青岛CBD专题.doc

一、青岛CBD规划1、青岛CBD基本情况及发展历史基本情况：青岛中央商务区位于市北区，规划范围为山东路以东，福州路以西，辽阳路以南，延吉路以北，规划用地面积2.46平方公里，规划建筑面积约500万平方米。发展历史：在德占时期，青岛的发展沿胶济铁路、胶州湾东海岸沿线发展，所以，二三十年前青岛人对“市里”的概念还停留在胶州湾东海岸沿线即现在的四方区市北区及市南区西部。但是随着青岛城市的快速发展，青岛的发展方向慢慢开始沿着前海一线、香港中路发展，近几年来，青岛前海一线、香港中路的发展趋于饱和，青岛的城市发展方向开始转向内陆地区。崂山CBD及李村商圈等均为新兴发展极。而市北区中央商务区紧靠香港中路金融商贸圈，金融机构密集、商务气氛浓厚、商务配套机构齐全，尽享完善的城市级配套，能够有力的带动周边区域经济的发展。青岛中央商务区于2005年获得市政府批准，并于2008年优化调整完毕，目前中海、卓越、欧亚大厦、兴商大厦、青房财富地带、中联诺德广场、兴业大厦、嘉合、利群、瑞驰等17栋国内顶尖、配套设施齐全的国际甲级商务写字楼纷纷落子中央商务区，万达广场综合体、良辰美景、富尔玛家居广场等先后投入使用，已竣工面积达110万m2，在建218万m2，其中核心区在建项目18个，规划建筑面积约150万m2，商业商务办公70余万 m2，青岛中央商务区累计吸引投资约280亿元。2、青岛CBD特点青岛在规划中央商务区时借鉴了以下城市的中央商务区：巴黎拉德方斯、纽约曼哈顿岛、新加坡、伦敦CanaryWharf地区、香港中环等。拉德芳斯位于巴黎市西北部，巴黎城市主轴线的西端，规划用地750公顷，共容纳1200个公司。法国一半以上的企业在这里；欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、2.6万个集中停车位；商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物；每年吸引约200万游客慕名而至；具有地标性建筑巨门和灯塔（LaPhare）；交通系统人与车流彻底分开；1965年开始建设，成熟期30年曼哈顿是纽约市的中心区，总面积57.91平方公里，占纽约市总面积的70%。百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等集中在曼哈顿岛；具有地标性建筑帝国大厦、克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心；世界知名街区第五大道，集聚了世界当红商品；每年均有大量的游客到访；这里银行、保险公司、交易所及大公司总部云集，是世界上就业密集度做高的地区。新加坡CBD位于新加坡河南岸，占地面积大约82公顷。拥有全岛最密集的写字楼群，面积超过500万平米，聚集了大量的金融保险业、房地产和商务服务业的企业；区域内的零售设施非常有限，仅仅是作为办公设施的补充，住宅非常少；拥有较多的文化景观，每年吸引大量游客来访；滨水景观区注重向公众开放；商业中心注重行人使用。香港CBD（中环）位处香港岛中部，北邻维多利亚港，占地面积153公顷，建筑面积达到了400万平。坐落在香港的中心地段，与周围环境协调，并互为补充；金融业和服务业高度集中，同时吸引了其他著名商业品牌进入，商业氛围浓厚；中环拥有五条地铁线路以及渡船，具有完善的网络交通系统；具有一些地标性建筑例如88层的国际金融中心等。总结出国内外CBD以下特点： 商务办公、商业用途相当集中，高密度，高强度、高楼层，以显示其经济中心地位； 能够吸引国内外知名品牌进入； 拥有一些地标建筑，是城市的景观中心； 对外交通网络多元化、立体化及高效率； 中心区依赖公共交通疏导人群； 商业中心区注重行人的使用； 强调滨水区的使用向公众开放；青岛CBD现有的一些特点： 占据较好的地理位置，位于青岛主城区中心区域，靠近香港中路，享受成熟配套设施； 规划占地面积246公顷，其规模介于国际区域级和地区级之间；青岛CBD未来规划具备的特点： 核心区在建项目18个，商业商务办公面积70万余平，未来可形成商务办公、商业用途相对集中的区域，但目前，区域内现状用地以居住、商业、工业、行政办公为主，属于高现状混杂地区，形成商务办公、商业用途相当集中区域需要较长的时间； 未来利用海泊河打造滨水休闲环境，以达到滨水系统的对外开放性； 规划完善地下、地面及空中人行步道系统，串联中央商务区重要的交通节点，实现人车分流； 具备完善的交通网络系统，以疏导大量的人流、车流； 建设地标性建筑卓越世纪中心,规划249米高，虽有地标性建筑，但在区域内较难形成比较鲜明的景观元素，尤其是周边城市面貌相对于香港中路较差，难以塑造较具特色的区域景观以吸引旅客；卓越世纪中心效果图3、政府支持中央商务区作为城市功能发展的必然，没有政府的强力支持是不可能的。