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关于北京市租赁政策制定的思考 第一部分 租赁政策调研城市房屋租赁管理办法（【1995】42号令）主要内容有租赁合同、租赁登记、当事人的权利和义务、转租以及法律责任。第一章 一线城市租赁管理政策法规一、上海市（一）行政机关上海市住房保障和房屋管理局（二）地方性法规和规范性文件1、上海市房屋租赁条例（附件一）2、上海市居住房屋租赁管理实施办法（附件二）3、关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行）（附件三）4、上海市职工提取住房公积金支付房屋租赁费用操作办法/shanghai/node2314/node2319/node12344/userobject26ai18927.html5、关于印发贯彻实施上海市房屋租赁条例的意见（一）的通知/news/2003-03-18/43234.html6、关于印发贯彻实施上海市房屋租赁条例的意见(二)的通知/fgdoc/kfyjy/200910/t20091023_323144.html（三）政策特点分析1、地方性法规体系较为健全2、注重居住型住房租赁管理3、注重对租赁的政策性金融支持4、实行租赁保证金制度租赁押金租赁保证金是一种履约保证的措施，是指出租人根据租赁期限、租金支付期限、房屋用途、维修责任等因素与承租人约定取的租赁押金。房屋出租时，出租人可以与承租人约定收取的房屋租赁保证金。租赁保证金的数额由租赁双方当事人约定。公有非居住房屋的租赁保证金不得超过六个月的房屋租金。租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租人承担的费用外，剩余部分应当归还承租人。5、多部门联手治理群租（1）2006年上海市出台关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行）。中介公司的积极配合与参与，从源头上加以防范，有效控制房源落入“二房东”之手，并提醒房东保障自己的权益，成为起到关键作用的一道防线。（2）市房地资源局制定并下发关于抓紧完善业主公约，增补规范租赁行为相关条款的通知，希望通过引导业主自律，对群租现象进行“清场”。实践经验证明，通过业主公约或业主临时公约对租赁行为进行约定，已成为预防和整治群租的有效手段之一。因此，通过业委会、业主公约的约束作用，对房东施加压力，筑起杜绝群租的第一道防线。（3）公安、工商、消防、卫生、综治等部门都积极参与、齐抓共管，对“二房东”危及住宅物业的安全、擅自改变房屋原设计功能和布局、对房屋进行分隔搭建的，严格加以防范，一旦发现，应严厉处罚，为杜绝群租再添一道防线。附件一：上海市房屋租赁条例第一章总则第一条为了规范本市的房屋租赁行为，保障房屋租赁当事人的合法权益，维护房屋租赁市场秩序，根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法和其他有关法律、行政法规的规定，结合本市实际情况，制定本条例。第二条 本市行政区域内的房屋租赁及其管理适用本条例。第三条本条例所称的房屋租赁，是指出租人将房屋交付承租人使用、收益，由承租人向出租人支付租金的行为。第四条房屋租赁应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。房屋租赁应当依法纳税。第五条上海市房地产管理部门是本市房屋租赁的行政主管部门。区、县房地产管理部门是本辖区内房屋租赁的行政管理部门，业务上受市房地产管理部门领导。本市有关管理部门按照各自职责，协同实施本条例。第二章租赁范围和条件第六条房屋出租人应当是拥有房屋所有权的自然人、法人或者其他组织，但依法代管房屋的代管人或者法律规定的其他权利人可以是房屋出租人。第七条房屋承租人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人或者其他组织，但法律、法规另有规定或者土地使用权出让合同、土地租赁合同另有约定的，从其规定或者约定。第八条有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的；（二）共有的房屋，未经全体共有人书面同意的；（三）改变房屋用途，依法须经有关部门批准而未经批准的；（四）被鉴定为危险房屋的；（五）法律、法规规定不得出租的其他情形。