【商业地产】江苏启东电大地块市场定位报告-116PPT-2009年

南京扬子置业咨询服务有限公司 市场部 2009 启东电大地块市场报告 基地印象 宏观市场 基地印象 城市解读 经济发展 城市规划 房地产市场 土地市场 竞争分析 板块分析 竞争分析 综合分析 潜在供应 市场结论 项目研判 基地资源 SWOT分析 核心价值 客群定位 城市消费习惯 竞争项目客群分析 本案客群定位 产品建议 物业建议 户型建议 价格建议 报告目录 基地印象 核心商业中心 宗地 结合地块特征创造项目核心竞争力 项目宗地分析 地块指标 项目背景信息： 本项目地块位于启东主城范畴内。宗地紧临城市核心商业中心，北临主要干道 紫薇中路 ，南面为明珠新村，西侧为启东市老人院，东侧为社区道路 幸一路 。道路系统完善，交通便捷。周边各类生活配套较为成熟。但区域形象一般，属 城中北部区域 。项目占地 6938 ，住宅总建面积为 17345 ，土地楼面价格高达 1199元 / 。 项目经济指标 容积率： 2.5 绿化率： 30% 建筑密度： 28% 土地性质：商业 40年 居住 70年 地块初步印象带来的疑问： 1、地块区域未来的定位是怎么样的？ 2、根据本案的区位及周边资源，如何定位？ 3、城市购买力如何？市场竞争怎么样？ 4、我们能做什么？ 宏观市场 城市解读 经济发展 城市规划 房地产市场 土地市场 启东概况 启东市地处万里长江入海口北侧，三面环水，形似半岛，是出江入海的重要门户，被誉为“江海明珠”。 全市陆地总面积1157平方公里，人口 116万。 一、 海洋经济 ，启东吕四渔场是中国四大渔场，也是全国六大中心渔港之一 。 二、 机械电子 ，启东在外经营电动工具人员 4.5万人，每年交易额达 150多亿元，约占全国电动工具市场交易总额的 60%。 三、 建筑产业 ，启东是江苏省人民政府首批命名的“建筑之乡”，建筑业历史悠久。 四、 医药化工 ，具有众多全国著名品牌，在全国有很高的市场占有率。 五、 纺织服装业 ，启东市是全国最早的纺织服装出口基地，出口 20多个国家和地区，年出口额超 1亿美元。 六、 教育产业 ， 如启东中学、汇龙中学、长江中学等。 城市属性 2008年前三个季度： 地区生产总值 247亿元 城镇居民人均可支配收入 12782元 全社会固定资产投资 150亿元，其中房地产投资 11亿元 ,同比上涨 16%。 城市化率达到 47% 本项目所在地 启东市，处于长三角经济圈中心地带，被誉为 “ 上海的后花园 ” 。 08年全国最具投资潜力中小城市百强第二位 启东位于“长江三角洲”中心地带，与国际大都市上海隔江相望，直线距离仅 50公里，素有“上海的后花园”之称，是出江入海的重要门户。 启东开发区是江苏省省级开发区和沿江重点建设开发区之一，由“一区三园”组成 ,即开发区中心区、滨海工业园、滨江化工园和城北工业园。 08年以来，已有 100个投资 1亿元以上重大项目落户启东，总投资 529亿元。 教育之乡 启东有教育之乡的美名 启东人为了下一代的教育不惜一掷千金 。启东的基础教育全国有名，最著名的当属 启东中学 、汇龙中学， 而位于本案周边的长江中学名声紧随其后 。另外 启东第一实验小学 ，是启东最好的小学，本案周边的紫微小学属于片区内的配套小学。在这些学校周围的楼盘虽然价格非常高，但销售仍然较好 启东中学 汇龙中学 第一实验小学 第一实验小学 启东中学 长江中学 汇龙中学 本案 实验小学 实验幼儿园 启东中学创办于 1928年，现占地380亩，建筑面积 10. 5万平方 米，现有 99个教学班， 2003年 12月成为江苏省首批四星级学校 启东市汇龙中学 2004年转评为省首批三星级学校。学校现总建筑面积 10万余平方米，共有 119个教学班，学生 7000多名，教职工 460多人。 江苏省启东实验小学创建于 1927年。 1981年，被定为江苏省首批办好的实验小学。 1997年被再次确认为江苏省实验小学。 城市解读 经济发展 城市规划 房地产市场 土地市场 宏观市场 启东市0 5 - 0 8 年G D P 增长情况01002003004000%5%10%15%20%G D P （亿元） 200 238 283 329增长率 1 5 . 4 0 % 1 9 . 0 0 % 1 8 . 9 1 % 1 6 . 2 5 %2005 年 2006 年 2007 年 2008 年启东市0 5 - 0 8 年人均可支配收入增长情况050001000015000200000%10%20%人均可支配收入（元）11703 13107 14739 17239增长率 1 2 . 3 0 % 1 2 . 0 0 % 1 2 . 4 5 % 1 6 . 