南京某园林项目可行性研究报告

南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 1 目 录 项目决策背景与摘要 一、内部因素 二、外部环境 第一部分 项目概况 一、宗地位置 二、宗地现状 三、周边道路及出行方式 四、周边 3 公里社区配套 五、周边环境与规划 六、市政配套 七、规划设计要求 第二部分 法律风险分析 一、土地出让条件 二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段 三、总体评价 第三部分 市场分析 一、南京房地产市场简述 二、玄武、孝陵卫市 场概况 三、竞争市场分析 四、需求市场特征 五、产品建议和目标客户定位 第四部分 规划设计初步分析 一、规划设计草案 二、规划设计草案分析 第五部分 工程及销售计划 一、一期开工时间确定 二、工程及销售计划 第六部分 成本及投资收益预测 一、成本预测 二、税务分析 三、经济指标分析 四、现金流量 第七部分 竞争对手分析 一、已购买标书的发展商 二、其它本地发展商 第八部分 综合分析与建议 一、优势与劣势 二、结论与建议 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 2 项目决策背景与摘要 一、内部因素 1、项目地处紫金山山脚、中山门外大街北侧、龙宫路东侧、沪宁高速南侧 ， 紧靠地铁二号线下马坊站。 规模大，密度低，交通便捷，是公司最擅长开发的项目类型。 2、 XX房地产 公司 XX都市园林 项目将于 2008年全部开发完毕，当年结算金额缺口约为 3亿元。本项目总建筑面积 19万平米， 2013年可结算面积约 9万平米，结算金额约 4亿元，并可为 XX房地产 公司 2013-2015年提供主要利润来源。 3、南京市未来 5-10年内的重点发展方向为河西、江宁和 城东，地处南京东部的 孝陵卫区域将成为 政府重点投资和开发区域。依此规划布局， XX房地产 公司应在孝陵卫 区域选择合适的项目，为公司在南京的进一步发展奠定基础。 4、 XX都市园林 项目 的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，也为下一步开发中高档项目创造了条件 。 二、外部环境 1、本项目是主城范围内 规模 比较大 的完整地块， 地形条件较优越，由于位于紫金山山脚，周围可用于住宅开发的土地不多，面临的竞争压力较小 。 2、项目距 老城区 新街口 5公里， 车程只需 20分钟左右（考虑堵车因素）。项目距地铁二号线下马坊站只有 150米，坐地铁到 新街口 仅 10分钟 。 项目位于宁杭公路与中山门外大街的交界处，位于南 京主城东出口的要道上，交通便利。 3、 项目位于 紫金山 山脚 ， 前有一条源于紫金山的小溪 ， 后有紫金山郁郁葱葱的树林，空气清新， 风景优美，自然条件优越， 是难得的都市自然山水园林 。 4、项目南邻南理工和南理工附属幼儿园，西南有南京农业大学，东距 南京市第九中学震旦校区 仅五百米。周围一公里之内还有 南京市孝陵卫中心小学 、 南京市长江路小学分校钟山花园城校区 、 南京市孝陵卫中心小学附属幼儿园 、 长江路小学银城双语幼儿园 等 学校 ，教育条件非常优越。 5、政府启动本项目的主要目的在于提升南京出路沿线的形象，打造紫金 山山脚高档次住宅小区群带，并带动个紫金山 区域 进一步高质量的发展 。该项目拆迁改造土地总面积 120亩，除实际出让的 100 亩之外，其余近 20 亩土地全部用于绿化 和公共服务设施 ，因此，该项目实际可利用的资源价值高。 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 3 第一部分 项目概况 一、宗地位置 中山门外大街北侧、沪宁高速南侧、龙宫路东侧 。 宗地位于南京主城东侧、中山门外大街北 侧 ，是南京市区东出口的必经之地， ，距 南京火车站 10 公里，距新街口 CBD 和湖南路商业中心分别为 5 公里和 8 公里， 去 年 5 月地铁二号线 开通后，宗地至老城区中心仅10 分钟车程。 紫金山山与南 京理工大学 之间。 项目 北靠紫金山 山，南侧紧临 南京 理工大学 。 二、宗地现状 1、四至范围 宗地北靠紫金山，南接中山门外大街，西起龙宫路，东至都市山庄 。 南京农业大学 南京理工大学 图 1-1 宗地四至范围 2、宗地形状 宗地东西长、南北窄、东北内凹，形状酷似三角形 。 表 1-1 宗地面积指标 指标 总用地 绿化用地 配套学校用地 净用地 长（米） 316 150 210 宽（米） 257 100 200 面积（平米） 81212 合 120 亩 15000 66000 合 100 亩 中山门 宁杭公路 宁栖公路 紫金 山 宗 地 宁栖公路 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 4 3、宗地标高 （ 1）宗地内部东高西低 宗地标高 25-57 米，东高西低，最大高差 5 米，综合坡度 1.5 度。 