各项活动的其他各项管理成本。 第十三条 本期物业管理服务合同将严格按照倚林佳园小区2009-2010财务年度（酬金制）的总体预算计划进行资金支出、考核与管理，小区财务年度预算将坚持 合理压缩支出、收支总体平衡、财务阳光透明、程序合法合规的总体原则，争取在不增加业主物业费支出标准和负担的同时，充分利用小区的各项资金收入，尽量为 全体业主和小区的公共事务及社区建设提供资金保障。 甲方应对乙方提交的预算及时进行审核确认，乙方对预算应承担尽职说明义务。如甲方在乙方提交预算30日内未予答复，乙方有权暂按照上一年年度预算执行，但必须预先告知甲方。 第十四条 本期物业管理服务合同的财务年度计算起止时间将按照完整的财务年度执行。本期物业管理服务合同的约定期限为一年，从2009年9月16日至2010年9月15日为一个酬金制财务年度，如合同双方在合同到期前均无异议，本合同将依此自动延续一年。 第十五条 在本期物业管理服务合同的酬金制财务运作管理规则中，将严格依据小区财务年度的总体预算，执行预算内承包和预算内审批两种资金管理模式。各项预算内承包项 目由乙方进行财务资金的运作和管理，甲方进行监督；所有预算内审批项目的资金支出均需经业主委员会按照业主大会的授权和相关程序出具书面同意文件，未经合 法程序或授权，任何单位或个人不得私自使用和挪用本小区各项公共物业管理资金。特殊情况时（如出现应急事件或紧急维修需求时），需先向业主委员会及时通 报，经业主委员会紧急协商后，将委托业主委员会主任或副主任紧急协助办理，事后将按照应急预案的约定原则补办相关的财务手续。 在本期物业管理服务合同执行过程中，将严格控制预算外资金的审批和支出。所有预算外资金项目的申请需要提交“物业管理服务合同概预算审核与成本管理工作 组”进行审核和研究，如符合小区建设和物业维护的实际需要，同时符合小区年度预算资金承受能力，经过公示和相关程序后，由业主委员会签署相关文件后具体执 行。 共管帐户的具体运作及财务审批程序详见倚林佳园财务共管规定。 第十六条 根据本期物业管理服务合同的酬金制财务运作管理规则，小区的各项资金收入和成本支出将根据实际需求纳入专业审计委托审核范围。业主大会将聘请专业审计事务 所按年度进行审计。如在审计过程中发现存在弄虚作假、挪用资金、贪污受贿等损害业主公共利益情节时，合同当事方及相关当事人将承担相应的法律责任并赔偿相 应损失。 第十七条 为提高本期物业管理服务合同的运行和监督效率，业主大会在设立“物业管理服务质量监督小组”的同时，将同时设立“物业管理服务合同概预算审核与成本管理工 作组”，负责对物业管理服务合同概预算的筹备、出谋划策、管理和成本监督等工作，工作组成员由业主委员会成员和具有专业特长的楼代表及热心业主组成（具体 参见相关公示文件）。 第三章 物业服务内容分类 第十八条 制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收材料等。 第十九条 房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、电梯井、垃圾间、风机房、中水处 理站、变配电站、锅炉房、水泵房、消防中控室、小区出入口、小区院内夹道、绿化用地及各楼座公共门厅、物业办公用房等地方。 第二十条 共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括：共用的给排水系统、照明系统、电力供应系统、动力系统、消防自动报警系统、共用电视天线系统、对讲系统、门禁系统、排风系统、电话系统、监控系统、远红外系统、天然气供应系统、生活热水及供暖系统。 第二十一条 共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井泵房、自行车库、喷泉水系。 第二十二条 公共区域的绿化养护与管理，包括共用绿地、花木、建筑小品。 第二十三条 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运。 