上海大通2010年无锡·集智广场项目营销建议书 (NXPowerLite)

房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 无锡 集智广场项目 营销建议书 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 关于我们 “ 一站式”的房地产咨询服务 “垂直式”的全程跟踪服务 创新、定制化的服务包 商业顾问及租赁代理 商业营运 住宅顾问及租售代理 写字楼物业顾问及租售代理 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 1 市场分析 第一部分 销售篇 2 项目分析 3 项目定位 4 销售与推广策略 5 项目经济效益评估 6 广告及视觉表现 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 1 市场分析 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 宏观市场分析高铁 无锡 高 速 公 路 时 代 58KM 76KM 41KM 32KM 48KM 50KM 镇江 常州 无锡 苏州 昆山 南京 上海 110分钟 80分钟 58KM 76KM 41KM 32KM 48KM 50KM 镇江 常州 无锡 苏州 昆山 南京 上海 35分钟 25分钟 第二圈层 第一圈层 第三圈层 第一圈层 第二圈层 高 速 铁 路 时 代 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 宏观市场分析高铁 无锡 高铁时代的来临将直接拉近长三角城市群之间的距离， 无锡将由公路时代的第二圈层直接晋级为第一圈层， 随之而来的是城市分工体系的形成完善。 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 无锡 宏观市场分析城市分工 无锡 五大名城： 适宜投资创业的工商名城；适宜创新创造的设计名城；适宜生活居住的山水 名城；适宜旅游度假的休闲名城；具有人文特质的文化名城。 五大中心： 国际先进制造技术中心，区域性商贸物流中心，创意设计中心，职业教育中 心，旅游度假中心。 文化之城 苏州 服务之城 无锡 上海：四大 中心 休闲之都 杭州 国际海港 宁波 科教中心 南京 金融中心 贸易中心 航运中心 经济中心 上海 近市场 近人才 近信息 外溢： 制造业外溢 服务业外包外溢 吸引： 高端消费 金融等高端服务业 长三角北翼商贸物流中心 创意设计中心 先进制造业中心 职业教育及旅游度假中心 商务综合成本低 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 在城市分工与融合的趋势中，无锡市未来有望接受上海制造业、部分服务业的转移，同时也将面临高端消费、高端服务业的外溢。 宏观市场分析城市分工 无锡 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 宏观市场分析产业特点 无锡 无锡市三产比例逐年提升，但横向对比来看，仍然落后于长三角其他核心城市 2009年长三角城市三产占比 39.40%42.30%42.50%48.50%51.30%60.10%0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 70.00%苏州宁波无锡杭州南京上海无锡市历年三产占比 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 产业结构上，无锡市三产比例逐年提升，但横向对比来看，仍然落后于长三角其他核心城市，目前仍是一个二产为主导的工业城市。 宏观市场分析产业特点 无锡 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 304104015638663722824120021710 500 1000 1500 2000 2500 3000国有企业集体企业股份合作企业联营企业有限责任公司股份有限公司私营企业港、澳、台商投资企业外商投资企业宏观市场分析产业特点 无锡 1276856781142138792810496540291230 100 200 300 400 500 600交 通运输、仓储和邮政业批 发和零售业金 融业租 赁和商务服务业水 利、环境和公共设施管理业教 育文 化、体育和娱乐业民营经济的主导地位： 2007年各所有制企业产值对比 单位：亿元 第三产业中商贸服务业的绝对领先地位 163113138417466850 500 1000 1500 2000黑色金属冶炼及压延加工业 通信设备、计算机及其他电子设备制造业 电气机械及器材制造业 纺织业 化学原料及化学制品制造业 第二产业目前仍以传统制造业为主导 无锡市产业现状目前呈现出的三大特点： 中小企业占全市企业总数的比重已经超过了 90。 