按标高 31 米以下、 31-40 米、 40 米以上将宗地划分为 3 个区域，其中， 40 米以上区域占总用地面积的近一半， 31 米以下和 31-40 米区域各占四分之一左右。 （ 2）宗地标高 东 北部显著低于紫金山 。 西 南部部与中山门外大街 基本持平 ,局部高于中山门外大街 1 米。 东南部局部区域低于南京理工大学 ，最大高差 2 米左右。 西 北部 低于沪宁高速大约 4 米 。 4、地块现状 地块现状以学校 、居民住宅、 公园 、 医院 为主，其中， 学校和公园占总用地面积的 一半以上 。 （ 1） 学校 主要 学校共计 9 所，如下所示： 大学：南京理工大学、南京农业大学 中学： 南京市第九中学震旦校区 小学： 南京市孝陵卫中心小学 、 南京市长江路小学分校钟山花园城校区 幼儿园： 南京理工大学附属幼儿园 、 万恒 南师附小附属幼儿园 、 南京市孝陵卫中心小学附属幼儿园 、 长江路小学银城双语幼儿园 （ 2）居民 及住宅 居民 主要以各学校的教职工及其亲属居多，流动人口以大学生为主 。 住宅多为上世纪末修建的小高层居民区，已不能 满足现代社会的需要。 （ 3）公园 下马坊 公园位于宗地的西北方，占地 300 余亩，公园内树木葱郁，鸟语花香，是居民晨图 1-2 宗地与周边高差剖面图（南北向东侧） ） 沪宁高速 中山门外大街 宗地地面 55m 4m 紫金山山脚 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 5 练，散步的好去处。 （ 4）医院 地块内有 南京市钟山医院 、 南京市中西医结合医院 、 南京农业大学医院 、 南京理工大学医院 、 二十八所职工医院 ，就医十分方便 。 （ 5）商场 宗地 旁刚建成一个大型苏果超市，面积约 10000 平方米 ，商品种类齐全，价格公道 。 并新建成了一条商业街。 地块内另有苏宁商场，石林百货等大型购物商场 。 5、拆迁 拆迁土地总面积 约 120 亩，房屋总面 积 1 万平米，居民 100 户 ，需安置人口 361 人 。 拆迁的难度相对较小。 三、周边道路及出行方式 1、道路 对外联系道路主要有中山门外大街、沪宁高速 、 宁杭公路、 胜利村 路 和龙宫路 5 条，其中： 中山门外大街 ： 是城市东西向主干道 ，是宗地与老城区联系 的主要通道 。通过中山门外大街可联接沪宁高速、中山东路、苜蓿园大道等，是城东地区进入老城区最便捷、最快速的通道。 沪宁高速 ： 起于中山门，是连接南京与上海最重要的一条通道，通过沪宁高速从南京到上海只需两小时左右。 宁杭公路 ：旧时连接江苏和浙江的一条重要通道，经过拓宽后时速可达 110 公里 /小时，是联通老城区于东部郊区的一条快速通道，也是南京东面出口的一条便捷通道。 胜利村路 ：通往胜利村，可由此到达南理工四号门和石林百货 。 龙宫路 路 ：北通美龄宫、海底世界、明孝陵 、中山陵 等， 南接后标营路 。 表 1-2 宗地周边现状与规划道路一览 名称 级别 宽度（ m） 车道 速度（公里 /小时） 交通流量 （辆 /日） 路面 中山门外大街 城市主干线 30 双向 6 车道 80 20000 沥青 沪宁高速 高速公路 50 双向 8 车道 130 30000 混凝土 宁杭公路 一级国道 37 双向 6 车道 110 15000 混凝土 胜利村路 城市支路 20 双向 4 车道 60 2000 沥青 龙宫路 城市支路 10 双向 2 车道 60 1000 沥青 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 6 龙宫路 沪宁高速 宗地 中山门外大街 宁杭公路 龙宫路 胜利村路 图 1-3 宗地现状道路 2、公共交通 宗地周边公共交通发达，目前有 14 条 公交线路， 其中两条夜间路线 ， 公交车停靠站距宗地约 100 米 ，平均每条线路 10-15 分钟一班，晚上最后一班 23： 00 结束 。 表 1-3 公交线路基本情况 公交线路 通行区间 通行时间 班次间隔 游 2 灵谷寺 小卫街 雨花台南门 6:30-20:00 5 分钟 5 路 柳营 小卫街 莫愁新寓 4:30 23:00 5 分钟 36 路 柳营 小卫街 南京火车站 5:00 21:25 5 分钟 49 路 新和源装饰城 小卫街 南京理工大 5:00 23:05 5 分钟 51 路 太阳城 小卫街（东） 双桥门（东） 5:00 21:20 5 分钟 55 路 长白街小卫街 悦民路 5： 30 22： 20 5 分钟 84 路 南京理工大小卫街 雨花台南大门 6： 00 22： 20 10 分钟 121 路 锁石生态园 小卫街 石门坎 6： 00 22： 10 20 分钟 142 路 长白街小卫街 南湾营 6： 30 20： 30 15 分钟 163 路 长江路 小卫街 南湾营 5:40 23:00 15 分钟 314 路 悦民路 小卫街（东） 富丽山庄 6:00 20:00 20 分钟 315 路 仓波门 小卫街 白马公园 6： 00 19： 00 20 分钟 805 路 五洲装饰城 小卫街 南湾营 22： 35 04： 10 15-35 分钟 814 路 南湾营 小卫街 公交总公司驾校 23:00 04:55 20-35 分钟 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 7 3、轨道交通 地铁 2 号线沿 中山门南大街 从宗地南侧穿过， 宗地距下马坊地铁站仅 150 米 。 