第九条房地产开发企业预租商品房，应当符合商品房预售的条件，并依法取得市或者区、县房地产管理部门核发的商品房预售许可证明。房地产开发企业不得将已经预售的商品房预租，商品房预购人不得将预购的商品房预租。第十条将以划拨方式取得使用权的土地上建成的房屋出租的，出租人应当将租金中所含的土地收益上缴国家，但按照市人民政府规定的租金标准出租房屋的除外。土地收益收缴的具体标准和办法，由市人民政府另行规定。第三章租赁合同的订立和登记备案第十一条房屋租赁的当事人应当订立书面租赁合同。市房地产管理部门应当会同有关部门制订房屋租赁合同的示范文本，供租赁当事人参照使用；其中，公有居住房屋的租赁，可以使用市房地产管理部门统一印制的租用公房凭证。第十二条房屋租赁合同包括下列主要内容：（一）租赁当事人的姓名或者名称、住所；（二）房屋座落地点、面积、结构、附属设施和设备状况；（三）房屋用途；（四）房屋交付日期；（五）租赁期限；（六） 租金数额、支付方式和期限；（七）房屋使用要求和维修责任；（八）房屋返还时的状态；（九）违约责任；（十）争议的解决方式；（十一）租赁当事人约定的其他内容。第十三条房屋的租金由租赁当事人协商确定。但下列房屋的租金应当按照市人民政府规定的标准执行：（一）公有居住房屋；（二）以行政调配方式出租的非居住房屋；（三）政府投资建造的公益性非居住房屋；本条例施行前按照市人民政府规定的租金标准出租的私有居住房屋，其租金和租赁关系的处理办法由市人民政府另行规定。第十四条房屋的租赁期限由租赁当事人协商确定，但不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限并且不得超过二十年。房屋租赁期限届满，租赁当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限并且不得超过二十年。租赁当事人对房屋租赁期限没有约定，依照法律规定仍不能确定的，视为不定期租赁。不定期租赁的当事人可以随时终止租赁关系，但出租人应当在合理期限之前书面通知承租人。公有居住房屋的出租人不得终止租赁关系，但本条例另有规定的除外。第十五条房屋租赁合同及其变更合同由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。第四章 房屋的交付、使用和维修第十六条出租人应当按照租赁合同的约定向承租人交付房屋。出租人未按时交付房屋的，承租人可以催告出租人在合理期限内交付；逾期仍未交付的，承租人可以解除租赁合同。出租人交付的房屋不符合租赁合同约定，致使不能实现租赁目的的，承租人可以解除租赁合同。第十七条房屋交付时存在缺陷，影响承租人正常使用的，承租人可以要求出租人限期修复或者减少租金；危及承租人安全的，承租人可以随时解除租赁合同。第十八条房屋出租前已设定抵押或者房屋所有权转移依法受到限制的，出租人应当事先书面告知承租人。第十九条出租人可以根据租赁期限、租金支付期限、房屋用途、维修责任等因素，与承租人约定收取房屋租赁保证金，但公有居住房屋出租人不得收取房屋租赁保证金。租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租人承担的费用外，应当归还承租人。第二十条承租人应当按照租赁合同约定的用途合理使用房屋，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。承租人需改变房屋用途的，应当书面征得出租人同意，其中依法须经有关部门审批的，应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。承租人未征得出租人同意改变房屋用途的，致使房屋损坏的，出租人可以解除租赁合同。出租人可以对承租人使用房屋的情况进行检查，但不得影响承租人正常使用房屋；承租人对出租人的检查应当予以配合。第二十一条出租非独立成套的房屋，出租人应当在租赁合同中明确承租人使用房屋合用部位的范围、条件和要求。相邻房屋承租人对合用部位的使用产生争议的，承租人的共同出租人应当按照公平、合理的原则在争议一方提出解决争议要求之日起三十日内协调处理，并出具书面意见。承租人与相邻房屋产权人或者相邻房屋承租人对合用部位的使用产生争议的，出租人应当与相邻房屋产权人协商处理。第二十二条承租人装修房屋或者增设附属设施的，应当书面征得出租人同意。增设的附属设施应当由租赁当事人协商确定归属及维修责任，其中依法须经有关部门审批的，应当由出租人或者出租人委托承租人报有关部门批准。