第二产业目前仍以传统制造业为主导 第三产业中批发零售业占据主导地位 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 产业现状三大特点：民营经济，特别是中小企业的主导地位、商贸业在三产中的领先地位以及传统制造业在二产中的领先地位。 宏观市场分析产业特点 无锡 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 宏观市场分析产业布局 无锡 CBD 城市南进 产业北移 西北片 北部片 东部片 西南片 东南片 传统产业带 北部片 包含西漳、堰桥，以轻织、化工和机械等行业为主 西北片 以洛社为中心，城市化水平较高，传统产业较发达 东部片 以安镇为中心，传统产业发达，产业布局聚集地未形成 高新技术产业带 东南片 西南片 以无锡高新技术开发区和锡山经济技术开发区为中心，是无锡高新技术产业发展较早的地区，己形成具有一定实力、一定影响的高新技术产品生产基地。 以鑫园经济技术开发区为中心，是无锡科研院所和大学主要分布地区，也是无锡以电子产业为主要分布地区。 第三产业 CBD 以老城为中心，其核心在 解放路内部 ，初步形成了零售业、金融保险业等为主的功能区 物流 物流业主要布局在 以西漳和东亭为中心 的地区，以仓储、运输、配送等传统物流为主 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 在 “ 城市南进，产业北移 ” 战略影响下，无锡市区产业布局南北分异明显，传统产业主要集中在北部区域，高新技术产业主要布局在 东 南部，传统产业比重依然较高。 宏观市场分析产业布局 无锡 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 宏观市场分析城市规划 无锡 城中板块 新区板块 滨湖板块 惠山板块 锡山板块 惠山新城 锡山新城 太湖新城 崇安商务商贸区 北塘新城 广益新城 太湖广场 功能定位： 先进制造业、现 代物流业的集聚 区和都市农业示 范区 发展驱动： 传统产业基础 功能定位： 商务商贸文化居 住中心城区 发展驱动： 传统商务商贸 氛围 功能定位： 风景旅游区、 人居生态新城 区、现代服务 业集聚区和现 代都市农业示 范区 发展驱动： 生态环境 新政务区利好 功能定位： 区域性生产生活 资料集散中心、 无锡先进制造业 基地和都市农业 示范区 发展驱动： 传统产业基础 功能定位： 创新型国际化科 技新城重点建设 高新技术产业中 心、物流中心、 空港地区和“三 泰一址”历史文 化保护工程 发展驱动： 政府产业引导 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 宏观市场分析城市规划 无锡 城市规划 板块划分：无锡市域分为五大板块，分组团相对独立发展；惠山、锡山、新区将形成外围产业区；城中、滨湖将组成城市商贸、商务、文教、居住区；本项目位于锡山新城板块内。 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 锡山区及周边市场的调研和分析产业园 锡山 新区 滨湖 北塘 惠山 惠山： 风电产业园 生命科技产业园 数字信息产业园 软件外包园 北塘区： 金山北工业园 凤翔软件园 北创科技创业园 滨湖区： 国家工业设计园 太湖新城科教产业园 马山生物医药外包园 锡山： V-PARK 商务区 S-PARK 新区： 商务区 I-PARK一期 高新区 新加坡工业园 I-PARK创意园 I-PARK二期 太湖国际科技园 空港产业园 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 新区： （ 1）集成电路、液晶显示、光电器件、电子元器件等 （ 2）电力装备产业 （ 3）生物试剂和生物制造 （ 4）口岸保税物流服务业 （ 5）太阳能电池及组件制造 （ 6）软件产业 锡山区： （ 1）电子信息产业 电子元件、计算机整机 （ 2）纺织及服装产业 （ 3）摩托车及汽车零部件产业 （ 4）诊断试剂 （ 5）制造业物流服务业 （ 6）电子信息材料和新型化工材料 滨湖区： （ 1）电子信息产业 集成电路设计 （ 2）数控机床设备及专业精密装备 （ 3）生物医药研发服务外包 （ 4 ）太阳能电池、组件及应用产品 （ 5）工业设计 惠山区： （ 1）印染和印染机械 （ 2）汽车零部件 （ 3）医疗器械 （ 4）运输配送物流 （ 5）特种冶金新材料 （ 6）风力发电设备以及相关配套零部件生产 （ 7）硅材料和太阳能电池及组件制造 主城区 现代商贸业 锡山区及周边市场的调研和分析产业园 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 无锡第二产业发展迅速，为产业园的形成和发展奠定了强大的基础，目前整个无锡市聚集了大大小小的各类产业园，而无锡市先进产业转移以及培育已在簿部分区域形成产业集聚或已有规划布局，而本项目所处的锡山新城板块是未来现代化服务产业的发展重点。 