房地产开发与经营复习提纲.doc

房地产开发与经营复习提纲第一章导论1：房地产开发与经营的含义：在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房产开发项目或销售、出租商品房的行为。2：城市规划区：城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。3：房地产开发分类： 根据开发的深度划分： 1）土地开发 2 ）房地结合的房地产开发 根据国有土地的来源分类：1）增量国有土地上的房地产开发 2）存量国有土地上的房地产开发根据开发项目的使用功能分类：1）居住类房地产 2）商业类房地产3）工业类房地产4）特殊类房地产根据开发的规模分类：1）零星地段房地产开发2）成片小区开发根据开发方式分类： 1）定向开发2）联合开发3）合作开发4）单独开发4：房地产项目开发与经营程序：房地产项目从投资决策、设计、施工到销售和服务的整个过程中应当遵循的内在规律和组织制度。 经营程序： 投资决策阶段、前期工作阶段、建设实施阶段、租售和服务阶段5：各资质等级房地产开发企业的资质条件 P15第二章房地产开发项目可行性研究1：可行性研究：在建设项目的投资前期，通过对项目投资的环境和条件的调查研究，对各种建设方案、技术方案以及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先进性和经济合理性分析和评价的过程。2：房地产开发项目可行性研究的阶段划分 （1）机会研究 投资估算的精度为30%，研究费用一般占总投资的0.2%0.8%。 （2）初步可行性研究 投资估算的精度为20%，所需研究费用一般占总投资的0.25%1.5%。 （3）详细可行性研究 其投资估算的精度为10%，所需研究费用，小型项目占总投资的1.0%3.0%,大中型项目约占总投资的0.2%1.0%。 （4）项目评价3：房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金4：房地产项目的前期工程费用主要包括项目的前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘查，以及“三通一平”等费用的支出。第三章房地产开发用地的取得1：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。2：土地所有权的权能构成包括土地的占有权、使用权、收益权和处分权3：国家实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地量，对耕地实行特殊保护。4：地收购储备：城市政府通过设立的专门机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。5：房地产开发用地的取得方式 土地使用权的划拨：县级以上人民政府依法批准，在土地使用者激纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 土地使用权出让：国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让：土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。6：土地使用权出让的最高年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科学、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。7：有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。8：出让方式：招标、拍卖、挂牌或者双方协议的方式。9：农地征收：为了满足公共公益事业发展的需要和城市规划建设的需要，政府依靠国家权力强制转移农村集体土地所有权并对原所有权人给予合理经济补偿的一种行政行为。10：各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内更低的80%以上。11：农地征收的特点：（1）有一定的强制性，农地征收是国家的特有行为，被征收单位必须服从国家的需要。（2）要妥善安置被征的单位及人员的生产和生活，用地单位须对被征地单位给予合理的经济补偿。（3）被整后的土地所有权发生了转移，即由集体所有的土地变为国家所有的土地。12：基本农田保护区严格管理的耕地（1）经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地（2）有良好的水利及水土保护措施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田（3）蔬菜生产基地（4）农业科研、教学试验田（5）国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。13：征收下列土地，应有国务院批准（1）基本农田（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的（3）其他土地超过70公顷的。征收上述规定以外土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。14：市房屋拆迁：取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆迁城市规划区内的国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。15：城市房屋拆迁补偿有两种方式，即货币补偿和房屋产权调换。16：证据保全：对可能灭失或者以后难以取得的，证明一切法律行为或事件的证据，依法收集、保管和固定，以保持其真实性和证明力的一种措施。第四章房地产开发资金的筹集1：房地产投资：经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的的，预先垫付一定数量的货币与实物，直接或间接地从事参与房地产开发与经营活动的经济行为。2：房地产开发资金筹集：房地产开发企业为了满足房地产开发投资的要求，根据房地产开发项目总投资和各期资金投入量的需要，运用各种资金筹集方式，经济有效筹集项目开发建设资金的过程。