成都熊猫国际商城项目说明书.doc

成都熊猫万国商城项目 CHENGDU PANDA MALL PROJECT 17成都熊猫万国商城项目说明书目 录一、 熊猫城的概况二、 熊猫城的定位及开发理念三、 数字熊猫城四、 熊猫城的建设内容五、 熊猫城的开发进度六、 熊猫城的地理位置及交通状况七、 熊猫城的六大优势八、 熊猫城的业态规划九、 熊猫城的主要项目介绍十、 熊猫城的市场分析十一、熊猫城的投资效益主要指标十二、熊猫城的合作伙伴十三、熊猫城的方案设计 二三年七月十日成都熊猫万国商城项目说明书 中国西部最大规模的综合性购物中心(SHOPPING MALL) 成都市政府直接参与投资的最大商业基础设施项目一、熊猫城的概况1、中文名称：成都熊猫万国商城熊猫城 英文名称：CHENGDU PANDA MALL2、开发商成都市人民政府机关事务管理局、成都熊猫万国商城有限公司 成都熊猫万国商城有限公司是由中华人民共和国国家工商行政管理局于1997年10月批准成立的中外合资有限公司(附件1)。 董事长：陈宇光 注册资本：8,000万元人民币 总投资额：25亿元人民币 公司的经营范围：经营、开发、销售熊猫万国商城 公司地址：四川省成都市顺城大街289号, 邮编：6100153、项目简介 熊猫城的建筑规模达到49万平方米。该项目于1993年立项，是成都市政府结合旧城改造并直接参与投资的最大商业基础设施项目，被四川省人民政府列入引进外资重点跟踪项目中的唯一商业基础项目，并在1996年作为中国大陆购物中心项目的第一个加入国际购物中心协会(ICSC)。熊猫城在长达数年的规划设计中，充分地吸收和借鉴了美国、加拿大、新加坡、韩国和香港等世界著名购物中心的先进规划和成功的经营管理理念，将熊猫城建成集购物、娱乐、美食、休闲、旅游、酒店、商务办公、会议、展览和国际商务居住等多功能为一体的、西部最大规模的综合性购物中心(SHOPPING MALL)（附件2）。二、熊猫城的定位及开发理念1、熊猫城的定位 中国西部最大规模的综合性购物中心(SHOPPING MALL) 成都中央商务区的大型国际商务社区2、熊猫城的开发理念 借鉴世界购物中心的先进理念，结合中国西部地区消费市场的特点和成都构建中央商务区（CBD）的机遇，创建超大型现代化购物中心和西部高档商务中心。3、SHOPPING MALL的理念： SHOPPING MALL（ 购物摩尔）是多种商业要素的最佳组合，是商品零售现代化、规模化、密集化的最高形式，是超大型的单体建筑。SHOPPING MALL内有三至五家大型主力百货公司和上千家的品牌店作为联接链条，能满足现代都市人快节奏、一站式综合性消费的要求。三、数字熊猫城1、总占地面积： 42，802.4（65亩）。2、总建筑面积： 495，122 (详见表1)。 表1 熊猫城的建设数据项目内容一期工程二期工程备 注占地面积29,472. 413,330南北长319.58米，东西宽143.91米建筑面积303,067192,055建筑物的最高为150米3、一期工程的建设数据：裙楼地上的建筑面积为165，604m2，裙楼地下的建筑面积为67，188m2，三栋塔楼的建筑面积为70，275m2。4、容积率：10.98，其中一期工程为5.60。5、绿化率：37%，其中一期工程的绿化面积13,394（含屋顶的空中花园）。6、室内停车位：2000个，其中一期1080个（地上为780个，地下为300个），二期为920个。7、自行车库的面积：11000，能停放自行车的车位为20000个。8、电梯数量：143部，其中自动扶梯为99部，客梯为22部，观光梯为16部，专用货梯为6部。