工业地产策划态势观察(0602)

工业地产 策划态势 观察 1. 工业地产的基础知识 1.1 工业地产的概念 工业 用地 是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。 工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备 “ 大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报 ” 的四大特性。 工 业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇和港口。 产业地产是指新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，以地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼和高科技园区为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业服务式地产。 1.2 工业地产发展的背景 产业分工地不断细化 呼吁专门从事生产场所开发与经营的主体产生 随着工业生产的不断细化 ,早期的生产厂家自建自用厂房的模式已经不适用于新时代的生产要求，其存在效率低、 投资大、选址不当的现象，导致了大量资源的浪费，产业集群效益低，上下游产业地域分割较远无形中加大了运输成本和人力资源等。 这时更加要求一种专门从事生产场所开发和经营的主体的出现，来统筹各种要素的组合使得效益最大化。 工 业 地 产 的市 场 需求 驱动 国内 产业战 略 转 移 和升级 20世 纪 80年代以 来， 发达国家 为适应高 新 技术产业发展及产业升级的要求，将 劳动密集型产业和 资本密集型产业 大量向 以中国为主的 发展中国 家的转移。从而带动了我国沿海城市 包括制造 业 在内的大量低附加值产业的发展，为我国的早期经济和社会建设储备了大量的物质财务的 同时也带来了很多社会和环境问题。 在新时代的国家发展战略的指 导 下，早期因“世界工厂”而文明的城市不得不面 对新一轮的产业调整 低级产业转出去，高级产 业引进来。 在这种背景下产生了很多机遇与挑战，产业的转移和生产必定对工业生产的场所提出了更加严格的要求，欠发达地区要引入被转移出来的产业竞争相当激烈，各个地方的产业园区的建设成为考核的一个重要指标，而如何科学而有效的建设工业园区是 摆 在各地招商引资者面前的难题。同时要进行产业升级的发达城市原有的工业园区早已不满足现时代的生产要求，如何进行 最优的资源整和与改造也是决 定能否成功将高新技术产业引入的一个重要门槛。 为了解决上述问题，我国的大规模工业地产便蓬勃发展起来。 外国开发商的大量进入带来了丰富的经验也获得丰厚收益促使了国内工业地产商队伍的不断壮大 近年来，外国工业地产开发商大举进入中国市场 他们除了拥有雄厚的资金实力还拥有丰富的管理经验和先进的理念，他们的进入对中国工业地产的发展注入了新的活力，促进了中国工业地产的快速发展，同时工业地产较于已经成熟的传统地产行业要高的投资回报率，引起了国内工业地产商的极大兴趣，纷纷投身于这一行业，使得这个队伍不断的发展壮大。 与此同时 ，逐渐加大的竞争也在激励着市场变革与传新，不断激励着我国工业地产的发展与完善。 1.3 工业地产的特性 四大特性之一 大投资 工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主要方式的开发区建设过程，一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。 工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。工业地产的投资规模，前期投入范围从十几亿到几十亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则有的长达十几年，资金实力稍有 不足，就会出现资金断链的情况。因此工业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业地产大投资的特点所决定的。 工业地产开发商的资金一般也分为直接融资和间接融资两种方式。直接融资方式是指开发商对拟建项目的直接 投 ，以及项目法人通过发行股票、债券等直接筹集的资金；间接融资是指从银行及非银行金融机构贷款借入的资金。 四大特性之二 快速启动 基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。基础设施是指交通、通讯、能源供应、水电管道等基础硬件。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。只有过硬的基 础设施，才能达到吸引优秀项目 /企业的入驻。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点。