四、 周边 3公里社区配套 项目周边 一公里之内 就有大学、中学、小学、幼儿园多所，另有钟山医院、南京理工大学医院、南京农业大学医院等，一公里到两公里的范围之间中高档住宅小区也 比较集中 ： 宗地周边社区配套 都十分充裕，尤其是学校、医院，因此不用为项目修建的配套设施。 项目与市中心以及周边主要配套区 新街口 、 大行宫 和 月牙湖 之间交通发达，车程在 5-10 分钟左右，可以解决大型和高档次的生活配套服务问题。 五、周边环境 （ 1） 北靠紫金山 ， 西面下马 坊 公园， 景观资源丰富，是 孝陵卫区 生态环境保护最好的区域 紫金 山 山呈圆形，东西 长 7 公里，主峰天堡峰位于山中心偏西北， 海拔 448 米 ，是宁镇丘陵的最高峰。 山势东西向平缓，靠近宗地的南北向山势陡峭，坡度 60左右。 山上植被茂盛，整体景观良好，山上交通发达，山顶有著名的山顶公园 。 整座山 就是南京最赋盛名 的 大型 风景区 ：钟山风景区 。 名胜古迹汇集四周，潜隐山间，例如著名的中山陵、明孝陵、灵谷寺、美龄宫、海底世界、紫金山索道等。 下马坊公园 位于宗地西 侧， 占地 300 余亩 ， 是明孝陵的一部分，现在修复后免费开放 。 植被茂密， 绿草如茵 ， 既有优美的自然风光，也有厚重的 名胜 古迹 ， 是散步休息的好去处 。 （ 2）空气质量 南京市常年主导风向为东南风和东风，宗地处于城市上风向，城市工业区位于宗地以北 10 公里以外，东、南方向均无污染型的厂矿企业。 主要污染源来自沪宁 高速 、 中山门外大街 通行车辆的尾气及粉尘污染。 （ 3）噪声影响 周边 无厂矿、仓库等，主要噪声来自周边道路 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 8 沪宁高速 ： 上午 40 辆 /分钟，下午 25 辆 /分钟，晚上 10 辆 /分钟；客货比 5:3。 中山门外大街 ：上午 30 辆 /分钟，下午 20 辆 /分钟，晚上 17 辆 /分钟；客货比 2:1。 龙宫路 ：车流量白 天 4-5 辆 /分钟；以客车为主 。 表 1-4 交通流量分析表 单位：辆 /分钟 时段 分次测试 沪宁高速 中山门外大街 客车 货车 总计 客车 货车 总计 10:00 12:00 1 25 15 40 19 14 33 2 27 12 39 14 14 28 3 23 18 41 15 13 28 平均 25 15 40 16 14 30 14:00 16:00 1 20 7 27 13 7 20 2 16 7 23 14 8 22 3 15 9 24 14 5 19 平均 17 8 25 14 6 20 噪声值 白天不同时段噪声值相近，无显著时段差别。 日夜噪音值相差不大，受昆虫鸣叫影响，夜间噪音值比白天平均低不到 10dB。 55dB 以下噪声值的分布区域：后退沪宁高速 100 米，后退中山门外大街 50 米，后退龙宫 路 10 米。 排洪与泥石流影响 钟山园林项目前面有一条天然小溪 ，雨水沿 小溪 自然排放。 虽 地块地处山脚下，地势低洼，但紫金山浮土层厚 ， 加上枯枝落叶层厚，蓄水功能强 ，因此，项目开 发 无需修建排洪沟，就可 解决雨季洪涝问题。 紫金山植被保护良好 ， 因此不用担心 遇暴雨将有可能造成局部山体滑坡。 六、市政配套 1、宗地内部现状 宗地内无污水、雨水管，污水、雨水利用地势、由东 北 向西 南 通过明 沟排放到 西 南侧，至今没有发生过洪涝。 电力线通过电线杆接入。 自来水、电话、有线电视、煤气由中山门外大街 接入。 2、周边道路市政管线 中山门外大街 规划有给水、雨水、污水、电力、电信和煤气管线， 管线设施十分齐全 。 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 9 综合分析 ， 污水排放管线及排水方向目前尚不明确 ，雨水排入西侧小溪 ； 电力、给水、雨水可从中山门外大 街 接入或排出。 电信、煤气 也 可从 中山门外大街 接入。 龙宫路 中山门 外大街 图 1-4 周边市政管线分布图 七、 规划设计要求 根据规划设计要点，宗地总建筑面积 19 万平米，综合容积率为 0.5， 建筑类型为单户型双层别墅 和多层住宅 。 表 1-5 主要规划设计要求 指标 规划要求 规划用途 一、二类居住用地（可建别墅、多层住宅 ） 建筑形态比例 多层住宅用地的面积不得超过 总用地面积的 1/3。 别墅用地的面积不得超过 总用地面积的 1/2。 