锡山区及周边市场的调研和分析产业园 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 锡山区及周边市场的调研和分析办公楼 /酒店式公寓 指标 年成交量 （年） 成交均价 （年） 个盘领先去化 速度（年） 年价格涨幅 （ 8年） 住宅 400万 6500元 19万 （阳光 100） 7.85% 商业 65万 10000元 7万 （五洲国际） 22.65% 办公 20万 7655元 5万 （红豆国际） -1.95% 无锡市办公市场近年来发展乏善可陈，年去化速度仅为 20万方，远落后于住宅、商业； 无锡市办公产品成交均价在低位徘徊，领先于住宅，但远远落后于商业，部分区域还出现住宅、办公价格倒挂的情况；且租金在多年来维持在 2元左右的平均水平； 无锡的产业结构决定了企业对于写字楼的需求极为有限。 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 1 3 2 4 5 6 7 保利达广场 苏宁广场 恒隆广场 名品城二期 晶石国际 嘉饰茂 甲壳虫 8 万商美寓 锡山区及周边市场的调研和分析办公楼 /酒店式公寓 市中心 名称 高度 业态 预计办公体量 恒隆 广场 250米 个高档购物中心、一个休闲广场和两栋高层建筑。 5-6万方 苏宁 广场 318米 写字楼、酒店式公寓、购物中心、酒店 2.5万方 保利 达广场 300米 城市综合体 约 3万方 锡山区 /新区 名称 业态 体量（方） 家饰茂 酒店式公寓、商业 85643 甲壳虫 酒店式公寓 19386 晶石国际 办公、产权式酒店 100000 万商美寓 酒店式公寓 154883 名品城二期 办公 100000 D-PARK 办公 80000 目前在售的酒店式公寓基本集中在崇安区和新区区域内，尤其在锡沪东路沿线聚集了较多的酒店式公寓。 9 D-PARK 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 2 项目分析 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目分析项目概况 项目位于无锡市东部，锡东新城东南部 项目紧邻沪宁高速，方便往来江沪各地 园区区位 2小时经济圈内，有上海、南京等 40个大中城市； 地处无锡东大门的锡山区； 位于锡东新城的西部板块； 项目区位 位于高速公路东侧 紧邻高铁核心区域 位于轨道交通二号线的北部 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 沪宁线的 “ 道口经济 ” 项目分析项目概况 三大产业区 国际服务外包示范区 现代服务业聚集区 服务外包示范区 企业入驻情况 搜客天地现已入驻， 规模企业逐步进入 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目分析项目概况 周边日趋完善的生活配套 目前周边有百安居、迪卡侬、麦德龙等大型专业卖场； 宜家综合购物中心预计于 2011年开业 规划地铁二号线位于基地南部东安路 项目紧邻高铁核心区 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目分析项目概况 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目分析项目 SWOT分析 优势 劣势 项目交通网络便利； 周边有良好的商业气氛； 项目位于区域核心位臵。 项目周边仍处在起步阶段，区域有待成熟； 主干道尚未形成浓厚的商业氛围，需要商圈培养期； 周边生活配套匮乏 机遇 威胁 区域发展逐渐成熟，未来发展前景广阔； 市政配套逐步成熟、完善； 项目为规划的核心区域，升值潜力较大。 市场具有较大的宏观调控风险； 本区域为新兴发展板块，整体开发周期较长，在未来发展中具有较多的不确定因素。 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目分析竞争对手分析 1 红豆国际 2 D-PARK 3 名品城 2期 4 嘉饰茂 5 蔚未来 6 甲壳虫 7 晶石国际 8 万商美寓 9 梅里新街口 10 MARK铭城 11 第一上海国际 12 长江一号 目前在售的酒店式公寓基本集中在崇安区和新区区域内，尤其在锡沪东路沿线聚集了较多的酒店式公寓，其中晶石国际中心与万商美寓距离本项目相对较近，分别位于锡山区和新区。 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目分析竞争对手分析 嘉饰茂国际广场 总建筑面积 85643平方米 总户数 496 业态 商业 +loft酒店式公寓 层高 5.9米 销售均价 9500 嘉饰茂国际装饰精品直销广场位于无锡第二核心商圈，锡沪路的核心地段，锡沪名品城正对面。 项目由 5万平方米家居软装购物广场和 3万平方米写字楼和 LOFT国际公寓组成。 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目分析竞争对手分析 甲壳虫 2933 总建筑面积 19386平方米 总户数 476 业态 酒店式公寓 层高 3.9米 销售均价 6900 甲壳虫 2933位于崇安新城核心地段，项目南面紧邻锡沪路，该项目一层为商铺，挑高 6米， 2-25层为商住两用，层高 3.9米，主打户型为 29 33 。 