浅谈国家政策对房地产市场的影响.doc

111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。浅谈当前政府政策环境对房地产市场营销的影响姓 名： 学 号： 专业班级： 成 绩： 目录一、摘要二、内容（一）、目前房地产市场的概况分析（二）、政府政策对房地产市场营销的影响形式1、财政政策2、货币政策3、产业政策4、区域发展政策5、土地政策（三）、当前政府政策对房地产市场营销的影响作用1、限贷和增税政策的影响。2、限购和限价政策的影响。3、保障房政策的影响。4、政府问责政策的影响。（四）、浅谈政府政策下房地产市场营销的策略1、高度重视市场考察，增强市场预测科学性2、适宜地进行诚信宣传3、企划创意设计科学化与艺术化相结合三、参考文献浅谈当前政府政策环境对房地产市场营销的影响摘要：我国的房地产市场经过了20多年的发展，已成为我国经济的支柱产业。但是鉴于目前我国房地产市场中的诸多过热现象，国家采取了相应的宏观调控办法，通过政策手段，控制了房地产项目运作中最基本的土地和资金，并通过房产税收、限购等形式，抑制了房地产市场中的投机需求。针对政府现行政策房地产企业应该适宜的进行诚信互惠宣传、提高理念创新等营销策略，以保证自身房地产业的发展。关键词：房地产市场营销，房地产泡沫，政府政策影响，营销策略一、 目前房地产市场的概况分析房地产行业作为我国国民经济的重要支柱产业，对促进我国经济发展、扩大内需等有着十分重要的作用，但是，由于诸多原因，我国的房地产行业在发展过程中出现了一下现象：1、 居住需求，房价长期居上不下，且仍呈上升态势。2、 高利润性的特点使开发商投资过热。3、 地域不同，房地产供需结构失衡。从2005年以后，房地产市场的价格一直高涨，每年增长率都远高于国家经济和居民收入增长幅度，进入了房地产泡沫的时代。有关房地产价格的内容已经成为老百姓茶余饭后的重要话题，对房地产价格增长速度的不满情绪也在群众中蔓延。政府为此采取了包括货币金融、税收、土地及行政等多种调控手段进行市场调节干预。二、政府政策对房地产市场营销的影响形式针对房地产在不同时期呈现的现象，政府对其市场营销影响的主要形式有以下五个方面：1、财政政策 财政政策包括财政收入政策和财政支出政策。财政收入政策主要是通过税率的调整来调节国家、企业和个人收入的分配关系。财政支出政策主要是确定国家预算支出的总量和支出结构。2、货币政策 货币政策是指中央银行通过调整贴现率、调整法定准备金和公开市场业务等手段，来调节货币供给。对房地产市场的调节主要是利用利率工具，以控制商业银行对房地产业的信贷投向和信贷规模。3、产业政策 政府以制定计划和产业投资指引目录及其他行政干预手段来影响房地产周期波动。在房地产业发展初期，产业政策对市场的波动具有至关重要的影响。政府调节房地产业的产业结构工具包括：房地产产品供给结构管制、政策性资金控制、上市政策、外资投向指引等。4、区域发展政策 同一个国家，在同一个宏观环境下，各地区的经济发展和房地产消费并不是完全一致的。政府往往通过对不同地区的经济发展给予优惠政策，如经济特区政策、沿海经济发展战略等，刺激某些地区超前、超速发展，这对各个地区的房地产业的发展必然产生巨大影响。比如合肥市对冰湖新区的开发使得滨湖新区的房地产业迎来了最佳发展机会。5、土地政策 国家对商品房开发用地一般实行土地出让政策。我国目前城市土地实施统一储备、统一出让制度，使地方政府垄断了土地一级市场，开发商获取土地只能通过一种渠道。土地进入土地出让的竞拍程序后，其唯一的规则是价高者得，这在无形之中推高了土地价格，且竞拍的方式极易过分推高地价，使开发商拿地成本大幅提高，近些年频频出现的“地王”现象足以说明问题。 此外，政府为稳定市场结构会阶段性的调整某类土地的供给政策。如鉴于城市土地资源的日益稀缺和普通住宅的缺乏，我国政府近年来已经取消别墅类用地的供应。三、当前政府政策对房地产市场营销的影响作用今年来我国房地产价格不断增长，房地产市场迎来泡沫经济时代，由于近年来房地产价格在持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，房地产泡沫的经济时代也随之到来。