9、日均人流量：30万人次。10、房间数量：公寓房间为484套，酒店房间为910套（其中二期工程有五星级酒店760套）。四、熊猫城的建设内容熊猫城是由一座裙楼和四栋高层塔楼组成的单体建筑群，详细建设内容见表2。表2 熊猫城的建设内容建设内容总建筑面积一期工程二期工程建筑面积总高度建筑楼层建筑面积总高度建筑楼层裙 楼339,432232,79240.7m从B2到F7共10层，其中地下3层、地上7层106,64040.7 m从B2到F7共10层，其中地下3层、地上7层四栋高层塔楼155,69070,275100 m（含裙楼高度）A、B、C三栋塔楼自裙楼之上824层，共17层85,415150 m（含裙楼高度）一栋五星级酒店大厦，自裙楼之上843层，共36层五、熊猫城的开发进度1、项目分两期建设（见表2）第一期工程：占地面积为29，472. 4，建筑面积为303,067 m2，由下往上分别为精彩世界、环球购物中心、熊猫主题乐园和国际商务社区四个功能分区。第二期工程：占地面积为13，330，建筑面积为192，055，包括金融会展中心和五星级酒店及写字楼两个功能分区。2、开发进度计划熊猫城项目在1993年1月取得土地使用证(使用期70年)，由于国家经济政策的调控及土地拆迁等多方面因素，使该项目的第一期工程于1998年12月才正式动工。该项目自2002年3月以来，在开发商和金融机构的共同努力下，尤其是市区两级政府的大力支持下，工程进展极为迅速和顺利。熊猫城一期工程的裙楼建筑（总建筑面积为232,792，包括裙楼的地上和地下部分）在2003年5月中旬主体封顶，裙楼的三层以下在6月份进入全面安装，在2003年12月首期进入试营业阶段； 另外，在9月底三栋塔楼主体封顶，12月交清水房。二期工程在2004年8月进入工程施工期，计划于2005年10月主体封顶，2006年5月投入运营。（见表3及附件3和4熊猫城分期开发示意图） 表3 熊猫城的分期开发与投资计划阶段工程前期一期工程二期工程合计一期二期第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段建设内容前期考察、论证、土地取得、勘探设计精彩世界B2-B1（海底世界、超市精彩世界B2-F2（超市、室内步行街）环球购物中心、主题乐园B2-F7（一期裙楼封顶）三栋塔楼（A、B、C）及空中花园西部金融会展中心、五星级酒店建设时间93.198.72004.198.82000.42001.12002.22002.32003.52003.62003.122004.32005.5建筑面积（万）5611.8719.249投资额（亿元）4.81.31.21.52.82.41125六、熊猫城的地理位置及交通状况1、地理位置： 熊猫城位于成都市顺城大街289号，地处成都市中央商务区（CBD）的核心区，即在顺城大街、体育场路、东华门大街和上升街所围成的地块内。周围有四大绿化广场：城市中央公园、北广场、东广场和南广场，东侧为45米宽的城市主干道顺城大街（地下为1.4公里长的天座商城），南临体育场路，西面毗邻宽度为45米的东华门大街（该大街建成后将成为一条步行街）和能容纳4万多人的成都市体育中心，北靠20米宽的上升街。（附件5和6）。2、交通状况 熊猫城周边的交通体系发达，汇集了城市公共交通、步行街和在建的地铁一号线。公共交通有1路、3路、4路、5路、7路、16路、18路、47路、48路、55路、56路、58路、61路、62路、73路、75路、81路、99 路等共18路公交路线；熊猫城紧临成都地铁1号线，距天府广场地铁中心站出入口的步行距离不足500米，并且在熊猫城西面出入口处设置地铁站，与地铁1号线连接；熊猫城距火车北站3公里，距双流国际机场15公里，其交通十分便捷，能使您在城市的任何区域都十分方便地直达熊猫城，极大地方便旅游娱乐购物（附件7）。