9 6 %2005 年 2006 年 2007 年 2008 年全市经济保持高速发展态势，居民收入稳定快速增长 启东 05-08年连续 4年保持 15%以上的经济增长速度， 2008年至今地区生产总值已超过 300亿元大关； 近四年超过 15%的 GDP增长率说明启东经济发展迅猛，根据国际经验，其房地产市场处于飞速发展阶段； 高速发展的经济带动了启东居民人均收入的稳步上涨，增强了居民的购买力 ，积极推动着启东房地产市场的快速发展。 宏观经济增长 小于 4% 4-5% 5-8% 大于 8% 10-15% 房地产业发展状况 萎缩 停滞甚至倒退 稳定发展 高速发展 飞速发展 启东市 0 5 - 0 8 年城市进程45%4 2 . 6 0 %4 6 . 2 0 %47%4 0 . 0 0 %4 1 . 0 0 %4 2 . 0 0 %4 3 . 0 0 %4 4 . 0 0 %4 5 . 0 0 %4 6 . 0 0 %4 7 . 0 0 %4 8 . 0 0 %2005 年 2006 年 2007 年 2008 年城市化进程的加快带动房产内需的增长 启东 05-08年城市化水平稳步提高， 08年城市化率达到 47%，处于城市化高速发展阶段； 城市化的高速发展必将刺激房产内需，从而带动启东房地产市场的快速发展。 启东市0 5 - 0 8 年固定资产增长情况0501001502002500%10%20%30%40%50%固定资产（亿元） 110 145 171 200增长率 3 8 . 2 0 % 3 1 . 8 2 % 1 7 . 9 3 % 1 6 . 9 6 %2005 年 2006 年 2007 年 2008 年启东市0 5 - 0 8 年房地产投资增长情况051015200%5%10%15%20%25%房地产（亿元） 9 . 5 1 1 . 6 1 4 . 2 1 6 . 3增长率 4 . 9 0 % 2 2 . 1 1 % 2 2 . 4 1 % 1 4 . 7 9 %2005 年 2006 年 2007 年 2008 年良好的投资环境促进了房地产的发展 启东固定资产投资自 05年以来，虽受国际及国内低迷经济形势的影响，虽呈现下降趋势，但始终维持在每年15%以上的增长水平，对启东房地产的发展起到了良好的拉动作用； 启东房地产投资从 05年开始呈现快速上涨趋势，从今年开始，受整体经济调控的影响呈略微下调的局面，但是整体房地产市场发展较为稳健。 宏观市场 城市解读 经济发展 城市规划 房地产市场 土地市场 土地使用 七个片区功能 中心城片区 为启东主城区，功能定位为全方位、人口密集之现代城市，综合了 政、住居、文化、教育、工作、主要产业发展等功能 阳澄湖休闲片区 主要功能在休闲旅游，结合大闸蟹餐饮、高尔夫球、渡假、商务会议等多样化活动，其余则维持小镇风貌、农田及水源保护功能 东北向货运轴片区 主要功能系提供经济技术开发区东北轴向之货运运输走廊，利用公路接苏通大桥往苏北、华北或由公路至太仓港利用长江水路运输。 东向运输廊片区 产业主要有加工分装、仓储物流、并结合安亭地区发展汽车机械零件产业，惟陆家及花桥同时可结合大专学校与新社区开发。 生活新镇片区 位置居于南北向之长江路及东西向之机场路十字交叉口，功能定位在生活新镇，可提供中心城区、郊区化人口居住或 苏州工业园区 及经济开发区就业人口之卫星城镇。 生态、观光农业片区 定位为外向型现代农业开发，促进该区之经济发展。未来可朝向生态有机农业，或转向第三级产业之观光农业发展。 水乡旅游片区 充分利用环境优势，结合水路旅游路线，串连用直、周庄、锦溪古镇，淀山湖滨村落或新型休闲及开发，发展绿色观光及修学、教育等产业。 本案位于主城中心片区 本案紧邻中央核心区域，位于商业用地和居住用地的双重辐射区域 中央核心区 打造约一平方公里的核心发展区。以长江路南北向干道为优势，结合娄江风情，形塑水岸城市魅力，凝聚商务、金融、零售消费、商住、文化活力，为启东之心。 商业用地 商业用地由核心区向外辐射支援人民路、前进路等沿街商业轴带。再扩及邻里社区商业中心，除了传统条状商业街，新区可形成聚集式商圈，构成层次分明，机能完善之城市商业发展环境。 居住用地 集中于市区中心及西侧，北侧，将以往往工夹配置的负面影响减至最低。 工业用地 在致维持经济技术开发区的架构，以城区东侧、东北角及铁路以南为主，其中沿黄浦江路二侧重点划设这工业用地，突显北向边续发展的意义。 同时滨海工业园区的建设，使得城市的产业将北移 重要景观道路 轴线连续的空间体验。构成了指认城市空间秩序之基本架构。包括长江路、震川路、柏路、马鞍山路、白马泾路、朝阳路、萧林路、新浦路等 本案 主城区功能划分 城市向西北方向发展 建立三纵三横二环一高的绿色公路网 三纵 黄浦江路（可通往千灯与周市） 长江路（南北向大动脉） 柏庐路（可连接高铁车站） 三横 萧林路（城区北侧主要道路） 前进路（连接主要商业区 ） 朝阳路（旧国道 312） 二环 城区外环道： 北为省道 324，东沿夏架河，南为 312国道，西为江浦路所围绕 内环（货车限制区） 东为长江路，南为合兴路，西延至西界之白马泾路，北为马鞍山路跨太仓塘昆太路。 