容积率浅谈.doc

容积率浅谈大多数消费者在购房的时候只关注户型、朝向、林园设计和楼盘周边环境等“实际指标”，而往往忽视了容积率、居住密度等“规划指针”。近一两年，随着楼市的发展，因“规划变更”引起的预售纠纷日渐露出苗头。何谓容积率，业界人士解释，指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。而对于住户来说，容积率直接关系到居住的舒适度。容积率不能随意更改一般来说，国土部门在对土地使用权进行公开挂牌出让时，除了说明地块的面积、价格等条件之外，也同时标明了地块开发的容积率要求。对于发展商来说，知道了容积率，就可以粗略估算出地价成本在房屋中占的比例。容积率越高，那么开发商单位土地上用于回收资金的建筑面积就越多，对应的地价成本在房价中所占的比例就越低，反之则越高。为了保证住宅区的环境质量，在出让土地的同时，规划部门对宗地的容积率有明确要求，将规定它的上限，超过了即是违规。规划部门对不同地段上建筑的容积率进行了限制，容积率越高，要交纳的费用越多。按照国家有关法律规定，楼盘小区及建筑物的“规划指标”，一经确定就不能随便更改。按照2002年国家八部委联合下发的关于整顿和规范房地产市场秩序的通知要求：房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。值得关注的是，一些开发商增加容积率后仍就按以前的“规划指标”对外发布信息，而另一些开发商故意模糊社区的容积率，使得消费者不了解具体情况，背离了“明白消费”的原则，侵害了消费者权益。一个楼盘并非一个容积率熟悉楼盘报建的业内人士说，一个楼盘并不一定只有一个容积率，所以购房者不能轻易相信开发商在楼书里所说的容积率。该人士说，一个小区楼盘有可能是由几块土地综合建成的，那么每个地块的容积率就可能不一样。而每一个地块容积率是按照每个地块的红线界限来计算的。打个比方，几个相连的地块捆绑出售，拿到土地的开发商把几个地块综合开发一个楼盘，那么楼盘容积率应算每幅土地的，而不是一个综合容积率。尤其在多层、小高层和高层混合开发的社区内，开发商为了其宣传的需要，往往将多层的容积率和小高层、高层的容积率混合起来，取其综合容积率，这样就大大降低了其小高层和高层的容积率。而对于多层的容积率则另外单独列出。该位人士还表示，楼盘容积率较难查到，因在商品房预售许可证上并没有明确显示，即使在售楼部悬挂的商品房预售许可证的规划附图上也没有显示。目前能容易看到容积率的地方是在楼盘的施工现场政府明文要求开发商在工地现场须悬挂公示规划图，在此规划图上就能看到楼盘的容积率。市民购房交订金前，应该到楼盘工地看看公示的规划图。如果开发商没有公示的，可以向市规划局或城管部门投诉，以查清楼盘的容积率。低容积率才住得舒服住宅项目的密集开发，直接导致居住人口密度的增加。市民何先生向记者表示。“随着开发区建设的深入，入住一年多，发现小区周边总有在建住宅新项目，而新楼盘都越盖越高，原本略显空旷的小区一下子就拥挤起来。居住在这样高容积率的小区觉得很压抑，心态容易疲倦。”对此，一唐姓营销总监表示，目前许多楼盘的容积率相当高，尤其是市中心楼盘。高地价、商业需要和开发商的利益追求综合在一起，构成了楼盘高容积率的现状。而这种高容积率给社会生态环境和居民生活环境带来了很大的压力。当记者问及开发商为何不降低容积率，换取好环境时，唐双手一摊，微笑着反问记者：“不牺牲环境，就得牺牲银子。在目前房价的水平上，开发商他愿意牺牲银子吗？”有专家认为，从建筑学的角度讲，改善居住环境，首先要降低人口的居住密度，居住密度直接影响到居住的整体品质。而中心城区的超容积率开发，会形成“超强度”开发后果，影响城市风貌。