马鞍山雨山区映翠花园房地产项目开发全程策划毕业论文.doc

马鞍山雨山区映翠花园房地产项目开发全程策划毕业论文目 录第一部分 项目背景第二部分 市场分析第三部分 *号地块风险分析报告第四部分 前期与规划设计第五部分 项目营销策划第六部分 项目管理第七部分 经营分析第一部分 项目背景1.1拍卖公告 根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定等法律、法规，经马鞍山市人民政府批准，马鞍山市国土资源局、马鞍山市公共资源交易监督管理局决定采取拍卖方式出让下列国有建设用地使用权。现将有关事项公告如下：地块编号地块名称界址范围建设用地面积（M2）规划用途容积率出让年限出让起始价土地竞买保证金开竣工履约保证金建设工期马土让2014- 138 号雨山区红旗路与东湖路交叉口东南角地块东至朱然路,南至空地,西至红旗南路,北至东湖路32137.74（约48.207亩）居住用地1.0R3.5居住：70年4750万元（约98.53万元/亩）2400万元240万元14个月1.1.1拍卖出让地块的基本情况和规划指标要求（一）、竞得人须在土地成交之日起10个工作日内与出让人签订国有建设用地使用权出让合同，并在出让合同签订之日起1个月内付至出让金的50%，3个月内付至出让金的80%，6个月内付清全部土地出让金。竞得人逾期不签订合同的，取消竞得人资格、不退还土地竞买保证金；已签合同，未按时支付土地成交价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1缴纳违约金，延期付款超过60日，经催缴仍不能支付的，出让人有权解除合同，并要求受让人承担法律责任。（二）、土地开发程度：地块范围内房屋及建、构筑物拆至室内地坪，其余维持自然现状。出让范围内杆管线及地下管网由受让人自行处置。外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为准。（三）、土地交付：出让合同签订之日起3日内由雨山区负责交付。（四）、开工及竣工时间：竞得人须在土地交付之日起4个月内开工建设，开工建设之日起14个月内完成项目施工建设，并申请竣工验收。按期开工的，返还开竣工履约保证金的50%，按时竣工的，返还全部剩余保证金。未按期开竣工的，每延迟一天按缴纳保证金的3扣除，扣完为止。（五）、日照间距、安全距离、消防通道、小区出入口、与周边已建建筑物的退让距离等按照国家建筑技术规范要求执行。（六）、竞得人须在土地成交之日起2个月内向市规划局提交规划设计方案报审，报审方案须遵守马鞍山市城乡规划管理相关管理规范和技术标准等规定和要求，否则，由竞得人承担违约责任，开竣工履约保证金的20%作为违约金不予退还（本条款在国有建设用使用权出让合同补充协议中进行约定）。（七）、受让人应当在施工现场设立建设项目公示牌，公布建设用地使用权人、建设单位、项目动工开发、竣工时间和土地开发利用标准，并在项目开发建设期间，及时向出让方和项目载体单位书面申报项目动工开发、开发进度、竣工等情况，对不执行申报制度的，出让方和项目载体单位可以向社会公示，并限制受让人至少在一年内不得参加本市范围内的土地购置活动。（八）、未经市政府同意，竞得人及其股东在竞得后不得以股权转让或其他任何形式转让土地，否则，出让人有权解除合同收回土地，竞得人未按出让合同约定的开工日期开工或未按出让合同约定的竣工日期竣工，且经出让人书面通知其在一定时间里纠正该违约行为但竞得人仍然不纠正的，出让人有权解除出让合同，收回国有土地使用权。（九）、根据市政府2012年7月13日公布的马鞍山市物业管理实施办法第三十四条规定：（1）农民安置房小区物业服务经营性用房，按照物业管理区域物业总建筑面积8的比例在规划定位的商业用房中配置；（2）建设单位移交物业服务用房、物业服务经营性用房不得收取任何费用。（十）、项目建设条件：竞得人须在地块内所建住宅为安置房，建成后以1600元/平方米的价格销售给雨山区指定的被征迁安置户。（十一）、竞得人须在签订出让合同之前与雨山区签订该宗地的雨山区开发建设项目责任书及雨山区映翠花园五期项目销售及回购协议。（十二）、竞买人在参与竞买时，必须有1次（含1次）以上的报价，否则竞买保证金不予退还。1.1.2竞买人资格 中华人民共和国境内外的企业法人均可申请参加。申请人可以单独申请，也可以联合申请。联合申请的，申请人应当提供联合竞买协议。联合竞买协议要规定联合各方的权利、义务，包括联合各方的出资比例，并明确签订国有土地使用权出让合同时的受让人。竞买人的负责人为同一人或者竞买人之间存在控股、管理关系的，或竞买人之间存在其他利害关系可能影响出让过程公正性的，均不得参加同一宗地的竞买（竞买人须提供经工商部门盖章确认的最新公司章程以备核查）。