街区型景区盈利模式.doc

上海师范大学标准试卷2014 2015学年 第1学期 考试日期 2014年 12 月 日 命题人： 科目 景区旅游管理 （A卷）专业 本、专科 年级 班 姓名 学号 题号一二三四五六七八总分 得分我承诺，遵守上海师范大学考场规则，诚信考试。 签名：_小论文题目（请在下列题目中选择一题，成绩占总成绩的80%，平时作业占20%）1.试对我国风景名胜区和度假区两类景区的旅游管理组织结构进行对比分析。2.分析街区型景区的盈利模式及其影响因素。3.选择一个旅游景区市场营销的案例，分析有关营销理论在营销过程中的应用。4.论述度假需求的变化趋势及其对景区旅游管理带来的挑战与对策5.试从感知质量的角度评价旅游景区的服务质量。格式要求：题目：四号黑体字，居中。班级、姓名、学号：小四，居中。摘要：100字，关键词：2-4个，5号。内容：5号宋体。行距：固定值，设置值20。页边距：上3cm, 其余均为2cm页码：居中。字数：2800。评分标准：准时5%，内容45%，层次20%，创新性10%，联系实际程度10%，文字表达流畅、错别字少、格式符合要求10%。4街区型景区如何盈利摘要 纵向延伸 横向延伸 盈利模式 广告 房地产 传统的以门票收益为主的盈利模式已经不能适应街区型景区的盈利。站在巨人的肩膀，查阅多种至少后，我认为，全方位拓展景区产业价值链的盈利模式是最佳选择。景区产业价值链包括三层的含义：景区产业价值链的核心是门票、游乐项目；价值链的横向延伸是在旅游景区通过向旅游者的餐饮、住宿、购物等相关外延服务来获取盈利；价值链的纵向延伸是旅游景区相关联业务拓展，例如节庆、会展、招商、影视、广告、房地产等而达到盈利目的。重点拓展产业链的宽度、延伸产业链的深度，以全方位满足目标顾客的需要并实现景区最大化、可持续盈利能力的盈利模式。它与传统的景区盈利模式的区别在于业务重点的不同，传统的景区盈利模式以门票收益为主，而全方位拓展景区产业价值链的盈利模式则强调收益主要来源于景区的横向关联业务以及纵向关联业务。街区是一个比较笼统的概念，具体范围视城市大小和城市规划特点而定，比如在大部分拉美国家，城市规模不大，规划的也比较整齐，基本上呈现豆腐块儿状，因此每一个“豆腐块儿”就可以称为一个街区，而在国内由于城市规模较大，而且城市街道纵横交错，一般某个小区就可以称之为街区，或者被某条街道包围的范围也可以称之为街区。由于街区开放的特征，故街区型景区有没有明显界限，开放的特征。不同于传统景区收取门票和其他相关与旅游吸引中心相关的旅游产品产业盈利，街区型景区另有特别的盈利方式。统观整个国内的街区型景区，我认为街区型景区有这样几个分类;一.城市现代商业街区型景区，例如比如北京的王府井、西单，上海的南京路.二.历史文化旅游街区型景区，指文化氛围浓郁的、外地游客必到的特色景区。如杭州的清河坊，成都的锦里。三.时尚休闲街区型景区，以城市白领，尤其是夜间休闲市场为主，吸引消费者的主要是“洋气”十足的城市休闲方式；依托和聚集是成功的关键，如区位交通条件好的“洋人”氛围、传统街区、风景区等。例如上海的新天地。四.其他城市特色街区型景区。除上述三种类型外，还有主题型、文化创意型、游乐型、产业或行业聚集型等其他特色商街。典型的是北京的马连道和798。 因而，我将从这四种类型的街区型景区，分析街区型景区的盈利模式。一 城市商业街区型商业街的功能包括：交易功能，商业街是商品交易的场所。环境功能，两层含义，一是商业内部的环境，二是商业街作为城市环境的组成部分。享受功能，商业街已不仅仅是购物的场所，也是休闲、娱乐的场所。展示功能，商业街是城市的窗口，同时也是展示各类商品的理想场所。据有关研究显示，在商业街上，专业店和专营店要占，餐饮占，综合性商场占，是综合的娱乐业。那么城市商业街到底如何盈利呢？一是只售不租，出让产权，很快收回投资。二是只租不售，好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。三是又租又售，部分租，部分卖，出租部分起示范作用。此外还有很多变化，或者以租代售，又租又售；还可不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润；还可与商家联营，以物业为股本，成立专业商业经营公司，合作或合伙经营；还有更巧妙的办法是，以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分利益。