一高 沪宁高速公路 穿越城南 规划一纵二横一环捷运化公交路线 城区运输以捷运化公路线为主要动脉，规划成一纵二横一环之路线，除服务城区外，并可结合高铁及铁路车站、经济技术开发区间之客运服务。 配合捷运动化公交路路线，于重要节点设置转运站达到下列功能： 作为公交调度场所。 作为城际与城区公转运地。 站区交通之整顿。 站区交通发展之促进。 交通可及性之提升。 本案 通达的路网，使得本案与周边区域联系紧密 启东与上海的直线距离仅 50公里 启东至上海浦东国际机场路程约 95公里 启东至上海浦东外高桥港区路程约 68公里 启东至上海市区路程约 80公里 启东至南通市区约 85公里 启东至南通兴东机场路程约 90公里 崇启大桥 ： 南起上海崇明岛陈家镇，与在建的上海崇明越江通道相连；北至江苏启东市汇龙镇，与宁启 (南京 -南通 -启东 )高速公路相接。包括跨江大桥和连接线在内的项目全长约五十二公里，全线按双向六车道高速公路标准设计建设。预计于 2010年建成通车。 崇启大桥的建成，将进一步加强启东与长三角核心城市的联系。 城市区位 随着崇启大桥的建成，本案将在一年内进入上海 1小时都市经济圈 ！ 强化的联外系统一五高速 沪宁高速公路 苏州绕城公路 苏州绕城接太仓港高速公路 苏州绕城接青浦高速公路 吕四港 崇启大桥 吕四大港的开发建设，促进了启东海洋经济的发展，加速了大型临港产业的集聚。同时使得启东的发展潜能加快释放，发展能级迅速提升。大港开发将吸引更多海内外的企业前来投资，启东的投资优势将在短期内迅速放大。 崇启大桥 崇启大桥的通车，使得启东距离上海的直线距离仅为 50公里，将真正成为上海的后花园，真正进入上海 1小时都市经济圈，届时，启东高速低位发展的经济将吸引众多上海的投资客群。 崇启大桥的通车，带来城市南扩契机 距离上海 50公里 距离南通 85公里 从现有规划可以得出，本案在区位上将是属于 主城区中心区域北部 ，可以受到 居住规划和商业规划双重辐射 。 但从长远规划及发展潜力看，启东未来的城市发展方向是西北、和南部，而本案的位置处于北不靠居住新区，南不临产业区，并不属于重点发展地段，也不是未来发展的方向，同时距离城市核心区域仍有一定的距离 ，因此启示本项目应该采取短平快的策略，快速上市快速销售，以避开这样的局面。 未来区位规划对本案的影响 城市解读 经济发展 城市规划 房地产市场 土地市场 宏观市场 历年商品房价格走势160022002600290035003200050010001500200025003000350040002003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 1-6 月商品房价格（元 / ）受 08年经济形势、国家调控等因素的影响，启东商品房市场的成交虽有所下降，但商品房价格仍保持上涨的趋势， 08年 1-6月商品房价格达到 3500元 /平米。 从整体来看，目前启东的房地产市场发展良好，均价稳步上升。 商品房均价呈现逐年稳步上升的趋势 城市 GDP（亿） 房价 启东 238.59 3500 如皋 180.27 4000 海门 261.08 4200 东台 194.7 3400 江都 230 4000 相比周边县级市房价，投资价值较大 在同等级别城市的比较中，启东的 GDP属于较高位，但是房价相对于其他城市，还呈现较低的水平，因此启东的房价更具发展潜力。 商品住宅供求关系2 9 . 2 14 2 . 5 56 2 . 3 55 8 . 3 56 8 . 1 18 . 7 7243 7 . 7 62 1 . 4 55 4 . 2 93 . 3 31 . 7 71 . 6 52 . 7 21 . 2 50204060802003年 2004年 2005年 2006年 2007年0 . 0 01 . 0 02 . 0 03 . 0 04 . 0 0商品住宅供应量（万） 商品住宅销售量（万） 供求比07年启东住宅供求比为 1.25，为近几年供求比的最低点，表明当前启东住宅市场供销趋于平衡 受国家政策和市场观望情绪的影响， 08年启东商品住宅的上市面积与销售面积都出现了下降，根据房管局的数据显示， 08年启东市上半年的销售总量仅有 4.2万左右。 根据房管局的数据显示， 08年启东市上半年的销售总量在 4.2万左右，其中第一季度 1.3万，第二季度2.9万。宏观大势对于启东的影响还是有的 .但大势对于城中楼盘的影响并不是太大。