1.1.3拍卖注意事项（一）、本次出让采用拍卖方式出让（不足三人转挂牌）。本次国有建设用地使用权出让按照价高者得原则确定受让人。（二）、本次拍卖出让的详细资料和具体要求，见拍卖出让文件。申请人可于2014年12月29日8时至2015年1月19日17时，到马鞍山市公共资源交易中心1楼2号窗口获取出让文件。（三）、本次拍卖出让交纳土地竞买保证金（竞买保证金汇款帐号详见出让文件附件）的截止时间为2015年1月19日17时。申请人可于2015年1月20日8时至2015年1月20日9时，到马鞍山市公共资源交易中心1楼2号窗口提交书面申请。经审查，申请人按规定交纳竞买保证金，具备申请条件的，马鞍山市公共资源交易监督管理局将在2015年1月21日9时前确认其竞买资格（详见国有建设用地使用权拍卖（挂牌）出让须知）。（四）、本次国有建设用地使用权拍卖会定于2015年1月21日10时在马鞍山市公共资源交易中心2楼拍卖厅举办。1.1.4其他需要公告的事项（一）如本次出让公开方式转为挂牌，报名申请截止时间延长至2015年1月30日17时，交纳土地竞买保证金截止时间相应延长至2015年1月30日17时。挂牌时间为2015年1月21日11时至2015年2月3日16时，地点为马鞍山市公共资源交易中心2楼拍卖厅。（二）本次出让采用电脑报价方式即竞买人通过马鞍山市公共资源交易中心拍卖厅专用电脑报价终端登入“国有建设用地使用权采矿权公开出让报价系统”进行报价。（三）意向竞买人可向马鞍山市公共资源交易中心工作人员咨询电脑报价系统的使用方法。联系电话谷女士）史先生、左女士）查询网址：/maszbw 监督电话马鞍山市纪委监察局)1.2建筑红线图（见附图）1.3.地理位置图 该地块位于马鞍山市雨山区红旗路与东湖路交叉口东南角，东至朱然路，南至空地，西至红旗南路，北至东湖路。1.4 开发流程图销售策略产品定位楼层分析媒体策略销售追踪与训练策略调整广告效果评估销售执行样板房制作物品宣传制品销售控制作业销售培训销售中心布置广告策略价格策略推出时机土地开发产品研讨建筑项目可行性分析建筑规划投资分析地块资料分析市场调查第二部分 市场分析2.1经营环境与政策分析 房地产业是一个政府高度关注，关乎国计民生、经济增长高度的产业，同时也是一个受政府宏观调控的产业。房地产发展的形式受诸多因素的影响。2.1.1经济发展环境当前，世界经济低位复苏、分化明显、风险不明。明年乃至未来几年，全球经济将延续低位不均衡复苏态势。全球金融风险累积、贸易增幅受限；世界投资难言乐观等不利态势成为笼罩2015年全球经济增长的阴云。我国经济受大环境影响，经济发展步伐变缓已是必然之势。年末的中央经济工作会议指出，2015年将“坚持稳中求进工作总基调，坚持以提高经济发展质量和效益为中心，主动适应经济发展新常态，保持经济运行在合理区间，把转方式调结构放到更加重要位置”。总体来看，中央开始接受更低但更加具有可持续性的经济增长速度，做到“调速不减势，量增质更优”，改革也成为2015年的重头戏。预计2015年我国经济仍将在改革中平稳运行，通过一系列改革措施释放红利，激发市场活力，提高资源配置效率，维持新常态下经济的平稳增长，但由于内外部因素影响，经济进一步放缓的可能性较大。马鞍山位于安徽省东部，长江下游南岸，横跨长江、接壤南京，是安徽的东大门。面对复杂严峻的宏观形势，在市委市政府的坚强领导下，全市上下紧紧围绕转型升级、加快发展，抢抓长江经济带建设重大机遇，主动适应经济发展新常态，坚持稳中求进、聚焦工业发展、勇于改革创新、奋力攻坚克难。今年经济发展不容乐观。从马鞍山市政府获悉，2014年该市居民收入稳步增加，全年城乡居民人均可支配收入为24280元，增长10.6%，比同期GDP增速高出1.1个百分点。其中，城镇居民人均可支配收入30950元，增长9.1%;农村居民人均可支配收入为13920元，增长12%。城镇居民可支配收入高出农村居民可支配收入17030元，贫富差距较大。恩格尔系数是指食品支出占消费支出的比重。它是国际上通用的衡量居民生活水平高低的一项重要指标,同时也是反映各地区居民贫富差异的重要标准。随着居民收入水平的不断提高，恩格尔系数会逐渐下降。图2.1为近十年全国居民恩格尔系数与马鞍山市居民恩格尔系数的对比图，由图可知近年来马鞍山市的居民恩格尔系数呈逐年下降的趋势，在2012便达到了全国水平，并且从2011年至2014年持续降低，马鞍山人民的生活水平不断提升！图2.1 20052014年居民恩格尔系数走势 中国人民银行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。对于采用商贷的购房者来说，此次利率调整后，100万元贷30年，之前年利率6.15%，月供6092.28元。现在年利率5.9%，月供5931.37元，减少160.91元。