成都五星级酒店市场和经济可行性调研报告

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LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ection.Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoct ion. ParagraphFormat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. Paragrap Selection.Par agraphFormat. Li neSpacingLinesToPoints(2) Select ion.Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPointsel ecti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLinesToPoints( 2)Sel ecti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPocti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLinesToPoi nts( 2Select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFormat.LineSpaci ngLinesToPointsel ecti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ection.Par agr aphFormat. LineSpacingLi nesToPocti on.Paragr aphForm at. LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ection.Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 目录 1. 2. 行政摘要 . . 调研性质 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 11 3. 4. 5. 6. 市场区域分析 . 地块描述 . . . . 短期住宿市 场 . 竞争市场 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 31 38 41 7. 待建酒店定位及设施推荐 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 56 8. 9. 10. 酒店需求、入住率和平均房价预测 . 收支预测 . . . . . . . . . . . . . . . . . 可行性分析 . . . . . . . . . . . . . . . 附录 附录 1 假设及限制条件 附录 2 餐饮收益计算模型 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68 76 83 Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoct ion. ParagraphFormat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. Paragrap Selection.Par agraphFormat. Li neSpacingLinesToPoints(2) Select ion.Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPointsel ecti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLinesToPoints( 2)Sel ecti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPocti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLinesToPoi nts( 2Select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFormat.LineSpaci ngLinesToPointsel ecti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ection.Par agr aphFormat. LineSpacingLi nesToPocti on.Paragr aphForm at. LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ection.Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. 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LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ection.Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 华盛国际 行政摘要 - 1 1. 行政摘要 地块描述 经济概况 待建酒店坐落于一大型住宅开发项目 麓山国际社区 的中部。该综合开 发项目位于中国四川省成都市华阳县，麓山大道附近，靠近人民南路南部 延伸段。待建酒店所处地块总面积约为 26,000 平米，预计 2011 年开业。 根据客户提供的信息，麓山国际社区将建设成为一高端住宅区，由别墅、 高层住宅、商业中心、高尔夫球场、服务式公寓、酒店和其它娱乐设施构 成。该待建酒店计划将于 2009 年年中开工。 该地块呈不规则四边形，基本平整。我们了解到所处位置建筑物高度限制 为 145 米。 待建酒店位于麓山国际社区中 部，可经由麓山大道到达。麓山大道位于麓 山国际社区北部边界，与人民南路南部延伸段直接相连，后者是通向成都 市区的交通要道。整个区域大约距离市中心南部 18 公里。而高科技工业 园发展南区和新商业中心南区距离麓山国际社区北部 10 公里。 我们假设待建酒店朝南，可以观赏到 18 洞的高尔夫球场，尤其是从高处 眺望，景观良好。由于待建酒店位于麓山国际社区中部，其附近区域的住 宅建筑高度参差不齐，可能影响到待建酒店的可视性，因此我们认为酒店 附近的可视性受到一定程度的限制。 作为中国西南的经济中心，成都自古经 济繁荣，素有 天府之国 的美 称。中央政府推行的第十个五年计划，同时得益于 西部大开发 的政 策，成都的经济从 2000 年得到了迅猛的发展，领跑中国西部地区。 信息技术、制药、食品加工（包括烟草）和机械制造业并列为成都四大产 业，占 2006 年工业总产出的 54.7。其中受政府的大力扶持的产业中， 信息技术产业发展最为活跃， 2006 年增长了 41.9。 下表列出了 2000 06 年成都主要经济指标。 Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFor mat.LineSpaci ngLinesToPoct ion. ParagraphFormat.LineSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. Paragrap Selection.Par agraphFormat. Li neSpacingLinesToPoints(2) Select ion.Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPointsel ecti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLinesToPoints( 2)Sel ecti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPocti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLinesToPoi nts( 2Select ion. Par agraphFormat.Li neSpaci ngLinesToPoints(2)Select ion. ParagraphFormat.LineSpaci ngLinesToPointsel ecti on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ection.Par agr aphFormat. LineSpacingLi nesToPocti on.Paragr aphForm at. LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ection.Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. LineSpacingLi nesToPoi nt select ion. 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LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ection.Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 华盛国际 ww w .fdce w.c om 行政摘要 - 2 表 1-1 主要经济指标，成都， 200006 年 经济指标 人口 （百万） 实际国民生产总值增长率（ %） 国民生产总值（元 十亿） 人均国民生产总值（元） 出口（美元 百万） 进口（美元 百万） 外商直接投资（美元 百万） 固定资产投资（元 十亿） 通货膨胀指数（ %） 人均可支配收入（元） 注释： *复合年平均增长率 来源：成都统计局 2000 10.1 10.8 131 12,990 820 660 265 48 0.2 7,649 2001 10.2 13.1 149 14,665 890 1,000 310 58 0.8 8,128 2002 10.3 13.1 166 16,239 1,220 860 400 70 -1.3 8,972 2003 10.4 13.0 187 17,914 1,350 1,160 500 86 2.1 9,641 2004 10.6 13.6 219 20,626 1,870 1,500 750 109 3.9 10,394 2005 10.8 13.5 237 21,913 2,680 1,860 550 146 2.3 11,359 2006 11.0 13.8 275 24,923 4,140 2,810 760 190 1.8 12,789 CAGR* 2000-06 1.4 % 13.2 % 11.5 31.0 27.3 19.2 25.9 8.9 % 访客情况 如上表所示，成都 GDP 自 2000 年以来连续 7 年保持两位数的增长速度， 于 2006 年达到人民币 2750 亿，比上一年增长 13.8。进出口也得到了长 足的发展，同年年复合平均增长率分别达到 27.3和 31.0。个人可支配 收入也于 2006 年达到人民币 12,789 元，相当于 1,600 美元。 成都经济飞速发展还得益于对固定资产投资的发展，特别是近几年固定资 产投资发展迅速。 2006 年总投资额达到 1900 亿人民币，是 2000 年的五 倍。 2000 年到 2006 年期间，年复合平均增长率为 25.9。 成都经济以低廉的运营成本和丰富的人力资源为特点。近几年来吸引了大 量国内外投资。 2006 年，成都吸引国内投资 728 亿人民币，同时外商直 接投资（ FDI ）达到 7.6 亿美元，与上一年相比分别增长了 78.6和 36.6。成都的外商投资在中西部地区名列榜首，这也进一步稳固了成都 作为中国西部最重要的城市的地位。根据成都市商务局最新统计，截至 2006 年底，已有 108 家世界 500 强公司落户成都。下表列出了目前成都的 主要国际公司。 为 了更好的研究国际和国内客源市场的相关性，我们对成都访客做了相关 分析。下表总结了 2001 年到 2006 年成都国际和国内访客到达情况。 Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. 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LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ection.Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 华盛国际 行政摘要 - 3 表 1-2 国内和国际访客人数，成都， 200106 年 年 2001 2002 2003 2004 2005 2006 访客总数 26,060,000 28,440,000 28,660,000 32,550,000 36,690,000 40,616,693 % 增长 9.1 % 0.8 13.6 12.7 10.7 国内 25,800,000 28,090,000 28,430,000 32,150,000 36,190,000 40,037,000 % 增长 8.9 % 1.2 13.1 12.6 10.6 % 比例 99.0 % 98.8 99.2 98.8 98.6 98.6 国际 * 345,588 401,165 226,846 408,814 500,156 579,693 % 增长 16.1 % -43.5 80.2 22.3 15.9 % 比例 1.3 % 1.4 0.8 1.3 1.4 1.4 复合年平均增长率 2001-06 9.3 % 9.2 % 10.9 % 注释： *包括香港、澳门和台湾地区 来源：成都旅游局 竞争市场定位 对上表，我们做如下分析： 尽管 2003 年受 SARS 影响，成都访客总量增长率降到 0.8，但是该 市场访客总数的复合年平均增长率依然达到 9.3，从 2001 年的 2600 万上升到 2006 年的 4100 万。 成都旅游市场一直以来以国内访客为主， 2006 年达到约 4000 万， 占访 客总数的 98.6。 2001 年到 2006 年，国内访客增长平稳，保持年平均增长率为 9.2。 国际访客量增长迅速，其速度远远高于国内访客量，但是由于国际旅 游市场开发程度不深，所以所占比重还很小。 2001 年到 2006 年，国际 访客平均以每年 10.9的速度增长，于 2006 年达到 580,000 人次。 为了更好地显示每一家竞争酒店在五星级酒店中的市场定位，我们将它们 的业绩标注在矩阵上，其中的中心点为整个市场区域的平均入住率和平均 房价。这有助于确定目前市场上还 存在哪些不足可以靠待建酒店来填补。 Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. 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LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ection.Par agr aphFaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaahF 华盛国际 w w w.fd cew .com 行政摘要 - 4 表 1-3 酒店定位矩阵，待建酒店和成都竞争市场， 2006 年 Occupancy 75% 成都皇冠假日酒店 (82%, RMB622) 凯宾斯基酒店 (80%, RMB607) 成都天府丽都喜 来登酒店 (76%, RMB687) 待建酒店 ADR RMB651 锦江酒店 (64%, RMB619) 索菲特万达大酒店 (71%, RMB785) 来源：华盛国际估计 待建酒店市场定位 根据上图，成都天府丽都喜来登酒店是唯一一家位于矩阵图右上方的酒 店，这表明该酒店的入住率和平均房价均高于市场平均水平。索菲特万达 酒店从平均房价来看处于领先地位，然而其入住率却不到市场平均水平。 而成都皇冠假日酒店和凯宾斯基酒店恰好相反，即入住率高于市场平均水 平，而平均房价较低。锦江酒店无论从入住率还是平均房价来看，均低于 市场平均水平，我们认为这主要是因为其当地的市场定位较低，品牌较低 导致。 我们认为待建酒店应当开发成为国际标准的五星级 酒店，定位在表 1-3 中 所示的右上方，但是其客房数量应当少于目前市场的平均水平（竞争市场 的平均客房数为 437 间）。此外，待建酒店应当在设计、风格、服务和品 牌定位方面都领先于现有以及其他待建五星级酒店。 南部区域将开发成为成都新商务中心和高科技园区的南部延伸段，越 来越多的国内和国际公司将入驻该区，因此，国际标准五星级酒店比 当地管理的四星级或五星级酒店更能满足市场需求； 作为一个新兴的住宅和商务区域，南部新区仍处在初级开发阶段，基 础设施和达到要求的配套设施尚未完善。国际标准 五星级酒店的建立 将提升该区域的水平，加快相关设施的开发速度。成都世纪城的洲际 酒店就是一个很好的例子，它将于 2007 年开业，主要面向商务及会议 市场； 根据我们对市场的了解和对当地酒店经营者的采访，我们认为与当地 管理的五星级酒店，如锦江酒店相比，国际标准的五星级酒店定位可 Sel ect i on.Paragr aphFor mat .LineSpacingLi nesToPoi nt s( 2) Sel ecti on.Paragr aphFormat. 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