承租人未征得出租人同意或者超出出租人同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，出租人可以要求承租人恢复房屋原状或者赔偿损失。第二十三条房屋承租人应当按照租赁合同的约定支付租金。房屋出租人应当按照租赁合同的约定收取租金；除租赁合同另有约定外，不得向承租人收取其他费用。房屋承租人延期支付租金的，应当支付违约金。违约金的数额，按照租赁合同约定的标准计算；租赁合同未约定的，按照拖欠租金额的日万分之四的标准计算。承租人逾期不支付租金累计超过六个月的，出租人可以解除租赁合同，但租赁合同另有约定的，从其约定。第二十四条承租人使用房屋所发生的水、电、煤、通信、空调等费用，由承租人承担，但租赁合同另有约定的，从其约定。第二十五条承租人使用房屋获得的收益归承租人所有，但租赁合同另有约定的，从其约定。第二十六条出租人应当定期对房屋进行养护，使房屋处于正常的可使用状态，承租人发现房屋损坏的，应当通知出租人予以修复，出租人应当及时修复，但租赁合同另有约定的，从其约定。第二十七条出租人养护和维修房屋时，应当采取措施减少对承租人使用房屋的影响。承租人应当配合出租人养护和维修房屋。第二十八条承租人按照租赁合同的约定使用房屋，不承担房屋自然损耗的赔偿责任。因承租人的原因造成房屋损坏的，承租人应当负责修复，承租人造成房屋主体结构损坏的，出租人可以解除租赁合同。第五章转租第二十九条房屋转租，是指承租人在租赁期间将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为。第三十条有下列情形之一的房屋不得转租：（一）承租人拖欠租金的；（二）承租人在承租房屋内擅自搭建的；（三）预租的商品房。第三十一条房屋租赁合同约定可以转租的，承租人可以按照租赁合同的约定转租房屋。房屋租赁合同未约定可以转租的，承租人转租房屋应当征得出租人书面同意；未征得出租人同意转租房屋的，出租人可以解除租赁合同。公有居住房屋承租人转租房屋不需征得出租人同意，但应当在签订转租合同前书面告知出租人；未告知出租人的，出租人可以解除租赁合同。非独立成套房屋承租人转租房屋，不得影响相邻使用人对合用部位的正常使用。第三十二条房屋转租期间，租赁合同发生变更，影响转租合同履行的，转租合同应当随之变更；房屋转租期间，租赁合同解除的，转租合同应当随之解除。第三十三条房屋转租的租金，由转租当事人协商确定。第三十四条房屋转租合同约定租期的最后时限，不得超过租赁合同中约定的最后租期期日。第三十五条房屋转租期间，承租人应当继续履行租赁合同，但出租人与转租当事人另有约定的除外。房屋转租期间，转租人和接受转租人的权利、义务参照适用本条例有关出租人和承租人的权利、义务的规定。第三十六条公有居住房屋转租用于居住的，出租人不得从承租人转租收益中获取收益。第六章租赁关系的变更和终止第三十七条房屋在租赁期间转让的，房屋的受让人受当继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。房屋在租赁期间出售的，出租人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。第三十八条承租人在租赁期间将房屋承租权转让给第三人的，应当书面征得出租人同意，由房屋承租权的受让人继续履行租赁合同，并与出租人签订租赁主体变更合同。公有居住房屋承租人将承租权转让给他人，应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。第三十九条房屋承租人交换使用各自承租的房屋，应当征得出租人书面同意，公有居住房屋的出租人无正当理由不得拒绝。房屋交换使用的双方应当订立书面合同，并分别与出租人签订租赁主体变更合同。公有居住房屋承租人交换使用各自承租的房屋，承租人应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。第四十条公有居住房屋承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意。公有居住房屋承租人户口迁离本市，其本处有本市常住户口的共同居住人经协商一致，要求将承租户名变更为本处有本市常住户口的共同居住人之一的，出租人应予同意；协商不一致的，由出租人在本处有本市常住户口的共同居住人中确定承租人。租赁户名变更后，原承租人的共同居住人仍享有居住权。第四十一条房屋租赁期间租赁当事人死亡或者依法变更、终止的，租赁关系按照下列规定处理：（一）出租人死亡或者依法终止的，由房屋所有权的继承人或者继受人继续履行租赁合同。