这将在一定程度上减轻了购房者的经济负担负担，有利于调动购房积极性。央行再次降息不管是对于购房者还是开发商来说都信心倍增。当前利率如下表所示：金融机构人民币存贷款基准利率调整表 单位：%调整后利率一、城乡居民和单位存款（一）、活期存款0.35（二）、整存整取定期存款三个月2.10半年2.30一年2.50二年3.10三年3.75二、各项贷款一年以内（含一年）5.35一至五年（含五年）5.75五年以上5.90三、个人住房公积金贷款五年以下（含五年）3.50五年以上4.002.1.2政治环境 2014年马鞍山住宅土地供应共计26块，其中安置房用地7块。从2005到2020年马鞍山市各县（区）土地供应指标表来看土地供应的数量都呈现上升趋势。马鞍山作为安徽省的东大门，被誉为南京的后花园，土地开发上升的空间是很大的。马鞍山市各县(区）土地供应指标表单位：公顷行政区域规划基期年（2005年）规划近期目标年（2010年）规划目标年（2020年）建设用地建设用地总规模建设用地总规模总规模城乡建设用地规模城乡建设用地规模城乡建设用地规模城镇工矿用地规模城镇工矿用地规模当涂县12895.29867.4614145.210317.462292.4116595.211167.463481.41花山区2617.392409.53117.392909.52250.354317.393209.52500.35雨山区6653.266518.047809.377318.66073.79467.347602.096620.84金家庄区1964.621736.152564.622206.152177.094364.622705.972427.09合计24130.4720531.1527636.5822751.7112793.5534744.5524685.0215029.69 对于土地的开发整理的条件和标准，马鞍山市房地产项目开发条件意见书规定，申请土地开发整理项目，应当符合下列条件：一、符合土地利用总体规划和土地开发整理专项规划；二、项目相对集中连片；三、达到国家和省土地行政主管部门的规模；四、土地权属清楚，界址明确，地类准确；五、符合生态环境保护要求。 经济适用住房，指由中国政府出资扶持的具有经济性和适用性两方面特点的社会保障住房。所谓经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。所谓适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，另一种出租为主的国宅政策称为廉租房。马鞍山市政府为了更好的满足中低收入家庭日益增长的住宅需求，在发展商品房的同时，积极开发经济适用房，建立了经济适用住房的开发和供应机制。经济适用房的建设和管理遵循“统一规划、合理布局、适应市场、集约建设”的原则，并随着市场动态的变化实施动态管理。马鞍山市目前已建或在建的经济适用房项目包括金瑞小区、万嘉颐园、东城花园等，大多位于近郊或城市边缘地区，房价偏低，适合中低收入家庭购买。可见，马鞍山市政府对经济适用房的态度还是积极开发的。 房产税征收标准从价或从租两种情况：（1）从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值。（2）从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。如浙江省规定具体减除幅度为30%。房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。2.1.3法律环境 自70年代末期中国实行改革开放政策以来，房地产开发经营活动得到了蓬勃发展。为适应房地产经济发展的需要，我国已颁布了一系列有关的房地产法律法规，这些法律法规对房地产开发经营活动给予了原则性、范围性的规定并发挥着法律的准许和禁止、支持和限制、奖励和处罚等调整作用。例如城市房地产管理法和土地管理法，都是政府为专门管理房地产行业而颁布的专门法律。 相关法律还包括：中华人民共和国物权法(以下简称物权法)、民法通则、城市规划法、合同法、中华人民共和国担保法(以下简称担保法)等。这些法律效力仅次宪法，是房地产法律体系中的最重要的法律规定，都是制定有关房地产法规、规章的依据和基础。 国务院发布的房地产方面的行政法规：城市私有房屋管理暂行条例，中华人民共和国土地法实施条例、城市房地产开发经营管理条例、城市房屋拆迁管理条例、土地管理法实施条例，城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、外商投资开发经营成片土地暂行管理办法、住房公积金管理条例、物业管理条例等。