第二十四条 维护公共秩序，包括：24小时安全监控，公共地方的巡视，看护小区公共区域共用部位和共用设施设备。 第二十五条 维持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放、出入园区严格按倚林佳园车场及车辆进出园管理规定进行管理。 第二十六条 消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护管理。 第二十七条 电梯、水泵的运行和日常维护管理及大修、中修、小修。 第二十八条 房屋装饰装修管理服务，依据倚林佳园业主公约，根据倚林佳园装饰装修管理规定进行管理。 第二十九条 其他本合同虽未列明但依照正常情况应由乙方提供管理或服务的事项以及甲方委托的其他小区管理事项 第三十条 针对本物业区域的特色服务。 第四章 物业服务质量 第三十一条 乙方提供的物业服务质量执行双方约定的物业服务质量要求。 倚林佳园业主大会（甲方）对物业公司（乙方）的物业管理服务质量要求详见附件二倚林佳园物业管理质量标准与服务承诺。 如果出现双方未约定服务标准的事项或约定事项存在未定事宜时，将按照政府相关的政策法规规定执行，其它未尽事宜，双方应协商而定。 第五章 物业服务费用 第三十二条 本物业区域物业服务费用将在参考政府指导价的基础上实行市场调节价。 第三十三条 依据倚林佳园第五次业主大会的合法决议，物业服务费用的标准将沿用上期合同的价格标准不变，具体为： 1 本物业区域内的物业服务费分四类计收： 1#-18#楼及20#-23#楼 大写：贰点贰零元/月.平方米 小写： 2.20元/月.平方米 19#楼 大写：贰点伍伍元/月.平方米 小写： 2.55元/月.平方米 24#楼 大写：贰点肆零元/月.平方米 小写： 2.40元/月.平方米 其中，对于目前开发商经营的小区会所的物业收费仍按2.80元/月.平方米计算（暂定）；小区会所今后的物业经营与管理方式将根据政府新出台的相关法律法 规另行确定。开发商未售出的底商和商品房的物业收费标准按照北京市建委和政府的相关政策执行。24#楼底商的中央空调运行收费标准将按照中央空调机组的实 际运营成本分摊计算，目前暂定为：制冷费用为50.00元/平米.制冷季，供暖费用为45.00元/平米.供暖季。 2 物业服务费由乙方向业主（或交费义务人）按季收取，并实行预交物业费方式，即在每季度的开始时间进行物业费收缴工作。（物业服务费按房屋建筑面积计算，房屋建筑面积包括套内建筑面积加公共部位与公用房屋分摊建筑面积）。 3 供暖费按按房屋建筑面积计算，价格为30元/供暖季.平方米（其中，20#-23#楼的地下室将计入供暖费计算面积）。 4 小区目前24小时生活热水的暂定收费标准为10.8元/吨（远低于运行成本和同行业标准），今后的收费标准将通过召开业主大会另行确定。 5 各项物业服务收入的支出项目包括以下部分： （1）管理服务人员的工资、社会保险； （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3）物业管理区域清洁卫生费用； （4）物业管理区域绿化维护费用； （5）物业管理区域秩序维护费用； （6）各项办公费用； （7）小区公区能耗（水、电、气、暖）； （8）小区各项日常维修和应急维修成本支出； （9）物业管理企业固定资产折旧； （10）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （11）社区建设和各项公共事物； （12）业委会活动经费； （13）业主大会的各项活动费用支出； （14）酬金制财务费用、酬金及奖励等支出。 6 如果年度的物业预算费用有结余，将首先用于物业部位及功能的再开发和完善等小区建设，其他预算结余将计入下一财务年度的收入项目。如出现年度预算资 金亏损或无节余情形时，亏损资金将从下一年度资金预算中补充核算。如在合同执行过程中遇突发事件或临时性资金需求而出现资金短缺时，本小区将暂停其他非紧 急资金支出行为来保障资金充足，同时可视情况的紧急程度，可通过召开临时业主大会或启动小区维修基金等形式进行应急资金的续筹，具体事宜双方可另行协商。 