2011年房地产政策对哈尔滨市房地产市场影响分析及解决方法.doc

关于2011年房地产政策对哈尔滨市房地产市场影响分析及解决方法政策1. 2011年“国八条”第一条 进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。第二条 加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。第三条 调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。第四条 强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60，贷款利率不低于基准利率的11倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。第五条 严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。第六条 合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。第七条 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。第八条 坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。政策2.2011年存款准备金上调中国人民银行日前决定从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这也是央行今年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调存款准备金率，距上次宣布上调存款准备金率也仅36天。据业内人士估算，此次上调后，央行可一次性冻结银行体系流动性3500亿元左右。此次上调后，中国大型金融机构存款准备金率将高达19.5%的历史高位，中小金融机构的存款准备金率也将高达16%。政策3.2011年上调人民币存贷款基准利率中国人民银行自2011年2月9日起上调金融机构一年期存贷款基准利率025个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到3，一年期贷款利率606，五年以上贷款利率达到660。这是央行今年以来首次上调利率，也是2010年以来第三次上调利率。央行曾于去年10月份和12月份两次上调利率。住房和城乡建设部2011年2月9日发出通知，决定从即日起，上调个人住房公积金存贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调020个百分点，由430上调至450；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调025个百分点，由375上调至400。政策4.哈尔滨市“限购令”第一条 进一步增强做好房地产市场调控工作的紧迫感。住房问题是重要的民生问题，关系人民群众的切身利益与社会和谐稳定。保持房地产市场平稳健康发展，满足居民合理的住房需求，是政府的一项重要职责。各地区、各有关部门要进一步提高认识，增强紧迫感和责任感，加强组织领导，把思想和行动统一到国家和省市部署上来，全面贯彻落实各项政策措施，共同做好我市房地产市场宏观调控工作，努力保持市场平稳健康发展。第二条 做好住房价格调控工作。研究制定并公布2011年我市新建住房价格调控目标，采取综合手段合理调控房价水平。一是增加土地有效供应，大力发展住宅建设，2011年商品住房用地供应计划总量原则上不低于前2年年均实际供应量。二是按照国家规定，进一步完善土地出让方式，采取“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。三是结合棚户区改造和城市基础设施建设，积极调整用地布局，推进建设重心向中心城区以外转移，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房建设。四是合理把握供应时序，各有关部门要对中低价位、中小套型普通商品住房项目开辟绿色通道，加快办理各项审批手续，保证项目尽快开工建设，尽快形成有效供给；要严格控制高档商品住房土地供应规模、节奏，加强上市供应管理。五是严格执行新建商品住房销售明码标价制度，监督房地产开发企业按照规定时限一次性公布全部批准预售房源信息，并严格按照申报价格明码标价对外销售。严厉查处炒买炒卖、囤积房源、哄抬房价的行为。对违规销售、扰乱市场的房地产开发企业要责令限期整改，并记入企业信用档案；对拒不整改的，要依法从严查处，直至取消经营资质。第三条 合理引导住房需求。按照国家要求，在一定时期内实行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停在本市市区内（不含呼兰区、阿城区）向其售房。加快个人住房信息系统建设，进一步完善房屋预（销）售管理，采取切实措施，加强市场监管，确保住房限购政策落实到位。严格执行国家关于差别化住房信贷政策、房地产税收政策以及境外机构和个人购买住房管理的有关规定。