某某房地产开发有限公司棚户区改造工程可行性研究报告(优秀甲级资质可研报告116页)

- - 第一章 申报单位及项目概况 1.1项目申报单位概况 房地产开发有限公司成立于 1992年，公司共有员工 30人，公司具有集开发建设、建筑安装、装饰装修、物业管理服务为一体的 综合服务网络，主要从事房地产开发，工业民用建筑，市政基础设施建筑，目前取得了良好的社会效益的经济效益，同时企业大力推行经济适用房建设工程，为枣庄市的旧城改造和经济适用房开发建设做出了突出的贡献。 1.2项目概况 1.2.1 项目简况 项目名称：公司棚户区改造工程 建设单位：房地产开发有限公司 建设地址：店韩路东侧 住房类型：经济适用房 项目总投资： 9000万元 建设周期： 12个月 企业法人： 项目负责人： 联系电话： 1.2.2项目的建设背景 1、枣庄概况 枣庄市位于山东省南部，微山湖畔，是著名的 “铁道 游击队 ”的故乡。全市面积 4550平方公里，辖市中、薛城、山亭、台儿庄、峄城 5区和滕州市（县级），共 5个街道办事处、 39个镇和 46个乡。 枣庄是以煤炭、电力、建材工业为重点的组群型工矿城市，是山东- - 省重要的能源基地之一，盛产的优质煤驰名中外，水泥、石膏产量居全省之首，有 “鲁南煤城 ”和 “建材之乡 ”之称。 枣庄早在唐宋时期就已形成村落，因多枣树而得名。市区原为峄县，夏时为郐国地，金称峄州，明置峄县，属济宁府。建国后，属台枣专署，1953年属济宁专署， 1958年 9月县机关迁至枣庄镇， 1960年改为枣庄市（县级）， 1961年 11月定为省辖地级市。 枣庄自然资源丰富，尤其是矿产资源品种多，储量大。已探明的地下矿藏有煤、铁、铜、铝土、石膏、石英石、稀土、陶土、粘土、蛭石、大理石、花岗岩、石灰石等 20余种。煤炭开采已有近千年的历史，地质储量 64.4亿吨，按目前年产 1500万吨计算，可继续开采 300年以上；煤层贮存条件好，煤质优良，具有低灰、低硫、发热量高、胶质层厚、粘结性强等特点，适宜焦化、气化、乙炔化，不仅是冶炼钢铁的优质燃料，而且煤化工发展前景广阔。石膏矿田面积 70平方公里，总储量 12.7亿吨，约占全国的六分之一，品位 高，易开采。石灰石、陶土等分布广，量大质优。枣庄市属淮河流域南四湖湖东区，全市有 100平方公里以上流域面积的河流 10条，水资源比较丰富，年可利用的地表水和地下水 18亿立方米，是山东的富水区。枣庄建市以来，特别是改革开放以来，社会经济发生了巨大变化，经济实力和发展后劲不断增强。 工业发展迅速，已经形成了以煤炭、电力、建材工业为主体，同时拥有纺织、橡胶、冶金、化工、机械、卷烟、造纸、陶瓷、食品、制药、酿造等门类较为齐全，轻、重工业比较协调，综合配套发展的工业经济体系。近年来，先后有气象色谱仪、棉纱、果脯、自行车 链条、钢编胶管、尼龙运输带、尿素、牛仔布、涂布白板纸等 205种产品，被评为省以上优质产品，畅销国内外市场。 - - 农业条件较好，无霜期 190 210天，年平均气温在 13.6至 14.2之间，年平均降水量为 815.8毫米，农产品比较丰富，主要有小麦、玉米、地瓜、大豆、高梁、谷子、花生、棉花、芝麻、甜菜、麻类、黄烟、石榴、黄梨、大枣、板栗、核桃、山楂、苹果等，其中峄城石榴个大皮薄，酸甜可口，闻名全国。近年来，随着利用世界银行和各地政府贷款进行的房地产开发大规模展开，枣庄的农业发展已由粗放经营向集约经营转变，并取得了 明显成效。 2、项目选址和理性分析 公司棚户区改造工程址于店韩路东侧，交通方便，资源环境优越。交通区位优势明显，是商家普遍看好的地块。项目投资方充分依据自身的开发优势和项目的独特地理位置，进行房地产开发，具有很好的市场前景。项目选址方圆 1000米内，有学校、医院农贸市场等多家单位，绿色健康的生活环境在这里触手可及，是市民居住、商贸的理想选择地。由于本工程规模和所处地段的特殊性，根据枣庄市规划局提供的用地地形图、枣庄市规划局已核发的规划设计要求，进行房地产开发项目建设。原场地与周围的整体环境极不协调，反差很大 ，影响了居住区的整体观瞻和城市的形象。为更好地配合城区的开发建设，房地产开发有限公司根据国土局出让的地块，作为市总体规划的一部分，在该地块建设公司棚户区改造工程经济适用房项目。这对于枣庄市形成布局合理、设施配套、交通便利、环境优美、具有现代化园林特色的新城市，具有积极面现实的意义。 3、项目建设的必要性 （ 1）本项目建设是满足住房消费的需求 住房是人们生活的基本要素之一，也是当前城乡居民最为关心的问- - 题之一。随着社会经济的发展、人们生活水平的提高、消费个性化倾向发展等因素，促使人们对住房的需求无论在量和质上都 日趋增强。随着生活节奏的加快，在繁忙的工作之余拥有一个舒适的休息环境已成为人们迫切的愿望。改善人们的居住条件，提高人们的住房水平，是实现这一愿望的必由之路。 目前枣庄市内住房价格偏高，经济适应型住房较少，目前多时居民没有足够的经济实力去购买价格昂贵的住房。 房地产开发有限公司利用项目位置优势，建造现代化居住社区，有助于和谐社会的构建，改善提高当地居民人居环境，加快城市化建设的需要。同时本项目主要是建设具有针对性的经济适用住房，住宅面积较小，销售价格较低，满足消费者的心理需求，创造出价格、地理位置、建筑质量、 环境等优势，获得当地老百姓尤其是单位内部职工的认可，必将成为消费者购房的首选楼盘。 （ 2）此项目的实施是提升居民生活水平进程的需要 项目所在地属于枣庄市人口较多地区，此项目的实施可以推进项目区域的城市化进程，从本项目的实际情况看，近年来，随着经济的发展，人们的各种消费需求也越来越迫切。市委、市政府将按照省委、省政府相关的要求，着力做大、做强、做优、做美枣庄市，加快城市现代化建设步伐，上述市委、市政府的决策，将给本项目的开发带来千载难逢的大好机遇。 本项目的实施将有利于美化环境，完善城市功能，该工程的实施，是 按照城市总体规划要求，加快城市中心地段城市化建设步伐的有力举措，具有综合的社会经济效益。 （ 3）本项目建设是社会与经济发展和区域发展的需要 - - 本项目建设占有土地 72000平方米，容积率 1.036，建筑密度26.3，住宅建筑层数为多层，绿地率为 37，符合国家集约节约土地资源的政策要求。 成片开发的住宅小区建设是住宅建设的重点。本项目为经济适用房开发建设，价格合理，主要为针对公司旧棚户职工进行的改造工程，主要销售对象为公司现有住房难、收入低的人群。 既可以满足低收入居民家庭的住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产 “泡沫 ”。 综上所述，本项目建设具有较好的经济意义和社会意义，因此，项目建设是可行的，也是十分必要的。 1.2.3本项目规划方向 本项目选址于店韩路东侧，交通方便，资源环境优越。规划总用地面积 72000平方米，总建筑面积 74600平方米，住宅 23幢，为 5层建筑，住宅建筑面积 68000平方米，公建设施建筑面积 6600平方米，主要包括厕所、泵房、物业管理、煤气调压站等。 1、规划范围 整个地块北到矿中小学，东前院山小学，西至店韩路，规划总用地面积 72000平方米。 2、规划思路 （ 1）从全局利益出发，确定合理的功能定位； （ 2）优化空间布局，综合调整土地利用规划； （ 3）积极保护生态，坚持可持续发展的原则； （ 4）注重弹性规划，强调规划的前瞻性与灵活性。 3、规划重点 - - （ 1）以枣庄市城市总体规划 (2007年 2020年 )和枣庄市土地利用总体规划 (1997 2010年 )为基础，严格结合经济适用住房建设管理办法，结合现状调研分析与相关规划研究，确定地区功能定位，调整功能布局，优化地区环境，改善居住品质； （ 2）结合土地利用现状，合理调整土地使用； （ 3）明确六线 控制范围，兼顾规划合理性与可操作性； （ 4）完善公共服务配套与市政基础设施； （ 5）合理组织交通结构，充分利用对外交通优势； （ 6）确保城市生态绿地，控制城市景观，塑造地方特色。 1.2.4建设地点、主要建设内容和规模 1、建设位置 店韩路东侧。 2、建设规模与目标 公司棚户区改造工程规划总用地面积 72000平方米，总建筑面积74600平方米，住宅建筑面积 68000平方米，公建设施建筑面积 6600平方米，主要包括营业房、厕所、泵房等。总投资 9000万元，项目建设期约12个月左右。 2、主要建设条件 （ 1）规 划条件 枣庄市规划局已就该地块出具建设用地规划设计条件通知书，建设单位依据城市总体规划和规划局建设项目规划设计条件，委托有资质的单位编制建设方案，方可办理规划的报批工作。 （ 2）土地条件 项目建设方已取得了该地块的土地使用权证。土地用途为住宅用- - 地。 （ 3）拆迁情况 该项目所在地有部分旧式棚户区，已达成拆迁协议，拆迁工作由政府办理。本项目关系到原有建筑物拆迁的经济补偿问题，至项目开工之前，原有建筑拆迁的安置补助、青苗、附着物补偿费用由枣庄市人民政府合理安排，妥善解决，目前补偿费已到位。 （ 4）基础设施情况 拟 开发的地块处于店韩路东侧，周围基础设施达到三通要求。该地块交通便利，各项基础设施完善，适合于房地产开发。 （ 5）周边环境分析 项目所在地北侧为矿中学校、东侧为前院山小学，周围农贸市场、学校、超市等设计逐步完善，附属设施齐全，居住条件良好。 （ 6）主要技术经济指标 项目产品定位为具有现代居住条件的经济适用房，主要针对集公司棚户区职工住房问题，建筑形式采用多层建筑，针对目前企业内部职工多数为多人口家庭，为满足需要，本项目建筑以中套经济适用房为主。中套住房面积控制在 80平方米（ 5平方米），小套住房面积控制在 60平方米（ 5平方米），初步确定项目主要技术指标如下： 综合技术经济指标 - - 项目 单位 数值 所占比重（ %） 总用地面积 m2 72000 其中 : 居住区用地面积 (R) m2 72000 100 代征道路用地面积 m2 0 其中 住宅用地面积 (R01) m2 22608 31.4 公建用地面积 (R02) m2 3672 5.1 道路用地面积 (R03) m2 19080 26.5 公共绿地面积 (R04) m2 26640 37 居住户数 户 720 居住人口 人 2520 总建筑面积 m2 74600 其中 住宅总建筑面积 m2 68000 其中 地表住房建筑面积 m2 61790 地下储藏室建筑面积 m2 6210 公建设施建筑面积 m2 6600 其中 物管等公共设施 m2 3600 经营性建筑 m2 3000 容积率 1.036 建筑密度 % 26.3 绿地率 % 37 人均集中公共绿化面积 m2 10.57 - - 住宅间距系数 1.46 满足日照要求 项目总投资 万元 9000 流动资金 万元 464.5 销售收入 万元 9305.3 利润总额 万元 67.25 所得税 万元 16.813 净利润 万元 50.438 投资利润率 % 0.78 投资利税率 % 6.48 1.2.5项目总体规划方案 1、总平面布置和功能要求 项目总平面布置方案，吸收国内外现代先进的规划思想，结合该地段的地形条件，考虑住户的行为方式和人文特点，采用独特的总体对称布局结构形式。