（二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的，可以继续履行租赁合同；其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的，其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。（三）非居住房屋承租人死亡或者依法终止的，租赁合同依法变更或者终止。（四）租赁当事人依法分立、合并的，由变更后的当事人继续履行租赁合同。前款第（二）项规定中可以继续履行租赁合同者有多人的，应当协商确定承租人。协商一致的，出租人应当变更承租人；协商不一致的，由出租人在可以继续履行租赁合同者中确定承租人。租赁关系变更后，原承租人的生前共同居住人仍享有居住权。第四十二条房屋在租赁期间改建、扩建或者拆除重建，致使租赁房屋的面积、部位发生变化的，出租人应当与承租人协商一致，变更租赁合同。房屋在租赁期间因城市建设需要拆迁的，租赁关系按照租赁合同的约定处理；租赁合同未约定的，按照城市房屋拆迁管理的有关规定处理第四十三条房屋租赁期间发生下列情形之一的，该租赁关系终止：（一）房屋占用范围内的土地使用权被依法提前收回的；（二）房屋因社会公共利益需要被依法征用的；（三）房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的。发生前款第（一）、（二）项所列情形的，由依法提前收回的部门或者依法征用的单位另行安置承租人；公有居住房屋发生前款第（三）项所列情形的，由出租人另行安置承租人。第四十四条房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条例下享有优先承租权。第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。房屋返还时，应当符合正常使用后的状态或者租赁当事人约定的状态；不符合的，出租人可以要求承租人恢复，也可以自行恢复，由此发生的合理费用由承租人承担。第七章 法律责任第四十六条租赁当事人违反本条例第六条、第七条、第八条、第九条、第三十条的规定，致使租赁合同无效的，应当依法承担民事责任。租赁当事人一方未履行本条例规定的义务，另一方按照本条例第十六条第二款、第三款，第十七条，第二十条第二款，第二十三条第四款，第二十八条第二款，第三十一条第一款、第二款的规定解除租赁合同的，未履行规定义务租赁当事人一方应当依法承担民事责任。租赁当事人一方未履行本条例规定的义务，造成另一方或者第三人财产损失、人身伤害的，应当依法承担赔偿责任。第四十七条出租人违反本条例第八条第（一）、（三）、（四）、（五）项的规定将不得出租的房屋出租或者承租人违反本条例第三十条规定将不得转租的房屋转租的，由区、县房地产管理部门责令其限期改正，没收违法所得，并处以违法所得一倍以下的罚款。第四十八条当事人违反本条例第九条规定预租商品房的，由区、县房地产管理部门责令其限期改正，没收违法所得，并处以违法所得一倍以上三倍以下的罚款。第四十九条出租人违反本条例第十条规定，未缴纳土地收益的，由市或者区、县房地产管理部门责令限期改正，并可处以未缴纳土地收益金额一倍以下的罚款。第五十条违反本条例第十三条规定，擅自调整租金标准的，由区、县房地产管理部门责令其限期改正，退还超过标准收取的租金，并处以一千元以上一万元以下的罚款。第五十一条市或者区、县房地产管理部门的主管人员和其他直接责任人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五十二条当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依照中华人民共和国行政复议法或者中华人民共和国行政诉讼法的规定，申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人对具体行政行为逾期不申请复议，不提起诉讼，又不履行的，作出具体行政行为的行政管理部门可以申请人民法院强制执行。第八章附则第五十三条本市最低收入家庭租赁居住房屋的办法，由市人民政府另行制定。第五十四条本条例自2000年7月1日起施行。上海市城镇公有房屋管理条例同时废止。附件二：上海市居住房屋租赁管理实行方法第一条（目的和依据）为了加强本市居住房屋租赁管理，维护居住房屋租赁市场秩序，根据中华人民共和国城市房地产管理法、上海市房屋租赁条例和其他有关法律、法规的规定，制定本办法。