容积率（） 别墅 0.3、多层住宅（含公建配套） 1.0 规划布局 多层住宅应放在用地的东北 部， 西南部 必须建别墅，其用地不纳入用地分配计算。 建筑限高 多层住宅的层数不得超过五层 别墅为双层别墅 建筑间距 多层住宅的南北向间 距必须大于 1： 1.3 其它 高压线可以移位 建设要求 1、地块周边绿化带和绿化带内 6 米宽的道路，由开发企业自行建设。 图例 电力 给水 电信 雨水 路灯 污水 煤气 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 10 表 1-6 根据规划设计要点计算的面积指标 用地面积（万平米） 容积率 建筑面积（万平米） 多层 6 1.0 6 别墅 10 0.3 3 合计 19 0.5 9 第二部分 法律风险分析 一、土地出让条件 1、出让方式及程序 （ 1）出让方式 竞买人资格 1、境内外的公司、企业和其它组织。 2、独立竞买、联合竞买皆可。联合竞买者须提供联合竞买协议。 3、竞买单位必须取 得南京市建委的资质认定。 出让方式 挂牌， 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人主持对挂牌宗地进行现场书面竞价，出价最高者为竞得人 。 底价 1.5 亿元。 加价幅度 200 万元的整数倍。 竞买保证金 2000 万元，竞买截止之日后三日内退回（不计利息）。 报价方式 现场书面报价。 不接受电话、邮寄、口头等报价方式。 报价币种 人民币。 成交价款构成 包括土地拆迁安置补偿费、土地挂牌出让工作费用、政府土地收益； 不含其它税费。 竞得人的确定 “价高者得”原则，报价低于底价为废 标。 项目公司的成立 竞得人所持股份大于 50%的前提下，可就该地块开发成立项目公司。 无效报价 1、报价低于底价； 2、报价不高于前一轮报价； 3、未按加价幅度报价； 4、报价书未盖单位公章； 5、报价书未经法人代表签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规定； 6、报价书未填写齐全或未按规定的格式填写清楚； 7、一份报价书中有两个或两个以上报价； 8、未报名、未缴纳竞买保证金而参加竞买的； 9、实际竞买地块与报名申请竞买地块不一致； 10、其它按规定应属无效的。 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 11 （ 2）出让程序 报名 工作日 20011 年 11 月 29 日至 2011年 12月 23 日 办理报名手续，填写报名表及提交有关报名资料，经审查符合竞买资格的，向南京市土地市场管理办公室交付竞买保证金（到帐），方可领取竞买报价书开始报价。未竞得者的竞买保证金在竞买截止之日后三日内给予退回（不计利息），竞得者的竞买保证金抵作土地使用权成交价款。 答疑 书面答疑。竞买者必须于 2011 年 12 月 18 日下午 5： 00 之前将有关疑问以书面形式提交南京市土地市场管理办公室，经审查具备竞买资格的报名者 于 2011 年 12 月 23 日下午 2：00 5： 00 到南京市土地市场管理办公室领取书面答复。自 2011 年 12 月 19 日起不在接受任何形式的质疑。 报价 方式：必须采用南京市土地市场管理办公室统一制作的国有土地使用权挂牌出让竞买报价书，进行现场书面报价。不接受电话、邮寄、口头等报价方式。 时间：工作日 2011年 11月 29 日上午 8： 30至 2011年 12月 26 日 下午 2： 30， 2011年 12 月 26 日 下午 2： 30 之后，按本批挂牌出让地块编号顺序分别进入现场书面竞价程序：竞买报价时间在每新 一轮有效报价之后顺延 5 分钟， 5 分钟之内无有效报价的，挂牌竞价过程结束。市国土资源局当场宣布本次挂牌出让竞买结果，并与竞得者签订国有土地使用权挂牌出让成交确认书。 竞买结果的确定原则 挂牌竞价过程结束，按照以下规定确定竞买结果： 在挂牌竞价过程中只有一个竞买者，且报价不低于底价，并符合其它出让条件，则土地使用权由该竞买者得。 在挂牌竞价过程中有两个或两个以上竞买者，土地使用权由高于底价的最高报价者得；报价相同的，先提交报价书者为竞得人，但报价低于底价者除外。 在挂牌竞价过程 中无人报价或虽有报价但报价低于底价，则此次出让不成交。 签约 竞得者必须于 2011 年 12 月 28 日 与市国土局签订国有土地使用权出让合同，逾期不签的，取消竞得资格，已交付的竞买保证金不予退还，并负责赔偿市国土局因此遭受的一切损失，包括组织该地块挂牌出让支出的全部费用。 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 12 图 2-1 竞买流程及主要时间节点 2、合同要点 （ 1）交地标准 拆成自然平整， 外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为准。 （ 2）交地时间 第一期（西半部）： 2012 年 5 月 25 日 第二期（东半部）： 2012 年 7 月 5 日 （ 3）付款条件 出让合同签定当日内（ 2011 年 12 月 28 日），付成交价款的 15%； 购买标书 11 月 29 日起 报名 11 月 29 日 12月 23 日（工作日），以资金到帐为准； 由于转帐需 2 天时间，因此，转帐支票支付最迟在 12月 20日，如 12月 23日支付，必须用本票。 签订土地出让合同，支付成交价款的 15% 12月 28日 签订成交确认书 成交当日（ 12 月 26日） 报价 11月 29日上午 8： 30 至 12月 26日下午 2： 30（工作日），之后进入现场竞价程序。 答疑 书面答疑； 2011 年 12 月 18 日下午 5： 00之前提交； 审查具备竞买资格的报名者于 2011 年 12 月 23日下午 2： 00 5： 00领取书面答复。 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 13 2012 年 1 月 10 日之前，付成交价款的 15%； 2012 年 2 月 5 日之前，付成交价款的 15%； 2012 年 3 月 12 日之前，付成交价款的 10%； 2012 年 4 月 8 日之前，付成交价款的 10%； 2012 年 5 月 4 日之前，付成交价款的 15%； 2012 年 6 月 9 日之前，付成交价款的 10%； 2012 年 7 月 18 日之前，付成交价款的 10%。 （ 4）土地出让年限 居住份额用地 70 年，其它份额用地按法定最高出让年限，自交付首期土地之日起算。 （ 5）开工时间 2012 年 9 月 30 日之前。不能按期开工的，应提前 30 日向出让人提出延建申请，延建时间最长不得超过一年。 （ 6）违约责任 付款 如受让人不能按时支付成交价款的， 自滞纳之日起，每日按延迟支付款项的 3向出让人缴纳滞纳金； 延期付款超过 6 个月的，出让人有权解除合同，收回土地，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿因违约造成的其它损失。 交地 如出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的， 每延期一日，出让人按受让人已经支付的土地成交价款的 3向受让人给付违约金； 延期交付超过 6 个月的，受让人有权解除合同，出让人双倍返还定金，并退还已经支付土地成交价款的其它部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其它损失。 出让人交付的土地未能达到合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。 开工 超过合同约定的动工开发日 期满一年未动工开发的，出让人可以向受让人征收相当于土地使用权成交价款 20%以下的土地闲置费； 满两年未动工开发的，出让人可以无偿收回土地使用权； 但因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必须的前期工作造成动工开发延迟的除外。 二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段 1、主要风险及控制手段 从 XX 都市园林 项目实际操作进程来看，政府对于已经答应的条件和政策，由于领导变更等原因，在实际执行过程中会 出现政策变化或拖延执行的情况，政府可信度存在一定风险。另外， XX 公司没有在孝陵卫操作项目的经验， 对孝陵卫 政府部门的办事效率、风格、习惯等了解不深，对区级税收减免的政策规定和执行力度不熟悉，可能存在一个适应和磨合的过程。 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 14 综合分析，对于政府招投标项目，主要风险来自于政策性风险。 （ 1）主要政策性风险分析 1： 拆迁 政府负责拆迁及土地平整，但根据 XX 都市园林 项目经验，拆迁可能无法按期完成，或实际交地后，出现拆迁居民回迁等拆迁遗留问题，对工程进度造成影响。因此，有必要明确拆迁和交地时间表、实际交地后受让人的管理权限、解决拆迁遗留问题的责任人和时间要求等问题。 2： 地下设施 XX 都市园林 的涵管问题当初未在用地 条件中明确，以至影响了规划设计。该项目用地面积大，地形复杂，地下是否存在古墓、文物、冲沟、暗河、军事设施等目前未知。 3： 规划控制要求 根据规划要点，政府对各建筑形态的用地比例和容积率都作了具体规定，但从规划部门了解，只要保证整个项目综合容积率不变，各建筑形态的用地比例可以自由调整，如果不在规划要点中加以明确的话，项目开发过程中可能会遇到政府在具体执行过程中出现变化所带来的风险。 4： 市政配套 龙宫路 下面的规 划市政管线的管径、容量和建设时间、宗地污水的排放方式和方向 没有明确，将可能增加开发成本和风险。 （ 2）控制手段 针对上述问题， XX 公司拟通过书面方式提交政府相关部门，在争取有利条件的前提下，要求政府予以明确答复、并将答复列入土地出让合同的附件。 