另外，近年来许多国外投资者不仅注重生产设施的完备，更将注意力放在投资地是否可以为其提供高品质的生活、娱乐和休闲设施。 四大特性之三 提供增值服务 目前我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是 “ 人气不足 ” 、“ 商气不旺 ” 。分析其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。针对这种情况，开发区应主动出击，着力发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展，特别是生产、生活配套及专业服务领域，同时加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展。 建设完善的配套产业环境。随着政策优惠对投资者吸引力的不断减弱，利用完善的配套产业环境吸引投资者，特别是那些知名大企业、跨国公司，正成为开发区招商引资的新动向。随着国际产业梯度转移，分工进一步细化，跨国公司的在华经营更加注重核心技术、控制核心部件，以实现比较利益。由于目前跨国公司集中于靠其强大的研发力量支撑品牌，逐渐将其生产环节放掉，因而如何更好的靠本地化市场就近解决非关键部件的生产整合问题就成为其选择投资地点 的关键。 搭建物流服务体系。根据长城企业战略研究所的分析，开发区的物流环境正成为投资者对投资地选择的新趋势。在社会化大生产条件下，为了保证投入产出链条的有效链接，从生产资料到最终产品的巨额吞吐，企业产品的供、产、销的经济配置都需要物流业的高效配合。完善的园区内部物流、仓储等服务业，以及原料和市场地区与开发区间的物流运输网络对投资者是巨大的吸引力。 为投资者提供良好的投资软环境。近年来投资者对工业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。由于硬环境的建设只要投入充足，给予一定时间就可以 实现，而软环境的复制却是十分困难的，也体现着工业地产的核心竞争力。如何站在投资者的角度，想投资者所想、急投资者所急，为投资者提供各种专业化咨询服务，让来到园区的客商能在细微处感受到园区舒适宽松的人文环境，是被许多投资者越来越重视的事情。另外，开展一站式办公、简化项目审批手续；开通双语网站、方便企业与开发区管理者双向沟通；设立企业服务热线，及时解答企业问题等这些虽然给开发区管理者添了麻烦，加重了工作量，却给投资者带来了方便，减轻了负担，必然会获得投资者的青睐。 协助园区企业解决融资渠道问题。完善的融资渠道是 另一个被越来越多投资者在选择投资地时所关注的热点。近年来，跨国公司在我国投资的一个趋势是规模快速增长，且本地化采购率不断提高，因此需要巨额资金支持。因此过去那种以总部单独融资的模式已逐渐不能满足要求。完善的本地融资渠道不仅对资金有限的中小投资者有现实意义，就是对资金实力强大的国际巨头也是一个有效的吸引因素。 四大特性之四 追求长期稳定回报 根据长城企业战略研究所的理解，一个房地产开发企业投资工业地产，由于投资金额巨大，对投资开发商来说，属于重大商业举措，是至关重要的战略行为。投资行为一旦发生，通常需要 考虑 10 年甚至更长的时间的经营。因此，投资者考察并评价一个开发区，从视野上，应考察整个投资环境；从纵深上，需要在空间和时间上都进行全面的评价，而不是仅仅局限于短期的投资回报。 因此，工业地产的另一个特点就是开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。 众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业地产带来了稳定持续的 客户群体，更为投资者提供了稳定的投资回报。工业地产的投资回报出现了快速的增长势头。业内人士认为，从市场需求的强度来看，目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在 8%以上，好的项目能达到 9%，甚至高达 17%左右。如果仅从标准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是 50 年，以现时建标准厂房来计算，年回报率大约在 12%-16%，回报率较高。 1.4 工业地产与传统的 住宅 地产、商业地产的区别 土地使用年限不同。 住宅 地产的的土地使用年限是 70 年，商业地产是 40 年，工业地产是 50 年。由于工业地产的年限较长而用途较单一，主 要服务于工业生产，是否能在整个项目的生命周期里获得稳定持续性的投资回报是开发商比较关心和担忧的。 利润获取方式不同。住宅地产主要依靠建设完毕后销售回笼资金；商业 地产的模式比较灵活有多种组合方式例如租赁 与出 售多种 组合 ，视具体情况而定。而工业地产的利润获取方式更加多样主要表现在 两种 ：一种是与制造商合作开发赚取适当的利润，是工业地产开发的较初级阶段的表现形式。