受北方气候以及日照间距的限制和影响，客户喜好南北朝向户型等因素影响，本项目采用南北通透的行列式兵营布局，根据地形特点， 自然环境、气候特点，形成风格独特，造型新颖，统一和谐的建筑群体与环境。 2、规划设计方案要求 本项目规划设计充分发掘和利用项目自身景观价值，建设项目内部视觉通廓。建筑的色彩组合，造型效果应该与周围环境协调。 本项目规划设计本着以人为本的指导思想，充分考虑以上要求，从建筑空间、室外环境、房型、建筑风格四方面求特色，以特色迎合拥护- - 对个性化的追求。 3、项目总体规划的几点说明 （ 1）该项目建设开发周期 1年，在规划设计中既立足现实，又着眼未来，充分体现可持续发展的策略。 （ 2）总体规划中尽可能兼顾了本地块的周边环境 ，尤其注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建 ”和 “公建中的绿地 ”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出 21世纪居住社区的整体特色。 （ 3）总体上来说，规划方案中建筑单体设计采用了灵活的户型和变化的立体效果。 （ 4）小区的目标顾客主要为公司棚户区居民，不考虑单独考虑车库问题，规划沿小区车行道布置停车位，以节省空间，满足小区停车迅速方便要求。室外停车位进行特殊处理，采用植草砖铺砌，提高植被面积和环境质量。 （ 5）在设计规划上，综合考虑内 外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。 4、规划设计图选定主要参数指标 项目产品定位为经济适用房，建筑形式采用多层为主，并初步确定项目主要技术指标参数如下： （ 1）建设用地总面积： 72000平方米 （ 2）总建筑面积： 74600平方米 其中：住宅： 68000平方米 公建设施建筑面积： 6600平方米 - - （ 3）建筑密度： 26.3% （ 4）容积率： 1.036 （ 5）绿化率： 37% 1.2.6建筑方案 本项目拟建场地呈方形，项目中间有交通干道通过，本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。主要建筑构筑物的建筑特征与结构设计：本项目在规划设计中，充分利用地形、地势和项目所处的环境，处理好建筑、绿地、停车、交通以及同周围建筑的关系，使各复杂的功能分区的各个进出口巧妙分开、互不干扰。建筑形体与周围商业居住社区的空间关系是建设性契合。根据现在的整体布置、建筑内的功能组合以及配套设施、道路、绿化、活动场所等方面都围绕整体布局作了认真考虑，给人们提 供一个舒适的活动空间。高层设计采用框架剪力墙结构，严格按国家规范及有关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及报警设施。建筑平面布置紧凑，建筑形体力求简洁有力，造型新颖别致，具有现代感。 枣庄市地质构造以走向近东西的断裂和褶皱为主，次为北东或北西断裂。构造运动是构成南北山脊走向近东西，中间为东西见长的椭圆形山间断陷盆地的主要原因。枣庄市断裂可以分为北山断裂、峄县断裂、十里泉断层、东王庄断层、永安断层、牛角断层和三里屯 古屯断层。枣庄褶曲可以分为枣庄向斜、双山子挤压带和南山褶皱带。 根据 GB18306-2001中国地震参数区划图，该区地震动峰值加速度值为 0.1g（地震烈度度）。 1、建筑方案描述 - - （ 1）建筑特征与风格 本项目在建筑风格上充分体现现代化城市的风格，同时要求功能实用、配套设备齐全。住宅单体设计体现现代化城市建筑风范，在考虑上述一切的同时考虑到消费者的购买能力，在建设经济适用房的基础上尽可能将所有设施建设齐全。 本项目以现代风格为主。在整体建筑设计上要具有现代意识，采用简洁的体形和单纯的材料表现建筑的现代感。建筑造型设计首先注重整体形态的塑造，强调天际轮廓线的流畅和韵律美。建筑单体的设计则 相对简约，建筑立面设计中适当强调建筑尽端及立面线条的处理，以强调建筑的挺拔感、建筑感和体量感。 （ 2）建筑单体设计与功能 1）对于经济适用房来说，以两室一厅的小户型为主，另建有少量的三室两厅以满足多人口家庭居住需要。同时最大限度地利用冬季太阳能，夏季穿堂风调节室内气候。 2）户型功能分区明确，流线合理，各功能空间既相互联系又适当保持独立，既保证了各空间的使用便捷和流动性，又保持了相对私密性。 3）建筑单体的设计要相对简约。 4）整体拼接灵活、体型丰富、对规划适应，可根据地形组织各种空间，使土地利用和空间利用 发挥到最佳。 5）局部设计，要更能体现人性化的特点。 6）建筑立面造型以现代、简洁风格为出发点、利用墙面、玻璃、线角共同构筑感观效果，结合结构的外露，更能体现整体的宏伟，把握现代设计的主题。 