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第二章资产评估的基本方法 一、单项选择题 1某资产年金收益额为8 500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10，则其评估值最接近于(.B)元。 第48页第2个公式A85 000B72 366C12 631C12 369 2采用收益法评估资产时，收益法中的各个经济参数存在的关系是(A)。 由公式推导 A资本化率越高，收益现值越低 B资本化率越高，收益现值越高C资产未来收益期对收益现值没有影响D资本化率和收益现值无关 3运用市场法时选择3个及3个以上参照物的目的是(. C)。第三十一页第（一）点倒数第三第二行A使参照物具有可比性B便于计算C排除参照物个别交易的偶然性D避免张冠李戴 4价值比率法中的市盈率倍数法主要适用于(. D)的评估。第四十二页最后一行A不动产B无形资产C机器设备D企业价值 5资产评估中的基本方法是指(D)。第29页第一行A一种具体方法B多种评估方法的集合C一条评估思路D一条评估思路与实现该思路的各种评估方法的总称 6从理论上讲，同一资产的重置成本、现行市价及收益现值具有(C)关系。第68页倒数第三第二行A独立B并列C替代D等同 7从理论上讲，构成资产重置成本的耗费应当是资产的(B)。第54页第二段第二第三行A实际成本B社会平均成本C个别成本D加权平均成本 8用市场法评估资产的正常变现价值时，应当参照相同或类似资产的(B)。第34页第三段第14行A重置成本B现行市价C清算价格D收益现值 9某收益性资产，使用年限为30年，年收益为20万元，折现率为10，其评估价值最接近于(C)万元。第48页第2个公式A178B180C188D200 10某企业经专业评估人员测定，其未来5年的预期收益分别为100万元、120万元、100万元、130万元和160万元，并且在第6年之后的收益将保持在200万元不变，资本化率和折现率均为100h，则该企业的评估价值最接近于(C)万元。第48页第4个公式A1 241B1 541C1 715D2 472 11某企业经专业评估人员测定，其未来5年的预期收益分别为100万元、120万元、100万元、130万元和160万元，并且在第620年的收益将保持在200万元水平，资本化率和折现率均为10，则该企业的评估价值最接近于(A)万元。第48页第5个公式A1 775B2 000C2 271D2 472 12某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员测定，第一年的预期收益为100万元，以后每年递增10万元。假定资本化率为10，则该资产的评估价值最接近于(D)万元。第49页第1个公式A1 000B1 100C1 500D2 000 13某收益性资产，效益一直良好，经专业评估人员测定，第一年的预期收益为100万元，以后每年递增lO万元。假设折现率为10，收益期为20年，则该资产的评估价值最接近于(A)万元。第49页第2个公式A1 400B1 600C1 800D1 970 14某专利权，法律保护期为20年，经专业评估人员鉴定，评估基准日后第一年的收益为100万元，但是由于技术进步等原因，该专利权的收益将受到影响，每年递减10万元。假设折现率为10，则该专利权的评估价值最接近于(B)万元。第49页第3个公式A1 700B200C210D300 15评估某收益性资产，其评估基准日后第一年的预期收益为50万元，且经专业评估人员测定认为，其后各年该资产的收益将以2的比例递增，设定的折现率为10，则该资产的评估值最接近于(C)万元。第50页第1个公式A500B555C625D650 二、多项选择题 1应用市场法进行资产评估必须具备的前提条件有(ABCE)。 第30页第二段2点A需要有一个充分发育、活跃的资产市场B必须具有足够数量的参照物C可以收集到被评估资产与参照物可比较的指标和技术参数D市场上必须有与被评估资产相同或相类似的全新资产E市场上的参照物与被评估资产的功能相同或相似 2运用市场法评估任何单项资产都应考虑的可此因素有(ABCD)。第3233页4小点A资产的功能B市场条件C交易条件D资产的实体特征和质量E资产所处的地理位置 3从理论上讲，折现率的基本组成因素包括(BCD)。第46页第（二）点第三行A超额收益率B无风险报酬率C风险报酬率D价格变动率E平均收益率 4运用收益法涉及的基本要素或参数包括(BCE)。第46页第一第二第三行A被评估资产的实际收益B被评估资产的预期收益C折现率或资本化率D被评估资产的折旧年限 E被评估资产的预期获利年限 5在正常情况下，运用收益法评估资产价值时，要求资产的收益额应该是资产的(BE)。