另一种是开发商自建然后进行出租或销售，运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费；其中中、小型生产商多选择以租赁方式付出租金，而出售多以定向建设 为主即根据购买企业的特定需求建造工业厂房。这种模式是我国本地开发商多采用的。 发展背景不同。住宅地产是城市化发展下的一个产物，与城市人口规模、 市政配套建设和城市化速度有紧密的联系；商业地产的发展与所处所处区域的商业化发展和宏观经济背景有影响。而工业地产受到国家和地方的产业政策，土地政策和生产要素成本影响的程度更大。 对开发商的运营管理实力要求不同。工业地产的开发商除了要有良好运 营土地和资金的实力外还要具备更加专业、复杂的后期运营管理能力，这种管理能力不仅是局限在物业管理上更多地是强调配和制造商进行生产所 具备的专业化技能。这一点也是局限我国本土开发商进入这一领域的一个关键问题。除此之外，成功地开发商还应该具有丰富的市场经验包括拥有广泛的企业资源，和先进的运营理念。 投资风险较大。工业地产在国内处于起步阶段 风险防范体系还未成熟 并 且国内开发商普遍经验不足；所以投资风险较传统项目而言风险较大 。 工业地产的拿地成本相对较低。工业地产成本远远少于商业地产，据统 计 ，工业用地的基准地价只有商业用地的 1 4，而实际出让价格 ，工业用地只 有同类地段商业用地的 1 5 到 1 10，甚至更低。虽然 工业用地市场开始执行招 拍挂， 同时竞争加大，地价会有一定幅度的上升，但是 地块多在郊区，吸引力有限，因此涨幅不会很大。 1.5 工业地产 开发商的介绍 中国的工业地产目前处于起步阶段，而其区别于常规项目的特性决定了其门 槛较高，所以国内现今进 入这一领域并且拥有较强实力的开发商比较少，且以外资企业为主， 分析这些开发商的情况是非常必要的。 （ 1） 国外开发商： 开发商 国别 背景 主要业务 代表项目 资金实力 管理经验 发展前景 普洛斯（ Prologis） 美国 号称全球工业地产老大，2004年 4月进入中国 ， 业务遍及沿海及内陆 20 个城市开发了 60 多个物流园 物流、仓储业务 海港：如深圳盐田港、广州南沙港。空港：北京首都机场、上海浦东机场、广州白云机场。加工基地：沈阳、天津 经济技术开发区、苏州工业园等。 非常强，资金运作能力 也很 出色 非常丰富，除了拥有大量客户资源，还从事工业园区的土地一级开发和二级项目的物业管理和客户维护工作 在中国的派兵布阵 已初成体系 ，到 2011年，还将投资20 亿 -25 亿美元资金于中国的工业地产将有可能成为中国工业地产老大 安博置业（ AMB） 美国 号称全球工业地产第二，受次贷危机影响严重， 2004 年进军中军去年开始 发 展中国市场，公司分支机构主要分布于波斯顿，主要业务是在北美、欧洲和亚洲开发、收购并经营工业物流地产 海港：宁波北仑港物流中心。物流园：嘉兴秀洲物流园、昆山开发区出口加工区保税物流中心、安博物流东北分拨中心 资金实力强，资金运作能力出色 是全球最大的第三方空运设施的拥有者和经营者，在全球空港和海港物流行业享有盛誉 同时拥 有丰富的管理经验和客户资源 AMB 预计将在中国物流房地产市场投资并经营价值 25亿美元以上的工业物业。 芝加哥，阿姆斯特丹，上海和东京等地 腾飞 新加坡 新加坡贸工部下属全资子公司，新加坡最大 的工业房地产开发商之一。亚洲领先的商务空间方案提供商。 苏州工业园开发公司股东之一 投资开发及营销管理工业空间（制造、物流和分销中心）及高科技园区等 大连软件园、新加坡杭州科技园 (2007 年7 月 ,是迄今为止外资在中国单笔投资额最大的工业地产项目 )、 较强的资金 运作能力，其在海外通过信托基金等 是 主要的融资渠道 曾成功开发了新加坡科学园和印度班加罗尔国际科技园，对工业园区特别是高新科学园区的经营管理经验丰富。 根据腾飞集团的计划，未来5 年将在中国房地产市场上再投入约 125亿元人民币 盖世理 美国 总部在英国，沃 尔玛的全资子公司， 每年沃尔玛 的业务量占盖世理20%。但 其一直想摆脱“盖世理只为沃尔玛服务的”形象。2007 年进入中国 其视普洛斯为唯一对手。 致力于为跨国公司制造商和外包物流服务或租赁仓库服务的零售商等提供仓储服务 世界上最环保商业和物流园英国查泰莱园区、目前在中国有四个物流仓储项目正在建设中分别位于昆山、南京、嘉兴和天津 资金实力强 是欧洲领先的可持续配送空间开发商，提供高质 量、低成本、环保型与零风险的仓储服务，特别是盖世理的环保概念是 其王牌 目前盖世理 已经制定了涉及长三角、珠三角和环渤海以及中国西部地区 的仓储规划。 中国市场的扩张是他们打入巴西、俄罗斯、印度和中国经济体(BRIC)计划的重要部分 总结： 外国开发商都是目前国际工业地产巨头，主要以美国和新加坡两国为主，除了上面介绍的几个主要开发商，还包括新加坡丰树集团（ Map letree）、澳大利亚嘉民集团（ Good man）都在中国 从事工业地产 项目开发 。 这些开发商都具有丰富的客户资源（特别是国际大型企业）和经营管理经验，同时具有很强的资金运作能力，能够通过各种融资手段在国际范围内进行融资活动。