综上；南京步行街是一种发展纵向延伸和横向延伸相结合的全方面的商业盈利模式。二 历史文化街区型景区1. 与文化广告公司合资组建新公司，开发和更新景区的盈利模式。以成都武侯祠，锦里为例，武侯祠博物馆与一家文化广告公司合资组建了锦里旅游文化经营管理有限公司。“锦里古街”的品牌、土地和所有店面的所有权属于博物馆，经营权属于管理公司。这种体制、机制解决了武侯祠与“锦里古街”共享文化资源的问题，有助于古街的可持续发展，同时也让古街逐步形成了一整套市场化的运作模式。锦里古街目前规划主要包括酒吧休闲购物区、餐饮名小吃、府第客栈区（即住宿）、特色旅游工艺品（例如当地剪纸等特色艺术）等四大部分，浓缩了成都生活的精华；吃住行游购娱乐游客所需开支都在此街区景区上，虽没有门票收益，但似乎没有门票这一门槛，吸引了更多的游人来此消费，完成了该景区的收益。 锦里景区体现的是，纵向广告盈利模式，以及横向住宿，餐饮等相关盈利模式。2. 政府统筹管理，提升景区周围街区店面租金。以杭州清河坊为例，由于景区无明显界限，游客从四面八方而来，邻近景区都会消费，利用这一优点，在景区周围我们可以看到有麦当劳，星巴克等中高档餐饮店，通过出售店面收取资金的方式，增加景区收益，而在地下又开发了地下酒吧等场所，增加地下空间，各酒吧餐饮等纷纷入驻地下，体现纵向延伸招商和房产方面的盈利模式。这又增加了一部分盈利。三.城市时尚休闲文化街区型景区1.政府统筹+市场化运作，以成都宽窄巷为例。 2003年，成都市宽窄巷子历史文化片区主体改造工程确立，该区域将在保护老成都原真建筑的基础上，形成以旅游、休闲为主、具有鲜明地域特色和浓郁巴蜀文化氛围的复合型文化商业街。成都文旅少城建设管理有限责任公司采用租赁为主，出售少量资产的运作模式。以下研究表格来自百度文库 宽巷子闲生活旅游休闲主题的情景消费游憩区酒店、私房餐饮、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色酒馆、特色客栈等窄巷子慢生活品牌商业主题的精致生活品味区各国西餐、各地品牌餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店井巷子新生活时尚动感主题的娱乐区酒吧、夜店、婚场、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚店从以上景区分段分类可以看出，开发商讲此景区分为三个部分，在各个部分，予以不同的主题，入驻了各类型的商店，促进了游客在景区的消费，从而完成了景区收益。很明显我们可以看出，宽巷子景区是运用了横向延伸住宿，餐饮，购物等方面盈利模式。2.以房地产发展带动新天地景区发展以上海新天地街区型景区为例，上海新天地及所处的太平桥改造项目，是由香港瑞安集团开发的。新天地如今已成为时尚的代名词：她不仅是个休闲娱乐的社交场所，同时，还是各大商家推广新产品、召开新闻发布会、宴请宾客及娱乐表演的极佳选择。目前已经成为一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入上海旅游景点清单中，还成为中国房地产区域改造的经典案例。通过提升土地品质从而带动整个地区的房地产开发。上海新天地没有将商铺的产权分散出售给业主，而是留在了自己的手里，整体运营。面对商户，新天地只租不售，这样，新天地就有足够的空间和力量来集中资源，调控业态与风格，最大限度的凸显特色。对于商户，开发商瑞安集团除收取一定保底租金外，同时还享有租户一定比例的利润分成，年收入可达亿元以上。新天地对挑选租户制定了一套很严格的标准。要求租户与新天地有相近的思维，结合有创意和特色的服务。很多商家在初期并不完全了解新天地的设计概念，为此，瑞安特地在建筑工地修建了一个样板房，组织租户参观，了解设计理念，以逐渐磨合到理念一致或接近。这被认为是新天地市场推广中的重要步骤。 新天地招商的原则上，只选最合适新天地的，而不是付租金最高的住户。从目前新天地的商户组合看，入驻的商户要么是老字号的品牌商户，要么是以个性特色独树一帜的魅力商户，或者是明星自营的依靠明星名气聚拢人气的商户，聚集了一大群优秀商户。但是对于最优秀的商户而言，因为有品牌、有形象，通常是地主方主动邀请为自己的商业项目增添光彩、提高档次，具备了跟地主方谈租金的条件，所