第二条（适用范围）本办法适用于本市行政区域内的居住房屋租赁及其管理。公有居住房屋的出租，不适用本办法；但承租人转租公有居住房屋的，应当按照本办法的有关规定执行。第三条（管理部门）市房屋土地资源管理局是本市居住房屋租赁的行政主管部门，负责本办法的组织实施。本市公安、税务、工商、劳动、卫生、人口和计划生育、教育等部门按照各自职责，协同实施本办法。第四条（属地管理）本市居住房屋租赁实行属地管理的原则。区（县）人民政府应当将居住房屋租赁纳入社区综合管理的范围，并组织、协调区（县）房地产管理部门和街道办事处、镇（乡）人民政府做好辖区内居住房屋租赁的日常管理工作。街道办事处、镇（乡）人民政府设立的社区事务受理中心具体承担居住房屋租赁相关手续的受理工作；社区综合协管队伍协助有关管理部门做好居住房屋租赁的管理和相关服务工作。第五条（基本管理制度）居住房屋租赁的当事人应当依法订立书面租赁合同，并向区（县）房地产管理部门登记备案。居住房屋的出租人应当依法纳税；不具有本市户籍的承租人应当按照国家和本市的有关规定，办理居住登记。居住房屋租赁的当事人不得利用租赁房屋从事违法活动，不得损害社会公共利益。第六条（租赁当事人）居住房屋的出租人应当是依法取得房地产权证或者其他合法权属证明的房屋所有权人，或者是法律、法规规定的其他权利人。居住房屋的承租人可以是境内外的自然人、法人和其他组织；但法律、法规另有规定或者土地使用权出让合同、土地租赁合同另有约定的除外。第七条（出租房屋的条件）出租的居住房屋除应当符合上海市房屋租赁条例的有关规定外，还应当符合下列条件：（一）房屋结构及其附属设施安全牢固，具备上下水、供电和环境卫生等必要的生活条件；（二）房屋的出入口、通道等符合治安和消防管理的有关规定；（三）向单位出租用作集体宿舍的，与非出租的房屋实行分门进出或者采取分隔措施；其中，承租的居住人数超过15人的，配备相应数量的专职管理人员。第八条（人均承租面积标准）租赁居住房屋，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米；其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均建筑面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。第九条（租赁合同）居住房屋租赁合同应当包括下列主要内容：（一）租赁当事人（包括承租的同住人）的姓名、住所、有效身份证明及其编号；（二）房屋坐落地点、面积、结构、附属设施和设备状况；（三）房屋用途；（四）房屋交付日期；（五）租赁期限；（六）租金数额、支付方式和期限；（七）房屋使用要求和维修责任；（八）房屋返还时的状态；（九）违约责任和争议解决方式；（十）租赁当事人约定的其他内容。第十条（相关手续的办理）居住房屋租赁合同订立生效后，由租赁当事人持有效身份证明、房地产权利证明和租赁合同等有关材料，到社区事务受理中心办理相关手续：（一）出租人应当办理纳税申报；（二）租赁当事人应当办理居住房屋租赁合同登记备案；（三）不具有本市户籍的承租人（包括承租的同住人）应当按照国家和本市的有关规定，办理居住登记。 第十一条（登记备案） 租赁当事人按照本办法第十条的规定提交材料齐全的，社区事务受理中心应当予以受理。其中，符合本办法第七条、第八条规定条件和标准的，由区（县）房地产管理部门发放居住房屋租赁合同登记备案证明（以下简称登记备案证明）；不符合规定条件和标准的，不予发放登记备案证明，并书面告知理由。 按照前款规定发放登记备案证明的，区（县）房地产登记机构应当在房地产登记册上予以记载。 第十二条（转租） 居住房屋的转租，应当符合本办法第七条、第八条规定的条件和标准。 居住房屋转租合同订立生效后，转租当事人应当按照本办法第十条的规定办理相关手续。 第十三条（租赁变更、解除和续租）居住房屋的租赁关系依法变更、解除的，或者租赁当事人在租赁期满后续订租赁合同的，均应当按照本办法第十条的规定办理相关手续。 第十四条（出租人的权利和义务） 居住房屋的出租人在订立租赁合同时，有权查验承租人及其全部同住人的身份证明；租赁期间，有权按照租赁合同的约定，定期查看承租人使用房屋的情况。 居住房屋的出租人在订立租赁合同时，应当按照本办法第八条的规定，在租赁合同中确定承租的居住人数；承租人不具有本市户籍的，应当督促其按照国家和本市的有关规定及时办理居住登记。 居住房屋的出租人发现承租人利用租赁房屋从事违法活动的，应当及告社区综合协管队伍或者有关管理部门。