别墅市场2009年3月27日922345732.doc

时间：3月27日别墅市场分析1、土地供应成交大幅下降，楼面价高企，吴中区、园区瓜分市场 1.1、土地供应市场低迷，成交量极度下降 2008年苏州别墅土地市场成交共77.15万方，相比2007年下降了67.35%，相比06年下降了60.04%。别墅土地市场2008年与普通公寓市场一样，表现低迷； 随着可供开发的资源性别墅用地的逐步减少，预计2009年将继续减少，且未来几年的别墅主要以社区组团形式出现（例如：水巷邻里、国际社区、越湖名邸、石湖华城、新旅诚等）。 60.04%67.35% （数据来源：恒基市场部）1.2、土地单价楼面价反弹，改变了2007年下降的态势 2008年苏州成交别墅用地的楼面单价与2007年别墅用地成交楼面价下降趋势相反，呈现出了上升趋势，成交楼面价为4090元/平米，相比2007年上升了6.7%，这主要是分区供应结构导致，2008年成交的别墅用地绝大部分集中于吴中区和园区，导致楼面单价出现反弹； 从中长期来看，别墅用地的楼面单价会呈现上升态势。 1.19%6.7%1.3、分区供应吴中区、园区“两分天下” 2008年苏州供应的别墅用地全部为园区和吴中区瓜分，其中园区2008年供应了42.68万方，占比55%；吴中区供应了34.46万方，占比45%； 从近三年各区别墅用地的成交看，园区和吴中区是苏州主要的两大别墅供应区域，也是未来苏州主要的别墅供应区。 180万方189万方1.4、用地存量园区独占鳌头，相城区、吴中区紧随其后 截止2008年底，苏州主要的未开发别墅用地主要集中在园区，达到了250余万方，占苏州未开发别墅用地的45%，其次是相城区和吴中区，分别占18%和16%； 中心城区随着开发，别墅用地存量减少，其未开发的别墅用地所占比例是各区域最低为3%，在一定程度上也预示中心城区的别墅未来稀缺性将进一步凸显。 2、新房供需供应小幅下挫，成交下降近半，供求矛盾加剧 2.1、新房供应整体供应小幅下降，“两巨头”遥相呼应 2008年别墅新增供应为113.2万方，同比减少了5.92万方，下降幅度为4.97%； 别墅产品的半年度供应基本遵循了普通住宅产品的供应规律，呈现出了“M型”的波浪曲线，但2008年别墅市场供应最大的区别在于下半年别墅供应速度的快速下降，原因主要在于金融危机的扩大化，使得目标客户阶层的财富急剧缩水，影响到了市场的整体去化。 分区供应上，园区和吴中区是两大集中地，二者供应的别墅产品占到了整个苏州别墅新增量体的65%，而新区受其历史发展的因素，其供应一直处于各区之末。 2.2、新房成交成交“腰斩”，半年度和月度走势年末出现反弹 2008年苏州别墅产品成交53.78万方，相比2007年下降了48.32%，下降近半。其中2008年上半年快速下降，2008年下半年出现小幅度的反弹； 2007年苏州别墅市场整体呈现快速上升趋势，但从2007年12月开始，受股市暴跌影响，成交小幅下降后开始快速下滑，虽在2008年5月出现一小波段的反弹，但很快为金融危机的负面作用做吞噬，成交不断小幅下降，到2008年12月份，在各种国家政策的刺激下，加上开发商的价格放松，使得市场成交出现脱离低部震荡进入上升趋势。2.3、吸纳分析吴中区、相城区吸纳下降明显，新区上升突出 新区由于一直属于别墅供应“真空”区域，市场呼唤推量已久，使得其2008年市场吸纳表现突出，成为2008年各区别墅吸纳最优的区域； 吴中区、相城区由于以往的大量别墅存量和2008年新增供应，加上2008年去化不理想，导致2008年吸纳率下降，市场供求矛盾加大。 园区、中心城区由于成交相对稳定，同时存量和新增产品相比较少，故其吸纳有所下降，但幅度小于吴中区和相城区。 