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目分析竞争对手分析 晶石国际中心 总建筑面积 100000平方米 总户数 98 业态 办公、产权式酒店 层高 3.2米 销售均价 10000 晶石国际中心位于东亭路与 二泉路的交汇处，晶石国际中心由 35000平米高品质 5A级写字楼晶石国际大厦、 30000平米精装小户型、拥有 160间标准客房的商务酒店， 13000平米餐饮休闲娱乐产业中心以及大型智能化地下停车场组成。 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目分析竞争对手分析 万商美寓 总建筑面积 154883平方米 总户数 1688 业态 酒店式公寓、酒店 层高 3.2米 销售均价 6200 万商美寓项目规划总建筑面积 15万左右。建筑群体为 8栋高层住宅建筑， 建筑高度从 57.0m 99.0m，楼层依次从 18层到 32层不等，从东向西逐渐升高。 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目分析竞争对手分析 名品城二期 总建筑面积 100000平方米 总户数 1144 业态 公寓、办公、商业 层高 3.3米 销售均价 7000 项目位于锡沪路与江海东路交汇处，整个项目占地面积约 5万平方米 ,总建筑面积 10万平方米。 项目分为石材市场、家居、餐饮娱乐、公寓与办公楼四大业态共同组合。 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目分析竞争对手分析 D-PARK国际 总建筑面积 80000平方米 总户数 237 业态 LOFT公寓、办公、 商业 层高 5米 销售均价 9500 D-PARK国际位于崇安区核心，是交通枢纽、建材商贸中心的交汇处， 扼守地铁 2号线广益路出口，该项目由是写字楼、商铺、展览馆、会所、 LOFT公寓组成。 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 3 项目定位 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目定位产品定位建议 物业自身 本项目的低区的经营档次决定了高区的物业档次。 本项目 1-4F为经济型酒店，那么本项目的整体物业档次不宜过高。 市场环境 本项目主要针对的客户群体主要为城区及异地投资客，对于高端物业产品，这批客源接受度普遍不高； 园区内的大量工作者并非高收入人群，高档次的物业并非最佳之选。 本项目最佳定位：中档物业产品 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目定位产品定位建议 5.5米层高 买一层送一层 135%得房率 高性价比 统一经营管理 精装修酒店式公寓 宜商宜住 固定投资回报率 园区核心位臵 区域良好的发展前景 政府的大力投资 绝 对 卖 点 提 升 卖 点 基 础 卖 点 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 国际团队统一管理 高性价比酒店公寓 人无我有 足以打动消费者的卖点 项目定位产品定位建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目定位目标客户定位建议 为了进一步摸清目标客户群体的基本诉求， 我司就无锡和上海两地的目标客户群进行了有 针对性的调查，了解其基本消费习惯和要求， 从而有针对性的进行本项目的目标客户定位。 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目定位目标客户定位建议 无 锡 客户访谈表 1 访谈对象：无锡城区 访谈内容：注重的购房要素 (依次排序 ) 价格 管理 性价比 产品 访谈对象：园区工作者 访谈内容：注重的购房要素 (依次排序 ) 性价比 价格 管理 产品 上 海 客户访谈表 2 访谈对象：上海地区 访谈内容： 注重的购房要素 (依次排序 ) 区位 交通 产品 价格 管理 投资回报 装修 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 从对于两地的目标客户群访谈中可以看出，客户产品的性价比、产品日后的管理都有一定的要求，价格因素也是购买中非常重要的一方面；其次投资回报率也是不少投资客考虑的前提因素。 因此，从客户需求出发 提升 产品性价比、解决未来经营管理问题 ，是项目产品修正的主攻方向。 项目定位目标客户定位建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目定位目标客户定位建议 公寓以满足投资与自住的两个目的，鉴于本案未来的升值潜力，还是主要以投资为主。 