提前还贷 如何省钱有大学问.doc

提前还贷 如何省钱有大学问 民生银行 周琦 来源：中国证券网 2008-08-28 20:04 提前还贷 如何省钱有大学问 在经历了连续6次房贷利率上调后，今年1月1日起借款人都面临着共同的问题利息负担加大了。以100万元贷款基准利率下浮15为例，2007年初，30年等额本息的月供为5876元，今年月供就上涨了547元。广大市民纷纷考虑起部分或全部提前还款，而提前还款中也有理财的大学问。民生银行房贷专家建议广大市民在无其他投资需求和近期资金安排的情况下，可尽快将多余资金归还银行贷款，节省利 息。但是若借款人在近期有资金安排，且投资回报超过贷款利息的，建议放缓提前还款的节奏，因为房贷结清后若再向银行申请房产抵押的消费或经营贷款，利率成本一般要高于购房贷款，且再融资还需支付评估费、抵押公证费等等费用。但提前还款如何省息呢？民生银行专家教大家几招： 第一招：了解银行对提前还贷的限制及服务承诺很重要。 一说起提前还贷，很多人会问：到底等额本息还款法提前还贷省钱还是等额本金还款法提前还贷省钱？其实，问题不在于还款方式的选择，因为两种还款方式的计息方式是一致的，贷款利息均按借款人占用银行资金的数额和时间来计算。 两种还款方式的具体差异如下： （1）等额本息：由于等额本息的月还款额相等（遇调整利率除外），此种还款法的优点是借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。但等额本息还款法在计算中先计算每月贷款余额所产生的利息，将等额还款金额减掉应还利息后再形成当月的还款本金数。在还款初期，由于贷款余额较大，利息占每月还款额的比例就较大，本金归还速度就相对较慢，随着时间的推移，贷款余额逐渐减少，由于每月还款额不变，因此还款额中利息的比重逐渐减少，本金的比重逐渐增加。 （2）等额本金：等额本金还款方式下，本金在整个还款期内平均分摊，利息按贷款本金余额与实际占用天数计算，与本金一起逐月偿还。对借款人来说，偿还本金的速度保持不变，随着时间推移，贷款余额逐渐减少，应还利息也逐月减少，每月还款额就逐渐减少。 因此，当客户选择提前还款时，等额本金的还款方式由于前期归还本金速度较等额本息方法快，其剩余贷款本金数相对较小。但银行始终按照贷款剩余本金和占用资金天数来计算利息，不存在还款初期归还后期利息的说法，任何时候提前归还贷款都是节省利息的。建议广大市民有多余资金就向银行申请提前还款，而提前还款的关键在于申请贷款时要向贷款银行了解其提前还款是否有限制条款，目前，不同的银行、不同的产品对于提前还贷设有不同的条款，如果合同有限制约定的一定要关注，若您在借款期限内有提前还款的打算，借款时一定要选择合同约定中提前还款申请时间约定最短的银行，提前还款操作越快越省钱。 第二招：选择月还款额不变的方式更省钱。 办理部分提前还款后，因为贷款本金减少，借款人每月的还款额是否有变化要看具体的选择情况： （1）月还款额减少：提前还款后，如借款人选择贷款到期日不变，银行将按借款人提前还款后的剩余贷款本金、剩余贷款期限、原贷款利率重新计算月还款额，此时，贷款到期日不变，但月还款额减少，借款人每月的还款负担也相应减轻。 （2）月还款额不变：提前还款后，如借款人选择月还款额不变，那么贷款到期日将提前，整个借款期限将缩短，借款人可以更快地还清贷款，总利息支出也降低，当然也就更省钱。 第三招：根据全家公积金账户缴存余额选择最佳的公积金冲还贷方式可省钱。 申请组合贷款的借款人均可办理提取住房公积金归还住房贷款，即通常所称的公积金冲还贷。在正常还款一期以后，借款人可前往贷款银行办理公积金冲还贷手续。而冲还贷方式有两种： （1）一次性还款法，即所谓的年冲：每年可提取借款人住房公积金的余额一次性归还贷款，但根据公积金中心的规定，“年冲”方式必须优先归还公积金贷款，因此对公积金账户余额较多的客户来说可能在刚刚申请公积金贷款后，通过冲还贷又归还了公积金贷款，因此，“年冲”方式其实是一种提前还款，节省的多为公积金贷款的利息。我们建议公积金账户余额较多的借款人可与贷款银行协商，在贷款初期先压缩商业性贷款的期限，提高月还款额中商业性贷款的份额，再选择“月冲”的方式使公积金账户的余额多冲还商业性贷款，从而节省利息。当然，选择这种办法一定要计算好公积金账户余额可供归还的期数，在账户余额不足时应马上到银行申请延长贷款期限。需要指出的是，选择这种方法时，银行的房贷后续服务尤为重要。 （2）逐月还款法，即所谓的“月冲”：每月可从个人住房公积金帐户中提取资金用于归还当月贷款本息，这种方法适用于公积金账户余额不多的借款人，当然，若公积金账户余额不足时，借款人应每月在其还款帐户中补足差额部分，确保贷款按期足额归还。 第四招：还款能力提高后办理缩短期限比提前还贷更省钱。 在借款人申请贷款时，由于银行都有收入偿债比（月还款额占月收入的比率）的要求，一般均要求一个较长的还款期限，最长的可达三十年。但贷款发放后，很多借款人由于升职、加薪、跳槽等变化其还贷能力大大提升，每月在生活开支和还贷后可节余越来越多的资金。这时，如果借款人将每月的闲置资金累积上几个月后再进行提前还贷，那么利息节省效果还远远不如及时向银行申请贷款期限的缩短，这样不仅可以立刻降低每月利息支出，更优的一种情况是，当期限缩短后恰好能够归入更低利率的期限档次，其省息效果更明显。如，借款人原10年期的贷款缩短至5年时，承受的利率可从6.6555下降至6.579。目前，不同的利率期限档次有6个月、1年、3年、5年和5年以上，期限每缩短至更低贷款年限的档次，利率就降低一个档次。当然，不同的银行对于缩短期限的申请也有不同的限制，借款人在选择银行时一定要了解清楚银行对调整贷款期限的合同约定，优先选择贷后服务更便利的银行。 第五招：提前结清及时办理保险费和担保费的退保手续。 如果借款人办理全部提前还款，在贷款结清手续完成后可向贷款银行取回上海市房地产登记证明（抵押），也就是我们通常所讲的他证及保险单正本，至房地产交易中心办理撤销抵押手续，还可向保险公司提出退保申请，包括公积金贷款的担保费也可以部分退回。民生银行房贷专家在此提醒广大市民，目前交易中心撤销抵押需要一定的工作日，大家贷款结清后应立即前往交易中心办理撤销，否则今后如果进行房屋抵押再融资或出售房屋时都会遇到障碍。 近期，民生银行推出的“存、贷两得利”按揭开放账户为借款人的提前还贷提供了很好的服务