2.1.4社会环境（一）、全市常住人口、户籍人口全市常住人口为1366302人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1196916人相比，十年共增加169386人，增长14.15%，年平均增长1.33%。全市普查登记的户籍人口为1294752人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的1189713人相比，十年共增加105039人，增长8.83%，年平均增长0.85%。（二）、家庭户人口全市常住人口中共有家庭户427901户，家庭户人口为1285350人，平均每个家庭户的人口为3.00人，比2000年第五次全国人口普查的3.24人减少0.24人。 （三）、性别构成全市常住人口中，男性人口为704432人，占51.56%；女性人口为661870人，占48.44%。总人口性别比(以女性为100，男性对女性的比例)由2000年第五次全国人口普查的106.62下降为106.43。（四）、年龄构成全市常住人口中，0-14岁人口为174575人，占12.78%；15-64岁人口为1046455人，占76.59%；65岁及以上人口为145272人，占10.63%。同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降9.02个百分点，15-64岁人口的比重上升5.92个百分点，65岁及以上人口的比重上升3.10个百分点。（五）、各种受教育程度人口全市常住人口中，具有大学(指大专及以上)程度的人口为151872人；具有高中(含中专)程度的人口为204066人；具有初中程度的人口为514157人；具有小学程度的人口为355293人(以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生)。全市常住人口中，文盲人口(15岁及以上不识字的人)为71530人，同2000年第五次全国人口普查相比，文盲人口减少34824人，文盲率4由8.89%下降为5.24%，下降3.65个百分点。图2.2 2015年马鞍山市受教育人口比例图（六）、城乡人口全市常住人口中，居住在城镇的人口为939447人，占68.76%，居住在乡村的人口为426855人，占31.24%。同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加336919人，乡村人口减少167577人，城镇人口比重上升18.42个百分点。 （七）、城市历史传统 马鞍山市位于华东地区，长江下游南岸、安徽省东部，别称钢城、诗城，是南京都市圈核心层城市，长三角城市经济协调会成员城市（安徽省2个长三角城市之一，另一个为合肥）。 马鞍山市的市名有着不同寻常的来历。相传楚汉战争时，楚霸王项羽被困垓下，四面楚歌，败退至和县乌江，请渔人将心爱的坐骑乌骓马渡至对岸，后自觉无颜见江东父老，自刎而亡。乌骓马思念主人，翻滚自戕，马鞍落地化为一山，马鞍山由此而得名。著名女词人李清照有“生当作人杰，死亦为鬼雄。至今思项羽，不肯过江东”的诗句，表达了对这一段可歌可泣的史事的无限感慨。马鞍山地区的山水为历代文人雅士推崇备至。著名南齐山水诗人宣城太守谢朓迷恋当涂青山，称其为“山水都”并筑室凿井，作治宅、游山诗作，当为名人为马鞍山地留下的较早的佳作。李白一生酷爱山水，尤其钟情马鞍山地区，给马鞍山留下了60多首(篇)诗文。其中的登天门山、姑孰十咏、横江词六首、夜泊牛渚怀古等成为千古绝唱，广为传颂。可见马鞍山的历史文化功底相当深厚。2.1.5自然环境 马鞍山市位于长江下游南岸，是安徽省东大门，与江苏南京接壤。马鞍山地势东高西低。东部丘陵区地表起伏，为市内河流的发源地；中部是 较为宽阔的冲积平原，平原上河渠纵横，湖塘密布，中有雨山、佳山分部在雨山 湖东西两侧。西部比较平坦，在沿长江岸边有一系列成带状的丘陵，山丘走向与 长江流向一致。自南向北有翠螺山、宝积山、望夫山、白壁山、马鞍山、慈姥山 和葛阳山，与中部的雨山、佳山，形成“九山环一湖，翠螺出大江”的秀丽景观。 其中，翠螺山西麓的采石矶素有“千古一秀”之誉，与岳阳城陵矶、南京燕子矶 并称“长江三矶”。长江系中华母亲河，总体流势自西向东，然其流经马鞍山市西部，自天门山 突然北折， 总体走向为由南至北， 然后折向东北方向， 既在马鞍山段出现一条 “横 江” ，进而产生“江东”这一特殊的地理概念。诗书有云“碧水东流至此回”指 的便是如此，故此马鞍山素有“江东第一城”之称。 马鞍山市境内长江水面达 21 平方公里左右。其它河流、湖泊、水库总面积 约 19 平方公里，仅占全市面积的 6.6%左右。湖泊面积约 1.51 平方公里。主要 河流有慈湖河、采石河、雨山河、江宁河上游河段、六汾河、锁溪河等。