7）外立面装修主要以外墙砖和涂料为主，尽可能采用更多的节能- - 材料。 8）统一设计空调机位和空调冷凝水下水管。 9）公建部分的设计为区域中的特殊设计，整体造型上力求塑造标志性建筑为出发点。聚交人眼视线。整体造型和整区的建筑风格把握统一。 10）屋顶根据建筑风格，设计简洁明快、经济实用。 11) 根据山东省经济适用住房管理 办法 (省政府令第 192号 )相关要求： “经济适用房项目小区内非经营性公共配套设施建设资金， 50从城市国有土地使用权出让金和城市建设资金中划拨， 50计入房价；中套住房面积控制在 80平方米（ 5平方米），小套住房面积控制在 60平方米（ 5平方米）， “经济适用房的售价必须严格执行 成本不超过 3的利润 ，实行公开招标，愿意接受此定价的开发商才能投标。 ” （ 3）建筑物与城市的协调 小区的建筑物与城市的规划相协调，与周边的环境相协调。 2、平面布置和功能要求 （ 1）住宅平面设计和功能要求 以两室一厅的小户型为主 ，另建有少量的三室两厅以满足多人口家庭居住需要；小户型面积为 65平方米，大户型为 85平方米。 （ 2）总平面布置和功能要求 项目总平面布置方案，吸收现代先进的规划思想，结合该地段的地形条件，考虑住户的行为方式和人文特点，采用独特的总体对称布局结构形式。并利用地形变化，根据地形特点，自然环境、气候特点，使之形成楼与楼之间高低搭配，形成风格独特，造型新颖，统一和谐的建筑群体与环境。 - - 3、配套设施（给排水、供电、供热、燃气、通风、空调等） （ 1）给排水 1）给排水设计设计依据： a、建筑专业提供的条件图。 b、建设 方提供的有关设计条件。 c、国家现行的设计规范、规程。 d、本项目建筑、结构、暖调、电气和总图等专业提供的作业条件图和设计资料。 2）给水工程： a、用水水质：符合国家生活饮用水卫生标准。本工程水源为陶庄镇自来水厂，供水压力为 0.20-0.25MPa。基地周围市政给水管为环状管网。 b、用水水压：本工程分别陶庄镇政给水管道上接二根 DN150mm的引入管。建筑红线内经水表井后，与小区给水管相连接。市政给水压力为0.20MPa。 c、给水系统：考虑屋面太阳能和低层住户入户压力的要求，本工程生活给水共设两套加 压系统： 8+1层中高层建筑的 5层以上部分为高区，其余部分为低区。二次加压给水系统采用恒压变量生活给水变频调速泵组供水，其供水流量为设计秒流量。在地下室设食品级不锈钢生活饮用水箱和变频加压泵组。 d、管材：给水支管采用 PPR塑铝稳态复合管 S4系列，热熔连接。立管采用 PSP钢塑复合压力管，采用内外壁双热熔连接。工作压力为1.0MPa。 e、保温：在保证经济成本的前提下，尽可能采用先进的技术与材- - 料实现保温。 3）排水工程： a、排水制度：本工程小区内采用生活污水与雨水分流制排水的管道系统。室内采用粪便污水与洗 浴废水合流排水管道系统。室内地面层（ 0.000m）以上的生活污水重力流排出；地下室废水采用排水沟汇集至集水坑内，用潜水排污泵提升后排至室外雨水管道。本工程生活污水汇集并经小区内部污水处理站处理，处理达标后首先回用于绿化，其余通过管道排至薛城区小沙河。 b、管材、接口及敷设方式：污、废水管道系统均为单立管排水系统。排水管道除地下室内为明装外，其余部分均暗装在管道井、吊顶或墙槽内。排水管采用 PVC-U塑料排水管，粘接。室外排水管道采用承插式 PVC-U双壁波纹管，橡胶圈接口，并采用混凝土基础。雨水管采用承插式 PVC-U双壁波纹管，橡胶圈接口。并设混凝土基础。 （ 2）空调、通风设计 可根据空调的设计条件，在建筑、结构及容量等设计，一次到位，分步实施，同时应考虑自然通风。 （ 3）电气设计 1）设计依据 a、小区概况； b、相关专业提供的设计资料； c、建设单位提供的设计任务书及设计要求； d、国家现行的有关规范、规程及相关行业标准； e、其它有关现行国家标准、行业标准及地方标准。 2）供电电源 - - 本工程采用二路 10kV独立电源供电。 3）电气照明 照度按现行国家标准建筑照明设计标准 GB50034-2004执 行。 （ 4）防雷 本工程预计雷击次数各楼有所不同， 0.04 Ng 0.3，均按第三类防雷建筑设防；在楼座屋顶设避雷带和避雷针由其混合作防直击雷的接闪器，利用建筑物结构柱子内的主筋作引下线，利用结构基础内钢筋网作接地体；为防雷电波侵入，电缆进出线在进出端将电缆的金属外皮、钢管等与电气设备接地相连。 （ 5）燃气 项目内部暂时不统一供气，居民用气使用罐装液化气。 （ 6）电视、电话、智能化等项目 普通住宅每户按 2门设计 ,物业管理部门预留办公外线电话，配套建筑均按建设单位设置电话。 4、建筑方案的几点说明 （ 1）住宅 建筑设计说明 1）住宅的设计满足经济适用房相关要求。并充分考虑功能、质量方面的适度超前，考虑今后数 10年内人们生活方式与需求的变化。 2）住宅设计充分体现 “以人为本 ”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都体现出对人的关怀和尊重 ,实现动静分开 ,洁污分开。特别是对儿童居室，更多地予以周到细致考虑。正如人们所说： “以人为本，就是以孩子为本 ”。 