而且从目前的楼盘价格来看，总体趋势还是上扬的，并没有出现下降或促销的活动 受大势影响较小，供求比趋于平衡 基地印象 城市解读 经济发展 城市规划 房地产市场 土地市场 06年为土地成交高峰期， 07年开始受整体调控影响成交减少了三成， 08年 1-10月份土地成交幅数和面积只有去年全年水平的一般，表明当前土地市场陷入了低迷。 虽然 08年成交的土地基本以底价成交，但是 50.54万 /亩的单价从表面看来已经回到 05年以前的水平，但是从地块位置看来主要分布于城东和城北较偏远的区域，因此导致每亩均价水平的下降； 从 07年至今出让的土地，按照 1.5的综合容积率计算，未来将有超过 120万平方米的商品房上市量。 历年土地成交情况251723 2219149 6 . 1 44 4 . 3 88 5 . 8 11 0 9 . 3 37 1 . 7 23 4 . 2 45 0 . 7 63 2 . 6 65 3 . 6 28 0 . 0 64 7 . 0 45 0 . 5 40204060801001202003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2 0 0 8 年1 -10月成交地块数 成交总面积（公顷） 成交地价（万/ 亩）全市未来 2-3年内将有约 120万平米的商品房供应 启东 08年房产市场发展总结 当前启东房地产市场的供求基本平衡，市场发展较为健康，但随着 07年、 08年成交地块项目的上市，未来的上市量将超过 100万，按照 07年全年 57.29万的销售水平，为未来上市量需要 2-3年才能消化完毕。因此未来 2-3年内启东市场供求将可能被改变，市场竞争压力也将进一步加大。 因此启示本项目应该采取差异化竞争的策略，从市场需求出发，规划高性价比产品，以避开这样的局面。 竞争分析 板块分析 竞争分析 综合分析 潜在供应 市场结论 楼盘分布图 各板块综述 城中板块 : 处于启东城市核心区域，聚集了 第一实验小学、实验小学、实验幼儿园、启东中学初中部等众多优质教育资源 以及 城市的核心商圈 ，其区位及配套是其他板块远远不能比的，所以 价格也是出于全市的最高位 。城中供应物业多以 高层 为主，但多处于尾盘阶段，后续供应量不大 城东板块 :位于城中板块的东面，以汇龙镇为主，未来定位为 工业和居住区域 。配套比较欠缺，但汇龙中学的存在，使得城东板块的学区项目比较抢手。目前板块在售量不大，但后续的供应较大 城北板块 :位于城中板块的北面，未来定位为 居住区域以及滨海工业区 ，目前仅有1个大盘太阳城在售，从土地市场来看，后市的供应量不大 城西板块 :位于城中板块西侧，是继城中板块之后的 第二大居住区域 ，目前区域的居住氛围相对成熟，但配套欠缺，后市的供应量将超过城中 城南板块： 是城中地块南面一河之隔的板块，主要定位为 工业区域 。该板块目前的供应量较小，而后续的供应量也比较小 竞争分析 板块分析 竞争分析 潜在供应 市场结论 高层项目 多层项目 别墅项目 景都小区 项目地址：紫薇路与和平路交界处西侧 物业类型：小高层、高层 建筑体量： 1栋小高层 2栋高层约 3.5万平米 总 套 数： 1栋小高层 66套， 2栋高层 221套（ 4#119套， 5#102套） 开盘时间： 07年 7月（小高层） 08年 6月（ 4#高层）08年 10月（ 5#高层） 面积区间： 103-142平米（ 4#高层户型） 103-129平米（ 5#高层户型） 主力面积： 114两房（ 4#高层）、 129三房（ 5#高层） 价格区间：小高层 2900-3500元 /平米（ 07年 7月） 高层 3200-4400元 /平米 销售均价：小高层 3300元 /平米（ 07年 7月） 高层 3800元 /平米 主力总价： 44万（ 4#高层）、 49万（ 5#高层） 销 售 率：约 50%（小高层 07年底销售完毕，高层4#销售 59套，高层 5#销售 19套） 城中板块 分析 项目位于城北板块，周边新老小区汇集，居住氛围成熟，拥有实验小学和实验幼儿园等学区。但区位相对本地块距主城区较远，项目品质一般使其售价受到制约而上不去。项目产品总价较低保证了该项目的销售进度 项目卖点：学区资源 面积配比： 4#楼（多层） 103-117 两房 55% 121 三房 15% 142 三房 30% 主力户型 114 两房 43% 5#楼（高层） 107-117 两房 35% 129 三房 65% 畅销户型： 114 、 121 、 129 114 两房 121 三房 129 三房 明天广场 项目地址：人民中路 708号 物业类型：高层 建筑体量： 12栋高层约 20万平米 总 套 数： 12栋高层 1270户 开盘时间： 06年元旦 面积区间： 70-160平米（另有 50套 400平米左右的大户型） 主力面积： 130平米左右三房 销售均价： 5000元 /平米 主力总价： 65万 销 售 率：约 86% 代理公司：上海凯安 城中板块 项目卖点：楼盘规模、大规模主题景 观、优质学区、智能化系统 分析 项目是城市中稀缺的大规模社区。