房地产经济学期末考试A卷.doc

期末考试A卷课程：房地产经济学年级：姓名：学号：一、选择（选项中只有一个是最符合题意的，多选不得分。每题2分，共20分）1、在某地区的房地产市场上，国家强制规定的租金水平高于均衡租金水平，在这种情况下，市场上会出现_。（1）供不应求 （2）供过于求（3）供求均衡 （4）不确定2、通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务分析，就可以弥补_与实际情况不符的缺点。（1）成本投入的数量 （2）成本投入的数量和时间（3）支出与收入的数量和时间 （4）销售收入的数量3、当银行贷款利率为15，房地产投资的期望利润率为20，则财务杠杆率为_。（1）20 （2）15 （3）10 （4）54、房地产需求的特殊性主要表现在_。（1）房与地需求的统一性 （2）收益主导性（3）位置 （4）投资和消费的双重性5、工业区位理论的主要观点是，通过对运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品_最低的点作为工业企业的理想区位。（1）工资 （2）生产成本（3）利润 （4）地租6、劳动成本对工业区位选择的影响表现在_。（1）劳动成本指数大，偏向于劳动成本较高地点（2）劳动成本指数大，偏向于劳动成本较低地点（3）劳动成本指数小，偏向于劳动成本较高地点（4）没有影响7、在土地收益不变时，土地价格同利率的关系是_。（1）利率下降，土地价格提高（2）利率上升，土地价格提高（3）利率下降，土地价格降低（4）没有关系8、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取_成本作为评估依据。（1）该宗房地产的实际 （2）类似房地产的客观（3）类似房地产的最高 （4）类似房地产的最低9、除价格外，对房地产市场的供求数量同时都产生影响的因素是：_。（1）收入水平的变化 （2）对未来的预期（3）可替代商品价格的变化 （4）房地产开发成本10、假定某项房地产投资项目预期投资报酬率为8，一般社会报酬率为5，那么该经济社会的风险补偿率为_。（1）8 （2）5 （3）3 （4）13二、判断（判断正误，你认为错误的请说明理由。每小题3分，本题共15分）1、由于房地产的空间固定性特征，造成房产市场存在供给和需求的高度层次性和差别性。（ ）2、房地产投资中面临的财务性风险是指由于房地产投资经营上的失误（或其可能性），造成的实际经营结果偏离期望值的可能性。（ ）3、一般而言，房地产中介服务市场的业务范围主要包括投资咨询和经纪代理两个方面。（ ）4、可保风险是可以通过投保转移给保险公司的风险类型。这时，对于房地产企业来说，风险就不存在了。（ ）5、就单一的房地产开发项目而言，收入和支出会出现较大的波动。通过多项目组合或分期开发，可以较好地解决这一问题。（ ）三、填空（每空1分，本题共20分）1. 房地产经济学是研究房地产经济运动_及其_的科学。2. 房地产业是指从事房地产开发、建设、经营，以及维修、管理和装饰等经济活动的行业，是具有_和_两种职能的独立产业部门。3. 按经营范围的广度来看，房地产企业可以划分为_、房地产专营企业和_。4. 房地产开发过程中的市场分析阶段主要包括对需求、供给、_和_的分析。5. 住宅在城市经济生活中，具有重要的社会经济功能，主要包括生活资料功能、发展资料功能、_功能和_功能。6. 区位是指特定地块的_及其与_的相互关系。7. 按市场的发育程度划分，可以分为_市场、_市场和高级市场。8. 土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对土地享有占有、_、_和处分等的全面的支配权利。9. 在房地产需求类型中，_需求是用来满足商业、工业等的需求的一种类型。而_需求则是指用于满足人们居住需要的一种类型。