还有一种显著的现象就是受 美国次贷危机影响， 很多工业地产巨头 的欧美业务下降的情况下他们更加愿意转战中国，以期挽回他们的损失。 已在华投资的外国开发商在华投资规模不断增加，并且它们在全国的派兵布阵体系不断完善。 开发商的专业特点很明确比如普洛斯专做物流 、 盖世理以环保型仓储项目为主和而腾飞集团则在高科技工业园区表现突出。 （ 2）本地开发商 简介 万通：从未 定位于工业地产的万通， 近年高调宣布将进入工业地产。其实万通早在 2007 年已经着手工业地产的前期工作了， 2007 年 9 月，万通实业 宣布 将和天津泰达集团合作成立一只新型地产基金，资金规模 10 亿元，定位在天津进行土地收购 ，并且 这笔基金只用作土地储备。 绿地：早在 2005 年初，绿地集团就与金山区签订协议、合作开发金山第二工业区共计 4.9 平房公里的土地，项目总投资高达 13 亿元，其中绿地集团占95%的投资份额。 复地： 2005 年 2 月 8 日，上海复地集团高调进军工业地产，与合作公司共同开发上海宝山国家钢铁物流服务业基地项目，该项目地块占地面积约 347 亩，总建筑面积 26.28 万平方米，复地占股份 50%。 五矿： 2007 年 10 月，五矿集团 300 亿建营口产业园，宣布进军工业地产。 总结： 本土开发商能进入工业地产行业的必须是自身拥有雄厚资金实力 的企业因为目前在国内工业地产的融资渠道非常有限多以自凑资金和贷款为主，而项目开发必须要有雄厚的资金保证和较高的信誉度。 开发企业或者自身具有相关领域专业的工业生产经验可以独立 从事开发如五矿，要么就携手其他专业企业一起开发如万通。 本土开发商的开发经验明显不足，后期经营管理运作困难重重 。 1.6 工业地产开发模式 根据国内外工业地产开发建设的经验，工业地产开发常见的四种模式 4 种，即工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式和综合运作模式。 工业园区开发模式 工业园区开模式，是目前中国各级地方政府最常使用 的工业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。因为工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。 其主要特性表现为此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符 合相关条件的工业发展项目。 这类的案例可以参照中国各省市各级政府下所建立的各种各样的大大小小的工业园区项目。 主体企业引导模式 主体企业引导模式，一般是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。当然很多时候，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相 应地工业地产开发。 如上海金山的上海石化工业园区，其即为在上海石化龙头企业的带动下，做大做强石化企业，同时进行相关行业延 伸 及细化，进而达到整个产业链的完善与发展，为实现整个金山 “ 大石化战略 ” 发展目标奠定坚实的基础。 工业地产商模式 工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目， 再 进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。 例如普洛斯，全球最大的工 业房地产开发商，开发及管理超过 140 亿美元资产，普洛斯管理总物业面积已超过 2700 万平方米。普洛斯专注于物流房产租赁服务，在同类的上市公司中，普洛斯的规模为行业第一。 首先，普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，二级项目以仓储设施为主，采用租赁方式销售，客户对象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出专业团队进行二级项目的物业管理和客户维护工作。普洛斯称之为 “ 物流房地产 ” ，即由普洛斯打造一个设施平台，吸引物流企业入驻，普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本 质是依旧是房地产开发商。 综合运作模式 综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。 由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。 1.7 苏 州工 业园 案例介绍 概况 ： 1994 年 2 月 经国务 院批准 设 立， 行政 区 域面 积 288 平方公里，下 辖 三个镇 ， 户 籍人口 30 万，其中，中新合作 开发区规划 面 积 80 平方公里 。 园区以 约 占 苏 州市 3.5%的土地、 5%的人口、 7%的工 业 用 电 量以及 1%的二 氧 化硫排放量和 2%的 COD 排放量， 创 造了全市 15%左