投资 自住 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 投资 项目定位目标客户定位建议 投资本案目的 (综合利益点 )： 1、看中其潜在商业价值； 2、物业增长的升值潜力； 3、物业后期租赁投资回报率。 客户类型： 1、专业投资客 2、企业主、公务员、企业管理层等收入较高的人群 年龄层： 30-45周岁 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 他们常常被贴上这样的标签 30-45岁 成熟 社会阅历 事业基础 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 专业投资客 对商业嗅觉比较灵敏，具有成熟的投资经验，深谙各种投资渠道，懂得分析投资利弊，规避风险，信息灵通。 本项目主要针对无锡和上海两地的投资客为主，主要参考本项目周边的嘉饰茂项目，该项目在上海进行同步推广活动，根据我司了解，该项目购房者中上海投资客占相当比例。 喜跟风，注重大众口碑，同时手中有一定的资金，需要寻找途径投资令钱币升值，有短线投资的趋势，对本区域非常熟悉。 建议本项目将主要客户群体定位园区 内的政府相关工作人员、企业管理层人群，考虑该部分人群收入较高，有点积蓄，因此将其定位主要客户群体；对于园区内的大量 IT工作人员，我司认为这部分人群收入普遍不高，对于投资类产品关注度相对较小，因此我司建议将其定位次要客户群。 企业主、公务员、企业管理层等人群 项目定位目标客户定位建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 投资客 高租金回报率 1、专业投资客 (无锡和上海 ) 2、企业主、公务员、企业管理层等人群 (园区内及无锡市内 ) 1、看重其潜在商业价值 2、物业增长的升值潜力 3、物业后期租赁投资回报率 区域、交通、建筑、物业、户型、配套、充足租客七大主要因素； 本案主要突出的卖点： 固定投资回报率、高性价比、酒店服务 项目定位目标客户定位建议 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目定位目标客户定位建议 自住 选择本案驱动 (综合利益点 )： 1、居住的舒适性 2、临近工作地点 3、综合物业价格优势 4、未来物业保值、增值潜力 客户类型： 1、园区内的政府工作者、研发人员及园区附近工作为主 2、居住过度类型 (城市白领 ) 3、 SOHO办公族 年龄层： 25-35周岁 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目定位目标客户定位建议 自住客 居住质量提高 1、园区内的政府工作者、研发人员及园区附近工作为主 2、居住过度类型 (城市白领 ) 3、 SOHO办公族 1、居住的舒适性 2、临近工作地点 3、综合物业价格优势 4、未来物业保值、增值潜力 区域、交通、 建筑、物业、户型、配套 六大主要因素 本案主要突出的卖点： 区域地标、高档物业、时尚建筑 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目定位销售价格定位建议 项目名称 项目地址 销售均价 装修情况 销售率 万商美寓 新区纺城大道 288号 6200 毛坯 20 嘉饰茂国际广场 崇安区锡沪东路 99号 9500 装修 18 甲壳虫 2933 崇安区锡沪东路 299号 7000 毛坯 86 名品城二期 崇安区锡沪东路 2号 7000 毛坯 23 D-PARK 崇安区锡沪路华夏家居港对面 9500 装修 98 晶石国际中心 锡山区东亭中路 20号 10000 毛坯 未开盘 蔚未来 锡山区华夏路、新明路交汇处 7600 毛坯 90 梅里新街口 新区锡华路、锡甘路交汇处 6000 装修 98 上海第一广场 新区锡士路 6号 19000 装修 未开盘 长江一号 新区旺庄路、长江路 12000 装修 未开盘 MARK铭城 新区长江北路 153号 8000 毛坯 68 周边在售楼盘对比 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目定位销售价格定位建议 项目销售价格制定思路 根据本项目的市场定位及区域周边商业项目开发状况，结合区域酒店式公寓的销售水平，运用市场比较法制定出符合市场规律和购买群体承受能力的价格。 制定销售策略 展开销售市场数据调查 制定综合素质评定标准及评分 项目销售平均价格的确定 销售价格确定原则 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目定位销售价格定位建议 项目销售价格制定原则 No. 要素 满分 评分原则 1 立地条件 2分 位于城市商业中心 地块规整有利于商业布局及规划 项目周边在建、拟建的住宅设施 2 交通状况 2分 紧邻城市主干道 公共交通，易达性 道路基础状况 交通流量 3 商业竞争态势 2分 竞争对手比较少 有一定客源基础 竞争对手位臵 竞争对手规模 4 周边消费潜力 2分 人口增长率 周边人口密度 消费性支出 5 周边配套设施 2分 周边配套设施完善程度 评 分 规 则 对每个项目进行 -1 2分的打分： 2分：很好 1分：较好 0分：较差 -1分：很差 各项目打分之和为项目评价总分，对照评分等级可知项目立地环境的最终等级。 