第46页第（一）点第四第六行A历史收益额B未来预期收益额C现实收益额D实际收益额E客观收益额 6从理论上讲，成本法涉及的基本要素包括(ABCD)。第五十四页第二第三行A资产的重置成本B资产的有形损耗C资产的功能性贬值D资产的经济性贬值E资产的获利年限 7一般情况下，资产的实体性贬值的估测方法通常有(ABC)。第61页第1,2点第63页第3点A使用年限法B修复费用法C观察法D统计分析法E价格指数法8一般情况下，重置成本的估测方法有(ABE)。第55页第1点第56页第2点第58页点3点A重置核算法B价格指数法C市价比较法D收益折现法E功能价值法 9运用市场法评估房地产时，通常要求参照物与评估对象所面临的市场条件具有可比性，具体包括(BD)等方面。第30页倒数第3行A用途B供求关系C性能D竞争状况E工艺条件 10收益法中的具体方法(评估模型)通常可以按(AB)进行划分。第47页第二第三行A预期收益期限B预期收益额的形式C预期收益额数量D折现率的高低E折现率的构成 三、判断题1市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法来估测资产价值的评估技术规程。任何一个理性的投资者在购置某项资产时，他所支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。() 第30页第25行2在运用市场法时，资产及其交易活动的可比性要求参照物成交的时间与评估基准日间隔时间不宜过长，主要是为了减少调整时间因素对资产价值影响的难度。() 第30页倒数第2行3运用市场法进行评估时，为了减少评估人员的工作量，选择的参照物最好不要超过3个。() 第31页点3段第4行4市场法中的间接比较法通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高，要求两者要达到相同或基本相同的程度，或两者的差异主要体现在某一明显的因素上。() 5直接比较法是市场法中最基本的评估方法，该法对参照物与评估对象的可比性方面的要求并不高。() 第34页第1段第1行 6收益法是根据将利求本的思路，采用资本化和折现的思路及其方法来判断和估算资产价值的各种评估技术方法的总称。() 第42页第2段第2,3行 7资产评估中的收益现值，是指为获得该项资产以取得预期收益的权利所支付的货币总额。() 第42页第2段第7,8行 8折现率与资本化率从本质上讲是没有区别的。() 第46页最后一行 9在收益额确定的前提下，资本化率越高，收益现值越高；资本化率越低，收益现值也越低。() 第48页第一个公式推导 10一般情况下，在收益法运用过程中，折现率的口径应与收益额的口径保持一致。() 第45页倒数第六第五行 11凡是具有潜在收益的资产，都可以用收益法进行评估。()第45页69行12一般情况下，运用收益法评估资产的价值，所确定的收益额应该是资产的实际收益额。() 第46页第（一）点第6行 13被评估土地被企业不合理地使用着，其收益水平很低，因此，该土地使用权的评估值也一定很低。() 第45页12,13行 14资产在全新状态下，其重置成本和历史成本应该是相等的。()第54页第2段第2,3行 15采用成本法进行资产评估时，其实体性贬值与会计上的折旧应该是一样的。() 第54页第（二）点概念16净超额运营成本是超额运营成本扣除所得税以后的余额。() 第64页倒数第54行17更新重置成本是按被评估资产的功能重置的全部成本。() 第54页第4段第2,3行 18定基价格指数是评估时点的价格指数与资产购建时点的价格指数之比。() 第57页第3,4行19修复费用法主要适用于具有特殊结构且技术上可修复的资产有形损耗率的估测。() 第63页第2段第一行 20建造成本超支额(投资成本超支额)等于资产的复原重置成本减去更新重置成本。() 第64页倒数第75行 21评估方法的科学性，不仅在于方法本身，更重要的是评估参数必须严格与评估的价值类型相匹配。() 第68页第36行 22评估对象的特点是选择评估方法的唯一依据。() 第68页4个小点 23运用多种评估方法评估同一资产且要做到可以相互验证，就必须保证评估目的、评估前提、被评估对象的状态的一致，以及运用不同评估方法所选择的经济技术参数合理。() 第66页第三段59行 24不论运用什么具体的评估技术方法估测资产的重置成本，其结果都应是一致的。() 25运用价格指数法估测的重置成本是资产的复原重置成本。()第58页1,2行 26运用重置核算法估测的重置成本一定是资产的更新重置成本。()第58页3,4行27资本化率在数量上恒等于折现率。