3）住宅外观设计采用目前流行的现代简约风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有- - 变化。 4）在建筑材料方面，尽可能的采用新型建筑材料 。 （ 2）小区配套设施说明 1）交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，小区建设的宗旨是经济适用房建设，因此并不考虑车库的建设，但在室外会充分考虑地面停车场的设置问题。 2）每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。 3）尽可能的增加超市等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便 ,充分体现出社区生活的现代化。 （ 3）环境艺术设计说明 1）随着人们生活水平的提高， “买环境 ”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。 2）基于上述原因和项目自身的环境优势，公司在进行本地块的整体规划设计时，在建立经济适用房的基础上，不仅兼顾到地块的周边环境，更注意小区内的环境艺术设计。 1.2.7 投资规模 规划总用地面积 72000平方米，总建筑面积 74600平方米，住宅建筑面积 68000平方米，公建设施建筑面积 6600平方米，主要包括营业房、厕所、泵房、物业管理等。总 投资 9000万元，项目建设期约 12个月左右。项目所有资金全部为房地产开发有限公司。 - - 1.2.8项目申请报告编制依据 1、国家主席令第 29号中华人民共和国城市房地产管理法和第91号中华人民共和国建筑法； 2、国务院令第 248号城市房地产开发经营管理条例； 3、 1995年 10月 12日山东省第八届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过的山东省城市房地产开发经营管理条例； 4、枣庄市人民政府 20005号枣庄市城市房地产开发经营管理办法； 5、国务院 2003379号物业管理条例； 6、 山东省政府令 1997第 86号发布的山东省城市住宅物业管理办法； 7、枣政发 1998106号枣庄市城市居住物业管理实施办法； 8、中华人民共和国招标投标法及 2000年 4月 4日国务院批准由国家发展计划委员会发布的从 2000年 5月 1日起落实的工程建设项目招标范围和规模标准确定的内容； 9、枣建字 1998213号关于房地产开发项目实行招投标的通知； 10、中华人民共和国监理法和建设部 2003年工程质量建设标准（强制部分）； 11、国家计委 2003编制的建设项目经济评价方法与参数 与案例实用手册； 12、建标 2000205号发布的房地产开发项目经济评价方法； 13、国务院办公厅转发关于建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（国办发 2006 37号）； 14、关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房- - 2006165号）； 15、山东省建筑工程定额和枣庄市关于建筑材料估价表及物价上涨情况和有关类似工程的计算资料； 16、枣庄市城市总体规划 (2007年 -2020年 )； 17、枣庄市土地利用总体规划 (1997一 2010年 )； 18、山 东省安装工程计价依据， 2003.6； 19、中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要； 20、山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要； 21、山东省经济适用住房管理办法 (省政府令第 192号 )； 22、枣庄市经济适用住房管理办法； 23、山东省人民政府关于加快城市住房建设提高居民住房水平的决定（鲁政发 1996 50号）； 24、各种税费的取值执行现行规定； 25、建设单位提供的其它有关资料。 1.2.9项目提出的必要性和目的 1、宏观分析 （ 1）大环境分析 大力提高人民群 众的居住水平，是全面建设小康社会和实现现代化的重要方面与重要内容之一。低收入家庭、城镇生活困难家庭的住房问题是影响人民群众居住整体水平改善的主要制约因素，也是制约全面建设小康社会和基本实现现代化的重要因素之一。党和政府十分重视低收入家庭和城镇生活困难家庭的居住条件改善问题。全国人大十届一次会议上，政府工作报告明确提出 “建立和完善对低收入者的救助制度，重- - 视解决城市特殊困难家庭在住房、子女就学、医疗和取暖等方面遇到的问题 ”。枣庄市经济适用住房管理办法明确提出 “距离城区较远的独立工矿企业和住房困难户较多的企业 ，在符合土地利用总体规划、城市规划、住房建设规划的前提下，经市、区（市）政府批准，可以利用单位自用土地进行集资合作建房 ”。 随着我国改革开放的不断深入，经济发展的步伐也在继续加快，枣庄市经济飞速发展，结合城市规划，主城区正有条不紊改造，短时间内城市面貌已经有较大改善，居民住房条件也得到不断提高，但由于历史遗留条件，部分地段居民居住条件还亟需解决。 为了促进枣庄市社会经济发展，改善其整体投资环境和生活环境，突破目前较落后的基础设施对经济和社会发展的制约因素，市政府将继续对主城区进行全面的改造。