采用纯高层设计，临近第一实验小学、启东中学初中部等启东最优质的学区，同时项目产品较好，总价较低，销售一直火爆，目前已进入尾盘 面积配比： 70-95 两房 10% 110-120 三房 30% 120-140 三房 40% 140 以上 20% 主力户型： 120-140三房 畅销户型： 95 、 115 永安广场 项目地址：人民中路 787号 物业类型：高层 建筑体量： 3栋高层约 5万平米 总 套 数： 3栋高层 372户 开盘时间： 07年 10月 面积区间： 82-169平米 主力面积： 160平米左右四房 销售均价： 5100元 /平米 主力总价： 82万 销 售 率：约 80% 城中板块 项目卖点：城市中心地段、学区资源、自身商业商业 分析 项目毗邻城市核心的地段，同时临近实验小学、实验幼儿园及启东中学。虽然项目户型偏大，总价较高，但依然销售较好 面积配比： 82 两房 22% 110-120 两房 23% 120-144 35% 144 以上 20% 主力户型： 123 三房 畅销户型： 82 、 129 82 两房 129 三房 169 三房 142 三房 东方银座 项目地址：河南中路与公园中路交界处西南侧 物业类型：高层精装修酒店式公寓 建筑体量： 1栋高层约 3万平米 总 套 数： 372户 格 局： 5-6层办公， 9-19层带租约酒店式公寓， 20-24层自住酒店式公寓 开盘时间： 06年 10月（办公及带租约公寓） 07年 5月（自住公寓） 面积区间： 40-95平米 主力面积： 50平米 装修标准： 1000元 /平米（硬装） 价格区间： 5400-6400元 /平米 办公 7800-8800元 /平米 带租约酒店式公寓 5400-6800元 /平米 自住酒店式公寓 销售均价： 5800元 /平米（办公） 8200元 /平米（带租约） 6000元 /平米（自住） 主力总价： 29万（办公） 41万（带租约） 30万（自住） 销 售 率： 82%（总体） 70%（办公） 90%（带租约）40%（自住） 城南板块 分析 项目位于城南板块，距离城市核心地段只有一河之隔，也是启东唯一的精装修酒店式公寓项目。该项目带租约的公寓产用 4年半，每年 6%的返利方式，目前已做成酒店。不带租约的去年 5月销售，目前销售不佳，产品自身居住功能欠佳、高单价是主要因素 项目卖点：临近核心商圈、自身大型商业配套、投资回报、住宅性质 面积配比： 41 一房 25% 50 一房 70% 95 三房 5% 主力户型： 50 一房 50 一房 40 一房 95 三房 名仕豪庭 项目地址：和平中路与人民中路交界处东北侧 物业类型：多层、小高层、高层 建筑体量： 3栋多层 1栋小高层 4栋高层约 7万平米 总 套 数： 3栋多层 60户， 1栋小高层 60户、 4栋高层 300户 开盘时间： 07年 6月开出小高层、高层， 07年上半年开出多层 面积区间： 140-178平米（多层） 84-154平米（小高层） 109-167平米（高层） 主力面积： 168左右四房（多层） 147左右三房（小高层） 141左右三房（高层） 价格区间： 4200-4900元 /平米左右（多层、小高层） 4000-5400元 /平米左右（高层） 销售均价： 4500元 /平米（多层、小高层） 4900元 /平米（高层） 主力总价： 76万（多层） 66万（小高层） 68万（高层） 销 售 率： 90% 城中板块 项目卖点：城市中心地段、三学区重叠、大型集中式商业配套 分析 项目位于城市中心地段，拥有实验小学、第一实验小学、实验幼儿园三个启东优质的学区资源，同时与沃尔玛隔街相望。虽然项目户型偏大，但销售依然较好。目前在售小高层和高层的高楼层大户型，项目整体尾盘销售阶段 高层（ 257套） 110-120 两房 10% 141-143 三房 30% 151-155 三房 25% 161-167 四房 15% 181-194 四房 15% 218 五房 5% 小高层（ 54套） 85 两房 35% 123 两房 35% 147 三房 15% 152 三房 15% 123 两房 116 两房 155 三房 147 三房 车城公寓 项目地址：人民西路与西欧路交界处 物业类型：多层、小高层、高层 建筑体量： 2栋多层 2栋小高层 3栋高层约 7万平米 总 套 数： 600套 开盘时间： 06年元旦 面积区间： 74-158平米 主力面积：多层 90平米左右二房 销售均价： 3900元 /平米（高层） 主力总价： 37.8万（高层） 销 售 率：约 99% 城西板块 学区资源 分析 项目位于城西板块，属于城市副中心，临近启东分校高中部，定位为陪读式公寓。