3、生态环境环绕在熊猫城四周的生态花园步行街，既是城市人行道，又是商城的消防通道。花园步行街的总长800米，街宽21.8米，上部有玻璃罩，让行人和顾客免受日晒雨淋。花园步行街的规划整齐，绿树鲜花，山石流水，景色错落有致，营造了商城良好的外部生态环境。另外，熊猫城还在裙楼的顶部建有面积达2万多平方米的空中花园，包括中央喷泉、网球场、游泳池、健身中心、阳光走廊等休闲娱乐设施；以及有1万平方米的高级休闲会所，为酒店客户提供高档次的休闲服务（见附件8、9）。七、熊猫城的六大优势1、 区位优势地处成都市中央商务区（CBD）的核心区，该区域素有“西部华尔街”的美誉，是成都市金融与商务办公最集中的区域，包括14家银行、13栋高档写字楼、10家酒店、14家大型商场，目前已入驻该区域的世界500强企业办事处或分支机构约有70余家。熊猫城拥有不可复制的绝版黄金地段，其绝佳的区位和地段优势，使得熊猫城未来的口岸价值及人流汇聚力、市场辐射力、资本控制力、区域经济带动力达到最佳。2、 交通优势熊猫城东临45米宽的顺城大街，南临体育场路，西面毗邻宽度为45米的东华门大街和市体育中心，北靠20米宽的上升街。熊猫城所在的区域汇集了18条城市公共交通线、步行街和在建的地铁一号线。3、 功能优势熊猫城集购物、娱乐、美食、休闲、旅游、酒店、商务办公、会议、展览和国际商务居住等多功能为一体，满足现代生活“一站式”服务的需求。4、 规模优势熊猫城占地65亩，总建筑面积为49万平方米，其中商业面积为23万平方米。在建成后按其规模将成为中国前十位的综合性购物中心，每天能容纳30万人次的消费者。熊猫城有上百个业种，是中国西部最大规模的综合性购物中心（SHOPPING MALL）。5、 管理优势公司拥有高素质的管理团队、且与著名的专业经营管理公司合作，来共同打造这艘西部商业的“航空母舰”。6、 政策优势市政府现已成立建设领导小组负责熊猫城的建设和招商，并制定了税费减免的优惠政策。另外，青羊区政府办证中心的入驻，将极大方便熊猫城的商家和企业。八、熊猫城的功能分区及业态规划1、熊猫城的功能分区根据熊猫城的设计规划和开发理念，其功能为六大功能分区(附件10)： 精彩世界 环球购物中心 一期工程 熊猫主题乐园 国际商务社区 西部金融会展中心 二期工程 五星级酒店2、熊猫城的功能分区简介表4 熊猫城的功能分区简介（附件11-16）功能分布建筑位置建筑面积主要业态内容备 注精彩世界一期裙楼的负二层至二层（B2F2）1034181、 海底世界：旅游观光、游乐2、 超市：购物3、品牌专卖店：服饰、鞋帽等满足大众消费（中低档消费）环球购物中心一期裙楼的三至五层（F3F5）66，6361、 主力百货（1-2家）2、 汽车超市：汽车会展及专卖等3、 书城、美容院、电脑、美食广场中高档消费群及汽车消费熊猫主题乐园一期裙楼的六至七层（F6F7）63，0081、 熊猫生态馆：室内大熊猫观赏2、 环球影院：高档的五星级影院3、 海豚表演馆：以海豚表演为主大众游乐及观光国际商务社区A、B、C三栋塔楼的八至二十四层（F8F24）70，2751、 酒店式纯写字楼2、 酒店式公寓、休闲会所和空中花园3、 服务式公寓高级商务居住及娱乐西部金融会展中心二期工程裙楼的一至七层（F1F7）106640*1、 外资银行、证券、保险公司及中介服务机构的商务办公2、 以金融为主的会展会议高档的商务办公和会展会议五星级酒店二期塔楼的八至二十二层：写字楼二十三至四十三层：酒店854151、 五星级大酒店2、 A级写字间豪华住宿及顶级商务办公注：*指其面积包括地下三层的停车场面积。