由于特殊的自然环 境和历史因素，在其整治过程中所面临的问题也是复杂的。我国城市建设的目标是提高居民的住房条件，改善城市的生活环境。中央和地方政府都重点强调在协调城市建设过程中，大力发展经济适用房，以保障中低收入家庭、困难户的住房条件。同时，在我国城市化进程中，有大量农村人口涌入城市，对城市基础设施有了较高的要求。这也突出了我国城市建设的滞后性，加上长期的粗放经营方式造成大量资源浪费，同时在一定时期内对环境问题认识不足，导致整个城市环境形势严峻。追求城市经营的可持续性，是在国民经济快速发展的同时，还要谋求经济发展与人口、资源、 环境相协调，使经济发展推动社会进步，积极促进社会公正、安全、文明、健康发展。 通过宏观环境分析可以看出，不管是在国家经济发展还是在政府政策导向方面，经济适用房和中低价房的建设在未来很长时期内，有着存- - 在和发展的必要性。因此，在本项目所在地建设经济适用房与中低价房住宅区是可行。 （ 2）小环境分析 经济适用住房是指享受政府划拨建设用地、减免部分相关税费、开发商微利开发而建设的面向城镇低收入住房困难家庭的具有经济性、适用性和社会保障性的普通商品住房。建设经济适用住房是解决低收入家庭住房困难问题的有效手段之一。枣庄市 政府根据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知精神，紧密结合我市居民收入、住房及老城改造、新城建设的实际情况，充分发挥政府在住房领域的调控和保障职能，坚持政府、单位、个人合理负担的原则，在结合山东省经济适用住房管理办法 (省政府令第 192号 )的基础上，出台了枣庄市经济适用住房管理办法等一系列关于建设经济适用住房改善低收入家庭住房困难问题的政策措施。 在枣庄市经济适用房政策作为住房保障内容之一，有存在的必要。从本市来看，经济适用房是经济发展的必然，也是房地产市场的及时雨，是改善住房的 必须手段。 因此，从省市政策及实际情况来看，建设本项目经济适用房是有政策保障的。 2、微观分析 近年来，山东省大力发展经济适用房建设项目，同时给下面各市指定经济适用房建设任务，据相关资料显示： 2007年，枣庄市共建设经济适用房项目 15个，总建筑面积 61万平方米，总投资 7.69亿元，总用地面积 47万平方米；极大地缓解了枣庄市建设用地指标紧张状况，对稳定房价、规范房地产市场、提升城市水平起到了重要作用。 - - 08年，枣庄市计划经济适用房总建筑面积 86.1万平方米，总投资10.84亿元，总用地面积 65.1万平方米， 目前经济适用房的建设得到了政府等部门的有力支持，市场良好。从枣庄市内经济适用房建设情况和有关政策来说，在本项目所在地块建设经济适用房来解决部分居民的住房问题是可行的。 3、经济适用房发展历程 （ 1）酝酿时期：经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。早在 1991年 6月份，国务院就在关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中提出： “ 大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题 ”。 （ 2）启动、开 建时期： 1997、 1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，经济适用房于 1998年适时推出了，用以解决中低收入家庭住房问题。 （ 3）高速发展时期：从 1998 年经济适用房开始兴建以后，全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋搬快速发展，房价的相对低廉，逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。无论从开工面积和项目数量都在成倍增加，经济适用房迎来高速发展时期。 第二章 发展规划、产 业政策和行业准入分析 2.1发展规划分析 房地产开发作为特殊的经济活动，涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程，事关国民经济（如土地资源配置、城市发展规划等）- - 和国计民生，必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始，房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，遵守城市建设法规，房地产售价受国家有关法规政策调控等。 投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环 境的把握是每一个房地产开发决策者所关注的首要问题。 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要明确提出按照市场化道路要求，加快发展服务业，坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。调整优化企业组织结构和产业布局，提升整体技术水平和综合竞争力。 