小区物业共有部分的分类.doc

住宅小区物业共有部分的分类造成我国城市商品房价格居高不下的主要原因是成本构成不合理（商品房住宅小区的开发成本，负担了太多的小区公共配套设施和城市基础设施的建设费用）。高昂的住房价格，也给住宅区域带来了庞大的物业共有部分。 目前，我国城市商品房住宅小区几乎都实行了物业管理，只要开发商开始售房，一定会指定一家物业公司管理、经营本住宅区域内的物业共有部分。由于物业管理服务公司先于业主入驻小区，所以，城市商品房住宅小区物业共有部分的经营管理大权，都被开发商委托给自己指定的物业服务公司，无一例外。近年来，由于相关法律的缺失，造成住宅区域内物业共有部分产权界定模糊，加之多方监管力度不够，致使房地产开发商、物业服务公司的不自律和贪婪行为越演越烈，他们擅自处分业主依法享有所有权或者使用权的小区物业共有部分，随意改变这些物业共有部分的用途（有时甚至是破坏性的），侵占属于住宅小区业主的共有财产，剥夺小区业主对物业共有部分经营管理的知情权和收益的处分权，由于小区物业共有部分是属于小区全体业主共同所有的，对于单一业主的维权行为，物业管理服务公司一般都不予理睬。怎样才能管理好这些属于所有权人共有的不动产，使之正常运行、延长使用寿命，在很好的服务于业主居住生活的前提下，还能给该居住区域的全体业主创造一定的经济效益，降低业主们的居住成本，使业主在住房上的投资一石二鸟，是城市商品房住宅区域内广大业主们普遍关心的问题。从物业管理条例规定的业主大会六项职责来看，通过各住宅小区业主自主制定的业主公约和议事规则，已经把作为业主个人享有的权利和义务很好地组织到小区业主大会的范畴中，小区内有关物业共有部分的一切管理事项，都通过业主大会进行决议，由业主委员会具体实施，把业主分散的所有权或者使用权及义务等统一起来。以组织的力量才能够维护小区全体业主的共同权益，各小区业主大会要针对开发商遗留的侵权问题和物业管理服务企业存在的经营管理问题，授权业主委员会开展工作，监督和规范开发商和物业管理服务企业在小区中的经营行为，协助做好小区物业共有部分的使用维护和经营管理工作。1、住宅小区物业共有部分的分类怎样解决开发商遗留的问题，监督物业服务企业做好本小区物业共有部分的维护使用和经营管理，是小区业主委员会为业主维权长期要做的工作。要做好这项工作，小区业主委员会首先要尽量多地收集本小区物业档案，查清本小区物业共有部分的家底。例如：小区业主的总户数、占地面积、建筑面积、公摊面积总和以及各楼的公摊部位、公摊系数，共有共用的设施、设备数量和使用现状等。为制止开发商在小区的侵权行为和监督物业管理服务企业对小区物业共有部分的使用维护和经营管理，使其延长寿命，发挥经济效益，更好地为小区业主服务，就要对这些财产存在的现状进行分析加以分类，根据其特性制定相关的管理和经营制度。根据国家有关法律规定和城市商品房住宅小区建设规划的各项指标以及对房地产开发企业的成本分析，在对已经建成的大量城市住宅小区实际情况的调查后，可以认定我国现有城市商品房住宅小区内，除业主专用的套内使用空间外，以及政府已经界定为市政设施的以外，其余部分的所有权均为小区全体业主共有，这些小区物业共有部分可以划分为以下四类：第一类、分别计算在商品房住宅小区内全体业主房屋产权证里的公摊面积，如：楼宇大堂、楼梯、电梯、走廊、过道、外墙立面、房顶、设备间、物业管理用房、生活热水锅炉等；第二类、没有列入公摊面积，但属商品房住宅小区全体业主的公共配套设施（因为土地使用费是小区全体购房业主缴纳的），如：小区内的甬道、绿地、花园、广场、地上停车位、自行车房、地下室、楼宇地基、围墙等；第三类、为商品房住宅小区全体业主提供各项服务的商用配套设施（这些建筑附属物的土地有些是政府划拨的、有些是开发商自己缴纳了土地使用费），如：小区独立的物业管理用房、地下汽车库、锅炉房、会所等；第四类、在我国城市商品房住宅小区的开发建设中，城市基础建设形成的不动产，如：小区内的人防工程、市政管线、配电室、公共厕所、垃圾转运站、中小学、幼儿园的校舍等。 