【商业地产】房地产湖区项目价值研究-33PPT

湖区价值 生态价值 艺术价值 社会价值 湖区的生态价值 湖区与大自然最接近，空气清新，气温适宜 物种更丰富、更生态、更适合人生存 湖水给人带来的是一种幽雅平静的感觉 英格兰湖区方圆 2300平方公里 湖光山色称得上是英国首屈一指的自然景观这里有大大小小 16个湖泊， 1951年湖区被划为国家公园，每年来此的游客人数可达 140万人。 温得米尔湖是 全英格兰最大的湖泊 湖面狭长，全长 17公里 最宽处有 2公里 绝对是泛舟的好地方 卡碧岛又称女妖岛， 她妖异而神秘的美丽， 从罗马帝国时代一直到今天，不知道诱惑了多少人。卡碧岛的岛屿别墅生活之所以有如此大的诱惑力 取决了她独特的自然景观和浩大的水域 安大略湖浩大、明净 点缀在湖上的一千多座形态各异的岛屿，宛若舒展的玉带，飘逸在多伦多人的面前 太湖古称震泽，又名五湖，为我国第三大淡水湖， 这里山水相依，层次丰富，形成一幅自然画卷： “山外青山湖外湖，黛峰簇簇洞泉布” 湖区的艺术价值 湖区孕育出很多文学、艺术家，他们远离都市喧嚣，注重生活情调 文学作品充满着人与人之间的交流、关爱 文学理念有着和禅宗相类似的主张，追寻宝贵的赤子之心 依靠直觉来感知世界，而非用理性来认识世界 然而，在我独处的时候， 在城市的喧哗里疲惫的时候， 是他们让我有了甜蜜的感觉，那感觉 渗入血液、渗入心脏， 渗入我最纯净的思想， 让我重新找到恬静 还有忘怀已久的 淡淡的愉悦。 威廉 华兹华斯 格拉斯米尔湖位于温德米尔湖北边 ， 小巧优美 ， 除了怡人的风景外 ， 这里也以英国著名湖畔诗人华兹华斯的故居 “ 鸽舍 ” 和他散步的故道而闻名 ,诗人眼中 ， 这里是 “ 痛苦世界里安宁的中心 ” 儿童书彼得兔的作者阿特克丽斯 波特在这里创作出彼得兔这个世纪形象 成为英国儿童的最爱，一百年来，魅力不减 湖畔派诗人华兹华斯的踪影 使湖光山色有诗有画 海鸥纷飞 云低草绿 刷得雪白的屋依着大草原 羊儿悠闲地低头吃草 淳朴农庄能让都市心安静下来 这些田园风光，一直绿到家门，袅绕的炊烟， 有云升起在树顶，在林稍！ 澹然空水带斜晖，曲岛苍茫接翠微。 波上马嘶看棹去，柳边人歇待船归。 数丛沙草群鸥散，万顷江田一鹭飞。 谁解乘舟寻范蠡，五湖烟水独忘机。 温庭筠利洲南渡 湖区的 社会 价值 自古以来，湖区就因其极佳的自然环境成为贵族的居所 ； 湖区闲适的生活情调，更是现代富人的追求目标； 湖区更深的含义 高尚、尊贵、健康、休闲、养生。 卡碧岛的森林、水域、空气、阳光和最令全世界富豪憧憬的岛屿别墅， 曾吸引了来自全世界的名人 如著名影星伊丽莎白 泰勒、世界著名作家霍蒂、美国富豪波顿爵士等 岛上的每个别墅均设有私人游艇码头和度假城堡，每逢夏季，来岛上会聚、野炊、游乐、垂钓几乎成了许多富豪的必修课，这种低调奢华、闲适的贵族生活 成了加拿大和全世界富豪的共同生活追求 闻名遐迩的杭州西子湖畔，自古以来就是文人雅客的出没地 更是达官 显贵的居所 西湖风景名胜区历史悠久，区域环境优良 经济发达 ， 人民生活富庶，文化繁盛 中南海是政要、名流的居住地 是北京较具历史意义的皇家园林，现在是中共中央国务院的所在地。 是中海、南海的统称，中海以荷花取胜，南海以湖水诱人 。 香蜜湖是一块难得的住宅区域，已经聚集了一批成熟的高档豪宅 是城市高层精英的首选物业 武汉东湖一向是武汉市民心目中最显赫、最舒适、最适合居住的地区，住在水果湖，本身就是身份的象征， 能满足“终极置业”人士的心理需求 从地产看湖区 苏州房地产市场 “ 黄金地块 ” 全新透视 深圳香蜜湖地产状况 杭州西湖地产状况 市中心板块：最为稀缺 由于市中心规划允许的低密度住宅不多，因此，目前该类住宅相当具有保值性和稀缺性。值得注意的是，这类住宅造价不低，售价自然也不菲。 