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要及山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要明确提出，坚持走新型工业化道路，切实转变经济增长方式，推进产业全面优化升级。调高第三 产业比重，加速发展现代服务业。加快重点领域服务业发展。优先发展与制造业配套、提升制造业水平的现代物流业、软件业、金融业、商务和科技服务业；加快发展产业关联度大、渗透性强的信息服务业、文化产业、旅游业和房地产业；积极发展现代商贸业和居民服务业。针对房地产业，要求建立合理的房地产供给结构，形成适应不同消费需求的房地产市场。注重发展中低档商品住宅，努力提高商品住宅品位，发展建筑特色鲜明、服务功能完善的综合社区；积极发展工业、商务及为其他行业服务的房地产业。鼓励房地产企业做大做强，形成在全国有较大影响的房地产企业集 团。 - - 住房是人们的基本需求，加上城镇化进程的加速推进，以及人们可支配收入随着经济增长而快速的增长，人们买新房以及对住房升级的需求规模逐步增大。 2007年以来，政府虽然加大了调控力度，收紧 “银根 ”“地根 ”、限制外资炒房等等，提高了房地产企业的融资成本，使开发节奏大大放缓。但从总体来看，当前房地产市场正在朝着宏观调控的目标方向发展：住宅为主的房地产开发投资平稳增长；商品房施工、竣工和新开工面积均大幅上升； 2008年房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲； 商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。 在持续加息和央行限制第二套房贷政策的影响下，部分城市出现房屋交易量下降、房价环比涨幅回落的现象。进入 9月后，国家出台了减息政策，对宏观经济继续保持平稳较快增长，全国房价不会出现大幅波动产生了积极的推动作用，但在依然从紧的货币政策影响下，房价涨幅将会有所下降。但从长期看，我国城镇住宅市场供不应求的格局并未根本改变，房价长期上涨趋势将在一定时 期内存在。 房地产市场来看，自 2006年以来，随着涉房调控政策 “国六条 ”、央行加息等政策的出台，在税收、信贷、土地政策的调节作用下，连枣庄市房地产供销相对稳健。住宅销售价格稳中有升，增幅较为平稳，产品品质不断提升，市场秩序不断规范，开发理念和购房行为日趋成熟。 充分考虑居民购买力不同，在住房开发过程中，国家、省、市各地均制定了住房发展规划，将经济适用房作为解决购买力较差居民购房问- - 题的主要途径，并出台相关政策进行扶持，目前，经济适用房发展前景较好。 山东省作为枣庄市的上级领导机构，每年均给枣庄市制定经济适用 住房建设投资计划，从根本上保证了枣庄市经济适用住房的建设，从根本上为购买力较差的居民解决了住房问题。 2.2产业政策分析 房地产业是国民经济基础产业，又是构建和谐社会重要物质载体。最近几年，枣庄市房地产业发展成效显著。但也要看到，枣庄市房地产市场发展现状与 “规模基本适度、结构基本合理、价格基本稳定 ”的宏观调控目标还有距离、与建设国际性城市的目标追求还有差距、与广大市民对住房性价比综合要求还有偏差。对此，枣庄市各级政府已经引起高度重视，在坚定不移贯彻落实好上级宏观调控政策的同时，在 “有保有压、区别对待 ”总体 原则指导下，深入研究本地个性化特征、枣庄市政府采取一系列切实可行举措，推动房地产业持续健康发展。 为加快城市住房建设，建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系，解决城市居民的住房困难，改善居住环境，提高生活质量，使住宅建设成为新的经济增长点和政府的民心工程，山东省人民政府根据国家有关法律、法规，出台了山东省城市经济适用住房建设管理办法，明确规定经济适用住房是指经国家或省批准，享受政府扶持政策，面向城镇中低收入家庭出售的普通住房，其开发建设必须坚持城市政府总揽，以项目带开发的方针； 坚持市场导向，总量控制，以销定建，限价销售的原则；坚持节约用地，合理用地，并与旧城改造相结合的原则；坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。经济适用住房建设要严格执行山东省住宅建筑设计标准及- - 其他有关规定，建筑面积与套型执行二类或三类标准。 本项目严格按照总体规划要求组织实施，满足采光、通风要求。区内除布置满足交通、消防的道路和停车场外，均为绿化用地。设计严格按国家有关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及报警设施，注重建筑节水、节能、节地及节材关键技术开发和材料的推广使用。建筑平面布置 紧凑，造型新颖别致，丰富了空间效果及视觉效果。 根据产业结构调整指导目录 (2005年本 )第一类：鼓励类 “十八、建筑 ”1节能省地型建筑暨绿色建筑的开发， “十九、城市基础设施及房地产 ”7.城镇燃气工程。 13.先进适用的建筑成套技术、产品和住宅部品研发和推广。 11城镇园林绿化及生态小区建设。可以认定该项目属于枣庄市拆迁改造房地产节能省地型经济适用型房地产开发项目，符合产业结构调整指导目录要求，属国家鼓励项目，项目也符合枣庄市城市发展规划。 项目所在地建成区内的闲置用地，具有较大的挖掘潜力，是未来城市发 展的重要备用地。