7 业主大会和业主委员会的活动经费从物业费用中提取，即每年从物业管理费内按每季度每建筑平方米0.2元提取物业服务费计算。业主委员会成员为义务工 作，不领取工资和津贴，业主委员会的活动经费将委托乙方设专门会计科目列支，费用的支出情况将接受业主和业主大会的监督与质询。 8 本期合同的各项物业服务收费标准如需调整，将通过召开业主大会的形式另行确定。 第三十四条 共用部位共用设施设备的大、中修、更新改造及保修期后故障性维修费用从专项维修资金支出。如果出现应急事件需紧急维修，在资金允许的情况下，可从小区年度预算资金中的应急事件储备金项目支取。 第三十五条 停车费用由乙方按下列标准向车位使用人收取，其中地面车位费收益作为公共收益金，其归属将参照倚林佳园业主公约中的相关规定执行，其中： 1 公共区域的露天车位收费标准：按月交费，￥150元 /月；按年度一次性交费，￥1600元 /年；其中，物业公司提取的车位管理服务费的5作为管理者酬金；公共区域的露天车位实际收费额的其余款项作为公共收益金为全体业主所有，并用于业主大会 认可的物业管理支出项目或其它用途（详见第三十三条）。 2 地下车库车位收费：目前暂定车位费为￥400元/月，其中物业公司向业主收取的车位管理服务费为￥80元/月，其中，物业公司提取地下车库管理服务费的5作为管理者酬金。 3 如果被收费的车辆在地面或地下停车时发生车辆丢失或损害事件，由物业公司负责相应责任的赔偿（车位保险由小区公共收益金支取）。 4 在政府出台新的相关法律法规时，地面车位和地下车库的收费标准将及时调整，并进行相应的合理变更。 第三十六条 本物业区域内的广告收益（其中乙方提取该收益的5作为管理服务费）的净利润作为公共收益金归全体业主所有，用于业主大会认可的物业管理支出项目或其它用途（详见第三十三条）；该款项由乙方设专门会计科目列支。 第三十七条 本物业区域内的公共用房收益（其中乙方收取该收益的5作为管理者酬金）的净利润作为公共收益金归全体业主所有，用于业主大会认可的物业管理支出项目或其它用途（详见第三十三条）；该款项由乙方设专门会计科目列支。 第三十八条 乙方对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的费用另行收取，乙方制定的对业主房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务的收费价格（见附件三）应在物业管理区域内公示。 第三十九条 本物业区域内所有公共收益金的支出主要用于完善和改进物业公用设施与服务功能的用途，如绿化景观建设、行车与停车功能改造、小区文化建设与公共娱乐活动、 公用区域部位与设备设施的紧急维修（保修期外）及公共法律诉讼等；该费用的支出办法由业主大会或其授权的业主委员会另行规定，其帐目和使用情况须接受业主 和业主大会的监督。第六章 双方权利义务 第四十条 甲方权利义务 1审定乙方制定的物业管理服务工作计划，甲方有权根据本合同要求提出对乙方物业管理服务工作计划的改进要求。 2检查监督乙方管理工作的实施情况。 3按照法规政策的规定决定共用部位共用设施设备专项维修资金的使用管理。 4制定小区酬金制财务预算表，并监督审查批准预算和决算的执行情况。 5在合同生效之日起十日内或合同结束前十日内，甲方应监督乙方就以下资料完成核查验收并具备交接条件： （1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （3）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （4）各专业部门验收资料； （5）房屋和配套设施的产权归属资料； （6）物业管理所必须的其它资料。 6合同生效之日起十日内或合同结束前十日内，甲方应监督配合乙方完成物业管理用房的核查验收并具备交接条件。甲方提供的400平方米建筑面积物业管理用房位置： 倚林佳园24号楼地下一层。管理用房为乙方无偿使用。 7当业主和使用人不按规定交纳物业服务费时，应尽提醒其按时交纳的督促职责。 