第十五条（承租人的权利和义务） 居住房屋的承租人在订立租赁合同时，有权查验房屋状况是否符合本办法第七条规定的条件；租赁期间，有权按照租赁合同的约定，要求出租人定期养护、维修房屋，保持房屋的安全状态。 居住房屋的承租人应当按照租赁合同约定的条件和用途，合理使用房屋；将房屋转租、转借给他人使用的，应当征得出租人书面同意；增加同住人的，应当书面告知出租人；增加的同住人不具有本市户籍的，应当督促其按照国家和本市的有关规定及时办理居住登记。 第十六条（对房地产经纪机构的要求）房地产经纪机构从事相关的中介业务时，不得居间代理不符合本办法第七条、第八条规定条件和标准的居住房屋租赁。房地产经纪机构应当将其居间代理的居住房屋租赁信息，定期报送所在地的街道办事处或者镇（乡）人民政府。 第十七条（对物业管理企业的要求） 物业管理企业应当将其管理服务范围内居住房屋租赁使用的有关情况资料，定期报送所在地的街道办事处或者镇（乡）人民政府；发现违法行为，应当及时制止并报告社区综合协管队伍或者有关管理部门。 第十八条（违反规定行为的处理） 违反上海市房屋租赁条例的有关规定出租或者转租居住房屋的，由区（县）房地产管理部门依法处理。 租赁当事人不按照本办法第十条的规定办理相关手续的，由税务部门或者公安部门依法处理。 租赁当事人利用租赁房屋从事违法活动的，由公安、工商等有关管理部门依法处理。 房地产经纪机构居间代理不符合本办法第七条、第八条规定条件和标准的居住房屋租赁的，由工商行政管理部门依法处理。 第十九条（应用解释部门） 市房屋土地资源管理局可以对本办法的具体应用问题作出解释。 第二十条（施行日期） 本办法自2004年10月1日起施行。附件三：关于加强居住房屋租赁管理的若干规定（试行） 为认真落实市委、市政府关于“上海平安建设”的要求，进一步规范本市居住房屋租赁行为，切实维护房屋租赁市场秩序，针对近阶段“群租”所暴露的有关问题，作出以下规定：一、居住房屋应当以原规划设计的房间为最小出租单位，不分门进出的客厅、厨房间、卫生间等均不得单独出租；一间房间只能出租给一个家庭或一个自然人，出租给家庭的，家庭人均承租的居住面积不得低于5平方米。出租人书面同意转租居住房屋的，转租人和承租人均应执行上述规定。二、居住房屋出租给单位用作集体宿舍，应当符合上海市居住房屋租赁管理实施办法的规定。住宅物业小区内，居住房屋出（转）租给单位用于员工及家属住宿的，应当符合本规定第一条的规定。三、居住房屋不得分割搭建若干小间，按间或按床位出（转）租。违规从事社会旅馆经营的，由相关管理部门责令限期改正，逾期拒不改正的，按上海市旅馆业治安管理实施细则等规定进行查处。四、社区事务受理服务中心在受理居住房屋租赁合同登记备案和居住登记时，应严格进行审核。发现有违反本规定行为的，不得发放居住房屋租赁合同登记备案证明，不得办理居住登记。五、房地产经纪机构接受居住房屋租赁委托业务时，应当加强对房屋权属证明和室内设计布局的校验，严格按照上海市居住房屋租赁管理实施办法和本规定开展房屋租赁居间代理。违反规定的，由区（县）房地局暂停其网上操作资格，并责令整改。六、住宅物业小区业主委员会应当加强业主自律管理，及时召开业主大会，根据本规定修订业主公约，规范租赁行为，同时明确违反规定出（转）租房屋并严重影响相邻房屋业主正常居住的，业主委员会可书面责成房屋出（转）租人立即终止租赁行为。七、区（县）房地部门应当积极会同街道办事处（乡镇政府），加强居住房屋租赁管理，组织和指导社区综合协管队伍、物业管理企业和业主委员会加强政策宣传和日常巡查，发现有违反本规定行为的，应当立即予以劝阻制止，劝阻制止无效的，及时报告相关管理部门进行处理。八、区（县）房地部门应当在区（县）政府的统一部署下，积极会同公安、人口、工商等部门，开展联合整治活动，严格查处违反本规定的居住房屋租赁行为，形成“相互协作，齐抓共管”的长效管理机制。上海市房屋土地资源管理局二六年十一月三十日二、广州市（一）行政机关广州市国土资源和房屋管理局市房地产租赁管理所负责本市房屋租赁登记管理、房屋租赁价格评估及收集汇总房屋租赁信息，区县房地产租赁管理所负责房屋登记备案的组织实施。