闲林五常小和山板块：供应最大 是目前低密度住宅供应量最大的区块，这里提供大量的别墅，还能提供成片排屋，虽然该区域物业的产品设计风格及产品定位呈多样化发展，但总体来看都是以绿色生态为背景。 之江闻堰板块：坐拥钱江 杭州之江旅游度假区就坐落于这个位置。度假区内的在建精品景观项目林林总总，因为地理位置独特，加上区域内楼盘品质较高，因此该区域内价位大多在 400万元套以上，是杭州别墅板块最贵的区域之一 。 西溪板块：别墅新贵 区块点评：西溪板块应该是杭州别墅板块中的新贵，在这里可以感受到浓郁的江南水乡风情：果园、桑园、菜畦零星分布在水面旁，西溪陆地的植被覆盖率高达 85以上。 周边板块：五朵金花 就旅游资源和居住环境而言，临安、富阳、德清、淳安、湖州堪称杭州郊县的 “ 五朵金花 ” ，得天独厚的自然生态环境，使得这五地的房产开发具有了生态优势，尤其是旅游景观资源，可挖掘的潜力非常大。 绿色生态，售价不菲 杭州西湖地产状况 上升势头最猛的板块：湖东板块 近期苏州一手住宅价保持稳步上扬趋势，各个区域新盘价格都有不同程度的上涨。其中涨幅最为突出的还是湖东。湖东聚集了众多目前势力雄厚的开发商。随着湖东板块的全面启动，这里将成为园区最高档的住宅区域。 最彰显实力的投资板块：双湖板块 说起双湖板块，业界的同仁们都说这不得不佩服当初以大手笔拿下此地块的 “ 苏州鸿意 ” ，甚至有业界的朋友开玩笑说，双湖板块定能成为鸿意来到园区挖得的 “ 第一桶金 ” 。毕竟土地是稀缺资源，不可再生，自然景观也是如是，无法复制，可以预见，双湖板块的升值前景不可估量。 风景最佳的投资区域：太湖板块 “ 真山真水真空气 ” ，对于太湖，可能没有人会质疑它的价值，以至于到目前为止，在太湖边开发的也多为别墅等高档住宅。也曾有业内人士透露，目前，太湖停掉了许多开发项目，主要是考虑到整个太湖的环境，毕竟真山真水的东西是不可再生的。 高档社区，升值无限 苏州房地产市场“黄金地块”全新透视 金地香蜜山 金地香蜜山在规划设计上充分尊重自然的原生地貌，不只以人为本，更以自然为本，为住户营造出舒适、健康的山地生活空间，提供了充满自然气息的生活环境，均价 8500元 /平方米，最高价14000元 /平方米。 熙园 结合北高南低的自然地势，运用 “ 南北向、大间距、低密度 ” 的规划布局，全力营造一种少数名门望族典藏的极致尊崇生活。占据环湖西北绝佳位置，拥香蜜湖醉人景致，势必成为引领深圳豪宅的惊世之作，均价 10000元 /平方米。 望郡 高而不傲、豪而不奢，看重亲情、族情、朋友情、邻里情和浓郁的生活氛围，恰恰是望郡这个香蜜湖成熟大社区最突出的优势。作为香蜜湖豪宅新势力的重要支撑，望郡具有豪宅总部的 “ 磁场效应 ” ，处于香蜜湖，受 CBD辐射，名流汇聚，人气之旺无与伦比，均价 7100元 /平方米。 豪宅云集，自然为本 深圳香蜜湖地产状况 观点： 湖区是一个城市最贵的住宅区，拥有绝佳的自然环境； 湖区适合建高档住宅，在不断的融合中凝聚起城市的标志力量。 湖区形成的 “ 富人聚居区 ” ，在某种意义上已成为衡量一个城市乃至一个国家房地产发展阶段和水平的标志。 生活的调性是城市的 生活的价值是自然的 本项目地处太湖核心，这是它得天独厚的地理优势，我们要充分挖掘太湖的价值，建立中国湖区的居住典范，营造一种现代湖区的生活 湖区 贵族的诗意栖息地 房地产销售 流程培训课件 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 销 售 训 练 流 程 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 第一部分、案前 一、区域历史背景整理 二、区域楼市状况整理 