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土地权利理论与方法第二章 土地所有权1、我国的土地所有权具有以特征：（1）、主体的特定性。（2）、交易的禁止性。（3）、权属的稳定性。（4）、权能的分离性。2、国家土地所有权主体：国家土地所有权的代表是单一（国务院），即中央人民政府即国务院是国家所有权的唯一代表；行使国家土地所有权的代表可以是多级的（各级人民政府及其职能部门）3、集体土地所有权的客体：（一）、农村和城市郊区的土地，有下列情形之一且不属于土地管理法实施条例第二条规定范围的，确定为农民集体所有；（二）、土地所有权有争议，不能依法证明争议土地属于农民集体所有的，属于国家所有。4、集体土地所有权的主体：（乡（镇）农民集体、村集体、村民小组）5、集体土地所有者及其代表依法对集体土地享有、使用、收益和处分权能，其权利行使受法律限制。6、土地征收：是指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。 土地征收的前提是“为社会公共利益需要”。第三章 土地用益物权之一1、国有建设用地使用权客体：可以分层设立 即在设立范围上，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。内容：权利内容完整取得：设立方式多元化（出让、划拨、租赁）处分：（转让、出租、互换、赠与、抵押）与地上物一并处分限制：使用期届满的处置因用途不同而有所区别。2、划拨国有建设用地使用权划拨国有建设用地使用权，是指土地使用者经县级以上人民政府批准。2008年3号文除军事、社会保障性住房和特殊用地等可以继续以划拨方式取得土地外，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用。处分:以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押,土地行政主管部门依法办理抵押登记手续,即视同已经具有审批权限的土地部行政主管部门批准,不必再另行办理土地使用权的抵押审批手续出让国有建设用地使用权出让国有建设用地使用权主体，为一般主体：境内外法人、非法人组织、自然人出人人：市、县人民政府国土资源行政主管部门出让年限：按用途确定。土地使用权出让最高年限：1、居住用地70年；2、工业用地50年；3、教育、科技、文体、卫生、体育用地50年；4、商业、旅游、娱乐用地40年；5、综合或者其它用地50年。出让合同内容：一般包括下列条款：1、当事人的名称和住所；2、土地界址、面积等；3、建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；4、土地用途；5、使用期限；6、出让金等费用及其支付方式；7解决争议的方法。出让金：土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内支付全部土地使用权出让金。出让国有建设用地使用权取得：-协议、招标、拍卖协议：最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%招标：物权法137条：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。处分-转让、出租、抵押、作价出资入股第四章 土地用益物权之二第一节 土地承包经营权主体：为本集体经济组织成员及本集体经济组织以外的单位和个人。即集体经济组织成员以外的单位和个人，也可以通过与集体经济组织签订土地承包合同取得土地承包经营权。 客体：土地，包括农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地，如“四荒地” 取得：通过签订协议取得“四荒”地可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。并可以以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。 处分：对个别农户之间承包的土地小范围的调整，限制：不得擅自改变取得时设定的用途（五不准） 不得闲置耕地第二节 宅基地使用权主体：农村集体经济组织成员客体：农民集体所有的用于住宅的土地内容：占用、使用、收益取得：无偿取得限制：无期限，面积限制，数量限制原有规定：一户一宅，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。新规定： 国务院（办公厅）28号、 71号文件：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或（小产权房）。因此，城市居民、外村、外乡居民已经不具备取得农村宅基地使用权的主体资格。 2008年国土资源部146号文件：首次明确了依法继承的宅基地使用权的合法地位。超面积处理：分三个不同的时间段分别处理：11982年村镇建房用地管理条例实施前可以按现有实际使用面积进行登记。21982年村镇建房用地管理条例实施起至1987年中华人民共和国土地管理法实施时止，超过部分处理后，可以按实际使用面积进行登记。31987年中华人民共和国土地管理法实施后，按照实际批准面积进行登记。土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后处理，并重新登记。第三节 地役权地役权是传统民法用益物权中的一项重要权利，是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。