（二）地方性法规体系广州市房屋租赁管理规定（市政府2008第5号令）（商品房租赁管理的最新政策）/files/200908/20090803/d9a3a37d73064ab7bd3f95a091512820.doc广州市房屋租赁合同登记备案操作规则（穗国房字2009233号）/upload/97fe9908efd6409084c525a015c23017.doc关于公布2009年广州市房屋租金参考价的通知（穗房地租200970号）/zcfg/t20091207_71132.htm关于印发房屋租赁合同登记备案办理程序、房屋租赁合同变更、解除、终止办理程序的通知（穗国房字2005568号）/zcfg/t20070420_38580.htm（三）政策特点1、通过租赁合同备案将租赁市场纳入政府监管，政府每月定期发布房屋租赁备案登记情况，引导租赁市场发展；（规定有相应的罚则）/fwgl/index.htm2、注重对租赁市场的行为引导。政府每年定期发布租金参考价，引导租赁双方合理议定租金；3、通过街道、镇出租房屋管理中心的日常巡查机制度和中介公司、物业公司租赁信息报告制度将租赁情况及时上报给房屋所在地的区、县房地产租赁管理所。（规定第22-25条）三、深圳（一）行政机关1、市场化租赁管理机构：深圳市房屋租赁管理办公室2、保障房出租管理：深圳市住宅租赁管理服务中心。职责：负责市本级财政投资建设的保障性住房、政策性住房及小区公共配套设施和商业用房的租赁、维修以及住宅产业化和政府单一产权出租住宅小区物业管理工作。（二）地方性法规体系深圳经济特区经济房屋租赁管理条例（以下简称条例）（市政府令第139号）/xxgk/zcfg/fgk/fcl/200908/t20090825_42209.html深圳市出租屋管理若干规定（以下简称规定）/pages/chinalawinfo/1704/44/4abf2e378a493e9b3ca90bab58316f86_0.html（三）政策特点1、单独的管理机构和明确的职能定位2、在保护租赁关系方面，条例第42条规定了承租人的优先承租权。（租赁期限届满，承租人可按本条例第二十三条规定向出租人提出续租要约，在同等条件下，承租人有优先承租权。）3、注重对市场行为的引导。（规定第 第九条市房屋租赁管理部门每年公布一次房屋租赁指导租金，根据市场变动的实际需要，也可半年公布一次房屋租赁指导租金。）第二章 二线城市租赁政策调研一、重庆市（一）行政机关2010年6月成立渝中区房屋管理局房屋租赁管理中心（二）地方性法规体系重庆市渝中区房屋管理局关于进一步加强物业小区和商务楼宇房屋租赁管理工作的通知/web/sub/mod/4/aview.asp?id=1371&siteid=202重庆市关于加强房屋租赁管理的通告/viewnews-2293.html关于房地产经纪机构代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法（三）政策特点银行代收租金制保护出租人和承租人权益二、西安市（一）行政机关西安市住房保障和房屋管理局租赁管理处（二）地方性法规体系西安市房屋租赁管理办法（市政府令第230号）2004.11西安市房屋租赁管理条例（三）政策特点23第二部分 租赁法制史考察和现实思考第一章 民国时期房屋租赁管理立法的成就一、引进和确立了房租管制的基本制度 国外房租管制的基本制度主要是对租金和房东终止契约权的限制。民国时期的法律对此都有明确的规定。但对租金的控制限于房荒时期，而且有明确的标准。在整个民国时期，政府对租金的干预限于必要的原则始终保持一贯，没有改变。此外，中国一向有交押金即担保金的习惯。民国时期的民法典上没有承认。但实践中又一时难以废止。为了防止出租人索取过高的押金，新旧土地法和房屋租赁条例均规定，押金不得超过二个月租金之总额，其利息视为租金之一部。退租即终止契约是房屋租赁纠纷的焦点。在民法上，对于终止契约（即退租）已经有一些规定，但基本精神还是维持出租人和承租人利益的平衡，并区别定期和未定期租赁。前者必须租赁期满才可解约，后者则随时可以终止。新旧土地法为贯彻限制出租人和保护承租人的政策，借以解决国民居住问题，均将民法的规定加以变更补充。战时房屋租赁条例和房屋租赁条例在土地法的基础上，又增加或修正了一些规定，以更好的保障承租人的利益。抗战爆发后，还适时增加了房屋被炸毁后的修缮与续租的规定，并借鉴德国的经验，增加了限制个人房屋数量、强制空屋出租、防止住房减少等内容。 二、兼顾住宅供应不论在西方，还是在中国，租房管制从来不是解决住宅问题的唯一手段，也不是住宅立法的全部内容。通过各种手段积极增加住宅供应始终被视为更为有效的治本之策。民国立法者对于房租管制和增加住宅供应二者的关系有深刻的认识，非常注意在施行房租管制、加强现有房源的合理利用的同时，通过经济的、行政的各种手段，鼓励私人建筑或修缮房屋，或由政府直接投资建筑房屋，努力增加住宅供应。