全市湖 塘面积不但，但数量较多，其中西部地区较大的湖塘有雨山湖、阳湖塘、沙塘、 南塘、北塘等，东部丘陵区分布着东方红水库、分垄岘水库、尾沙坝等人工湖。 马鞍山位于安徽省东部，长江下游南岸，属北亚热带湿润性季风气候，季风明显，四季分明，气候温暖湿润，雨热同季。马鞍山年平均温度在16左右，最冷为1月，平均温度3，最热为7月，平均温度在28左右。马鞍山市年平均降水量有1100mm，年际变化大，最大值为1991年的1918.7mm，最小值为1978年的459.8mm，前者为后者的四倍。7月是一年中降雨量最多的月份，多年平均的月雨量为182.5mm。2.1.6房地产市场的完善程度一、市场机制的调节能力2014 年我房地产市场进行了快速的扩张，2014 年 12 月之前，全国商品房销售面积与往年相比上涨了 20.8%，这个增长速度创下了近五年来的增速记录，在商品房成交面积总量方面，在促进项目交易结束的条件下，商品房交易总面积将超过 12 亿平方米，与此同时，住宅成交总量也将超过 10 亿平方米。在我国，2013 年对于一些城市来说是累积库存的一年。由于各种国家新政策的实行，在 2010 到 2011 年，大量的投资商进军二三线城市，导致这类城市的土地成交量快速增长，在最近几年，许多城市的在建或已建完毕的商品房数量急剧增加，从而导致了商品房的大量累积，这就导致了部分城市出现了商品房供大于求的现象，在这样的大环境下，未来几年的房产市场估计都处于一个供大于求的局面下，房价也可能在这样的条件下减缓增长的速度。近年来是马鞍山市大建设、大发展之年。截至去年6月底，全市已开工城建类项目214个，累计完成投资143.16亿元，与去年同期相比增长91.62%；上半年，全市保障性住房和安置房建设提速提效，房地产市场持续健康发展，通过加快商品房上市供应速度，形成住房有效供给。马鞍山的日成交量虽有所下跌，但房价却仍然以一种平稳上涨的趋势在发展。其住房机制调节能力基本平稳且日趋活跃。二、销售市场与租赁市场的平衡状态 马鞍山今年2月份共成交量408套，3月共成交909套，其中花山区成交446套；雨山区成交308套；金家庄区成交83套；开发区成交62套；其中开发区比上月销售增加53套，环比上涨588.8%，较2月成交呈迅猛上升趋势，呈现大幅回暖的态势。对该项目的销售是个有利的好消息。图2.3反映了2015年2月与3月份马鞍山商品房的销售状况趋于活跃，进一步反映出近几年马鞍山市房地产市场发展迅速，居民商品房占有率明显提高，但是随着经济社会的快速发展，城市化进程的不断加快，房地产市场需求仍然十分旺盛。随着马鞍山市“1255”城市发展战略和皖江城市带规划实施带来的城市人口的快速增加，马鞍山市房地产市场需求仍有较大空间。图2.3 2015年2月，3月马鞍山商品房成交量 随着城市人口的增加，以及第三产业和个体经济的不断发展，几年来，我市进入房屋租赁市场的各类房屋约10万平方米，年租金额近亿元，同时有不断增长的趋势。1999年办理租赁登记备案手续的有8万多平方米，2000年增长到了10万多平方米，租赁市场发展具有较广阔的空间。 虽然马鞍山的房屋租赁市场极具潜力，但与销售市场相比仍处于不平衡的状态。而且由于政策不明确、产权不清晰等原因，目前我市房屋租赁市场隐租、瞒租、转租等现象严重，存在着非法出租房屋致使大量税费流失，违法建设、危险房屋出租给群众生命财产安全带来极大隐患，擅自转租、侵范房屋产权人利益等问题。三、二手房市场的完善程度 二手房市场是房地产市场的重要组成部分, 我国二手房市场目前发展较快。对于马鞍山市的相对新建楼盘来说，二手房的优势相当明显。首先，就是房价相对较便宜。其次，二手房一般处于开发较成熟的地段。第三，周边配套设施一般较完善。在综合考虑各种因素后，很多购房者把目光投向了二手房市场，即使2013年3月新国五条出台后，市场热度依旧不减。为了完善全市的二手房市场，马鞍山市政府积极推动二手房租赁政策，成立专门的咨询地点，为外来务工人员，方便孩子上学的学生家长，和企业跳槽人员提供一个可靠的居住坏境。2.1.7相关机构的发育状况 马鞍山的房地产交易中心位于花山区艳阳路的68号地段，属于政府所辖的地级行政机关。作为马鞍山市最具有权威的房产交易机构，该中心积极为本市居民提供购房咨询，积极发展自身的信息化建设，开展网上咨询服务，提高机构的服务水平，为其在马鞍山地区的房产中介市场赢得了良好的声誉。 作为确定房地产价值量的“裁判”，房地产估价机构以及房地产估价师在各类房地产交易中都扮演着重要的角色。随着马鞍山市房地产估价机构数量的增加和规模的扩大，对房产评估的管理显得日益重要。有时，对于同一处房产，不同的公司给出的评估结果可能差别很大。为了提高全市的房产评估水平，经过市住建委和市房地产业协会的组织筹备，日前，马鞍山市20家房地产估价机构齐聚一堂，共同见证马鞍山市房地产估价专业委员会的诞生，并集体签订了诚信公约，在接受政府部门管理的同时，自觉接受行业公约的约束。 