3、熊猫城一期工程的楼层规划(附件17)表5 熊猫城一期工程的楼层规划楼层建筑面积(m2)功能分区楼层的业态规划合作伙伴F728,038（含夹层5528）熊猫主题乐园海豚表演馆、环球影院、夜总会、游戏及数码广场等娱乐公司及电影公司F634,970（含夹层）熊猫生态馆、主题乐园、儿童乐园、美食广场、旅游超市等大熊猫生态基地、娱乐经营公司、美食公司F520,809环球购物中心汽车超市、汽车展览、轿车交易国内外知名的汽车商F423,527大型百货2、文化广场（书城、音响制品、艺术及音乐店、电脑世界）、工艺品等著名百货公司、大型书店、电脑公司 F3223,000大型百货1、健康广场（运动器材、健康用品）、美容院、药品连锁著名百货公司、健康经营及药品经营商户F220，697精彩世界精品服饰、鞋帽、箱包、珠宝、化妆品等品牌专卖店高档的商户F115，623室内步行街、专卖店中档的商户G26,041欢乐广场、室内步行街、专卖店中档的商户B134,156（含夹层7658）超 市超市、自行车库（11000） 国际著名超市B26,991海底世界海底世界的水体及观光部分、海洋餐厅、纪念品店、儿童游乐厅新加坡海洋海景有限公司共计10层232,792六大功能片区注：在一期裙楼顶上即八层，总建筑面积为23，263平方米。在八层上建有花园、网球场等休闲娱乐场所，另有高级休闲会所作为国际商务社区的附属设施。4、熊猫城的业态介绍熊猫城作为超大规模的综合性购物中心，有五大业态，包括：（1）百货及超市类：大型超市、主力百货、近千家的品牌专卖店（服饰、鞋帽、箱包、化妆品等）（2）汽车MALL类：汽车展览、汽车交易、室内立体停车场。（3）酒店及商务办公类：金融证券中心、会议会展中心、五星级酒店、国际标准的酒店式公寓、A级写字楼。（4）美食及娱乐类：美食广场、康体中心、数码广场、环球影院、书城、欢乐广场、休闲会所等。（5）旅游观光类：旅游超市、室内熊猫生态馆、主题乐园、空中花园、海底世界、空中海豚表演馆、30米高的室内大型瀑布等。九、熊猫城的主要项目介绍 目前熊猫城有六大功能片区、五大业态和27个子项目。1、海底世界海底世界坐落在负二层至负一层之间的局部空间内（B2B1），总建筑面积为6991平方米，主体面积为5200平方米。海底世界为精彩世界富有特色的子项目，围绕在海底世界周围建有2468平方米的配套设施如海底餐厅、科普室和海洋纪念品商店以及为游客服务的旺铺。在海底世界里，游客可通过熊猫城首创的360度环型观景、77米长的亚克力玻璃隧道，观赏到海底世界里上千种缤纷绚丽的海洋鱼类(附件18)。2、海豚表演馆海豚表演馆位于熊猫城东侧的主入口上部（裙楼的第七层至八层之间），是熊猫主题乐园的主要子项目。表演馆的观众席在由四根园柱形筒体（内有四部观光电梯）所支撑的巨大球体内。表演馆的球体直径达40米，可容纳观众1000多人，这是中国第一家空中海豚表演馆(附件19)。3、熊猫主题乐园熊猫主题乐园位于裙楼的第六层至七层，建筑面积63008平方米，类似迪斯尼主题乐园的大型生态乐园。该项目将由制作侏罗纪公园的世界著名设计公司美国兰德马克公司负责设计，在熊猫主题乐园内规划有熊猫生态馆、过山车、九寨大峡谷等游乐设施，可在成都市区就能观赏到可爱的国宝大熊猫(附件20)。4、国际商务社区在熊猫城的一期裙楼上建有A、B、C三栋塔楼，总建筑面积70275 m2，高度为100米。