三、总体评价 根据 XX 都市园林 项目的实际操作经验，本项目法律风险基本在可控范围之内，具备法律上的可行性。 第三部分 市场分析 一、南京房地产市场简述 南京总体概况（ 2009年数据）： 市区面积 4730.74 平方公里 ， 人口 545.97 万人 ，人口密度 1154 人 /平方公里。 主城 面积 313 平方公里 ， 人口 329 万人 ，人口密度 10511 人 /平方公里。 老城区 面积 73 平 方公里 ， 人口 216 万人 ，人口密度 298589 人 /平方公里。 国内生产总值 2721 亿元 人均国内生产总值 5000 美元 产业结构“二、三、一” 三大支柱产业：石化、汽车和电子 实际利用外资 116 亿美元 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 15 社会消费品零售总额 947 亿元 全社会固定资产投资额 1142 亿元 城镇居民人均可支配收入 2147 元 人均储蓄存款余额 22002 元 房地产开发（ 2009年数据）： 投资 ： 房地产 273 亿元 、住宅 183 亿元 施工面积：商品房 2379 万平米、住宅 1782 万平米 竣工面积：商品房 1178 万平米、住宅 604 万平米 批准上市面积：住宅 647 万平米 销售面积：商品房 907 万平米、住宅 537 万平米 销售额：商品房 401 亿元、住宅 248 亿元 空置面积：商品房 83 万平米、住宅 55 万平米 销售均价：商品房 1077 元 /平米、住宅 9739 元 /平米 个人购房比例： 98.9% 按揭贷款： 174 亿元 （一）市场成长状况 1、投资增长加速 2008 年以来，南京 房地产开发投资 一直呈加速增长之势，今年上半年增幅继续加大，共完成 投资 122 亿元 ，在全国 大中城市中 排 第五位，增长 率 10.1%， 排 第十一位。 其中： 与去年相比，土地开发、商品房开发和住宅开 发投资增长率均大幅提高，分别达到27.3%、 38.4%和 19.4%，超过 房地产开发投资增长 率 10.7、 21.8 和 2.8 个百分点。 土地开发投资增长率小于商品房开发 增长 率 11.1 个百分点，主要原因在于近几年的大量开发使 市场存量土地消耗过多，而国家限制政策出来后，市场不够活跃 。 住宅开发投资增长率只相当于商品房开发的一半，主要原因在于上半年商业、办公用房开发比例显著增加。 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 16 2、需求增长大于供给、 空置面积持续下降 （ 1）综述 需求增长大于供给 08-10 年，商品房竣工面积与销售面积的差距由 163 万平米减小到 98 万平米，住宅竣工面积与销售面积的差距由 128 万平米减小到 41 万平米。 今年上半年，供求关系开始发生变化，商品房和住宅销售面积增长率（ 32.9%和23.2%）分别低于新开工面积（ 48.4%和 54.0%） 15.5 和 30.8 个百分点。 空置面积持续下降 08-10 年，商品房空置面积平均每年下降 4 万平米，住宅空置面积平均每年下降 8万平米。 今年上半年，全市商品房空置面积 78 万平米，同比下降 10.8%。 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 17 （ 2）供应量年波动幅度不超过 10%，但今年上半年 增长 较缓 施工面积 08-10 年，商品房和住宅施工面积分别保持在 1000 万平米和 700 万平米左右，波动幅度不超过 10%；今上半年大幅增长，分别达到 854 万平米 和 658 万平米 ，增长率分别为18.9%和 29.4%。 住宅增长速度大于商品房： 2001 年住 宅增长率高于商品房 4.5 个百分点，今年上半年高 10.5 个百分点。 竣工面积 08-10 年，商品房和住宅施工面积分别保持在 400 万平米和 300 万平米左右，波动幅度不超过 10%；今上半年大幅增长，同比增长率分别为 12.4%和 22.2%。 住宅增长速度大于商品房： 2001 年住宅增长率低于商品房 1.3 个百分点，今年上半年高 9.8 个百分点。 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 18 批 准上市面积 2009 年以来，南京市商品房批准上市面积稳定在 320 万平米 左右， 2010 年略有增加，达到 324 万平米 。 （ 3）需求增长加速 销售面积 2008 年以来，商品房销售面积增长率不断上升，今 年上半年 销售面积 122 万平米，增长 32.9%。 2008 年以来，除 2001 略有下降以外，住宅销售面积增长率不断上升，今 年上半年销售面积 102.44 万平米，增长 23.2%。 2010 年以来，住宅销售面积增长率低于商品房，且差距不断 扩大，今 年上半年 低9.7 个百分点。 