产品品质较好，智能化配置全面，价格较低，目前基本销售完毕，处于尾盘状态。 多层（ 60套） 89-95 两房 90% 129 三房 10% 小高层（ 54套） 113-114 三房 10% 146 三房 90% 高层（ 486套） 47-51 两房 15% 74-82 两房 40% 112-121 两房 25% 139 三房 5% 151-158 四房 15% 面积配比： 高层综合分析 项目名称 体量 （万平米） 总套数 开盘时间 总销售率 当期销售 （套） 当期销售率 月均去化套数（套） 明天广场 20 1270 06年元旦 86% 1270 86% 34 永安广场 5 372 07年 10月 80% 372 80% 23 景都小区 3.5 287 08年 6月 50% 221 35% 16 车城公寓 7 600 06年元旦 99% 600 99% 17 东方银座 3 115 07年 5月 82% 110 40% 3 名仕豪庭 7 360 07年 6月 90% 360 84% 19 城中高层物业大部分已经进入尾盘的销售阶段。但从之前的销售可以看出，高层在当地并没有销售抗性，而几个学区项目尽管户型较大，总价较高，仍然比较热销。东方银座的自住型精装修酒店式公寓由于居住功能欠佳、房型不太好、单价较高，市场接受度较低 高层无抗性，学区房普遍热销 高层面积分布区间（单位：） 项目名称 80以下 80-90 90-100 100-110 110-120 120-130 130-144 144-160 160-180 180以上 明天广场 两房 两房 三房 三房 三房 三房 三房 永安广场 两房 三房 三房 三房 三房 三房 名仕豪庭 两房 两房 三房 三房 三房 四房 四房五房 景都小区 两房 两房 三房 三房 车城公寓 一房 两房 两房 三房 四房 东方银座 一房 三房 城中市场高层产品较为丰富，供应以 120-140的三房供应较多。在市场上出现的 110-120的小三房和大两房供应量并不大，反而 144-180左右的大三房、四房因为明天广场、永安广场、名仕豪庭三个学区盘的过大供应而导致所占比例不小。 180以上的供应量很小 120-130的三房成为主流供应 高层均价分布区间（单位：元 / ） 项目名称 3500-4000 4000-4500 4500-5000 5000-5500 5500-6000 明天广场 5000 永安广场 5100 景都小区 3800 车城公寓 3900 东方银座 6000 名仕豪庭 4900 城市中心靠近学区的高层均价集中在 4900-5100之间，周边集中在 3800-3900之间，因地段和学区而异。东方银座因其是精装修酒店式公寓且距离城市核心区域仅一河之隔而卖到了6000的高单价 高层均价分布在 4900-5100及 3800-3900两个区间 高层总价分布区间（单位：万元） 项目名称 30以下 30-40 40-50 50-60 60-70 70-80 80-90 90以上 明天广场 两房 两房 三房 三房 三房、四房 永安广场 两房 三房 三房 三房 三房 名仕豪庭 两房 三房 四房 四房、五房 景都小区 两房 两房、三房 三房 车城公寓 一房 两房 两房 三房、四房 东方银座 一房 一房 三房 城中市场上目前主流总价集中在 50-60万之间的三房和 40-50万之间的两房，明天广场、永安广场、名仕豪庭三个项目的户型较大，导致部分大户型总价超过了 60万。但有 50万以下产品供应的除了东方银座之外和景都小区的少量房源外，供应量比较少 三房总价集中 50-60万，两房总价集中 40-50万 项目名称 价格（元 /平米） 价格支撑因素 明天广场 5000 楼盘规模、大规模主题景观、优质 学区 、智能化系统 永安广场 5100 城市中心 地段 、 学区 资源、自身商业商业 景都小区 3800 学区 资源 车城公寓 3900 学区 资源 东方银座 6000 临近 核心商圈 、自身大型商业配套、住宅性质、精装修交付 名仕豪庭 4900 城市中心 地段 、三 学区 重叠、大型集中式商业配套 学区、地段成为大部分项目的价格支撑关键所在 竞争分析 板块分析 竞争分析 潜在供应 市场结论 高层项目 多层项目 别墅项目 万豪花园 项目地址：和平路与民乐路交汇处西北侧 物业类型：多层、高层 建筑体量： 36栋多层 8栋高层约 23万平米 总 套 数：一期推出 7栋多层共 190户 开盘时间： 08年元旦 面积区间： 80-147平米 主力面积： 134平米左右三房 价格区间： 4200-5300 销售均价： 4700元 /平米 主力总价： 63万 销 售 率：约 86% 城中板块 分析 项目位于城中偏西的区位，拥有 23万平米的界面，目前一期推出的多层由于户型设计较好且面积适中，销售较好。