西安住宅房地产市场调研分析报告.doc

西安住宅房地产市场调研简报目录：第一部分：1、 西安的自然历史情况2、 宏观政治、经济情况3、 西安市房地产投资状况4、 西安市的商品房住宅市场总体印象第二部分：1、 总量的变化情况2、 人口的区域分布3、 人口的年龄情况4、 人口的受教育情况（知识文化水平）5、 从业人口的职业划分及收入支出情况6、 消费者的消费水平7、 消费者喜好的户型及面积8、 消费者支付能力9、 消费者的消费水平第三部分：1、 各个区域（城东、城西、城南、城北、城中）的文化氛围2、 各个区域的城市规划情况3、 各个区域的支柱产业各个区域的经济发展情况及开发前景分析（区域土地价值评价各个区域的土地价值评价。要从：政治、经济、环境、交通、生活配套、市政配套、人文历史、现在发展程度、科学教育、居民消费层次等方面进行评价。）（附第四部分）：西安几家实力比较大的开发商评价正文：第一部分：1、西安的自然历史情况： 西安市位于黄河流域中部关中盆地辖境东西204公里，南北116公里，面积9983平方公里，其中市内市区面积1066平方公里。西安地区自古有“八水绕长安”之美称。水利资源相当丰富。西安市平原地区属温暖带半温暖大陆季风气候，冬季最低温度在零下10摄氏度左右，夏季最高温度在27度左右。 2000年底全市总人口688.01万人，其中农业人口402.22万人。市区人口以碑林区的密度为最高27744人/平方公里，其次为新城区15147人/平方公里，莲湖为15127人/平方公里，郊区人口以雁塔区密度最高3669人/平方公里，其次为未央区，1455人/平方公里，再次霸桥区，1298人/平方公里。大连市总人口数为545万，而大连市人口最密集的西岗区人口密度也只有16414人/平方公里。可见，不论从总人口还是从人口密度上相比较，西安市的人口统计数字都远远大于大连市。2、宏观政治、经济情况： 2000年西安市经济健康稳定增长，人民生活水平继续提高，全年实现国民生产总值689亿元，比上年增长了13.1%。人均国内生产总值突破1万元。全年全市社会消费品零售总额328.47亿元，比上年增长10.17%。城乡居民收入增加，整体达到小康水平。全市城镇居民家庭人均可支配收入达6364元，比上年增长6.1%。99年大连居民消费水平为5754元，2000年人均收入会达到6000元左右，与西安相比基本持平，甚至略低于西安的消费水平。3、西安房地产投资总体情况：5、 西安商品房住宅市场总体印象：2000年,全年完成房地产开发投资23.75亿元,比上年增加33060万,增长16.17%;全年商品房施工面积144.89万平方米,比去年增长57.49%;竣工面积121.5万平方米,同期增长40.68%;全年销售商品房150.75万平方米,销售额45.55亿元,比上年增长125.06%和137.79%.2000年，西安城市维护建设完成投资16.12亿元，房地产开发完成投资52亿元，建筑业完成投资198亿元，村镇基础设施建设完成投资2.7亿元。全年新开发面积711万平方米，其中经济适用房608万平方米，新竣工面积582.62万平方米，销售面积131万平方米，完成投资69.2亿元。2001年将在去年的基础上，开发各类商品房500万平方米，完成投资195亿元。而大连1999年房地产建筑业总产值121亿元，新开工面积829万，竣工面积683万。2000年住宅开发面积500万平左右。2000年大连市商品房销售面积213万平方米。城市人口数西安要比大连多150万人口，但是住宅开发面积西安却要比大连少近100万平方米。两地的在职人员收入大连为6274元，西安城镇居民人均可支配收入达6364元，于大连基本相同。从各项指标比较来看西安的房地产市场可开发空间还是相当大的。而通过市场调查也同样体会到这个有着悠久文化历史的古都正与现代气息想融合，无数新时代的耕耘者正在这片希望的土地上编制着梦想。西安房地产业目前存在的一些问题不容忽视：一、 是楼市经过几年发展，市场更趋成熟，但在产品定位方面还和市场需求有较大差距。许多开发商一味扩大户型，逐步拉开房价，忽略了相当一部分购房群体的需求，尤其是缺乏针对工薪阶层需求的商品房。