除了马鞍山市政府所领导的市房地产交易中心和马鞍山市房地产估价专业委员会外，马鞍山市还存在着大大小小的诸多房产中介。例如，佳恒房产、大治万家房产、瑞祥房产、家顺房产、新城房产、互信房产等等。这些房产公司在马鞍山地区发展势头猛烈，使得该地区的房产交易越来越频繁，尤其是商业地产持续升温。但在这些机构中不乏滥竽充数的违规机构，因此，对其的监管必不可少。2.2市场分析房地产市场分析市场分析要素总体市场分析市场供求现状分析需求分析供给分析价格分析：售价和租价交易数量分析空置率分析房地产信贷条件分析利率贷款条件特定开发地段的市场分析房地产市场周期条件分析：兴旺平淡萧条复苏该地段限制因素分析城市规划基础设施交通运输条件社会环境地质情况和环境保护要求类似竞争性项目的价格或租金分析市场需求的数量房型分析市场对这一特定地段房地产功能、档次的需求分析第三部分 *号地块地产开发风险分析报告3.1房地产经营风险分析与控制风险的主要类型风险分析方法控制手段与防范措施购买力风险盈亏平衡分析敏感性分析概率分析风险规避、风险自留风险转嫁、风险中和1）大规模开发土地2）周密的市场调研3）准确的项目定位4）科学的规划设计5）向财产保险公司投保6）外汇套期保值等财务风险融资风险购房者拖欠房款风险利率风险变现风险经营性风险社会性风险意外事故风险自然灾害如地震、台风人为破坏如放火、战争3.2 *项目SWOT分析目标地块的SWOT分析优势逆势机遇风险第四部分 前期与规划设计一 项目前期准备1.1 项目选址定点1.1.1城市总体规划本项目位于马鞍山市。本市发展目标是经济繁荣、产业结构合理、人民生活富裕、科教发达、社会文明、环境优美的现代化工业城市、现代加工制造业基地、绿色食品基地和休闲旅游基地。进一步抓住国家加快长三角地区发展的机遇，积极推进马鞍山承接长三角产业转移示范基地和城乡一体化示范城市的建设进程，有效促进马鞍山市又好又快发展。项目选址应先以总体规划为依据。1.1.2相关配套条件供水：以长江作为主要水源；供电：110千伏雨山变电站；污水：采用分片收集集中处理；燃气：以天然气为主。 地质条件马鞍山地区位于安徽省东部,从大的地貌单元上观察,属于长江中下游平原的一部分;从局部地区观察,是一片丘陵地带;在构造、风化剥蚀等各种内外应力的长期综合作用下,形成了本区特有剥蚀残丘、孤山、长江阶地和河漫滩等地貌景观,工程地质条件比较复杂。项目所处雨山区的地形东高西低。东部多为海拔100200米的丘陵，是马鞍山市慈湖河和采石河的发源地。海拔最高的烤山为2329米；中西部多为沟渠纵横、湖塘密布的平原圩区；西部沿长江自南向北依次矗立着翠螺山、九华山和西山等，并连成一条狭长的带形山脉。 交通条件本项目所处雨山区是马鞍山未来城市中心区，陆运交通便捷，城乡公路四通八达，距离南京40公里、上海300公里、杭州270公里，高速公路到上海、杭州仅三个小时车程，到南京和禄口国际机场不到40分钟车程。正在兴建的马鞍山长江大桥与沪宁、宁杭、宁马高速公路连接。宁铜铁路贯穿全境，与京沪、皖赣、宣杭等铁路干线相连，京沪高速铁路南京站距马鞍山市约20公里；正在建设的宁安（南京-安庆）城际铁路贯穿马鞍山，建成通车后，马鞍山到南京只需15分钟，到上海只要一个半小时。长江黄金水道、芜申运河在此汇集，近在咫尺的长江马鞍山港为万吨级深水良港、长江十大港口之一、国家一类口岸、全国首批对台直航的63个港口之一，可停靠万吨级船舶，对外籍船舶开放。 环境保护住宅项目选址应结合法律法规等有关规定，从可持续发展角度出发，勘察所选地址周边生态环境，并预估项目落成后对周边环境的影响。1.1.3 项目选址本住宅项目结合上述实际情况拟选址于至马鞍山市雨山区红旗路与东湖路交叉口东南角地块。 1.2 项目用地面积本地块为雨山区红旗路与东湖路交叉口东南角地块，核定建设用地面积32137.74（约48.207亩）。1.3 土地出让根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定等法律、法规，经马鞍山市人民政府批准，马鞍山市国土资源局、马鞍山市公共资源交易监督管理局决定采取拍卖方式出让本宗地块。1.4 土地使用证携带有关材料申请办理土地使用证，政府批准后向土地使用者核发土地使用证，确认使用权。二 项目规划设计2.1 项目定位2.1.1 市情分析本项目位于马鞍山市雨山区，位于城市主要开发区域，是未来的城市中心，区位优势明显，基础设施完善，竞争楼盘多。地块周围生活基础设施配套一应俱全，北邻朱然文化公园，环境较好。由红旗路、湖西中路、九华西路等几条主干线围绕项目四周，交通方便快捷，由此驱车5分钟可至万达广场，10分钟进入205国道，20分钟进入常合高速，50分钟到达南京禄口机场。