8协助乙方处理本合同生效前小区已发生的遗留问题： 9协助乙方作好物业管理区域内的物业管理工作。 第四十一条 甲方的业主委员会作为执行机构，具有以下权利义务： 1在业主大会闭会期间，根据业主大会和本合同的合法授权代表业主大会行使基于本合同拥有的权利，履行本合同约定的义务。（按照法规政策的规定必须由业主大会决议的除外） 2在合同签定后10个工作日内，制定并公布本小区2009-2010财务年度酬金制预算总表。 3.监督乙方和合同相关的第三方服务公司履行物业服务合同。 4组织物业的交接验收。 5督促全体业主遵守业主公约、业主大会议事规则和物业管理规章制度。 6督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。 7如实向业主大会报告物业管理的实施情况；业主委员会需要定期（每季度）对乙方所提供的物业管理服务的事实质量作出评定，如果存在服务质量与服务标准不符的情况时，业主委员会在及时向业主大会汇报的同时，应及时督促乙方在一定期限内进行改进。 8定期公布业主大会和业主委员会活动经费的使用和结余情况，并明确公示其使用的用途和明细表，有义务接受业主和业主大会的质询或审查。 9定期（半年）公布本物业区域预算资金和公共收益金的使用和结余情况，明确公示其使用的用途和明细表，有义务接受业主和业主大会的质询或审查。 10业主委员会可以利用业主大会和业主委员会活动经费开展各项社区管理工作，举办相关的会议和活动，可聘请专职或常设工作人员，执行日常管理事物，配合小区物业管理的各项工作。 第四十二条 乙方权利义务 1根据甲方的授权和有关法律、法规及本合同的约定，在本物业区域内提供物业管理服务，按照第五次业主大会的授权要求和YLJYWG20050406倚 林佳园物业管理服务招标文件的约定，向业主大会提交人民币十万元的物业服务风险押金。如此费用不足以支付本合同第五十二条约定的违约金，则甲方有权从乙 方酬金中予以扣除。 2. 遵守业主公约、业主大会议事规则、相关的物业管理规章制度，配合执行业主委员会的相关决议和工作。 3、在合同签定后10个工作日内，配合甲方业主委员会制定并公布本小区2009-2010财务年度酬金制预算总表。 4有权要求业主大会、业主委员会、业主及物业使用人配合乙方的管理服务行为；同时，乙方也应全力配合甲方、业主委员会、业主及物业使用人的服务要求，并及时提供符合合同要求的服务。 5按照国家相关法规，配合甲方的要求，实施物业的交接验收、接管物业或撤离物业。 6向业主和物业使用人收取物业服务费、供热供暖费、制冷费、车位费及其他约定的代收代缴费用。 7对业主和物业使用人违反业主公约和物业管理制度的行为，有权根据情节轻重，采取劝阻、制止等措施；另外，在业主委员会授权或委托的情况下，可以采用诉讼等法律手段行使管理职责，涉及公共事物的诉讼成本或诉讼收益从本物业区域的公共收益金帐目列支或存放。 鉴于乙方执行本条款属甲方授权行为，故乙方为上述行为应按照甲乙双方另行确定的突发事件管理办法的约定程序操作，如乙方人员在未履行职责或者违反约定 程序操作的情况下，将本应由乙方承担管理责任的问题交甲方业委会直接处理，则视为乙方一般违约，甲方有权根据实际情况对相关责任人员及乙方提出违约赔偿要求。8在甲方协助下积极处理本合同生效前发生的遗留问题，乙方应按照投标书承诺，在与甲方业主委员会约定的时间段内（具体解决的时间和方案由双方另行约定），作出有效的实施方案、实施计划和时间安排，并逐步实施解决，甲方进行配合与监督。 9根据本合同第二章的相关条款约定，配合甲方业主委员会，选聘第三方专营服务公司承担本物业的专项管理业务，但不得将物业的整体管理委托给第三方；其 中，被选聘第三方专营服务公司或承包工程队伍应该经过甲方业主委员会的审核、批准并备案，乙方应当对转委托和管理的第三方专营服务公司及其人员的行为承担 相应管理责任。 10每季度向甲方报告物业管理服务的实施情况、预算资金的使用情况、委托事务的全面处理情况、委托事务取得的财产及收益情况。 11定期（半年）向全体业主公示本物业区域预算资金和公共收益金的使用和结余情况，明确公示其使用的用途和明细表。