区域08年相对于07年吸纳率变动表中心城区园区新区吴中区相城区2007年58.56%55.23%7.67%69.27%55.90%2008年41.23%38.30%52.21%28.35%21.35%变动（百分数）-17.33-16.9344.54-40.92-34.552.4、供求分析年度供销比为2.1，处于危险阶段，累计供销比快速攀升 PS:国际通行标准：供销比1.2-1.3之间为平衡区域，低于1.2为景气区域（供不应求），高于1.3为积压区域（供大于求） 2008年苏州别墅产品的年度供销比达到了2.1，远高于2007年的1.14，远突破了警戒线，处于市场危险极大，市场面临崩盘的危险； 累计供销比从2007年8月份开始逐步攀升，到2008年12月暂时性出现平稳的态势。累积供销比的快速上升，预示着别墅产品的存量房源增加明显； 2008年销售疲软，是造成累计供销比快速上升的主要因素。 3、新房价格价格上升，趋势小幅走低，量价处于市场合理调节中 3.1、成交价格年度成交价格上升，但价格趋势企稳 2008年度苏州别墅产品成交均价12248元/平米，相比2007年上升了7.6%。价格上升主要是因为2008年上半年延续了2007年以来的价格上升曲线，而后虽有下降， 但幅度有限，使得2008年全年成交价格出现一定上升。 2008年第二季度起，价格开始小幅度的下探，且目前价格处于相对稳定阶段，价格波动较小。 3.2、量价分析价格攀升后小幅下降，成交量大幅下降后反弹明显 2007年至今，苏州别墅产品的量价趋势表现出了四个阶段： 第一阶段07.1-07.11市场表现为量价齐升； 第二阶段07.12-08.4市场表现为价升量跌第三阶段08.5-08.9市场表现为量价齐跌； 第四阶段08.10-08.12市场表现为价跌量升； 结合普通住宅的走势来看，别墅仍处于不稳定状态，波动较大，但从趋势来看，价格趋跌，量趋升。4、08年度总结类独栋热销、经济型别墅受宠、叠加别墅大幅增加4.1、年度销售10强 苏州别墅项目销售10强 排名楼盘名称区域产品类型成交面积（）套数1观澜丽宫园区联排、独栋48211.61772姑苏桃花源吴中区联排、叠加37627.41293丽岛别墅相城区联排、独栋35148.71194水岸清华吴中区联排29880.1955依云水岸花园相城区联排、叠加24713.61036中惠爱丁堡相城区联排19138.7827万科中粮本岸园区联排、叠加18535.9648领岛别墅相城区联排、独栋16237.6469福苑吴中区联排、独栋15710.63110君地上郡园区联排、独栋15424.24410强合计260628.4890从表可以看出，观澜丽宫、姑苏桃花源、水岸清华、依云水岸均是经济型别墅的代表，总价都在300万以下，从中可以看出中高端人士的选择； 姑苏桃花源、依云水岸、万科中粮本岸在联排别墅热销过后，均推出后续叠加别墅，市场反应不错。 4.2、类独栋别墅热销 2008年别墅总共销售1721套、销售面积53.78万方，而以类独栋为主力产品代表的观澜丽宫销售177套、销售面积4.82万方，套数市场占有率和销售面积市场占有率分别为10.28%和8.96%。 附表09年2.26-3.26典型别墅去化情况表1、09年2.26至3.26苏州典型独栋别墅去化情况项目名称0-300300-350350-400400-450450-500500以上合计平门府0000505天邻湖景别墅1100002太湖天阕0000022上郡花园0011002太湖湖滨别墅0010001现代园墅0010001太湖高尔夫0000011芭堤花园0010001银丽高尔夫别墅0000101合计11416316表2、09年2.2