据不完全统计，枣庄市中心城内有 5.06平方公里用地征而未建，应加强建成区内部用地的整合利用，节约土地资源。 中心城旧城用地中尚存在一定的以平房为主的居住用地，现状市中城区南部工业用地土地利用率低，部分工厂企业停产、关闭，但用地一直没能有效利用；在中心城管制范围内共有村庄 558个，占地面积 7372公顷，其中，现状建成区内有 77个，占地面积 1149公顷。随着规划用地扩展，远期有 34个村庄将转化为城市建设用地，这样，规划建成区范围内共有村庄 111个（含现状范围 77个），用地总面积 1566公顷。这些 用地土地利用率很低，应通过置换、改造，提高其开发强度和土地利用率，减少新增城市建设用地的增加。 - - 2.3行业准入分析 相关资料显示，枣庄市房地产开发投资增长幅度均超过 20%，大大高于当年国内生产总值增幅，成为拉动枣庄市经济增长的一股优势力量。 近年来随着住房制度改革的不断深入，枣庄市住房建设呈快速发展趋势。根据山东省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要， 2006年枣庄市域总人口为 372万人，城镇化水平为 45%,规划综合考虑枣庄近年的城镇化发展进程和人口增长动力机制，预测 2020年枣庄市域总人口为 400万人，城镇化水平为 60%,其中市区总人口为 240万人。中心城人口增长率近期为 4.2%，远期为 3.8%，并采用综合增长率法、水资源承载力法、劳动力需求法等多种方法，同时考虑土地、能源、环境等制约因素，预测枣庄中心城人口规模为 120万人，台儿庄城区人口规模为 13万人，山亭城区人口规模为 10万人。枣庄市区城区人口规模为 143万人，但目前来看，多数仍属于低收入人群，对于商品房的购买仍存在经济上的缺陷，因此经济适用型住房的建设也成了解决这一问题的主要手段。 根据房地产开发企业资质管理规定（建设部第 77号令） ，本项目建筑构筑物的建筑与结构设计均由国内有相关资质的设计单位完成。本项目在规划中，充分利用地形、地势和项目所处的环境，根据现在整体布置，建筑内的功能组合，以及配套设施、道路、绿化建筑、活动场所等方面都围绕整体布局作了认真考虑。设计采用框架剪力墙结构，根据承荷拟采用桩径 500mm的预应力管桩基础，严格按国家有关标准，设置防腐、防爆、防火、隔音、隔热和消防及报警设施。建筑平面布置紧凑，造型新颖别致，丰富了空间效果及视觉效果。本项目严格按照总体规划- - 要求组织实施，满足采光、通风要求。区内除布置满足交通、消防的道路 和停车场外，均为绿化用地。符合相关行业准入标准的规定。 同时，本项目属于经济适用型住房建设，经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案；经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，实现住宅部件的标准化、集约化、系列化，降低成本，提高住宅建设整体水平经济适用住房要根据本市居民的收入和居住水平等因素，合理确定户型面积和各种户型比例，以中小套型为主，小套住房面积控制 在 60平方米左右，中套住房面积控制在 80平方米左右。供应人口较少的家庭的套型面积可适当降低，其中一人户40平方米左右，二人户 50平方米左右。 第三章 资源开发及综合利用分析 3.1资源开发和利用方案 本项目主要耗用水泥、建筑砂石、墙砖及防腐保温等原材料和木材等，所有原辅材料的来源立足国内市场，均为本地市场采购，建筑施工临时用水和生活用水均采用本地城市自来水，做好施工现场雨水、污水的收集处理和循环利用，对本地地表（下）水等其它资源不会造成不利影响。 3.2工程物料消耗 项目总建筑面积 74600平方米，经查 山东省建筑工程定额，其消耗混凝土、玻璃、砖等原辅材料情况见表 3.2-1。 表 3.2-1 项目所需建筑材料消耗状况表 - - 材料名称 消耗定额 消耗量 水泥 156kg/m2 1.1637万 t 砂 0.44m3/m2 3.2824万 m3 石子 0.29m3/m2 2.1634万 m3 生石灰 15kg/m2 0.1119万 t 玻璃 0.19m2/m2 1.4174万 m2 砖 12.44块 /m2 92.8024万块 钢筋 16.1kg/m2 0.1201万 t 项目工程物料消耗总量较大，但项目施工 过程中按 10天的用量进行储存，在规划区内设置占地 500m2的临时堆场 10个，同时为方便环卫部门对施工期生活垃圾的收集，在施工区内设置临时施工便道。 项目所需主材均采购于山东、江苏等地，运输方便。所有材料承建单位均与供应商签定合同，保障供应，进场前需要进行复试，合格后方可使用。水和电由建设单位向枣庄市供水、供电部门申请报批，满足项目建设使用要求，所有材料按比质比价的原则进行择优采购。 3.3资源节约措施 拟建设的晟棚户区改造工程主要耗能为电力，作为生活和建筑施工用水取用清洁的城市自来水。 为最大限度的利用原材 料，减少废弃物的产生。 -设计方面在严格遵守国家建筑业相关规范规定的同时，注重引进和消化国内外先进的建筑理念和技术，使用建筑保温、节能门窗、高效节能设备、节水器具。 - - -施工方面要加强施工用电用水管理，从初期就选用节能高效施工设备，提高设备运行效