第四条 加大保障性安居工程建设力度。2011年规划建设各类保障性住房42000套。要积极争取国家对保障性安居工程建设的资金支持，切实落实保障性住房土地供应、资金投入和税费优惠等政策，引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造，加快建设进度，确保完成计划任务。进一步加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。努力增加公共租赁住房供应，完善体制机制，合理确定租金水平。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。研究制定优惠政策，鼓励房地产开发企业在普通商品住房建设项目中配建一定比例的公共租赁住房。第五条 严格住房用地供应管理。切实调整用地结构，认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置1年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。第六条 坚持正确的舆论导向。新闻媒体要坚持正确的舆论导向，引导居民从国情出发理性消费，为促进我市房地产市场平稳健康发展和加快推进住房保障体系建设提供有力的舆论支持，防止虚假信息或不负责任的猜测、评论误导消费预期。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。政策5.哈尔滨市商品房预售资金监督管理办法第一条 为保证商品房预售资金安全，维护商品房买卖双方当事人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法和黑龙江省城市房地产开发管理条例等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条 本市规划区国有土地范围内已取得商品房预售许可的建设项目，其商品房预售资金收存与使用的监督管理（以下简称商品房预售资金监管），适用本办法。第三条 本办法所称商品房预售资金，是指购房人依合同约定，用于购买已依法取得商品房预售许可的新建商品房的资金。第四条 商品房预售资金监管，实行政府监控和银行专户管理相结合的原则。第五条 市房产行政主管部门负责全市商品房预售资金的监管工作，并组织实施本办法。市房产行政主管部门可以委托商品房预售资金监管机构具体负责南岗区、道里区、道外区、香坊区、松北区和平房区商品房预售资金监管的日常工作。呼兰区和阿城区房产行政主管部门负责本辖区内商品房预售资金监管工作。城乡建设、财政等行政管理部门，按照各自职责负责商品房预售资金监管的相关工作。第六条 商品房预售资金按照房地产开发企业（以下简称开发企业）信用等级分级进行监管。开发企业信用等级为蓝牌、黄牌和红牌的，应当按照本办法的规定，接受商品房预售资金监管。开发企业信用等级为绿牌的，可以不实行商品房预售资金监管，自愿接受监管的除外。开发企业信用等级以年度最终信用等级评价结果为准。第七条 房产行政主管部门按照下列规定确定监管资金额度：（一） 企业信用等级为蓝牌企业的，按照建设项目预售资金总额的30%确定监管资金额度；（二） 企业信用等级为黄牌企业的，按照建设项目预售资金总额的35%确定监管资金额度；（三） 企业信用等级为红牌企业的，按照建设项目预售资金全额确定监管资金额度。新设立的开发企业尚未取得信用等级的或者企业信用等级为绿牌企业，且自愿接受监管的，监管资金额度按照本条第一款（一）项规定确定。第八条 商品房预售资金监管过程中，开发企业信用等级发生变化的，应当按照本办法第七条规定调整监管资金额度。第九条 房产行政主管部门应当委托商业银行，作为商品房预售资金监管专户银行，具体承办商品房预售资金监管的专户管理业务。房产行政主管部门应当与受委托银行签订委托合同，明确双方的权利义务和法律责任。第十条 纳入预售资金监管的开发企业取得商品房预售许可前，房产行政主管部门应当在专户银行预售资金监管专户内，以建设项目为单位开立监管分户账（以下称监管账户）。监管账户开立后，由房产行政主管部门、专户银行、开发企业三方签订预售资金监管协议。第十一条 纳入预售资金监管的开发企业预售商品房时，应当告知购房人将双方约定的房价款直接存入预售资金监管账户，并凭银行出具的收款凭证，向开发企业换领交款票据；涉及购房人贷款的，购房人应当委托贷款机构将发放的贷款直接拨付至预售资金监管账户。纳入预售资金监管的开发企业不得直接向购房人收取房价款。第十二条 监管账户内的预售资金分为监管资金和不监管资金两部分。监管资金是指按照本办法第七条规定的监管资金额度确定的资金。监管资金由开发企业申请使用，专项用于支付该项目取得预售许可后，达到交付使用条件所需的施工进度款、法定税费及管理费等其他与该项目工程建设有关的费用。不监管资金是指监管账户内的商品房预售资金超出房产行政主管部门确定的监管资金额度的部分。不监管资金不纳入监管范围，开发企业可以随时支取。第十三条 商品房预售资金存入专户银行后，开发企业应当将用款计划报房产行政主管部门确认。监管资金用款计划，由开发企业按照建设工程形象部位完成情况或者建设工程施工合同约定的付款节点制定。