1、）政治、经济、法规、规章 2、未来发展前景 三、竞争楼盘的基本情况（优劣势分析） 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 四、自身楼盘资料的收集和建立 1、个案基本资料： 个案产品 业主概括与业绩 产品规划特色 会所 物业 面积结构 建筑商 建材设备特色介绍 2、个案环境： 工地环境 位置 各项生态设施 重大公共设施与未来发展介绍 生活机能（交通，教育，商业等） 3、周边大型企业（中小城市）客群 五、整理吸引买家的优越点 1、利多点强化 六、拿出自身楼盘劣势应对措施 1、利空点弱化 七、全面了解楼盘工程进度 八、销售说辞统一（销讲） 1、客户积累 2、报表单据的熟悉 预约单 来人来电表 日志 市调表 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 第二部分、案中 一、来电接听要则将客户引至售楼处 1、接听电话语调必须亲切，吐字清晰易懂，说话速度适当，简洁而不长 2、接听电话人员熟悉楼盘的详细情况及促销口径 3、销售部人员每人都有义务和责任接听电话，外来电话响声不能超过 3下 4、接听电话必须亲切地说： “ 您好， ” 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 5、在回答问题时应做到耐心但又不能太详细，以免阻碍其他客户的电话打进来，且告知其过分详细后会导致其不到售楼处来。 6、在回答问题时，尽量强调现场买楼的人很多，可以邀请客户到现场售楼部参观，告诉客户现场将会有专业的售楼人员为他介绍 7、回答时间不宜太长，通常不要超过 3分钟（在广告日电话时间应更加缩短，掌握重点说明，吸引对方前来现场洽谈） 8、在客户交谈中，要主动问到几个基本问题，即媒体来源、客户姓名、电话、地址和购房意向。 9、在客户所找人员不在时，应很客气地咨询对方有何事，可否代为传话，或者记录下来，转告被找的人，放话筒时动作要缓慢。 10、不许对着话筒咳嗽、打哈欠、叹气、大声笑、 11、不许在接听顾客电话时与其他人搭话 12、广告电话接待 1）其他电话进来 2）客户签约 （强烈要求，请再打来） 二、来人接待 1、接待规范 客户上门时，业务员必须主动面带微笑上前迎接，同时控台上喊 “ 客户到 ” ，业务员起身喊“ 欢迎参观 ” 接待客户并问清客户第几次来，以前是否有人接待 接待客户要精神饱满，面带笑容，留意客户的视线和表情，主动上前打招呼 接待客户要声音响亮，口齿清晰，尽量不要模棱两可，如有不清楚的将客户问题记下来再回答 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 三、介绍楼盘情况 1、介绍交通示意图、鸟瞰图、效果图、灯箱、模型，动线清晰，着重点明了 2、请客户在交谈区入座，取出楼书为客户介绍 楼书与模型相结合介绍，尽量使用口语化介绍，语言活泼，不要照本宣科 及时掌握客户心理及需求 锁定房型，锁定楼层 随时注意自己的形象，必须保持微笑，态度要诚恳、亲切，博取客户好感及信赖，不要手插口袋或者靠坐模型 不论成交与否，客户离去时，业务人员应起身相送至大门，并说： “ 欢迎再次参观 ” 实地介绍（再一次锁定房源） 工地现场与样板大相径庭，售楼员应着眼现状、推介优点，结合现场实景、人文景观，强化楼盘实景优势，指导客户如何装修，再提示出样板房的布置，让客户有一个美好想象而下决心购买 带看礼仪：职业道德、责任心，危险走在前面，电梯客户先进 样板房带看 四、解答客户问题 1、尽量不要正面反驳客户意见 2、诚实信用，不胡乱承诺 五、为客户度身定制买房个案逼订 回顾锁定设计几个方案（菜单） 1、购买力 2、购买欲 2009年房