二、 是土地运作市场程度低，房地产开发投资竞争无序现象仍存在。一方面，从目前土地转让方式看，仍以协议为主，拍卖、招标较少，这与房地产高速发展极不相适应。另一方面，土地供应缺乏透明度，土地市场运作缺乏规范化、市场化。三、 是销售环节违规现象时有发生，如虚假广告，产权不清，面积“缺斤短两”等。四、 中介机构行为不规范，目前该市中介机构从业方式简单落后，从业人员缺乏专业知识，信息来源没有保证，操作不规范，且主要服务内容大多停留在住房租赁方面。五、 西安房地产现在还存在集体购买。在大连这种现象已经基本看不到了。六、 安的经济适用房和大连还有一定的区别。大连的经济适用房已经归入商品房的概念，但是在西安却仍然没有被纳入商品房的范畴。建设经济适用房仍需要审核批准，之后土地成本和应缴税金都有相当的减免。因此，房屋的价格也相应低廉。虽然需求市场不断在扩大，但主流集中在经济适用房上，2001年陕西省的住宅投资计划的85亿元中，就有60亿元左右将被用在经济适用房的建设上。七、 西安还存在集资房，由单位出部分资金，个人出部分资金共同建房，解决个人住房问题。八、 上几点都是西安房地产市场机制还不健全的表现。这些方面都直接或者间接的影响着正常商品房市场的运行，值得引起足够的重视第二部分：日前，我市第五人口普查数据向社会公布，有关主要数据如下：1、我市共有常住人口741.14万人（包括外来人口），自1990年第四次人口普查年平均增长11.92万人，平均增长率为1.77%。2、市区中，雁塔区81.00万人，碑林区71.16万人，莲湖区64.32万人，新城区53.64万人，灞桥区50.38万人，未央区46.91万人。3、全市共有家庭户192.00万户，家庭户人口为651.94万户，平均家庭户规模为3.40人。4、 4岁的人口153.34万人，占20.69%，比上次普查比重下降了5.02个百分点；15-64岁的540.96万人，占72.99%；65岁及以上的46.84万人，占6.32%，比上次普查上升了1.11个百分点。5、市接受大学（大专以上）教育的81.02万人，占10.93%；接受高中（含中专）教育的141.11万人，占19.04%。6、全市共有416.05万人居住在城镇，占全市人口总数的56.14%。从上述人口普查数据中可以发现，作为影响我市楼市营销的人口概貌，在很大程度上决定着我市楼市营销的发展前景与各种各样的营销机会。市场发展前景持续乐观：（一）在统计结果中可以看出，我市人口仍持续增长，而且居住在城镇的人口数量已经超出居住与乡村的人口数量。从此可知，我市楼市的发展将随着人口数量的缓慢增长和人口趋于城市集中的态势而表现出良好的发展前景。首先，市场需求将持续增长，这种增长将仅仅也只局限于适应绝大多数人口消费的普通住宅。其次，需求情势将逐步发生演变，随着少、中、老年各群体数量的改变，将衍生出新型的消费结构层次。尽管目前的购房主体并不因不同年龄层次群体数量的变化而发生大的变动，但至少为楼市的营销带来更多的营销机会。再次，随着我市人口素质的不断提高，市场总体消费力将继续提高，具备购房能力的群体将继续增加，由此将带给楼市更多的现实的销售机会，促进楼市的持续健康发展。 当人口的素质提高到相应水平的时候，相应的要求市场上所提供的消费品达到相应水平，住房尤其如此。但是，消费者也是理性的，这种提高并不限于面积求大、居家求奢华、更为重要的是要求所购房屋具有良好的宜居性和健康品质。第三部分：1、 西安高新区房地产市场分析：城南区以其优越的地理位置和浓郁的文化气息已赢得消费者和开发商的普通认可，在2000年纷纷在此区域开发，并以高价入市，从前期销售看，因价位高而表现出销售不尽人意。随着西部大开发战略的深入推进和网络、IT等新兴行业的迅猛发展，本区的写字楼类和住宅在后期销售持续良好。城北随着基建环境的逐步改善，投资潜力也被一些个体看好。西高新是更是西安的一个亮点。所有对西安有一点了解的人都会说西安最适合人居住的地方在西高新。在西高新分布的大专院校有22所，大型研究所49个，大型实验室200多个，专业技术人员60，000多名，2300个技术人员/平方公里。