当甲方或业主对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，应及时答复。 12本合同终止时，应移交物业管理权，撤出本物业，协助甲方作好物业服务的 交接和善后工作，配合甲方移交管理用房和物业管理的全部档案资料、小区公共财务、专项维修资金及帐目。 13乙方接受委托代收的一些公用事业费用，比如水、电、天然气等，不得向业主收取手续费等额外费用，业主只需交纳实际消费的数目。 14如果因维修物业或者公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关甲方或业主委员会的同意，并征询相关业主的意见。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。 第四十三条 物业的交接验收程序： （1）甲乙双方应做好物业交接验收前的准备工作。 （2）在合同生效后或撤离前，甲方应及时书面通知乙方进行交接验收。 （3）甲乙双方应先做资料交接：即将物业的产权资料、工程竣工验收资料、工程技术资料、工程经济资料和其它有关资料进行移交，移交方与接收方均须签字认可。 （4）资料交接完毕后是现场交接：甲乙双方应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间；交接双方应当制作物业查验记录，物业查 验记录一般包括房屋质量查验记录、设施设备查验记录和环境工程查验记录，双方可以根据物业的具体情况设计查验记录表。查验记录表应当包括查验项目名称、查 验时间、查验内容、查验人签字、查验结论、存在问题、返修意见、跟踪结果等。业主有权从业委会处调阅查验记录，交接证明应由交接双方相关单位盖章及现场参 加人员签字。 （5）乙方应在甲方和相关物业公司配合下，依法接管或撤离保安、消防、停车等安全防范岗位，维护物业管理区域的正常秩序。 （6）新老物业交替时发现不合格的项目时，甲乙双方应及时沟通和协商，确定不合格项目应进行返修的计划并商定复验时间。经复验合格的，乙方应签署查验合格凭证，并及时签发交接文件。 （7）本合同生效之日前十日内或合同结束前十日内，甲乙双方应将各种预收的物业管理服务费、代管的各种能源费、押金、共用设施设备的专项维修资金、物业共用部位、共用设施设备的经营收益以及收支账目一并进行移交交接，并经甲乙双方及相关物业公司代表共同签字并盖章确认。 同时，经甲乙双方协商，在本次合同结算中须将前年（2007-2008年度）合同执行中的市政燃气补贴费用作为公共福利资金进行全额提留，记入本合同执行中的预算内资金收入帐目。 （8）甲乙双方应配合相关单位进行属于全体业主共有的物业管理用房、公共用房、设备用房、生产作业工具及办公用品等的交接工作； （9）新物业服务合同生效或结束时，如乙方出现拒不办理物业管理用房和有关资料的交接审核,或拒不撤出的情况时，甲方有权通过行政或司法途径解决，确保进驻新物业进驻和物业交接过程中的小区安全。 第七章 合同期限 第四十四条 本期合同的委托管理期限为1年；自2009年9月16 日起至2010年9月15日止。 第八章 合同解除和终止的约定 第四十五条 本合同期满，甲方决定不委托乙方的，应提前三个月书面通知乙方；乙方决定不再接受委托的，应提前三个月书面通知甲方。 第四十六条 本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的书面意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续一年。 第四十七条 本合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时（一般不超过三个月）继续为甲方提供物业管理服务，甲方业主（或交费义务人）也应继续交纳相应的物业服务费用。 第九章 违约责任 第四十八条 因甲方（不包括业主的个人行为、开发商遗留问题及与前期交接遗留问题）违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决且严重违约的，乙方有权解除合同。