头兴港河以及小区内部的景观资源比较丰富；临近实验幼儿园、实验小学也是其优势之一 项目卖点：楼盘规模、产品、景观资源、学区资源、品牌开发商 面积配比： 一期第一组团（ 190套） 80-100 两房 20% 100-110 三房 15% 120-140 35% 140 以上 30% 主力户型： 134 三房 畅销户型： 87 、 98 、 104 、 108 87 两房 108 三房 134 三房 147 三房 太阳城 项目地址：长兴西路与和平路交界处东北侧 物业类型：多层、小高层、高层 建筑体量： 23栋多层 3栋小高层 4栋高层约 17万平米 总 套 数： 23栋多层 400余套，小高层、高层未知 开盘时间： 07年 10月开出 23栋多层 面积区间： 84-126平米 主力面积： 102三房 价格区间： 3800-4300 销售均价： 4100元 /平米 主力总价： 42万 销 售 率：约 80%，共销售 320余套 代理公司：上海明仁 城北板块 分析 项目位于城北板块，临近较大规模的新小区紫微三村，地段相对较偏，配套也较少。但项目自身规划的临街商业将会弥补自身配套的缺失。同时规划的叠翠中轴景观公园也会丰富项目的景观资源，该项目也是启东为数不多的聘请知名代理公司。目前开出 23栋多层销售较好，其经济实用的产品也受到了市场的欢迎。 项目卖点：楼盘规模、景观公园、临街商业、品牌代理公司、产品经济 面积配比： 多层（ 400多套） 84两房 30% 102-106三房 40% 114-118三房 15% 122-126 15% 畅销户型： 84 两房、 102-106三房 84 两房 102-106 三房 114-118 三房 122-126 三房 名仕豪庭 项目地址：和平中路与人民中路交界处东北侧 物业类型：多层、小高层、高层 建筑体量： 3栋多层 1栋小高层 4栋高层约 7万平米 总 套 数： 3栋多层 60户， 1栋小高层 60户、 4栋高层 300户 开盘时间： 07年 6月开出小高层、高层， 07年上半年开出多层 面积区间： 140-178平米（多层） 84-154平米（小高层） 109-167平米（高层） 主力面积： 168左右四房（多层） 147左右三房（小高层） 141左右三房（高层） 价格区间： 4200-4900元 /平米左右（多层、小高层） 4000-5400元 /平米左右（高层） 销售均价： 4500元 /平米（多层、小高层） 4900元 /平米（高层） 主力总价： 76万（多层） 66万（小高层） 68万（高层） 销 售 率： 90% 城中板块 项目卖点：城市中心地段、三学区重叠、大型集中式商业配套 分析 项目位于城市中心地段，拥有实验小学、第一实验小学、实验幼儿园三个启东优质的学区资源，同时与沃尔玛隔街相望。虽然项目户型偏大，但销售依然较好。目前在售小高层和高层的高楼层大户型，项目整体尾盘销售阶段 面积配比： 多层（ 60套） 140 三房 35% 162-168 四房 50% 178 五房 15% 140 三房 168 四房 多层项目综合分析 项目名称 体量 （万平米） 总套数 开盘时间 总销售率 当期销售 （套） 当期销售率 月均去化套数 （套） 太阳城 17 400 07年 10月 / 400 80% 24 名仕豪庭 7 60 07年上半年（ 07年下半年之前结束销售） 90% 60 100% 10 万豪花园 23 190 08年 1月 / 190 86% 16 多层在启东城中市场的供应量比较小，在太阳城和名仕豪庭两个项目的多层基本进入尾盘之后，市场上就剩下万豪花园还有 29栋多层将分几个组团上市，可以说多层在城中是比较稀缺的物业。从销售情况来看，市场接受度也较高，名仕豪庭项目具有一定特殊性，因其户型过大，总价均在 60万以上，相对来说去化速度一般 城中多层稀缺物业销售较好 多层面积分布区间（单位：） 项目名称 80以下 80-100 100-120 120-144 144-160 160以上 太阳城 两房 三房 三房 名仕豪庭 三房 四房、五房 万豪花园 两房 两房 三房 三房 市场 120-144的三房供应量较多。