特性1.利用他人的不动产来提高自己的利益2.具有从属性：因需役地所有权、使用权的转移而转移3.具有不可分性：与需役地供役地不可分 举例说明甲乙两工厂相邻，甲工厂原有东门，甲为解决本场职工上下班通行方便，想开一个西门，但必须借用乙工厂的道路通行。于是，甲乙两工厂约定，甲向乙支付使用费，乙工厂允许甲工厂的员工通行，为此双方达成书面协议，在乙工厂的土地上设立了通行地役权。此时，乙地称为供役地，甲地称为需役地。 与相邻权的区别第一、性质不同；相邻权不是一项独立的用益物权，属于所有权的内容。地役权是一项独立的用益物权第二、适用范围不同：相邻权是相邻不动产和建筑物之间的关系，地役权的需役地和供役地可以相邻也可以不相邻第三、产生原则不同；相邻关系基于法律直接规定而产生，是强加于相邻双方的义务，是法律要求一方必须为另一方提供便利。地役权是根据权利人自愿达成协议而产生。第四、对价不同：相邻权是最低需要，是无偿的，地役权可以有偿也可以无偿取得：u 依法律u 依合同u 依习惯u 依长期持续利用的事实自合同生效时成立权利义务积极的权利： 占有状态的利用：在他人土地上建设并维修水渠， 非占有状态利用：在他人土地通行消极的权利： 禁止妨碍通风，禁止妨碍采光，禁止工程作业义务：按合同约定利用方法利用供役地 尽可能避免损害发生，发生损害的，应给予适当补偿。消失：u 需役地丧失对供役地的需要u 需役地对地役权利用不能u 权利期限届满u 地役权人放弃权利u 混同供役地人有权解除合同（物权法168条）：一是违反法律规定或合同规定，滥用地役权，二是有偿利用的地役权，约定的付款期届满后或合理期限内两次催告未支付费用。第五章 土地担保物权土地抵押权主体：接受以土地使用权作为抵押担保债务清偿的债权人为土地抵押权人客体：法律允许抵押的土地使用权（允许抵押的，禁止抵押的）可以抵押的土地权利 建筑物和其它土地附着物 建设用地使用权 以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权 生产设备、原材料、半成品、产品 正在建造的建筑物、船舶、航空器等 交通运输工具 法律、行政法规未禁止抵押的财产禁止抵押的土地权利 土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外； 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； 所有权、使用权不明或者有争议的； 依法被查封、扣押、监管的。土地抵押权的取得：必须签订书面形式的抵押合同，并办理抵押登记。 抵押登记的优先效力（一地多押） 已登记的，按登记先后顺序 已登记的优先于未登记的； 均未进行登记的，按债权比例（二）城市土地产权制度 1、城市土地国有化奠基时期（1949-1952） 所有权：国有和私有 2、城市土地基本国有化时期（1953-1966） “三大改造”和“私房改造” 3、城市土地国有化完成时期（1966-1982） “一大二公” 4、城市土地制度改革时期（1982-至今） “有偿有限期”土地确权的一般原则1、城市土地国有化原则 2、国有土地所有权性质不可变更原则 3、尊重历史和现实，分阶段处理土地权属问题的原则 4、有利于生产生活和社会稳定原则 土地所有权争议的原因分析1、历史遗留与政策变迁造成的土地争议； (四次大的土地调整：土地改革、人民公社化运动、 1962年四固定、1982年宪法颁布后的土地确权登记 工作)。 2、现实中由于经济发展造成的新增用地的争议； 3、由于地籍管理工作的落伍或失误引起的争议。确定土地所有权的应注意的几个问题（一）正确划分国家土地所有权与集体土地所有权的界线 （二）正确划分集体之间土地所有权的界线 （三）分阶段处理国家建设征收集体土地和集体之间使用 土地的土地权属问题 （四）重复征收、重复划拨问题 （五）界线和面积不吻合问题土地确权的事实依据（一）当事人依法达成的协议； （二）县级以上人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定； （三）县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书； （四）人民法院生效的判决、裁定或者调解书； （五）生效的遗嘱； （六）法律法规规定的其他文件。土地确权过程中当事人拒不到现场指界的处理在调查确定土地所有权或者使用权时，当事人拒不到现场指界的，国土资源行政主管部门可以根据土地权属来源资料、使用现状或者调查结果等确定权属界线，并进行公告。 经公告无异议，或者虽有异议，但经国土资源行政主管部门审核后异议不成立的，国土资源行政主管部门依照土地权属来源资料、使用现状或者调查结果，提出确定权属界线的建议，报县级以上人民政府依法确权。土地权属争议的处理1、与土地侵权纠纷的区别：（1）、解决方式不同；（2）、处理结果不同2、两者并存时的处理：先确权，后解决侵权纠纷3、土地权属争议的处理程序：申请-受理-调查-调解-处理我国土地权属争议的处理程序的特点：当事人协商优先和政府处理前置小结土地权属争议的处理，要充分结合争议产生的原因，考虑争议土地的历史状况及经历的变革，具体问题具体分析，妥善处理争议。权属争议的产生多数是由于历史遗留问题造成的。从历史上看，土地权属大变动时期，也就是遗留问题最多的时期。可以将建国后的土地权属变动时期分成三个阶段： 第一阶段：从1950年土地改革法到1962年9月27日农村人民公社工作条例草案（六十条）的公布实施 。这段时期可以称为平调土地使用时期。这个时期使用集体土地，主要依靠