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。 第四十九条 乙方未能按照约定提供服务或不能按照约定提供相应质量的服务时，甲方有权要求乙方限期（一个月）整改，逾期未整改的，甲方有权对乙方的服务质量缺陷进行处 罚，具体可参见本合同第九条的相关约定；如乙方逾期未整改切出现严重违约情形时，应当经甲方专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同 意，甲方有权解除合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。 第五十条 乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方或业主经济损失的，乙方应给予甲方和相关业主经济赔偿。 第五十一条 业主逾期交纳物业服务费的，乙方应先行使告知义务，并同时通知业主委员会；并可以从逾期之60日起每日按应缴费用万分之二点五加收违约金。 第五十二条 任何一方无正当理由提前解除合同的，应向对方支付违约金人民币贰拾万元整；由于解除合同造成的经济损失超过违约金的，还应给予相应赔偿。 第五十三条 乙方在合同终止后，不移交物业管理权，不撤出本物业和移交管理用房及有关档案资料等，每逾期一日应向甲方支付委托期限内平均物业管理年度费用3的违约金，由此造成的经济损失超过违约金的，还应给予相应赔偿。 第五十四条 为维护公众、业主、物业使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等情况，乙方因采取紧急避险措施造成财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。 第十章 附则 第五十五条 双方约定自本合同生效之日起3日内，根据甲方委托管理事项，办理物业承接审核验收手续。 第五十六条 本合同正本连同附件共41页，一式四份，甲方三份，乙方一份，正本与附件具有同等的法律效力。 同时，甲方的前期合同、前期招标文件和乙方的前期投标书均作为合同的参考附件。所有附件如与本期合同有所冲突，均以本合同为准。 如果合同中规定条款有与政策法律法规文件不符之处，应参照合同法和政策法律法规文件的管辖力约定为准。 第五十七条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，甲、乙双方同意按下列第2方式解决。 1提交北京市仲裁委员会仲裁。 2依法向人民法院起诉。 对于业主无故拖欠物业服务费用的，乙方可以直接按照有关规定向有管辖权的基层人民法院申请支付令。 第五十八条 本合同自双方签字盖章之日起生效。 第五十九条 本合同未尽事宜，双方友好协商而定。 甲方签章 乙方签章 代表人：（业主委员会） 代表人： 2009年 月 日 2009年 月 日 （本合同正文结束） 附件一：委托管理的物业范围及构成细目 附件二：倚林佳园物业管理服务质量标准与服务承诺 附件三：倚林佳园有偿特约服务收费标准 附件四：前期物业管理服务合同、前期招标文件与前期中标方的投标文件（含招标文件的补充说明及开标时的影像资料） 附件五：倚林佳园业主公约和业主大会议事规则 附件六：倚林佳园业主委员会与北京金罗马物业管理有限公司财务共管规 附件一 委托管理的物业范围及构成细目 1、小区基本情况介绍（依据原规划方案） 11 占地面积：10万平方米。 12 总建筑面积：179690.27平方米,其中地下建筑面积22277.18平方米；其它建筑面积7762.09平方米;地上总建筑面积149430平方米,包括住宅建筑面积130248平方米,商业及办公用房建筑面积19182平方米。 13 本项目的建筑结构为：全现浇；建筑密度为31.5%；综合容积率1.57。 14 本小区共有住宅楼24栋，其中1-18号楼为叠拼；19、24号楼为板楼（电梯数：20部）；20-23号楼为Townhouse 。 