第十四条 开发企业申请使用监管资金时，应当向房产行政主管部门提供下列材料：（一）申请支付施工进度款的，提供经备案的建设工程施工合同、经验核的房地产开发项目手册及监理单位证明材料；（二）申请支付法定税费的，提供相关单据；（三）申请支付管理费等其他与该项目工程建设有关费用的，提供相关证明材料。第十五条 房产行政主管部门应当自收到开发企业使用监管资金申请之日起3个工作日内完成审核。对符合条件的，出具同意拨付证明，并通知专户银行拨付，涉及拨付施工进度款的，直接拨付至开发企业和施工单位共同指定的账户。对不符合条件的，不予核准使用，并说明理由。开发企业认为房产行政主管部门不予核准使用监管资金侵犯其合法权益的，可以依法申请行政复议。第十六条 房产行政主管部门应当对监管资金使用情况进行查验，开发企业应当予以配合，并提供相关材料。第十七条 开发企业办理商品房现售备案后，应当到房产行政主管部门申请解除预售资金监管。房产行政主管部门收到申请后，分别按照下列规定予以办理：（一）新建住宅庭院的绿化、道路、照明等配套设施与新建住宅同时交付使用的，房产行政主管部门应当于3个工作日内通知开户银行解除预售资金监管；（二）新建住宅庭院的绿化、道路、照明等配套设施，因季节原因不能与新建住宅同时交付使用的，房产行政主管部门应当按照未完成部分配套工程造价的全额预留监管资金，并于3个工作日内通知开户银行解除对其余资金的监管。预留部分监管资金的使用、解除监管适用本办法的有关规定。第十八条 房产行政主管部门应当加强对商品房预售资金监管专户的监督管理，做到专款专存、专款专用。任何单位和个人不得挪用、擅自划转监管专户内的预售资金。第十九条 房产行政主管部门对商品房预售监管资金的财务管理和会计核算，应当执行财政方面的有关规定，并依法接受财政部门的财政监督。第二十条 房产行政主管部门应当在报纸、网站等媒体上及时公布商品房预售资金监管情况，但涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的除外。第二十一条 商品房买卖当事人应当遵守商品房预售资金监管方面法律、法规和规章的有关规定。开发企业有违反商品房预售资金监管法律、法规和规章行为的，有关行政管理部门应当将相关情况记入企业信用档案。开发企业规避预售资金监管、拒不改正的，实行一票否决，直接评为红牌。第二十二条 违反本办法规定，开发企业使用监管资金未专款专用的，由房产行政主管部门按照有关法律、法规和规章的规定予以处罚。第二十三条 商品房预售资金监管相关行政管理部门、机构的工作人员，应当认真履行职责，不得玩忽职守、徇私舞弊。违反本条前款规定的，由其所在单位或者上级主管部门依据有关规定给予行政处分；构成犯罪的，移送司法机关追究刑事责任。第二十四条 预售资金监管协议示范文本，由市房产行政主管部门负责制定。第二十五条 市房产行政主管部门可根据本办法，制定商品房预售资金监管实施细则，报经市人民政府同意后实施。第二十六条 县（市）商品房预售资金监督管理，参照本办法执行。第二十七条 本办法自2011年4月1日起施行。政策对房地产市场影响分析：（1）购房者对房地产市场认可度降低，观望情绪加重，投资性购房将会减少。（2）2011年商品房成交量会低于2010年，商品房价格涨幅放缓，或者有可能下降。（3）对于二次以上置业的购房者具有明显的限制，本市户籍人口只能拥有两套，非本市户籍的常住人口只能拥有一套，这样的话对于需求应该是一个非常严格的封锁。再加上二套首付比例提高到60%，利息增加0.1倍，营业税全额征收，实际上对于二次置业或者是改善型置业，对于购房需求都会起到提高一个门槛的作用。所以“新国八条”对二次以上置业和跨区域的异地置业是一个很明显的打压作用，会严重影响2011年商品房销量。（4）通过土地市场的限房价、竞地价，对土地市场进行严格的管控，并加大土地和保障性住房的供应量，国八条的基调就是想法设法的增加供应量，2011年规划建设各类保障性住房42000套，。保障性住房供应量的加大，会分流部分低端购房群体，使之从商品房购买转向保障性住房购买，降低市场的刚性需求。（5）对地方政府和行政长官采取了更严格的指令，除了以往的约谈或者是政绩考核，现在就是要信息披露，2011年房价的地方走势，地方政府要做出一个信息披露，说白了就是立一个军令状。原来的目的是打压过快上涨，遏制过快上涨的房价，现在就是让房价回归到合理水平。国家对地方政府的严格要求，会使2011年地方政府对开发商捂盘、无证售房等违规行为打击力度加大，间接影响开发商楼盘整体的营销策略、价格上涨及回款速度等。（6）存款准备金的上调将明显的抑制贷款，特别是对首套房贷款的影响，银行的信贷额度将明显缩小，而其中利润相对比较低的首套房贷款很可能继续收紧。（7）房地产属于资金密集型行业，存款准备金上调会使银行贷款额度更紧，开发商资金压力再增。受到预售资金监管的开发商，在资金方面的压力会更大。（8）存款准备金的上调可缓解购房者对通货膨胀的担忧，在如此密集政策调控下，限购政策叠加信贷政策，资金面的收紧将使得投资型购房者明显减少。（9）从购房者角度看加息对购房人的财务成本影响较小，但加息和“限购”政策产生的合力作用，将增加贷款购房者的融资成本，削弱购房者的购买能力，将加重未来楼市的观望气氛。（10）加息主要影响那些使用贷款的置业人群，而