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 在目前区域内的酒店式公寓项目中，除了位臵、规模、环境各有千秋外，其他内在质素的差异性并不十分明显，而本项目的产品定位和价格定位将是夺取市场的重要法宝。为对本项目制定一格合理的价格，我司共选取与本项目相邻的 6个项目具有可比意义的楼盘按上述的比较法，将每个项目的各种因素的得分乘以各自的权重再求和，从而计算出本项目的价格。 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项 目 名 称 立地 条件 交通 状况 商 业 竞 争 消 费 潜 力 配 套 设 施 综 合 得 分 评价 万商 美寓 0.6 0.7 0.7 0.6 0.8 3.4 项目位于新城纺城大道，距离本项目约 1公里，周边设有公交站点，但目前人气明显不足，无任何商业配套设施。 晶石国际中心 0.9 1 0.9 0.8 0.8 4.4 项目位于锡山区内，相比本项目，该案距离市中心的位臵相对较近，是区域内目前在售的唯一产权式酒店， 10年包租，房型较为单一，只有 65平方米一种房型。 嘉饰茂国际 广场 1 1.1 0.8 0.9 1.1 4.9 项目是位于崇安区锡沪东路沿线，是一幢 5.9米层高的 LOFT精装酒店式公寓，目前主要销售的是该项目的商铺部分。 甲壳虫2933 0.9 1.1 0.8 0.9 1 4.7 项目位于崇安区锡沪东路，紧邻嘉饰茂国际广场，项目为 3.9米挑高，毛坯交房，该案面积较小，在 29-33平方米，因此总价较低。 名品城二期 1.1 1 0.8 0.9 1 4.8 项目位于锡沪东路、江海路，与嘉饰茂、甲壳虫同属一区域内，项目为平层毛坯房，相对周边的住宅售价较低，目前该案在无锡广告幅度较大，随处可见该案的横幅。 D-PARK 1 1.3 0.9 0.9 1.1 5.2 项目位于锡沪东路商圈内，是创意产业基地项目，为 5米层高的LOFT办公，该案自身配有大型商业中心和酒店，地铁二号线在该案设有出口，大大提升了该项目的升值空间，因此价格相对区域内其他毛坯房较高。 本项目 0.6 0.7 0.8 0.7 0.7 3.5 本项目位于无锡产业外包基地内，项目地块尚处在平整阶段，南边的塞维拉广场也在进行整体改造，区域未来受政府良好的规划，有较大的升值潜力。 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目销售价格的确定 项目名称 平均分 比较值 项目均价 （元 / ） 比较均价 （元 / ） 项目权重 （ %） 权重均价 （元 / ） 万商美寓 3.4 1.03 6200 6386 20 1277 晶石国际中心 4.4 0.80 10000 8000 15 1200 嘉饰茂国际广场 4.9 0.71 8000 5680 25 1420 甲壳虫 2933 4.7 0.74 7000 5180 15 777 名品城二期 4.8 0.73 7000 5110 15 767 D-PARK 5.2 0.67 9500 6365 10 637 本项目 3.5 1 - 6078 以上比较项目均是剔除装修后均价， 得出本项目的当期销售价格在 6078元 / ，此价格仅为用市场比较法计数所得来。 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 通过我司此次现场的市场调查来看，我们了解到，无锡区域内LOFT类产品与普通平层产品差价并不大，基本差价在 14%左右；目前万商美寓的对外销售报价为 6200元 /平方米，但该项目为平层，根据无锡平层与 LOFT产品市场差价比， 得出项目的对外销售价格在 7068元 /平方米 (毛坯 )。 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 楼层差价的制定 根据我司此次对无锡同类产品的市场调研情况来看，无锡在售酒店式公寓楼层差价基本在 20-50元 /平方米之间，个别楼盘尚未开盘销售，我司将不对其做数据统计。 项目名称 楼层差价 最低价 均价 最高价 万商美寓 20 6111 6200 6550 嘉饰茂国际广场 50 8900 9500 10100 甲壳虫 2933 20-50 6900 7000 7300 名品城二期 20-50 5500 7000 8000 D-PARK一期 50 8800 9500 11000 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 根据市场楼层差价的定价原则，本项目建议楼层差价为 50元 /平方米 层次 系数 本项目各楼层定价 5 0.95 6818 6 0.96 6868 7 0.97 6918 8 0.98 6968 9 0.99 7018 10 1.00 7068 11 1.01 7118 12 1.02 7168 13 1.03 7218 14 