15 总户数为639户，已办入住手续的为540户。其中1-18号楼共378户；19号楼共102户（不包含底商）；20-23号楼共31户；24号楼共128户。 16 车位：地上车位共284个(以实际交接验收后的车位数量为准)；地下共484个(以实际交接验收后的车位数量为准)。 17 绿化面积30000平方米，绿化率：30%。 18 物业管理用房：使用面积400平方米。 19 供暖：有一个锅炉房，共四台锅炉，集中供暖。 110 远红外线、闭路监控，楼宇对讲；24小时生活热水。 2、主要机电设备情况表一 序号 设备名称 技术规格 数量 安装地点 1 生活水循环泵 0.55kw220V1.35A 94 1#-18# 2 生活水循环泵 0.18kw220V0.85A 2 19#车库6单元 3 新风机组 2.2kw380V5A 2 会所二层 4 排烟风机 7.5kw380V15A 2 地下车库19# 5 排烟风机 2.2kw380V5A 6 锅炉房 6 排烟风机 2.2kw380V5A 2 会所地下一层 3、主要机电设备情况表二 序号 设备名称 技术规格 数量 安装地点 1 红外线防盗主机 1 中控室 2 安防控制主机 1 中控室 3 监视器柜 4 中控室 4 监视器控制柜 1 中控室 5 监视器控制主机 1 中控室 6 监视器 15 小区内.车库出入口 7 周界报警探头 8 小区围墙 8 可视对讲管理主机 2 中控室.东道口 9 可视对讲管理主机 37 各楼弱电井 10 有线电视柜 2 中控室 11 卫星天线 2 会所楼顶 12 游泳池循环泵 2.2kw380V 2 游泳池泵房 13 燃气锅炉 6T 4 锅炉房 14 低区采暖循环泵 30kw380V 3 锅炉房 15 高区采暖循环泵 45kw380V 3 锅炉房 16 低区采暖补水泵 3kw380V6.4A 2 锅炉房 17 低区采暖补水泵 5.5kw380V11A 2 锅炉房 18 除氧泵 2.2kw380V4.7A 2 锅炉房 19 A区生活热水循环泵 0.55kw380V1.35A 2 锅炉房 20 B区生活热水循环泵 0.55kw380V1.35A 2 锅炉房 4、主要机电设备情况表三 序号 设备名称 技术规格 数量 安装地点 1 C区生活热水循环泵 0.55kw380V1.35A 4 锅炉房 5、主要机电设备情况表四 序号 设备名称 技术规格 数量 安装地点 1 高压进线开关柜 12KV630A 2 会所配电室 2 高压出线开关柜 12KV125A 2 会所配电室 3 高压计量柜 12KV75A 2 会所配电室 4 变压器 1250KVA 10KV 2 会所配电室 5 进线柜 380V 2000A 2 会所配电室 6 电容器柜 380V 400A 2 会所配电室 7 电容器辅助柜 380V 400A 2 会所配电室 8 联络柜 380V 2000A 1 会所配电室 9 配电柜 380V 500A 11 会所配电室 10 锅炉电源配电柜 380V 500A 2 会所配电室 11 电话交换机房 网通公司自管 1 19#底商 12 接间 电力公司自管 45 各楼配电室 13 开闭站 电力公司自管 会所B2层 14 组合式变电站 电力公司自管 中心花园 15 高压配电房 电力公司自管 24#15单元 16 17 6、主要机电设备情况表五 序号 设备名称 技术规格 数量 安装地点 1 低压配电柜 380V 400A 41 24#各单元 2 应急电源柜 380Vac 324Vdc 4 24#备配电室 3 应急电源柜 220Vac 276Vdc 4 24#B1 B2 4 多级泵 2.2KW 2 24#中水机房 5 中水水泵 1.5KW380V3.4A 2 24#中水机房 6 自吸清水泵 750W 380V 1.8A 1 24#中水机房 7 水箱补水泵 1.5KW380V3.4A 1 24#中水机房 8 离心泵 1.5KW 1 24#中水机房 9 低压配电柜 380V 400A 7 24#空调机房 10 冷却水循环泵 30KW 380V 4 24#空调机房 11 离心泵 30KW 380V 2 24#空调机房 12 热回小循环泵 15KW 380V 2 24#空调机房 13 电梯 8 24# 附件二 倚林佳园物业管理服务质量标准与服务承诺 一、 倚林佳园物业管理总体目标 1、 保持倚林佳园“北京市优秀物业管理小区”服务标准，并通过政府的资格复检。 