2、住宅小区建筑物区分所有的共有部分的管理管理好住宅小区的物业共有部分，能够提高本小区业主居住质量，使业主拥有的房屋所有权升值。业主委员会要依据所掌握的物业档案，排查开发商在建设小区物业共有部分时遗留的所有问题，包括物业共有部分建设项目的数量和质量，依法主张小区全体业主的合法权益，使其不受到侵害。监督物业管理服务企业对小区物业共有部分的管理情况，要求小区物业公司制定有效的管理制度，如：楼宇大堂、楼梯、电梯、走廊、过道、外墙立面、房顶、设备间、物业管理用房、生活热水锅炉等维修管理制度，因为这些建筑物区分所有的共有部分的建筑面积和设施设备全部是业主们的公摊面积，它们的维修保养费用全部由小区业主按份承担。没有列入公摊面积，但属商品房住宅小区全体业主的公共配套设施的管理，要分项写进物业管理服务合同中，业主缴纳的物业费中含有绿化费、管理费、保洁费、公共设施维护费和公共设施日常维修费，绝大多数住宅小区的地上停车场和自行车房都是收费的，应另行签订合同。为商品房住宅小区全体业主提供各项服务的商用配套设施如：小区的地下汽车库、锅炉房、会所等，由于目前产权界定方面还缺少法律的支持，业主委员会一定要搞清它们现在的所有权人是谁，地下车库是否有产权证明？土地使用费又是由谁交的？会所和锅炉房的报建手续是怎样办理的？建设土地是怎样取得的？还有建设成本的分摊状况等。只有搞清这些最基础的权属问题，才能够谈到具体的管理措施。对小区业主共同使用这些商用配套设施，一定要签订相关的合同，例如：业主委员会一定要代表小区全体业主与小区锅炉房的管理单位签订供暖合同和生活热水合同，代表全体业主与地下车库的管理单位签订地下车库的管理、使用合同，每位到地下车库停车的业主，个人还要与管理单位签订停车合同。建设在小区内或周边的城市基础建设由政府和其他各主管部门管理，所以各小区业主委员会，只能根据本小区的实际情况，针对各个管理部门制定相关的使用、管理制度。3、住宅小区物业共有部分的经营物业管理条例第五十五条规定：利用物业共有部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。小区物业共有部分的建筑面积已经按份公摊给全体业主的部位，用于经营时可以交给物业公司管理，但是，一定要由业主委员会直接或参与洽商，由业主委员会与之签订出租合同，以示小区物业共有部分所有权的严肃性，所得的收入在扣除需交给物业公司的管理费和应缴税金后，属于小区全体业主共同享有。小区物业共有部分经营一定要经过小区业主大会决定，授权业主委员会具体执行。没有列入公摊面积，但属商品房住宅小区全体业主的公共配套设施的经营，小区业主大会、业主委员会一定要向物业公司主张监督权、知情权和利益的分享权，这些经营收入，应在扣除经营管理成本和税金后，通过协商制定利润分成比率，属业主提成的部分交小区业主委员会管理。为商品房住宅小区全体业主提供各项服务的商用配套设施的经营，可根据各小区具体情况的不同，由业主大会授权业主委员会主张业主的权利，与物业公司进行协商决定分配方法。如果该小区的地下车库属于小区配套的公共设施，那么小区业主对停车场的经营利润有参与分成的权利；如果该小区的地下车库是商业配套设施，地下车库的产权属开发商所有，也应该向开发商主张小区全体业主的权利，因为地下车库的经营使用了小区的道路，排气管道占用了小区的广场或绿地。小区自备锅炉房的供暖和会所的使用，都可以要求物业公司对本小区业主进行一定的让利，维护全体业主的利益。 建设在小区内或周边的城市基础设施的使用，小区业委会也可以根据实际情况，向管理单位主张业主的公共区域使用和分享的权利，如人防工程在小区中经营，就可以向其经营单位收取一定的公共区域使用费，小区中建有中、小学或幼儿园的，可以要求其对本小区业主适当降低收费标准，以此回报业主对建设这些城市基础设施的投资。要做好我国城市商品房住宅小区的物业管理工作，平衡其间的各种矛盾，政府主管部门要花大力气加以领导、引导和监督，规范开发商、物业管理企业和业主大会的运作模式，提高各业主委员会的工作水平，根据市场需求，建立行之有效的管理机制，批准和帮助在城市