提高容积率意味着暴利开发商深谙容积率的重要性。拿到一块地，第一件事就是要稀释土地单价，最好的办法就是把容积近可能做到最高。不择手段地在容积率指标上大做假文章，往往成为奸诈的开发商欺骗规划主管部门，欺骗广大业主的不二法门。一处10万平方米的住宅区，容积率只要提高一个百分点，意味着多盖上千平方米的房子，省下的土地费用和多盖房子带来的利润，就美滋滋地落进了开发商的钱包。开发商的暴利自然带来业主所购物业的贬值。开发商违规变更容积率后，小区增加了建筑面积，土地使用证上的土地使用面积也会出现“缩水”。因土地使用面积的分摊计算公式，是先以总建筑面积除以总土地面积，这样得出分摊系数，再以每户的产权证所标面积除以分摊系数。据业内人士介绍，国土部门的土地分摊系数，实际就是规划部门的容积率，容积率增加了，表明分摊土地面积的建筑面积增多了，单位建筑面积分摊到的土地使用面积就减少了。“有些楼盘，原规划是七层八层，为什么一下子加到十层？这中间就有巨大利润点在作祟。容积率增加零点几，楼层增加一两层，对开发商而言就是以百万元计的利润。”某房产律师直言不讳地说。容积率也是双刃剑容积率是把双刃剑。对城市建设来说，容积率低了，浪费了宝贵的土地资源；高了，住房的环境质量得不到保障。对开发商来说，容积率低了，房价走高，销售压力加大；高了，环境不好，对销售也不利。容积率过低，意味着单个楼盘占用的土地面积越多。比如别墅、联排别墅、多层建筑，容积率往往较低。其楼面地价自然相对较高，带来了开发成本的增加。既浪费了稀缺的土地资源，也间接地推动房价走高。而容积率过高，小区的居民密度大，公共配套设施压力加大，通风采光条件低下，绿地面积减少，环境卫生压力巨大，不利于居民生活水准的提高和生态环境的良性循环。在我市目前的情况下，如果开发商低容积率大量开发别墅或者连排别墅，其销售价格将走高。而“金字塔原理”告诉我们，越往上，群体数量越小。越是高档的住宅，消费者者将越小。其营销压力也越大。而如果采用超容积率、扩大建筑面积获利的话，不仅损害了土地出让的公正性，最重要的是直接影响了住宅小区的建筑密度、公建配套、绿地面积、采光等一系列与楼盘品质密切相关的因素。这在以前商品房供不应求的情况下，无疑是开发商牟取暴利的一条快捷方式；但现在，市场已经供大于求，超容积率损害楼盘品质，从而影响楼盘销售，最终只会得不偿失。为了获得利润，一些开发商力求增加容积率，这在以前住宅数量短缺的时候，还可以允许，但在人们越来越关注住宅品质的今天，单纯的增加容积率赢利的开发模式，已经不适应市场的需求。防范欺骗要注意三大事项在现实当中虚假宣传、改变小区规划也是一些开发商惯用的手法。有些开发商在售房初期为吸引购房者，将自己社区的配套功能宣传得非常好。然而随着开发过程的推进，有些小区配套设施无法完成，开发商承诺的社区功能无法完全实现。怎样避免上当受骗，业主应该有三大注意。一是要注意平时的证据收集。如买房时的楼书、广告一定要保存好，有条件的话，购房时拍下售楼处沙盘，收房时应该对照小区平面图看环境，发现容积率和合同不符，请有资质的评估的单位对你的房产进行贬值评估，以为索赔提供足够的证据。二是在签订购房合同时，应要求开发商将其对容积率的具体承诺写进购房合同中，购房者还可以在合同中声明，如果一旦发现开发商将容积率改变了，可以退房或要求其承担法律规定的相应责任。三是一旦发现小区有规划被变更的迹象，比如楼盘出现加层、单元数增加等情况，购房者一定要尽快与相关部门和开发商交涉，以免形成事实，出现“赢了官司却无法执行”的局面。通常规划部门给某块土地确定的容积率是不固定的，有的是给上限，有的上下限同时给，只要在这个范围内都是合法的。国家法律也允许楼盘