3：风险对房地产投资决策的影响（1） 风险对房地产投资决策的第一个影响，就是令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。 （2） 风险对房地产投资决策的另一个影响，就是使投资者尽可能规避、控制或转移风险。3：资金本筹集 1）注册资本金的筹集。发起人认领股份并交纳股金。 2）向社会公众公开发行股票筹集资金。 3）向股东配股筹集资金。 4）资本公积金、盈余公积金转增为资本金。 5）经过股东大会同意未分配利润转增为资本金。4：房地产开发贷款只能用于指定的项目，不能挪用于其他项目。5：金融机构对项目贷款的审查1） 企业资信等级评价2） 贷款项目评估3） 房地产贷款担保方式评价4） 贷款综合评价第五章房地产开发项目的规划设计及其评价1：控制性详细规划的基本内容1） 详细确定规划区域各类用地的界限和适用范围，提出建筑高度、建筑密度、容积率控制指标；规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型，规定交通出入口方位、建筑后退红线距离等。2） 确定各级支路的红线位置、断面、控制点坐标和标高。3） 根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线。4） 制定相应的土地使用和建筑管理规定细则。2：修建性详细规划的主要内容1） 建设条件分析和综合技术经济论证。2） 建筑的空间布局、建筑布置的总平面图。3） 道路系统规划设计。4） 绿地与景观系统规划设计。5） 工程线规划设计。6） 竖向规划设计。7） 估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。3：城市总体规划、城市分区规划和控制性详细规划，是由城市政府和规划部门组织编制的具有法律效力和行政权力性的文件。修建性详细规划是由房地产开发企业委托城市规划设计部门编制的开发实施性文件。第六章房地产开发与经营中的招标与投标1：招标：通过事先公布采购条件和要求，众多投标人按照同等条件进行竞争，招标人按照规定程序和标准从中选择订约方的过程。2：投标：投标人按照招标文件的要求并在规定的时间内提交投标文件的活动。第九章房地产营销1：房地产开发项目营销策划书的主要内容 1）项目概况 2）市场调查 3）市场分析与目标市场选择 4）房地产产品定位 5）租售计划（a：租售渠道b：租售价格c：租售周期与租售比例d：财务评价） 6）市场推广工作 7）租售工作 8）租售后服务2：房地产项目定位包括客户定位、产品定位和形象定位。3：房地产市场调查1） 确定市场调查的目的2） 组建市场调查的项目组3） 制定调查计划4） 分析和处理信息5） 提交调查报告4：商品房预售：房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。5：商品房现售：房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。6：2007年10月1日物业管理条例实施 物业管理物业服务早期介入前期物管常规物管24、发行股票的优缺点：优点（1）对于普通股筹资来说，没有固定的利息负担，公司可根据盈利状况、财务经济状况和公司发展的需要，灵活地分配股利；对于优先股筹资来说股利的支付既固定但但又有固定一定的灵活性，对于固定股利的支付并不构成公司的法定义务。因此，股票筹资相对于债券筹资，具有更大的财务灵活性和较小的财务风险。（2）股本没有固定的到期日，无需偿还本金，是公司永久性资本，除非公司清算时才予以偿还，这对保证公司资金的需求，保证公司长期稳定经营具有重要意义。（3）股票筹资能增强公司的信用，为利用更多的债务筹资提供强有力的支持。缺点：（1）筹资成本较高，一般高于债券投资的成本。（2）当发售新股票，增加新股东时，一方面可能会分散公司的控制权，另一方面新股东对公司积累的盈余具有分享权，这会降低普通股的每股净收益。此外，发行新股票可能被投资者视为消极的信号，从而导致股票价格的下跌，影响公司的市场价值和发展潜力。25、发地产开发企业预售商品房的条件： （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证 （2）持有建筑工程规划许可证和施工许可证 （3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。 （4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明26、企业债券筹资的优缺点：优点（1）资金成本低。与发行股票筹资相比，发行债券的发行成本较少，债券利息在税前支付，这样有一部分利息实际上由国家负担了。（2）具有保障控制权。债券持有人无权参与发行企业的经营管理决策， 发行债券筹资，企业的所有者不会损失其对企业的控制权。（3）可发挥财务杠杆的作用。通过发行债券筹资，可使企业的资本结构合理，使资本发挥更大作用。缺点：（1）财务风险高。债券有固定的到期日，并需定期支付利息，要承担按期还本、付息的义务。（2）限制条件严格。发行债券的限制条件比向银行贷款、发行股票都要多而且严格。（3）筹资数量受到限制。根据国家有关规定，企业发行企业债券的总面额不得大于该企业的自有资产净值。27、通常情况下，金融机构主要根据企业素质、资金实力、企业偿债能力、企业经营管理能力、企业获利能力、企业信誉、企业在贷款银行的资金流量和其他辅助指标，确定房地产开发企业的资信等级。通常情况下，BBB及以上资信等级的企业次才能获得银行贷款。28、金融机构对项目的审查；项目基本情况指标、市场分析指标、财务评价指标。31、招标范围：（1）施工单项合同估算在200万元人民币以上。 （2）重要设备、材料等货物的采购，单项合同估算价在100万元人民币以上。 （3）勘察、设计、监理等服务的采购，单项合同估算价在50万元人民币以上。 项目总投资在3000万元人民币以上的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购。32、招投标程序：招标、投标、开标、评标、定标。33、市场营销的起点是市场需求，终点是满足市场需求。34、房地产市场营销：房地产开发经营企业开展的创造性适应动态表变化着的房地产市场的活动，以及由这些活动综合形成的房地产商品、服务和信息从房地产开发经营者流向房地产购买者的社会管理过程。39目标市场选择的步骤：（1）进行市场细分，确定细分市场（2）评价细分市场，