在民国时期有关住宅救济的立法中，有相当一部分是以积极增加住宅供应为内容的，如土地法中准备房屋制度、建筑市民住宅、减免私人新建房屋税收条款、内地房荒救济办法（1938年10月）、鼓励人民兴建房屋实施方案（1948年）、奖助民营住宅建筑条例草案（1948年）以及江苏省房屋救济办法（1946年）、上海市解救房荒治本办法（1946年）等。抗战中颁布的社会救济法（1943年9月29日）第三十四条也明确规定：“在人口稠密之地区，住宅不敷居住时，县市政府得修建平民住宅，廉价出租；或修建宿舍，免费或廉价租与平民暂时住宿。”即使是专门的房租管制法规中也有一些奖励建筑房屋的规定，如房屋租赁条例（1947年）第十六条规定，房荒地区政府可以依据土地法第九十四条和第九十五条的规定，建筑人民住宅，并应奖励人民建筑住宅。北平市房屋租赁补充办法（民国三十七年行政院核定）规定，在房屋租赁条例施行期间建筑的房屋，根据其建筑的具体时间，给予免征土地税及改良物税四年、二年、一年的奖励。这是民国房租管制的重要组成部分，也是民国时期法律的一大成就。 三、实施效果不够理想 由于客观上的一些原因（如地政机关未能及时成立），大部分的房租法律条款均移植自西方，要想适用于中国社会，这本身就要一个长期的过程。特别是租房管制中规定的限制租金、防止退租和强制空屋出租等内容，直接侵害到房主的利益。同时又没有设置配套措施，如采取类似减免私人建筑新屋税款的办法，减免房东出租房屋的房捐或其他税收，以鼓励其多出租房屋。所以管制措施在实践中遭到房主或明或暗的抵制，如上海房东“呈市参议会意见书”、北京房捐征收之不易以及“强制出租”为“不可能之事”等。在当时战乱频仍的社会环境下，政府也无力切实执行法律。总之，上述立法的实际效果不够理想。 第二章 租赁立法的现实思考现状：由于我国还处于社会主义初级阶段，大城市的住房供应总体上还处于严重不足的状态。因此，占城市大多数人口的中低收入群体，特别是其中以民工为主体的流动人口和刚刚就业的大学毕业生，都只能购买或租赁低廉的房屋居住。但由于前些年片面推行住房市场化政策，忽视了保障性住房建设，导致房地产市场过热，房价上涨过快。许多低收入阶层只好选择“群租”等方式解决居住问题。这带来了许多的社会矛盾。从全局说，没有一部独立的系统的住宅法，对住房权的概念、基本原则、基本保障制度（如廉租房、经济适用房）、住房保障机构和团体做出规定，以统摄相关法律和政策的制定和实施。从各地情况看，对租赁市场管理的着眼点在于通过管理出租房实现一定的社会管理职能，一是维护社会秩序，比如各地租赁法律中的“五不租”二是对承租人计划生育的管理等。对于广大承租人的住房权保障问题则关注很少或基本没有关注。回顾民国时期房租管制立法的经验，我们可以得出如下启示：首先，应该在国情的基础上，认真研究和科学借鉴西方住宅法制，保障每个公民享有适当住房权是政府的责任。其次，房价、房租的上涨主要是因为住宅紧张和投机活动引起的。因此，要继续将积极增加住宅供应作为住房政策的重心，特别是面向占人口大多数的中低收入群体的经济适用房和廉租房等保障性住房建设。同时要规范房地产市场，防范和打击投机活动。住宅法要明确规定政府在建设保障性住房、规范房地产市场中的责任。最后，在现有国情之下，租赁还是解决住宅问题的主要途径之一。我国政府也宣布要大力发展廉租房，引导群众改变重买轻租的消费心理，着力培育私房租赁市场。因此，住宅法应明确规定政府可以实行一定程度的以保护承租人利益为主要目的的房租管制。针对我国土地资源稀缺、人口众多的国情，在某些住房特别紧张的城市或区域，政府可以采取控制租金、限制退租、强制空屋出租等措施，以保障中低收入群体通过租赁解决住宅问题据报道，上海市正在起草关于闲置非居住房屋临时改建宿舍的暂行规定，将集中审核一批闲置的非居住房屋，改建为宿舍，以遏制“群租”现象蔓延。参见周凯、张琦：高房价下群租成为无奈的时尚上海新规引发争议，载中国青年报2007年9月4日。第三部分 建 议一、变房屋登记备案制度为对抗善意第三人的要件目前登记备案率低下的原因主要在于登记与否对当事人的民事权利义务不产生影响，进行登记成了当事人的一项负担，而不是一种权利保护的手段。租赁登记备案制度能够在承担行政管理职能外，在民法领域也有其存在的价值和必要。应当使登记成为承租人获得对抗善意第三人的权利的必要条件，从而提高当事人的登记积极性。改进的法律依据。我国民法对承租权的一些特殊的保护，比如买卖不破租赁和承租人优先购买权，使承租人取得了较之善意第三人优越的地位，但这也使善意第三人承受了一定的交易风险，造成了一种权利