即由一栋酒店公寓、一栋服务式公寓、一栋酒店配A级写字楼、一个大型休闲会所和2万平方米的空中花园共同组成国际商务社区。表6 国际商务社区的规划A栋B栋 C栋功能定位酒店、写字楼、会所酒店式公寓服务式公寓建筑面积18996 m217991 m219503 m2F24精装房244套，管理办公室8间。商务公寓240套F20-F23五星级酒店150套F18F15-F17A级写字楼95间F10-F14F9商务休闲会所10340 m2F8大厅大厅5、汽车MALL在熊猫城一期裙楼的五层上建有室内超大型的汽车MALL，总建筑面积超过1.8万平方米。在汽车MALL中，包括品牌汽车专卖、流行汽车超市（轿车交易）、4S服务中心、汽车会展及汽车俱乐部。熊猫城汽车MALL是专门为世界级汽车品牌或国内外著名汽车品牌而建设的全球化商务平台，让消费者在享受购车乐趣的同时，体验到汽车MALL所带来的汽车文化氛围，汽车MALL必将成为以汽车会展为主题的成都市财富中心。6、两大步行街（1） 室内步行街位于一期裙楼的首下层（G层）和首上层（F1），总建筑面积为44084平方米。其建筑特点是室内空间室外化，顶棚是彩绘的蓝色天空，类似拉斯维加斯的凯撒购物中心；整体建筑造型在保留传统商业格局和建筑元素的基础上，融合了典雅细腻的欧式风格，中西合璧，异彩纷呈。室内步行街以品牌专卖店为主，包括品牌服饰、鞋帽、箱包等，且兼有休闲、娱乐、美食的功能(附件21)。（2）花园步行街环绕在熊猫城四周的生态花园步行街，既是城市的人行道，又是商城的消防通道。花园步行街的总长800米，街宽21.8米。花园步行街的规划合理，有各式园林小景、绿树鲜花、山石流水、景色错落有致，营造了熊猫城良好的生态文化氛围。花园步行街能创造交通顺畅和优美外部环境的举措，不仅为城市增添绿化景观环境，而且进一步加大了熊猫城的吸引力和竞争力，形成熊猫城的又一大特色。7、两大景观（1） 屋顶空中花园在裙楼七层的顶部即八层上，建有面积达2万多平方米的空中花园。该空中花园为国际商务社区的配套设施，包括中央喷泉、网球场、游泳池、健身中心、阳光走廊等休闲娱乐设施。（2） 室内大型瀑布在裙楼的三层至七层中部，建有高30米、宽24米的室内大型瀑布。该室内瀑布属于环球购物中心的子项目，是熊猫城购物环境里的特色景观，为成都市购物商场中的一大创举。8、三大广场（1） 欢乐广场欢乐广场位于裙楼的首下层即G层，处在精彩世界的正中央，建筑面积为800平方米，高14米。欢乐广场在为消费者提供休息地方的同时，能够让消费者切身感受到现代的文化表演以及体验时尚，尽享文化气息的熏陶。（2） 环球广场环球广场位于裙楼的三层中间，为环球购物中心的子项目，其建筑面积为1600多平方米。环球广场的空间宽阔，其屋顶为巨大的弧形钢结构，阳光能直透进入购物中心内，让消费者一边购物、一边能享受到明媚的阳光；另外在广场内还建有室内大型瀑布（高30米）。（3） 生态广场生态广场位于裙楼的七层上，为熊猫主题乐园的子项目。这是为配合熊猫生态馆而建的休闲广场，让游客在亲身体验大熊猫的玩乐，并且也能尽情地休闲娱乐。十、熊猫城的市场分析1、成都市的环境分析目前成都的经济正加速向前发展，凸现出了它在西部经济中的主导地位。在2002年，成都的GDP已达1650亿元，位居全国大中型城市的前十位；而全社会固定资产投资达到650亿元，房地产投资完成170亿元以上，商品零售额达到715亿元，位居全国15个副省级城市第四位。成都已被列为全国经济稳定性最好的城市，周边城市消费能力已达1000多亿元。作为西南地区的三中心、两枢纽和西部商贸集散地，成都已成为国内外知名企业抢占西部市场的桥头堡，家乐福、普尔斯马特、伊藤洋华堂等国际零售业巨头纷纷在成都设立了分店。