中外中央商务区的发展历史都证明了这一点。2005年底中央商务区方案审批通过后，管委会曾经制定过对区内项目在工商、税务、城市管理等方面的扶持政策，但在国家大政策方针的影响下，2007年这些政策都遭到废止，目前，青岛市政府主要加强中央商务区的基础配套设施建设，包括改善海泊河旧貌，规划公交站场、地铁线等，以及增加教育配套设施等。二、CBD现状分析：（一） 区域土地情况：1、土地情况：中央商务区一期已建或在建项目青岛商务区规划及项目分布图u 市北区中心商务区总建筑面积近450万平米，从2004年6月青岛市委、市政府启动市北区CBD任务以来，商务区一期土地招商工作已全部完成，累计引进大连万达、中海地产、深圳卓越、山东海运等各类重点项目59个；u 2009年8月份市北中央商务区4块地分别被卓越置业集团有限公司、青岛中联盈地置业有限公司、山东欧亚投资有限公司、青岛青房投资发展中心有限公司竞得；u 2010年9月份绍兴路3幅地块被青岛商业网点集团以总价2.38亿元的价格竞得；u 2011年6月份山东海洋投资有限公司控股的山东省航运支柱企业山东海运股份有限公司以6.5亿元拍得市北区中央商务区两幅地块，并将投资20亿元建设“国际航运中心总部”；u 综合评述：在规划初期，青岛政府通过低价销售土地吸引万达、中海等知名开发企业；u 土地规划用途清晰，各功能区分布较为合理。2、 主要开发商介绍：（1） 大连万达：u 大连万达集团成立于1988年，已形成商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假五大产业，企业资产1400亿元，年销售额800亿元，年纳税95亿元；u 目前万达集团已在全国开业33个万达广场、15家五星级酒店、600块电影银幕、26家连锁百货店、30家量贩KTV。（2） 中海地产：u 该公司1979年成立于香港，并于1992年在香港联交所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河，2007年，公司入选香港恒生指数成份股，是首家入选恒指中资地产股。2010年底，公司实现销售额671亿港元，营业额443亿港元，净利润123.7亿港元，目前中海地产已发展成为中国房地产行业领导品牌，国家工商行政管理总局认定“中海地产”为“中国驰名商标”；u 公司形成了以港澳地区、长三角、珠三角、环渤海、东北、西部为重点区域的全国性均衡布局，先后在香港、澳门、深圳、广州、北京、上海、苏州、长春、沈阳、成都、西安、济南等30余个经济活跃城市展开房地产开发。（3） 深圳卓越：u 卓越集团是经过国家工商总局核准成立的跨行业、跨地区的外商投资集团公司，正式成立于1996年，主要从事房地产开发、物业管理、不动产担保等业务；u 2007年，深圳市国土局房地产开发企业年度评审，卓越集团列居深圳行业前四名。目前，卓越集团成立了深圳、武汉、长沙、重庆、青岛、广州、东莞、杭州等子公司，土地储备超过1200万。（4） 山东海运：u 山东海运股份有限公司是由山东省人民政府批准，由山东海洋投资有限公司作为控股股东发起设立的国有大型企业，注册资本30亿元人民币；u 公司主要从事海洋运输，货物装卸、中转、联运、仓储等综合物流服务，国际、国内货运代理，自理和代理货物、技术的出口，船舶租赁，船员培训，航海、技术咨询和信息服务等。（5） 综合评述：u 青岛中央商务区是市北区于2005年获批动工建设的综合性商务中心，是目前市内可供开发建设面积最大的一块商务用地，“市中心、统一规划、大面积开发”受到商业地产开发商的青睐，从而吸引商业地产大鳄和品质住宅大盘的入驻；u 大连万达、中海地产、深圳卓越、山东海运等知名品牌的云集，商务区和居住区的开发将使CBD区域成为青岛今后的经济运作管理中心、金融中心及生产服务中心，使其成为青岛经济发展的核心和经济变革的发源地。（二） 投入使用项目及对区域辐射情况：1、投入使用项目：u 目前位于青岛市区中心主干道延吉路，总建筑面积40万平，总投资额40亿元的万达广场已投入使用；青岛CBD万达广场CBD万达广场开幕现场u 青岛烟草大厦建筑面积约3.6万平，投资约3亿元，目前青岛烟草专卖有限公司已入驻办公，2011年前三季度已实现税收近8亿元，预计全年可完成税收10.5亿元；青岛烟草大厦效果图u 新兴体育馆建馆至今已有20多年的历史，是青岛人气很高的一所综合体育场馆，2008年青岛新兴集团对该体育馆进行改造，将原有体育馆内的建筑拆除，于2009年5月开工建设，改建后的新兴体育馆分为地上和地下两部分，体育馆平时对大众开放，又可兼做会展中心，举行大型会议等。