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 19 销售额 2008 年以来，商品房和住宅销售额增长率不断上升，今 年上半年 分别实现销售额37.3 亿元和 29.9 亿元，分别增长 41.4%和 32.7%。 2008 年以来，住宅销售额除 2009 年高于商品房 18.7 个百分点，其余年份均低于商品房，今 年上半年 低 8.7 个百分点。 （ 4）需求增长的主要影响因素 1： 大规模城建与拆迁 2008 年以来，南 京市共 拆迁 居民 4.057 万户 ，占同期商品房交易总套数的 25%左右。 今 年 1-4 月完成居民 拆迁 1.2 万户 ， 全年 居民 拆迁 量预计为 1.3 万户， 按每户住宅需求 80 平米计算，则拆迁扩大住宅需求 100 万平米 ，超过 2010 年全年住宅销售量的三分之一 。 2： 居民收入增长 2009 年以来，城镇居民人均可支配收入增长率均高于住宅销售价格增长率，平均每年高 2.7 个百分点。 今年上半年，城镇居民人均可支配收入大幅增长，增长率 12.3%，比往年高 70%，高于同期住宅销售价格增长率（ 7.8%） 4.5 个百分点。 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 20 3： 外来人口带动 据市公安局统计， 2008 年以来，外地人在南京购房落户的共 17868 户（ 36485 人），占同期商品房交易总套数的 10%左右。 （ 4）空置量持续加速下降 2008 年以来，商品房空置面积下降速度不断加快，今 年上半年 商品房空置面积下降为 78 万平米，同比下降 10.8%， 其中，空置一年以上的 商品房 19 万 平米 ，下降 17.6%。 2009 年以来，住宅空置面积持续下降，下降速度快于商品房， 2010 年下降率高 1.9个百分点。 3、销售价格加速上升 2008-2010年，南京市商品房销售均价持续下跌， 2001年出现强劲反弹，增长 10.7%，销售均价高达 3486 元 /平米 （房产局数据），据国家统计局统计， 2009 年南京市房屋销售均价为 3572 元 /平米 ，在全国 35 个大中城市排第五位，仅次于深圳、广州、北京、上海。 2008 年以来， 南京 市住宅销售均价持续上升，增长率不断放大，年均增长率 5.5%，今年上半年销售均价（含江宁）为 2920 元 /平米 （统计局数据），同比增长 211 元 /平米 ，增长率高达 7.8%。 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 21 4、二手房日趋活跃，今年上半年首次超过新房成交量，成为带动商品房市场快速发展的重要因素 成交量持续上升，今年上半年首次超过新房： 2008 年以来，二手房成交量成倍增长，今年上半年成交 1.3 万套，成交面积 104 万平米，首次超过新房成交量（ 102 万平米）。 价格上涨幅度超过新房： 2010 年，二手房平均成交价格 2182 元 /平米，增长率 10%，超过同年住宅销售价格增长率（ 6.3%）；今年上半年，成交价上涨 200-400 元 /平米，同期，新上市商品住宅同比上涨 211 元 /平米。 5、经济适用房供应量小，缺乏对商品房市场的冲击能力，但今年建设力度明显加大 08 年以来，南京市累计供应经济适用 房 50 万平米，年供应量仅占商品 住宅销售总量的 6-8%左右。 今年，配合河西、仙西等新区建设，经济适用 房 建设力度开始明显加大：已经确定、并将于明年逐渐上市的共 165 万平米，包括定向供给河西拆迁居民的 68 万平米、定向供给仙西拆迁居民的 75 万平米、面向全市的景家村小区（二、三期） 22 万平米。因此，今后几年，大规模城市建设（拆迁户）产生的住宅需求大部分将通过经 济适用 房 消化，城建对住宅需求的带动作用将会减小。 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 22 6、个人购房比例持续上升，已经接近 100% 2008 年以来， 商品 住宅个人 购房比例逐年上升，今年 上半年高达 98.9%。 7、住宅金融支撑住宅市场快速发展 2008 年以来，按揭贷款成倍增长，至 2010 年，住宅按揭贷款占销售额的近一半。 8、单个楼盘开发规模逐渐加大 今年，南京 市楼盘开发规模明显加大，例如， 4 月份房产局主办的房展会共 88 个楼盘参展，其中， 10 万平方米以上楼盘 30 个，占参展楼盘总数的 30%， 20 万平方米以上楼盘 10个， 50 万平方米以上楼盘 3 个。 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 23 9、外地发展商积极进入南京市场，综合开发水平不断提高 本地发展商不断提高开发水平：本地发展商大量引进国内外知名设计单位和代理公司，开发水平不断提高。 