西安高新技术开发区10年来累积科技成果3500多项，列入国家科技产业计划的443项。其中国家计划135项，居国家高新区第一位。高新技术企业销售收入占高新区收入的82%，远远高于大连软件园开发的规模。2000年西安高科技园区科工贸收入274.2亿元，工业总产值191.6亿元。已经形成了电子信息、光、机、电一体化，生物医药三个主导产业。2000年电子信息产业占高新区技工贸总收入的45%，生物医药和光机电一体化产业各占18%左右。外来企业总计411家，投资总额12亿美元。其中，90%的项目集中在高新技术领域。具统计，西安从事科学研究和综合技术服务的人员达到了72，942人，年平均工资10，047元。大连高新技术产业园区完成技工贸收入104亿元，远小于西安高新技术园区的收入。引进外来企业57个，而内资企业175个，利用外资8032万美元。与西安相比相差甚远。大连从事科学技术研究和综合技术服务的人员达到了12，751人，年平均工资12，421元，虽然绝对数字要比西安大，但是西安考虑西安的消费指数后，西安的实际工资收入要高于大连的实际工资收入。在高新区各项经济指标以超常规的发展速度增长。十年间，作为主要经济增长的房地产产业在高新区总计投资70多亿元，开工各类建筑560万平方米，竣工360万平方米。其中，99年以来新开住宅楼盘26个，写字间项目13个，商住两用项目6个。其中分布在西高新的楼盘平均价格在3500以上，是西安是的高档楼盘分布密集的区域。该区楼盘特点比较明显：一、 楼盘的建筑风格以欧式为主。二、 知名小区的建设多从小区景观开始或从社区配套开始建设。譬如：学校、医院、小区购物中心等等。尤其是重点小学的建设。西安锦园的前期建设就和西安师大联办一所重点小学，这就在很大程度上促进了其销售率。三、 小区的规划设计在西安是最突出的，各个小区都比较注重水景设计。个别小区以小高层为主体，譬如：枫叶新都市（不属西高新但在西高新边届处）、西安锦园、紫薇城市花园等等。四、 楼盘的营销方式比较先进，营销方式比较先进。注重树立品牌效应。例如：紫薇花园、紫薇城市花园、紫薇大厦；枫叶新家园、枫叶新都市、枫叶广场、枫叶大厦；高科花园、高科广场等等，紫薇地产、高科地产、高新地产都相当注重品牌营销。而且这三家地产公司营销手段也相当成功，其产品的销售率良好，2000年至今销售率平均达到了50以上，开发面积也占据了西高新的半壁江山，可以说是西高新的地产三“巨头”。现象与问题：一、 西高新的土地资源很有限，现有的土地资源大部分被西高新的高新集团掌握，对于外地开发商而言要获得土地资源困难比较大。二、 对于开发区的管理委员会权利比较大。开发区的土地资源由管委会管理，不受城建局的领导。三、 西高新立项喜忧参半：1、西高新的住宅和写字间林立已经接近饱和状态。2、西高新的高科集团利用自己的地主优势，大有强龙不压地头蛇之势。3、当地的房地产开发商可能采用各种挤压手段对付外来开发商。但是从另一个视角来考虑：1、西高新的生活配套设施已经齐全，人气旺盛。2、西安的城市正在走“扩张”路线，由于市中心的人口密度相当大，环境嘈杂，不适合人居住。因此，相当一部分人考虑从市中心向西高新迁移。3、西高新的人文气氛很好。西安著名的高校多集中于此。城南现阶段的文化氛围比较好，城西工业区经济文化比较落后，城北治安比较混乱。老百姓相传：城南人见面就问：“上了？”意思是考上大学了？城西则问：“下了？”意思是下岗了？城北人却问：“出来了？”意思是刚释放出来。4、该区的居民收入在西安各个区域相比较是消费水平最高的一个，平均月收入在3000元左右。高收入必定会带动商品房的销售。5、在西高新立项对于外来公司的品牌树立，知名度的营造，提升产品品质等等都起着重要的作用。因为，人们对西安房地产的首要关注点就在西高新。2、 城东房地产市场分析：1、城东地区据不完全统计，目前城东区房地产市场推出的项目约有12项，占全市项目总数的12.9%，略高于城北，排行老四。占总建筑面积的15.3%，低于城北，排在全市最低。说明城东开发规模较小。商品房分类比例，住宅面积171325.81平方米，占区内建筑面积的65.6%。住宅所占比例远低于全市比例。