青岛新兴体育馆2、区域辐射：u 万达广场、烟草大厦等的兴建及使用使CBD区域形成了独立的商圈，并成为青岛新的商业中心，从而较好的提升了该区域的形象和价值；u 商业项目的投入使用可以为青岛市提供上万个就业岗位，每年创造上亿元的税收，从而较好的带动当地经济的发展，并在青岛整个GDP占比中比例也会相应升高；u CBD万达广场的兴建提升了青岛市商业及酒店业的国际化水准，为行业发展树立了新的标杆。（三） 区域内典型项目情况：1、 典型项目：项目名称开发商物业类型总占地面积（m2）总建筑面积（m2）入市时间总户数成交均价（元/m2）成交套数（套）去化率燕归堂青岛嘉和置业有限公司写字楼、综合体1360011，00002011.11.790611800起10.1%良辰美景青岛华新园置业有限公司住宅、写字楼26577.718，94802006.6.82006.11.162010.10.132011.10.27751528400722120001200019000210005483781352773%71.6%33.8%3.8%中海紫御官邸中海地产青岛公司住宅、公寓、写字楼、商业4317224，79232011.7.192011.8.24479332住宅19000起公寓18132起722015%6%卓越大厦卓越置业集团有限公司写字楼、商铺21331.248，1232万达广场大连万达集团综合体4400040，00002008.8.293038100003038100%2、 区域辐射：u 通过上表典型项目数据，可以看出CBD区域内项目总建筑面积在10万平以上，体量较大，且呈片状形式发展；u CBD的功能配比住宅：办公：商业=5:5:2代表国际成熟CBD发展的正确趋势与方向，青岛CBD各功能区配比为2:4:2，住宅所占比例较低，从长远来看，中心区住宅数量较少，容易造成商业的浪费。（四） CBD区域成为本轮降价区域之一的原因分析：1、 问题：u 目前CBD在建项目数量约有11个，总开发体量近150万平，包括一个开发体量近50万平米的商业综合体项目，以及两个体量超过20万平的住宅；2、 综合评述：u CBD区域目前在建的商业体量供应量较大，但周边办公需求量较少，致使购买住宅的客户量不足，同时较为冷淡的市场情况，使得部分购房客户呈观望态度，为更好的回笼资金，部分项目采取降价策略。三、展望青岛中央商务区是青岛市重点建设项目之一，有强力的政府支持资源，并且此处为青岛市内可供开发建设面积最大的商务用地，更加利于整体形象的打造和体现。所以中央商务区未来对青岛将以下五个方面影响：1、提升城市形象青岛市历来有“镶着金边的抹布”的尴尬称号，就是指除了市南沿海一线呈现高楼大厦繁华胜景外，市区中部及北部包括市北、四方、李沧均为脏乱差的城市形象，对青岛市的整体环境有较大负面影响。而CBD最显著的一个特点就是反应一个城市的发展水平及城市展示窗口，提升城市形象。CBD定址于此，进行高规格的整体规划，根据规划大部分需要推倒重建。从建设进度上看，可以南京路为界分为两个部分。以东区域由于待拆迁房屋较多，热电厂等大项目的拖累，至今动迁较少，环境改观较小，后期将以高层住宅物业形态为主，成为新兴的中高端住宅聚集区。以西区域为近年来本区域发展的热点区域，万达广场、良辰美景、新兴体育馆等相继落成开业，卓越世纪中心、燕归堂、诺德广场等项目初现雏形，未来包括249米高度的卓越中心二期、凯景广场综合体、中海大厦等几十栋现代化的高层建筑拔地而起，将在未来三到五年内出现规模庞大的现代化建筑群，重新塑造本区域的城市形象，成为青岛对外宣传名片。2、完善公共配套根据总体控制规划，2015年前，中央商务区全面实现敦化路拓宽打通至福州路、连云港路拓宽打通至辽阳西路，实现吴兴路、绍兴路等道路的翻新、扩建，完成22条新增规划路的全面通车，另外地铁三号线2014年建成通车，将使本区域交通路网进一步改善；完成3万平方米中心广场的景观建设和6万平方米绿化带建设，并建设公用停车场，这将使CBD区域的整体交通状况和舒适程度向好，增加对企业及人才的吸引力。3、商业地位确立万达城市综合体、山东路家乐福、天虹百货、新地心广场、利群购物中心（规划）等大型商业项目的相继入驻及运营，商业总体量将超过百万平米，逐步完善本区域商业业态和服务水平，极大的提升CBD的商业竞争力，使之成为能与东部商圈、李村商圈相媲美的市级商圈，从而带动本区域商业环境改善及带来大量的人气。4、促进产业升级政府主导的青岛CBD规划建设了大量的甲级写字楼群及高星级酒店，这将为现代化第三产业的物质载体，发展高质量服务产业、高技术高科技产业及创意性新型产业，其中，总部经济、楼宇经济等形式是CBD重点发展的支柱。中海大厦、卓越中心、海运项目等均是总部经济集中代表，中海集