2、 使倚林佳园在2010年达到“全国物业管理示范小区”管理水平。 3、 乙方承诺，在保证上述物业管理总体目标实现的同时，物业管理的各项收费标准保持不变。 二、 倚林佳园物业管理的实施计划 1、 提供高效、专业化的物业管理服务。 2、 建立完善的设备设施养护计划及制度，使物业保值、增值。 3、 突出以绿色为主题的庭院管理，突出高尚、优雅的居住品味。 4、 严格保安措施，维护良好的治安环境。 5、 树立“管家”服务意识，融管理于服务之中。 6、 建立高品味、充满“人情关爱”的社区文化。 7、 设置合理的管理机构，确定完善的部门职责、规章制度、管理档案。 8、 增强各类物业管理人员的培训，加强对第三方专营服务公司的管理。 9、 完善财务管理，严格酬金制设备资产采购及外保业务的管理。 附件三倚林佳园物业管理的服务标准 1 综合管理服务 11 管理范围：小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理； 12 服务内容和标准： （1）乙方负责制定物业管理服务工作计划，并组织实施；同时，乙方应与甲方建立定时汇报与沟通机制，要求乙方在每年初提供全年的总体工作计划并向汇报，并在每季度向甲方汇报上季度的执行情况总结和下季度的工作计划，以方便甲方的查询和监督。 （2）每年第四季度对房屋共用部位及共用设施设备进行一次安全检查，根据检查情况制定下一年度的维修和服务计划，并按规定组织实施。甲方可定期对该计划和维修报告进行查询和监督。 （3）24小时有专职管理员接待住户，处理服务范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉；公共区域显著位置公示24小时报修电话，工程部24小时有人值 班，处理急迫性报修，如水、电等急迫性报修将在15分钟内到现场，其它报修40分钟内到达现场，由专业机构负责的，发现问题应及时通知有关机构，建立报 修、投诉台帐，报修服务24小时内回访，投诉3个工作日内回复；乙方应在每季度汇报中提供相应的执行情况和记录报告供查询与监督。 （4）建立项目月服务质量检查制度，每月对项目服务质量进行1次检查讲评；乙方应设立客户服务经理(即楼代表)制度，通过客户经理的不间断走访和入户交 流，增强与业主之间的了解和沟通，更好地促进物业管理服务质量；甲方将于每月/季与客户服务经理进行工作情况交流，及时了解小区业主对物业管理质量的满意 度状况，并监督客户服务经理工作。 （5）乙方应协助甲方召开业主大会并配合其运作。 （6）管理规章制度健全，服务质量标准完善；物业管理档案资料齐全，房屋及其设施设备资料完整，保管措施完善。业主资料严格保密。 （7）根据本合同约定和招投标文件，乙方应向业主公开服务标准、收费依据及标准。 （8）使用物业服务计算机软件系统对业主基本信息、物业基础资料、维修保养记录、收费记录进行管理。 （9）全体员工统一着装，工服整洁，持证上岗，并佩带有相片胸牌，胸牌端正，态度和蔼，举止文明。 （10）电话铃响三声之内接听，准确理解并正确记录业主投诉内容、房间号码。 （11）在物业服务中心悬挂（或张贴）资质证书（复印件）、项目负责人及主要服务人员照片，公示物业服务标准、收费依据、收费标准。提供特约服务的，公示 特约服务项目及服务标准、收费标准；财务人员工作认真细致，无错收错付；收费凭证书写清晰准确。工作效率高，业主交费无久等现象。 (12)每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数的85。 (13) 建立各种公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共卫生、自然灾害