2.1.2 产品定位调查显示，随着时间的变化，即使是收入较高的购房者对居室面积的选择夜趋于理性，并不盲目追求越大越好，而是考虑居住的舒适度等因素。因此往后新项目的开发，应注重较低的住宅定价、较好的地理位置、良好的物业管理公司服务，在有限的空间内最大限度提升住宅的的以提高其性能价格比。本项目地块附近小户型楼盘较少、且价格较高。根据以上分析及建筑密度、容积率、日照、消防等设计要求，决定本项目主要产品定位为中低端的经济适用住宅，12层小高层建筑，户型面积在65-105之间的小户型两房三房。2.1.3 客户定位 目标客户群体1） 在本市工作的年轻家庭、在职工首次置业；2） 县城或周边地区的想改善居住环境的客户；3） 单身贵族；4）投资型买家。 客户群体分析一 客户购买力利用项目自身区位和配套公建的优势，定位为中低端住宅，着重强调生活的便利、经济性和较高的性价比。吸引总体购买力不强，支付能力弱的客户群体，或者投资者。初步估计客户资金实力承受价位约在36006000元/。二 客户年龄结构目标客群为2440岁的社会群体，以2430岁为主，家庭成员为13人，需要面积较小、总价较低、经济适用，居住功能优先，但物业成熟，交通便利、周边设施完善的产品。三 客户消费心理1） 初次置业部分年轻客户刚刚工作，后备资金不足，中心区高房价难以承受，一步到位的购买大户型有难度，因此选择总价较低或面积较小的房屋作为过渡房。但他们收入稳定，有较强的按揭付款能力，置业目的主要是代替租房，有自己的独立空间。他们向往生活的便利舒适，对公共交通要求较高，且希望有完善的生活设施配套；2）改善居住条件部分在乡镇或农村已拥有物业的客户事业属于上升期，随着生活水平的提高，有少量积蓄，且不满足原有居住、使用需求，想要到城市生活，要求便捷的交通，方便的生活，成熟的物业来改善居家环境；3）传承基业部分有一定积蓄的客户已有家庭住房，且子女初长成，为了后代的以后着想，他们抱投资置业目的希望给后代留下一份不动产基业；4） 投资部分客户多为公司中高层管理、领导人员，有较高资金实力，自身已至少拥有一处物业，有较强的投资意识，要求配套设施完善、交通方便、片区租赁要求较高，且偏向于购买总价低，面积小的住宅，以便出租或转让。他们认可本项目所在地段的地段、环境、配套设施和所属地块的行政规划对土地价值的提升，通过以租养铺达到投资置业目的，实现客观的投资回报。2.2 项目总体规划2.2.1项目主要经济指标规划总用地：88926.00平方米规划建设用地（除去水系）：46767.00平方米总建筑面积：188276.00平方米计容面积：1655205.23平方米商铺面积：20480.34平方米住宅面积：141162.84平方米幼儿园面积：2242.05平方米物业、社区：1320.00平方米总户数：1502户地上泊车：248辆 自行车库（地下）：8774.2平方米地下汽车库：14816.87地下泊车：530辆总车位数：778个容积率：3.5建筑密度：24.3%绿化率：36.3%2.2.2整体规划布局 项目总体规划一 整体规划本项目处于雨山区西片区，紧邻朱然文化公园，10分钟到达国家AAAA级采石风景区。地块相对规整，地势平坦，易于开发建设。项目定位为经济型住宅，但居住主题仍以生态为主，总体布局强调人与自然的结合，绿化丰富的融入社区，希望营造一个完整的绿化生态圈，和一个和谐的、现代的生活圈，体现一个完整绿化社区的形象。1）建筑布局。项目建筑规划为一幢幼儿园，六幢商业，十幢住宅楼。用地被东西向的水系分为南北两块。南侧由从西至东沿街依次坐落的四幢住宅楼（7#、6#、3#、2#）、四幢沿街商铺（S4、S3、S2、S1）和从西至东沿水系坐落的四幢住宅楼（8#、5#、4#、1#）构成；北侧从北至南依次坐落两幢住宅楼（9#、10#）、两幢沿街商铺（S5、S6）和幼儿园。由于开发量较大，场地条件相对狭小且不规则，总体布局尽可能地利用土地，力求经济、便捷相结合。小区西北两面临街，更多注重小区内环境的营造。商铺规划与住宅楼相贴合，减少多余的占地面积且更有效率的商用；幼儿园规划在用地南侧，与住宅区分隔开来但不远离，布局合理高效，有独立的交通组织，同时使其对内部住宅环境的影响减到最小，也便于物业管理和居民的使用。2）道路交通。社区设计三个出入口，实现人车分流。地块北侧东湖路上由西至东一次一主两个出入口，地块西侧红旗路上一次出入口。设主要干道一条，简洁、便利、流畅，路形舒展。主干道贯穿小区直跨水系，链接主入口和西侧次入口，作为整个小区车流联系的主要骨架。人行道入口结合整个社区的绿化，并设花坛、雕塑，形成丰富的空间层次，小区住宅楼间内沿绿地设步行道，与社区整个绿化生态圈相融合，带来完整的绿化活动空间，且方便居民闲适时的散步走动。3）停车位规划。由于私人交通工具数量的增长，为了满足居民停车的需求，且避免小区自行车、机动车停放混乱，项目住宅楼地下设计为地下自行车库，主要满足住宅楼片区的需求。