() 第47页24行 28在评估对象相同、评估条件相同的前提下，采用不同的评估基本方法会得到截然不同的评估结果。() 第66页第3段第34行 29假设开发法、路线价法等具体评估方法与成本法、市场法和收益法三大基本资产评估方法是没有关系的。() 第66页第2段第1.，2行 30资产评估中的成本法、市场法和收益法三大基本资产评估方法具有相互替代性。() 第66页第3段59行 四、计算题1已知资产的价值与功能之间存在线性关系，参照物与评估对象仅在功能方面存在差异，参照物的年生产能力为l 200件产品，成交价格为1 500元，评估对象的年生产能力为l 000件。 要求：计算评估对象的价值。 1.运用功能价值法计算评估值接近于1 250元，具体计算过程如下： 评估对象评估值 参照物成交价格（评估对象生产能力参照物生产能力） 1 500（1 0001 200） 1 250（元） 第36页第1,2行2被评估资产在未来5年内的预期收益分别为20万元、22万元、24万元、25万元和26万元，该资产从第610年每年的收益均保持在27万元，第10年年末资产拟转让，变现价约为120万元。假定折现率为10。 要求：运用收益法估测被评估资产的价值。 2.运用有限期收益现值法计算评估值接近于1 974 270元。具体计算过程如下： 解法（1）：逐年折现加和： 评估值200.9091220.8264240.7513250.6830 260.6209270.5645270.5132270.4665 270.4241270.38551200.3855 18.18218.18118.031217.07516.143415.2415 13.856412.595511.45110.4146.26 197.427（万元）1 974 270（元） 解法（2）：前5年逐年折现加和，后5年另算： 评估值200.9091220.8264240.7513250.6830 260.6209271011（110）1050.62091200.3855 1 974 254（元）第48页第5个公式3被估企业预计未来5年的预期收益分别为100万元、120万元、150万元、160万元和200万元。假定折现率和资本化率均为10，企业经营期永续。要求：试用年金法估测企业整体价值。另外，假定被评估企业从未来第6年开始，企业的年收益维持在200万元水平，试采用分段法估测企业整体价值。（1）运用年金法估测企业整体价值接近于1 414.82万元。具体计算过程如下：企业整体价值（1000.90911200.82641500.75131600.68302000.6209）（AP，10。5）10 （9199.168112.695109.28124.18）0.263810 536.3230.263810 141.48210 1 414.82（万元） （2）采用分段法估测企业整体价值接近于1 778万元。具体计算过程如下： 企业整体价值1000.90911200.82641500.75131600.6830200 0.6209200l0 （110）5 536.3232 0000.6209 536.3231 241.8 1 778（万元） 第48页第4个公式4评估对象为某企业2006年购进的一条生产线，账面原值为150万元，2009年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10，专业人员勘察估算后认为，该资产还能使用6年。又知目前市场上已出现功能更先进的类似资产，并被普遍运用，新设备与评估对象相比，可节省人员3人，每人的月工资水平为650元。此外，由于市场竞争的加剧，使该生产线开工不足，由此而造成的收益损失额每年为2万元(该企业适用的企业所得税税率为25，假定折现率为10)。 要求：根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。 4.采用成本法评估该资产的价值接近于119万元。具体计算过程如下：资产评估价值重置成本实体有形损耗功能性贬值经济性贬值资产的重置成本150 （110）3199.65（万元）1 996 500（元）第57页第一个公式资产的实体有形损耗率3（36） 10033.33第61页第三个公式资产的功能性贬值312 650 （125）（PA，10，6） 23 4000.75 4.3553 76 436（元） 资产的经济性贬值20 000（125）（PA，10，6） 20 000 0.75 4.3553 65 330（元）第65页第二个公式资产评估价值1 996 500 （133.33）76 43665 330 1 331 06776 43665 330