房地产项目前期发展策划纲要.doc

房地产项目前期发展策划纲要前言：前期发展策划纲要第一部分项目所在地初步市场情况调查一、 宏观经济环境分析1. 经济环境2. 政策环境3. 行业环境4. 人口环境5. 文化环境6. 技术环境a新技术条件下的需求变化b新技术条件下的生产关系变化c区域、场所、空间、时间等概念的变化d物业功能的变化e项目街区功能、商业功能增值功能、投资功能二、 项目所在地房地产市场状况分析1. 城市房地产发展描述，主要通过数据统计，对供应量与需求量价格走势进行客观描述。2. 市场状况分析，通过对比近3-5年的成交量及成交价格，结合当地居民的居住观念及开发商的开发模式，对当地市场现状进行深层次剖析。3. 未来走势预测。在现状剖析基础上，就与项目相关的方面（如郊区住宅发展趋势等）作出预测（未来3-5年）三、项目所在地板块市场研究1. 板块总体规划。主要包括住宅规划，配套规划、道路规划、绿地规划等。2. 板块功能定位。是“CLD”还是“CBD”等。3. 板块开发动态。已建、在建、即将开发的项目都要做全面，扼要认识。4. 板块物业价格水平分析。这是制定价格策略的基础。第二部分一、 调查与分析确定可类比项目二、 对可类比项目进行全面分析确定可类比项目、对可类比项目进行调研对可类比项目自身特色、各类硬件指标、软件指标（售价、户型、配套、推广卖点、广告投放等）、销售业绩（畅销户型的统计）等进行罗列分析。第三部分项目的SWOT分析及总体策划思路拟定一、 项目的SWOT分析从区位、时机、政策及经济环境、自身条件和外部可利用资源等对项目进行优势、劣势、机会、威胁分析。二、项目总体策划思路拟定1战略部署。制定项目的战略目标计划分实施步骤。2软件平台的构筑。达成项目战略目标所需的软件平台应从项目规划阶段入手。3硬件功能的配置。包括自身的功能定位及项目结合周边配套等所实现的功能定位。第四部分核心价值体系的建立一、 挖掘项目先天的最大价值，从市场实际、自身条件及区域价值等方面入手。二、 赋予其适当且最大化的后天价值。第五部分项目目标客户群锁定及分析一、 哪些人是买家？（隐性、显性）二、 买家要买什么样的房子？三、 买家为什么买这些房子？四、 谁参与了买家的购买行动？五、 买家以什么样的方式买房？六、 买家什么时候买房？七、 买家在哪里买房？其中涉及其文化特征、社会特征、个人特征、心理特征等第六部分项目开发主题定位及形象定位一、 项目开发主题定位主题概念体系该体系不仅是一个主题概念的提出，更应该进口项目与当地房地产市场的大势与机会点；利用项目自身资源优势及发展商优势，进行充分整合；该体系要能为项目及开发公司积累领先的市场声望；该体系的深度能够使项目输出持续的价值，保证大型项目的持续热销并为战略扩张埋下伏笔；该体系能够与项目的建设与分期开发节奏及发展商的开发推广相匹配，实现脉动状的市场推动功能。二、 项目形象定位围绕项目的开发主题定位，从功能与形式两方面入手，为项目进行形象定位。第七部分项目的产品策略及建议一、 土地开发总平面规划合同专业规划公司进行土地开发总体平面规划，坚持“市场化”与“适度超前”两个原则。二、 交通道路规划建设1 小区内交通道路规划2 小区连接外部道路规划三、 户型设计建议1 户型比例配置。2 户型面积比例。3 户型设计特色。（单式、跃层、复式及功能分区等）四、 建筑设计建议1 整体风格建议2 外立面设计建议3 组团规划设计建议五、 园林景观规划