随着西部大开发及四川经济的加快发展，尤其是成都CBD的建设，将会使成都的投资环境将愈来愈充满吸引力，并成为西部投资的热点城市。2、成都市三大商圈分析 成都市区的商业设施主要分布在一环路以内，而60%以上的商业集中在春熙路、盐市口、骡马市三个主要商圈内（附件22）。（1） 春熙路商圈：位于成都市的老城区，拥有众多百货商场，是传统的商贾云集之地。该商圈汇集了太平洋、王府井百货、伊藤洋华堂、百盛购物广场、高邦百货等大型商场，以及锦绣时装批发城、中环服装城等批发零售专业市场。该商圈的代表为太平洋百货、王府井百货和伊藤洋华堂，以中高档商品为主，人流密集，市场成交量巨大，是成都最主要的商圈和购物场所。（2） 盐市口商圈：这也是成都传统的商业旺区，它汇集了人民商场、百货大楼、北京华联店、格莱美百货、红旗商场、好又多大业店、仁和春天等大型商场，以及九龙广场、泰华服装批发市场、染房街小商品市场、地下天座商场等批发零售专业市场。该商圈的代表为北京华联、人民商场和百货大楼，以中低档为主，目标市场为大众消费者，是能够与春熙路商圈连接为一片的重要商业场所。（3）骡马市商圈：该商圈汇集了大型商场（如太平洋全兴店、家乐福，以及即将开业的熊猫万国商城、金色夏威夷等）、高档家俱市场（如圣地亚哥、创美家居）、金融机构（包括中行、交行、农行、建行、招行）和高档写字楼（如全兴大厦、中行大厦、熊猫城、冠城大厦、新世纪广场等），是成都市内金融与商务办公最集中的区域。目前该商圈的商业气息和氛围稍弱些，但这种状况正在逐渐改变，并将形成两大区域：以家乐福与太平洋全兴店为代表的骡马市和以超大规模的购物摩尔（SHOPPING MALL）熊猫万商城为代表的玉带桥。3、 熊猫城的市场前景成都作为西南地区最主要的商品集散地，属于传统的商业城市。近年来，成都的商品零售额增长较为迅速，已位居全国大中型城市的前五位，但目前在成都除了规模较小型的购物中心如汇发摩尔和成都会展中心外，尚无大型购物中心或购物摩尔（建筑规模超过20万平方米）出现。在2003年成都在建的大型购物中心或购物摩尔有熊猫城、天府汇城等，尤以熊猫万商城为规模最大，达到48万平方米。熊猫城的商业面积达到23万平方米，包括精彩世界和环球购物中心两大功能分区。经过十年的矢志不渝和不懈努力，熊猫城即将在成都的CBD核心区内建成集购物、娱乐、美食、休闲、旅游、酒店、商务办公、会议、展览和国际商务居住等多功能为一体的、西部最大规模的购物摩尔(SHOPPING MALL)。无论是从商业业态的发展趋势、区位优势及口岸位置、自身优势，还是从成都现有市场潜力、经济发展态势、市民的投资理财手段等方面来看，熊猫城将成为成都、四川省乃至西南地区重要的旅游观光、购物消费、休闲娱乐和商务办公场所，并进一步推进成都CBD的加速建设。4、 熊猫城的市场定位：集购物、娱乐、美食、休闲、旅游、酒店、商务办公、会议、展览和国际商务居住等多功能为一体的、西部最大规模的购物摩尔。表7 熊猫城的市场定位序号项目市场定位目标客户价格策略1主力百货店以家居生活的百货为主大众化的消费群体中价位2专业街（步行街）以家居生活的服饰及个性化百货为主大众化的消费群体中低价位3品牌店以品牌服饰及时尚为主收入较高的白领人士中高价位4超市以家居用品及食品为主市区居民家庭的消费群体中低价位5海底世界以海洋旅游观光为主成都及周边地区的市民和游客中价位6汽车MALL以品牌汽车交易、品牌汽车展览为主10万元/辆以上的汽车购买者中高价位7娱乐休闲项目由儿童乐园、游戏及网吧、夜总会组成的传统项目，还有环球影院、海洋观光、熊猫乐园、室内