商场、办公楼建筑面积89996平方米，占区内总建筑面积的34.4%，项目和面积所占比例均高于全市比例。开发地段有七项在东关正街一线，以旧城改造为主，有五项在东新开发区。城东区商品房基本在这两个地段发展，且规模较小，再往东就是东郊军工、纺织两个工业区，外加两条河，给发展房地产业造成较大障碍。 城东商品房价格几年来一直是全市最稳定的地区，价格也较低，住宅均价长期在2000元/平方米以下。今年以来，住宅均价连续快速上升，主要原因是在传统的低房价地区连续推出了30004000元/平方米的大面积高档公寓。如东兴科技大厦、招商局广场等项目，使该区均价出现大幅度上升，由年初的1970元/平方米到9月的2757元/平方米，上升了40%。由五城区排行最后一跃为第二位，但这只是由极个别项目对均价的影响造成的假象，城东区实际仍是商品住宅较便宜的地区。2、产河地区市场区段分析：随着西安房地产市场的快速发展，依托于产河和霸河两个生态资源的城东区房地产开发也取得了长足的发展，特别是1994年5月省政府批准的西安产河经济开发区的建立以后。开发区一期规划（面积3.86万平公里），由两个工业区组成：北部工业区（面积1.88平方公里），中部商业街（面积0.18平方公里），南部旅游渡假区（面积1.8平方公里）。去年以来，其南部的以产河为对象的旅游渡假区各个项目相继落成，从而引领了产河岸边的住宅产业的发展。产河自北向南贯通整个西安城东区，途经华清东路、长乐东路和咸宁东路等三条城东主干线。由于各区段位置的不同，其房地产的发展程度也不尽相同。在华清东路的产河区域，华清园小区、金裕家园等几个大型中档绿色生态住宅社区相继在这里成立。华清东路住宅区域的优势在于：一、 交通便利二、 生态环境良好三、 房产价格便宜：由于地价的原因，本区内住宅平均价格在2000元/平方米以下，但随着其入住率的不断升高，价格大有上涨之势。3、 前景分析：产河经济技术开发区的房地产市场现阶段还处在“萌芽”阶段。虽然有部分当地开发商介入，但是本地的人气不是很旺盛，加之本地区的消费者购买能力有限。本地区的大配套还不齐全，要达到居住标准仍需要相当大的配套建设。所以，要发展成为一个成熟的房地产市场仍需相当长的一段时间。对于新介入的开发商来说短期内无法获得效益，只有长期投资，但是长期投资对于外来开发商来说风险相当大。本区不适宜外来开发商进行投资。3、城内房地产市场分析：一、 城内区人口布局状况及文化背景：按照行政区划来看，城内区含盖了莲湖区、新城区和碑林区三个城区，土地面积共12平方公里，它包括13个街道办事处，共37万人口。许多历史文化古迹都分布在该区，民俗文化交相辉映。二、 城区的交通状况：如今，西安的共交运输以取得了长足的发展，共交线路长度达1472公里，先后开通了许多条线路的空调车和专线车，十分方便。近年来，西安市不仅乘车环境得到了很大的改善，但是城区内的交通情况仍然不很良好，高峰时间的交通阻塞现象更始让人头痛。私人汽车已经开始进入古城寻常百姓家，到2000年年底，西安市的私人汽车拥有量已经达到8.39万辆。三、 市场现状：城内区是千年历史古城的原址，区内几乎没有可供开发的土地，目前开发的房产主要是对旧城区的改造。但是，西安市的动迁难度相当大。而且城内古迹众多，一旦挖到古迹会耽误很长一段工期。今年上半年，城内新近改造开发土地825.227亩，开发物业项目共有18项，建筑面积为13.06万平方米，占全市建筑总面积的13.89%，新开工面积1.63万平方米，竣工面积15.78万平方米。 上半年城内区商品房的楼盘均价为3486元/平方米，高于全市平均水平4.03个百分点，其中住宅类商品房楼盘均价为2876元/平方米，商场类楼盘均价为8570元/平，办公楼均价5331元/平，公寓、别墅类商品房楼盘均价为4500元/平方米。上半年商品房销售面积10.23万平方米。四、 市场特点分析：1、城内区住宅类物业主要以高层、高档为主，个性化品质突出。2、商场类开发也主要是对在旧城改造的基础上建造的，或是在原有的基础上扩建的。高档化、规模小、是目前城内房地产开发的主要方向。五、 市场缺陷与预警：城内目前修建的住宅楼盘户型设计偏大，与市场需求相背。城内区有60%的年轻人没有住房，