2017年上半年安徽省房地产估价师《经营与管理》：传统房地产周期理论考试试卷.doc

2017年上半年安徽省房地产估价师经营与管理：传统房地产周期理论考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、_对价值的决定作用几乎是房地产独有的。 A房地产的权益和区位 B房地产的权益 C房地产的实物和权益 D房地产的区位 2、目前，在我国征收土地实行_级审批制度。 A一 B两 C三 D四3、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于_。 A社会因素 B环境因素 C人口因素 D行政因素 4、某房地产占地面积40 000，上存楼房三栋。甲楼4层，每层建筑面积均为3 000：乙楼建筑面积为3层，每层6 000；丙楼6层，每层7 500，则该宗土地的建筑覆盖率为。 A：2424 B：50 C：4125 D：1875 E：工业用地的监测点评估价格5、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为_。 A17.13% B18.30% C18.61% D21.47% 6、下列关于预售房地产开发经营期的图示正确的是。 A： B： C： D： E：工业用地的监测点评估价格 7、达不成拆迁补偿安置协议，应当自收到申请之日起日内作出裁决。 A：15 B：30 C：60 D：90 E：房地产估价机构必须加盖公章 8、单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。 A：12 B：13 C：14 D：15 E：执行层的组织协调 9、_是指房地产开发项目建成时，按国家有关财务和会计制度，转入房地产产品的开发建设投资。 A经营成本 B开发产品成本 C期间费用 D开发项目总投资 10、在房地产权利中，属于用益物权的是。 A：自物权 B：划拨土地使用权 C：抵押权 D：租赁权 E：工业用地的监测点评估价格11、按照规定，商品房预售合同签约后， 要持商品房预售合同到县级以上人民政府有关部门办理登记备案手续。 A：购房人 B：中间人 C：中介代理商 D：房地产开发企业 E：执行层的组织协调 12、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。 A45.05% B49.31% C58.86% D63.6% 13、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是_。 A均衡原理 B预期原理 C竞争原理 D替代原理14、某市去年住宅的实际销售量为500万，预测销售量为450万，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是万。(2005年试题) A：450 B：475 C：490 D：500 E：借款合同 15、对于_竞争者的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。 A从容不迫型 B选择型 C凶猛型 D随机型 16、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的。 A：存量规模 B：租金水平 C：开发成本 D：资本化率 E：借款合同 17、具有投资开发或开发潜力的房地产的估价，应选用_作为其中的一种估价方法。 A市场法 B假设开发法 C收益法 D成本法 18、某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是_战略。 A形象差异化 B人员差别化 C服务差别化 D产品差别化 19、重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是_的体现。 A经济学原理 B均衡原理 C替代原理 D对立原理 20、某经纪公司独家代理销售的一房屋成交价格160万元，最高收费_万元。 A3.2 B4.8 C6.4 D8 21、房屋普通险的期限为。 A：半年 B：1年 C：2年 D：3年 E：执行层的组织协调 22、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为_。 A75% B79% C81% D84%23、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括_分析。 A最低租售价格 B最低租售数量 C最低利润水平 D最高土地取得价格 24、在边际产量处于递减阶段时，设可变要素和产品的价格不变且产品可以销售出去，若继续增加该要素的投入至边际产量为零之前，厂商的销售总收入_。 A一定增加 B一定减少 C不受影响 D可能增加、减少或不变25、下列对核算内容说法正确的是。 A：管理费用支出核算 B：住房公积金的缴存核算 C：业务收入核算 D：业务支出核算 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产估价中的价值，一般是指_。 A使用价值 B交换价值 C投资价值 D账面价值 2、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为_。 A42.0万元 B50.4万元 C60.0万元 D72.07万元3、下列属于应计算全部建筑面积的范围包括。 A：永久性结构的单层房屋 B：房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在220m以上部位 C：穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅 D：来封闭的阳台、挑廊 E：地下室、半地下室及其相应出入口，层高在220m以下 4、某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（）。 A小于20% B满足目标收益率要求 C大于20% D不满足目标收益率要求5、申请房屋登记时，由当事人单方申请的情形有。 A：合法建造房屋取得房屋所有权 B：权利人放弃房屋所有权 C：继承取得房屋所有权 D：产权交换取得房屋所有权 E：依据人民法院生效法律文书取得房屋所有权 6、费用按照其与收入的关系可以分为营业成本和期间费用两部分。其中期间费用包括。 A：管理费用 B：营业费用 C：财务费用 D：统筹费用 E：额外费用 7、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3时，如果买受人不退房，产权登记面积小于合同约定面积时，处理的原则是。 A：面积误差比在3以内(含3)的房价款由买受人补足 B：面积误差比绝对值在3以内(含3)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人 C：绝对值超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人 D：绝对值超过3的房价款由房地产开发企业三倍返还买受人 E：绝对值超过3的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人 8、估价报告有效期应从_起计。 A估价时点 B估价作业期 C出具估价报告之日 D签订估价委托合同之日 9、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。 A变动成本的设 B销售收入的不同 C固定成本的设置 D平衡点的设置 10、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期滞后于市场自然周期变化的情况出现在_。 A第一阶段 B第二阶段初期 C第三阶段初期 D第三阶段 E第四阶段11、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有_。 A投资回收期 B借款偿还期 C利息备付率 D财务净现值 E现金报酬率 12、下列表述不符合房地产广告要求的是_。 A房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间 B房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当 C房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明 D房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果 13、假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的资产负债率为_。 A167% B80% C200% D60%14、我国经营性金融机构，包括。 A：商业银行 B：政策性银行 C：非银行金融机构 D：中国银行 E：中国人民银行 15、房地产部门规章包括（）等。 A城市房屋拆迁管理条例 B城市房地产转让管理规定 C房地产估价师注册管理办法 D房地产估价规范 E房地产经纪人职业资格制度暂行规定 16、从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括以下_投资。 A土地 B房屋 C机械设备 D原材料 E辅料 17、要做到现金流量折现，首先应做到_。 A后续开发经营期间究竟多长要估算准确 B各项支出收入何时发生要估算准确 C各项支出、收入在其发生时所发生的金额要估算准确 D投资项目评估中的现金流量分析的途径是否一致 E各项支出、收入发生的机率 18、从房地产投资的角度说，风险是指_。 A房地产投资结果的好坏程度 B获取预期投资收益的可能性大小 C房地产投资项目激烈竞争程度 D房地产开发程度 19、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括_等。 A环境景观 B离市中心距离 C朝向 D城市规划限制条件 E地势 20、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。 A：二氧化硫 B：一氧化氮 C：一氧化碳 D：甲醛 E：碳氢化合物 21、目前关于选择房地产开发项目资本化率的常用办法是选取若干个参照项目的与售价的比值，取其平均值作为评估项目的资本化率。 A：毛租金收入 B：净租金收入 C：经营收入 D：税后现金流 E：借款合同 22、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有。 A：自然特征 B：细分市场 C：人口密度的大小 D：该区域发展的类型和范围 E：竞争性项目的区域23、下列关于可变成本的变动规律，表述正确的是。 A：随着可变要素投入量的增加，产量逐渐减少 B：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素得到充分利用，因此可变成本的增加率小于产量的增加率 C：随着可变要素投入量的增加，由于最初固定生产要素与可变生产要素未得到充分利用，因此可变成本的增加率大于产量的增加率 D：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递减规律的作用，因而使可变成本的增加率又小于产量的增加率 E：当可变要素和产量增加到一定数量后，由于边际收益递