太阳城的户型较小，主力户型以 103的三房为主，兼有 84平米的两房和 114-120的三房；名仕豪庭的面积偏大，主力户型为 168 的四房，其余为 140的三房和 176的五房；万豪花园主力户型为 134三房，其两房户型从 87-107平米，三房户型在 134-147平米之间 市场中舒适型三房和两房供应较多 多层均价分布区间（单位：元 / ） 项目名称 4000以下 4000-4300 4300-4600 4600-4900 4900以上 太阳城 4100 名仕豪庭 4500 万豪花园 4700 市场上多层均价集中在 4100-4700之间，其中太阳城位于城北，区位较差；名仕豪庭也早在 07年下半年就销售完毕了 多层均价分布在 4100-4700之间 多层总价分布区间（单位：万元） 项目名称 40以下 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 65-70 70-75 75以上 太阳城 两房 三房 三房 三房 名仕豪庭 三房 四房 五房 万豪花园 两房 两房 两房 三房 三房 市场多层总价大部分集中在 40-55万之间，户型为两房或三房，名仕豪庭的户型偏大，总价较高，太阳城面积经济，市场接受度较高 40-55万成为市场主流总价供应区间 项目名称 价格（元 /平米） 价格支撑因素 太阳城 4100 楼盘规模、 景观 公园、临街商业 配套 、品牌代理公司、户型 名仕豪庭 4500 城市中心地段、三 学区 重叠、大型集中式商业 配套 万豪花园 4700 楼盘规模、产品、 景观 资源、 学区 资源、品牌开发商 学区、景观、配套是价格重要支撑因素 竞争分析 板块分析 竞争分析 潜在供应 市场结论 高层项目 多层项目 别墅项目 启秀花园 项目地址：长江路与建设路的交界处 物业类型：独栋、双拼、叠加 建筑体量： 100套叠加 91套双拼 51套独栋 约 7万平米 容 积 率： 0.45 总 套 数： 242套 开盘时间： 04年元旦（中断销售 1年） 面积区间：独栋 330平米 叠加 260-289平米 双拼 220-268平米 主力面积：独栋 330平米 叠加 260平米 双拼 268平米 销售均价：叠加 3000元 /平米 叠加 8000元 /平米 独栋 12000元 /平米 主力总价：叠加 80万 双拼 200万 独栋 400万 销 售 率：约 79% 城东板块 项目卖点：纯别墅低密度社区、稀缺独栋产品、品牌开发商、学区资源 分析 启秀花园是品质较高的纯别墅社区，项目自 04年起销售，独栋、叠加卖的比较好，双拼销售一般。目前项目采取口碑宣传、自然去化，没有做任何的广告和宣传 竞争分析 板块分析 竞争分析 潜在供应 市场结论 未来城中区域还有 27.6万平米存量房竞争 从目前市场的项目来看，真正有供应的项目只有景都小区、万豪花园、太阳城三个项目，供应量达到了32.3万平米，其中城中只有 27.6万平米的供应量。 剩余的物业类型以小高层和高层为主，多层只有万豪花园后续还有供应。 其余项目均已进入尾盘销售阶段，剩余户型过大，总价过高成为他们的销售难点。 项目名称 总供应体量 （万平米） 销售体量 （万平米） 剩余体量 （万平米） 景都小区 3.5 1.7 1.8 明天广场 20 17 3 永安广场 5 4 1 东方银座 3 2.4 0.6 万豪花园 23 2.5 20.5 太阳城 17 7 10 名仕豪庭 7 6.3 0.7 合计 78.5 40.9 37.6 78.540.937.6总供应体量销售体量剩余体量37.627.610总体量城中体量城北体量主城区土地严控，城北城东放量供应 07年启东土地市场没有出让一块城中位置的土地，距离城中最近的一块 702地块现已面世（太阳城）。 08年城中只出让了一块地 825地块，位于本案的正西侧，今后将会与本案产生直接竞争。但同时该地块的高地价使得本案在成本上已经占得先机 07年重点土地情况 编号 地块位置 占地面积（ M2） 规划用途 容积率 () 起价（万元） 成交价（万元） 每亩地价（万元 /亩） 竞得人 635-1 南苑路北、腾飞路东 23335 商业、居住 1820 万元 1820 万元 52 启东市中超房地产开发有限公司 635-2 635-1北侧 23344 商业、居住 1820 万元 1820 万元 51.98 南通金海浪房地产开发有限公司、启东翔鹰房地产有限公司 644 汇龙镇东郊村 39030 商业、居住 3220 万元 3260 万元 55.68 启东市枫达置业有限公司 658 开发区富源路北 35073 商业、居住 2105 万元 2845 万元 54.08 启东市银海房地产开发有限公司、启东市鑫磊城市综合开发有限公司、南通市华通房地产有限公司 702 紫薇三村北、和平路东侧 73755 居住、商业 8630 万元 12650 万元 114.34 上海润福房地产开发有限公司 704 中央河北侧、江海北路西侧 10000 居住 300 万元 300 万元 20 启东市开来房地产有限公司 721 汇龙镇医院北侧 33194 商业、居住 1.35 5500 万元 5530 万元 111.06 南通西欧房地产有限公