靠近出入口的6#、3#、9#、10#住宅楼及略靠近角落的8#、1#、2#住宅楼每单元均有一个地下自行车库，其余4#、7#住宅楼每幢分别有一个地下自行车库，方便居民出行。北侧用地中间绿化带及南侧用地9#住宅楼南侧空地下设有地下汽车库，用地北侧沿街及用地西侧沿街设有地上平行式停车位。二 建筑设计1）建筑类型为了使用户充分享用通风采光，本项目规划为十幢住宅楼。其中1幢11层小高层住宅（10#）、9幢高层住宅（1#、4#、5#、8#为18层，3#、6#为32层，2#、7#、9#分别为26层、24层、28层）。2）建筑布局居住建筑布局采用行列式布置，8#、5#、4#、1#沿水系错落布置。小区容积率为3.5。3）建筑风格小区建筑风格为自由式，充分体现人文关怀。三 户型设计本项目建成为经济适用的生态社区，在住宅楼的户型设计中，将居室面积控制在65110平方米的小户型内，不追求夸张的居室面积。我们在设计中注重自然规律，首先考虑住宅的舒适程度。朝向、通风，使冬季足以享受阳光、夏季又能清凉宜居。创造较好的户内气候，住宅充分依据现代人的生活模式进行设计。现规划为4种户型。A型建筑面积65平方米，两室一厅；格局方正，人性化实用空间设计。较小面积，合理设计有两间房的舒适空间；书房和主卧分别在居室东北角、东南角，均配备观景飘窗，更添小户型的温馨与舒适；主卧与书房合理利用空间，分出衣帽柜，实用方便。卫生间设于入口左手边，节约空间。阳台紧贴客厅，空间感增强，南北通透，户型布置较紧凑，基本无空浪费。基本满足生活需求。B1型建筑面积88平方米，三室两厅；入户分出鞋帽柜空间。本户型错层设计使私密性较强，主卧位于房间西南角，卫生间设于主卧北侧，方便私密。次卧位于房间西北角，独立于主卧。书房处于次卧南侧，方便户主人使用。主卧次卧均配备观景飘窗，客厅南面带阳台设计，采光，观景。B2方型建筑面积88平方米，三室两厅，户型方正，宜于家居布置，主卧、次卧平行设于房屋东侧，功能分区明确，动静分离。餐客相连练，空间通透。主卫生间独立朝南，更加私密卫生。内主卧、次卧、书房三房飘窗，通风透气，阳光充足。开辟储物间，方便户主归纳杂物，合理节省空间、提高生活效率。阳台紧连客厅，大气舒适。D型建筑面积105平方米，三室两厅。方正空间，设入户玄关，功能分区明确。大面积主卧位于房屋东南角，卫生间设于主卧北侧，更具私密性。次卧位于房屋北侧，独立北侧阳台使起居更加健康。干湿分离卫浴，通风换气顺畅。大面积书房，配备南向转角飘窗，满足对个人空间需求较高的户主。大面积客厅连接南侧阳台，客厅休息更舒适。四 配套公建医疗配套：100米至汤阳大药房；1km米内至曼迪新大药房、国大药房、雨山区人民医院、雨山区妇幼保健站、仁济口腔医院。教育配套：1km米内至小燕子幼儿园、星星乐幼儿园、花园初中、马鞍山师范高等专科学校附属山南小学、马鞍山师范高等专科学校、冶金职业技术学院等。商业配套设施：1km内至苏果超市、世纪润发、联华超市；紧挨亿丰环球商业中心；500米内鑫洲便利店、雨山南北货等，1.7公里至万达广场。休闲娱乐配套：1km内墨林台球休闲俱乐部、香树羽毛球馆、名将游泳馆、博雅跆拳道；映翠浴室、映翠推拿、康泰足疗中心、安然汗蒸；百度空间网络；大世界娱乐城；金色年华氧吧KTV；百度影城；休闲；雨山区佳山乡村学校少年宫；上品茶道；1km至朱然文化公园。餐饮：500m内宝庆美食园、枫林渔庄、珍三味老火锅、小苏北土菜；1km内徽杭大酒店、千寻寿司奶茶甜品、梦都皖湘汇、红福酒楼等。酒店：1km内格林豪泰酒店、九都假日酒店、国泰商务酒店、清沐假日酒店等。交通：公交：50米内公交20路、26路、大润发六号线；500米内公交121路、118路。驾车10分钟到马鞍山旅游汽车站。金融：500米内农村商业银行、工商银行、民生银行、建设银行；1km内中国农业银行、徽商银行、光大银行、交通银行、邮政储蓄银行、农村信用社等。市政服务：500米内至马鞍山市公安局交警支队雨山大队；1km至钢城花园邮政所；500米内至中国联通汤阳营业厅、雨山供电营业厅、电信映翠花园营业厅、中国移动湖西南路营业厅、车管服务站；1km内至雨山区卫生局。加油站：100米内至马钢红旗南路加油站。菜场：500米内至映翠农贸市场；1km内至钢城花园农贸市场、凯洋世界海鲜、安民农产品零售、科尔沁牛肉安民市场专卖店等。五 建筑景观设计本项目希望打造经济的绿色生态社区，整个小区的景观布局应统一、美观，与社区整体规划相结合，强调人与自然的结合。虽然小区由于实际的面积问题，很难造成大面积的绿化区，但若能较好的统一结合起来，也能达到想要的效果。用地中间一条东西向水系横穿地块，将用地分为南北两块。用地北侧小区住宅楼间设有一条景观绿化带，自然的分成步行道，方便居民闲适时的散步走动。水系南北两侧有丰富的绿化植被，