1.04 7268 15 1.05 7318 16 1.06 7368 17 1.07 7418 18 1.08 7468 19 1.09 7518 20 1.10 7568 21 1.11 7618 22 1.12 7668 23 1.13 7718 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 南北朝向差价的制定 对于本项目酒店式公寓南北朝向差价的制定，我司对无锡市场目前在售酒店式公寓市场的朝向差价进行调研，该类项目在南北朝向上的差价相对较为统一，基本在 700-1000元 /平方米，个别项目为板式结构，我司将不纳入统计范围内，对于万商美寓项目，由于其南北户型面积相差较大，因此朝向差价相对较小，仅供参考。 项目名称 朝向差价 项目均价 万商美寓 400 6200 嘉饰茂国际广场 1000 9500 甲壳虫 2933 700 7000 名品城二期 1000 7000 根据市场数据得出，我司南北朝向差价将定在 1000元 /平方米。 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 定价说明 2010年的 4月是整个 2010年楼市的一个分水岭，连续出台的房地产新政，从土地、投资、信贷、保障房等四个方面进行了房地产市场的调控，打压投机、投资性炒房是整个 2010年宏观调控的主旋律，而对于酒店式公寓销售市场来说，受到宏观调控的影响，可能市场会出现销售放缓、价格滞涨的盘整态势。 每个楼盘的价格测率都是在一定的内外环境的背景下进行的，将受各种因素的制约和影响，因此楼盘价格体系的建立必须在对各种影响因素进行深入细致分析的基础上制定。 我司此次对无锡区域市场内的在售酒店式公寓的调研时间点是在一系列调控政策前进行的，而目前多条打压政策的出台，已经开始对投资类产品产生了一定的影响，投资客开始逐步退出市场，转而进入观望状态，因此我司对 V-PARK项目的定价主要是基于目前市场的状况，所作出相应价格的调整。 我司建议， V-PARK项目销售均价控制在 7068元 /平方米 (毛坯 )，装修后均价在 7700-7900元 /平方米。 本文的观点意在抛砖引玉，希望能协助发展商制定出最有利于实现目标的价格体系。 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目定位项目规划设计建议 定位要素： 产品不宜多样化 作为 3万方以下的投资性物业，产品本身定位不宜多样化；单一类的产品定位较容易被客户接受，不会产生对本项目物业性质的混淆；同时并能有效控制广告预算，降低开发商成本。 产品必须符合市场需求，进行准确定位 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 项目定位项目规划设计建议 地下 1-2层 地下两层为车库 为酒店，准三星标准，约 120个客房 地上 1-4层 地上 5-6层 预备层 为挑高 5.5米的酒店式公寓，约 360个单元 地上 7-15层 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 5.5米层高的酒店式公寓 经济型酒店 预备层 总 高 99.8 m 建议产品示意图： 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 增加使用面积建议 酒店公寓公共走廊部位的净高建议不超过 3米，隔断出的公共部分空间可分配给相近单元增强性价比。 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 总体装修建议 考虑到项目中端化市场定位，建议总体装修保持与项目一致的定位，总体达到准三星酒店式公寓的配臵。 在内部装修上，建议公共部分应趋于中高档化，而在各单元的室内装修则应趋于精致化，能充分诠释舒适性生活理念。 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 提供菜单式装修 建议由开发商提供菜单式装修的方案，在品质基本保证统一的基础上，有一定的档次细微差别，给客户选择的余地，统一负责装修，以保证项目档次工程质量，也避免客户自己装修给其它客户和酒店带来的不利影响。 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 装修风格建议 简约风格 以简洁明白为主要特点 重视室内空间的使用功能。 室内布臵案功能区分的原则来进行 ,家具布臵与空间密切配合 ,废弃多余的繁琐的附加装饰在色彩上和造型上追随流行时尚。 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 装修风格建议 混搭风格 多风格元素有机组合；将家具主风格与配饰、家纺巧妙配合产生反差美及空间层次感 房商网 海量房地产资料下载！ 2011房地产营销策划大全 ， QQ： 1053527879 公共大堂建议： 大堂： 气氛豪华，风格独特，装饰典雅， 色调协调，光线充足，建议采用仿大理石、大 面积钢化玻璃等建材； 地面：