外地发展商积极进入南京市场：今年进入南京市场的有香港金马、宁波中元、浙江广厦、温州商会、浙江名城、常州新城等，进入方式既有招投标拿地，也有政府招商项目；正在寻找进入机会的有世茂 滨江、金地、中海、中房、浙江赞成等。 二、玄武市场概况 （ 1）自然概况 玄武区位于南京主城东部，为南京市中心城区之一，是南京市委、市政府及南京军区机关所在地，面积 80.97 平方公里， 2010 年底 常住人口 52.53 万人 。 （ 2）历史沿革 从公元 229 年孙权迁都建邺开始，玄武区曾是东吴、东晋和南朝宋、齐、梁、陈等六朝宫阙的所在地，明初紫禁城、太平天国天王府、孙中山临时大总统府、国民党总统府也在玄武区内。境内人文荟萃，古迹众多，风光秀丽，有中山陵、紫金山、玄武湖、古城墙 等多处名胜古迹 ，具有融山、水、城、林于一体的独特风貌。 （ 3）基础设施 玄武 为南京市的交通枢纽， 区域交通便捷 ： 公路：沪宁高速公路、宁杭公路、宁镇（ 312 国道 ）公路、绕城公路 ； 南京长途汽车站 。 2、经济发展 （ 1）经济总量 根据区属口径统计， 2009 年， 玄武区 实现 GDP34.06 亿元，人均 GDP6024 元，在南京十一个区中分别排名第 5 和第 9 位； 玄武区 统计数据偏小的主要原因在于市属企业多，未列入区属统计口径，在南京市民心目中，玄武经济、教育发达，是仅次于鼓楼的最好的区之一。 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 24 三、竞争市场分析 1、项目周边市场分析 图 3-1 竞争片区分布图 （ 1）光华门地区 近 3 年迅速崛起的高档居住区： 90 年代中后期，月牙湖周边地区开发带动城东片区的形成，长期以来定位于南京的高尚居住区；随着月牙湖周边地区的开发完毕，城东片区的中心向南转移到光华门地区。 销售价格在南京各大片区中仅次于中心城区：均价 14250 元 /平米，楼盘最高均价16000 元 /平米。 在建项目 100 万平米，约占全市总量的 1/10。 今年 10 月份浙江名城房地产公司以 40300 万元、楼面地价 2126 元 /平米摘牌南京制药厂地块，净地面积 15.2 万平米，建筑面积 19 万平米；如加上杨庄地区和钟山花园城，未来土地供应量约 5000 亩。 楼盘平均规模 5-10 万平米，规模最大的黄埔鑫园占地面积 18 万平米，建筑面积22 万平米。 产品形态以小高层和多层为主，容积率多在 1.5 以上。 主力客源：白下、玄武、秦淮为主的市区客源。 光华门片区 宁南片区 河西片区 图例 1000-2000 元 /平米 2000 元 /平米以上 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 25 表 3-1 光华门片区主要在售楼盘 楼盘名称 发展商 占地面积 (万 M2) 建筑面积 （万 M2） 建筑形态 均价 元 / 形象进度 主诉求点 销售状况 香格里拉花园 金大地 7.8 小高层 4880 2012 年 10 月交付 中央文化区高档住宅 销售不佳，改推装修房 黄埔鑫园 三金 （金大地） 17.8 22 多层、小高层 小高层4300 2012 年 5/8月二期交付 森林海 植物园风情住宅区 销售良好 东城水岸 百市发展 10 多层、小高层 4800 2012 年 7 月二期交付 城东首座大型PARKHOUSE 社区 尚未开盘 大地豪庭 二建房产 5 8 小高层 4100 2012 年 8 月一期交付 健康新城 健康居家模式 销售良好 城开家园 城建集团 7.5 小高层 4000 2012 年 7 月一期交付 智能化家居系统 销售良好 江南明珠 万达 20 21 多层 3200 2012 年 2/5月一期交付 低密度健康休闲社区 销售一般 表现最好个案 黄埔鑫园 占地面积 18 万平米 建筑面积 22 万平米 容积率 1.07 销售均价 多层 11000 元 /平米 ， 小高层 12000 元 /平米； 主力产品 135 平米三房、 主力总价 60 万 建筑形态 多层、小高层 形象进度 二期主体施工 开售日期 2010/6/28 一期开盘 销售状况 一期 392 套多层，两年售完 发展商 南京三金房地产开发公司（南京钢铁集团、南京金大地房产联合投资） 设计单位 何显毅建筑师楼 物业管理 金大地物业 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 26 （ 2）宁南片区 去年开始启动的大型居住区： 90 年代中期开始规划建设，初期以基础设施建设为主，在配套等基本完备的情况下于去年开始启动，由于地理位置优越，环境优美，加上知名发展商 新加坡仁恒地产的带动，迅速引起市场关注。 价格高于南京平均水平：均价 9000 元 /平米，楼盘（别墅）最高均价 20000 元 /平米以上。 在建项目 6 个，总建筑面积 140 万平米，已售面积不到 20 万平米。 楼盘规模远高于南京平均水平：建筑面积普遍在 18 万平米以上，正在开发的 5 个楼盘中， 3 个在 30 万平米以上，其