10. 当房地产需求价格弹性小于1时，表明_变动对_变动的影响程度较小。四、简答（每小题5分，本题共25分）1. 简述房地产投资效益评价的基本方法。2. 简述地租的主要形态，并说明其基本含义。3. 影响房地产需求有哪些主要因素？4. 土地市场的基本特征是什么？5. 什么是房地产抵押贷款？五、论述（每小题10分，本题共20分）1. 某房地产开发经营企业拟开发一个住宅项目，试从决策过程的角度阐述该项目的决策过程。2. 试述房地产开发过程中市场调研和细分定位的主要内容，并说明这两者之间的相互关系。期末考试A卷答案课程：房地产经济学年级：姓名：学号：一、选择（每题2分，共20分）1、B2、C3、D 4、D5、B6、B7、A8、B9、B10、C二、判断（每小题3分，本题共15分）1、正确2、错误3、错误4、错误5、正确三、填空（每空1分，本题共20分）11. 现象规律12. 生产服务13. 综合企业项目企业14. 价格市场15. 享受资料自我实现资料16. 地理空间位置相邻地块17. 初级市场中级市场18. 使用收益19. 生产性需求消费性需求20. 价格房地产需求四、简答（每小题5分，本题共25分）1、房地产具有哪些经济特性？答：房地产是一种特殊商品，它同一般商品相比具有一系列经济特性，主要是：（1）内涵的统一性。（1分）（2）价值的双源性。（1分）（3）空间的固定性。（1分）（4）需求的普遍性。（1分）（5）效用的长期性。（1分）2、城市土地利用规划有什么重要性？答：城市土地利用规划对于实现城市土地合理配置，促进房地产业稳定、协调和健康发展具有重要的作用。（2分）首先，城市土地利用规划是政府调节城市土地资源配置的重要手段；（1分）其次，城市土地利用规划可以减少房地产企业和相关用户决策的盲目性；（1分）再次，城市土地利用规划有利城市土地利用的长效管理。（1分）3、影响城市土地区位的主要因素有哪些？ 答：（1）自然条件和环境。（1分）（2）交通和通讯。（1分）（3）基础设施。（1分）（4）人口和经济集聚。（1分）（5）社会文化。（1分）4、什么叫房地产市场体系？它由哪些方面构成的？答：房地产市场体系，是指多种房地产市场互相联系，互相制约形成的市场集合体和系统。（2分）房地产市场体系包括：土地市场、房产市场、房地产中介服务市场、房地产金融市场和物业管理市场五个方面。（3分）5、影响房地产价格的主要因素有哪些？答：影响房地产价格的主要因素有：（1）经济因素。主要是指国家和地区的经济发展水平和居民收入水平等。（1分）（2）社会因素。包括人口、家庭、城市化状况和居民消费心理预期等。（1分）（3）行政与政治因素。主要是国家或地区政府制定的相关经济制度、政策、法规和行政措施对房价的影响。（1分）（4）房地产内在因素和周边环境因素。（1分）此外，交通等基础设施状况也会影响房价。（1分）五、论述（每小题10分，本题共20分）1、试述房地产业与金融业的相互关系。答：房地产业是一个资金密集型的行业，而金融业是经营货币的单位，二者通过资金纽带，建立了互相依赖和互相促进的密切关系。（2分）一方面，房地产业的发展需要金融业的介入和支持。（1分）首先，房地产开发必须有金融的介入。其次，房地产经营和消费需要长期占用巨额资金。再次，房地产是不动产，资金的运动被限制在一个狭小的空间范围内，往往出现资本充裕的地方不需要发展房地产业，或者房地产业的发展已经达到了较高的水平，而要发展房地产的地方却缺乏资本。（3分）另一方面，房地产业的发展又可以促进金融业的发展。（1分）首先是由于房地产具有保值增值的功能，房地产成了金融贷款的最佳抵押品和投资品。其次，在货币贬值的同时，房地产却具有明显的保值增值的特点，客观上使得金融机构倾向于选择房地产作为投资品。同时，在房地产再生产资金运作过程中，当房地产产品销售出去以后，也会有大量回收资金沉淀，需要存入银行等金融机构备用，扩大银