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，进而不利于房地产长期稳定发展。为此目前国家通过以下政策对房地产市场营销进行宏观影响:1、限贷和增税政策的影响。 房地产价格居高不下，且高暴利使得很多人投机取巧，国家从而对多套住房施行按揭贷款提高首付比例、加大个人贷款税收。政策明确规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例从之前的50%提高到不低于60%，甚至有些城市取消二手房贷款优惠，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。而之前的税率是根据面积、容积率等实行差异化征收。此外政府还要求要尽快开征物业税的时间，降低交易环节费用，加大房地产持有费用，从而合理引导消费。从理论上讲，因为首付提高必将使一部分需求流出市场，使房价有所下跌。但实际上，限贷政策对需求的实际影响并没有想象的大，在全国范围内来看，投资需求比例较高的城市如上海、北京、深圳等发达城市受限贷和税收影响较大，而刚性需求比例较高的城市如武汉、郑州等中部城市，受限贷和税收影响小。2、限购和限价政策的影响。为抑制房地产投资投机需求，国务院将限购政策扩大至所有房价过高、上涨过快的城市，要求在一定时期内从严制定和执行住房限购措施，有的地区甚至适当施行限价，从而影响房地产成交量。通过对各大城市的房地产市场查询，发现这一政策对国家宏观调控房地产行业起着很大的作用，比如天津、合肥、佛山等二三线城市的房地产成交量增速都有所缓解，房地产价格总体趋于平稳。3、保障房政策的影响。保障房的介入对房地产的价格和商业的投机需求可谓冲击巨大，根据国家统计局数据显示，保障房建设力度正逐年加大，数量从2010年的590万套增加到2011年的1000多万套，保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求，如郑州、济南等城市的廉租房和经济适用房的增加降低了商品房的入市需求，使商品住房市场被动萎缩，从而拉低房地产价格。4、政府问责政策的影响。根据国家要求地方政府应当根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，制定房价调控目标，切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。对于未如期确定并公布房价控制目标、房价涨幅超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的地方政府，要向国务院作出报告，有关部门对相关负责人进行问责。房地产市场历年来对地方政府的gdp增长有着重要作用，国家虽然制定了一系列宏观政策，但在有些地区城市没有严格落实，这一政策的出台极大地迫使地方政府的步调与国家一致，控制房地产市场的不良发展。从一些二线、三线城市来看，当地房地产市场价格和投资额的增长速度的确得到了很大的控制，使人们对房地产产生刚性需求。四、浅谈政府政策下房地产市场营销的策略随着我国新一轮宏观调控政策的逐步实施，市场观望气氖浓厚，对房地产业的影响日益凸显。国内房地产市场正经历着多年未见的平静期，房地产市场将逐步转向理性消费，刚性需求的时期。当前形势下，房地产企业需要用真正的营销手段来吸引更多的消费者。一下为通过查阅相关资料提出的个人营销策略建议：1、高度重视市场考察，增强市场预测科学性 市场考察对于房地产市场营销策划起着十分重要的作用，因为市场考察为营销策划提供了真实的信息数据。房地产企业在进行市场考察前，要做好充分的准备。比如说考察的目标、考察方法以及如何收集整理材料，并根据大量的数据材料作出科学的预测，并经过专业的人士的反复论证，才做最终的总结工作。 2、适宜地进行诚信宣传 房地产广告要起到预期效果，在宣传过程中，一定要坚持诚信与实效原则。在充分考虑企业广告投入成本的基础之上，去选择广告宣传的具体形式；并在广告时间、广告量、广告发布地点上把握好分寸，广告内容上以真实有效为主，以满足客户的需求为目的，让客户相信企业的信用度，形成一定的好感；在广告表现形式上可以进行适当的艺术加工，给客户以想象的空间，激发人们的发散思维。 3、企划创意设计科学化与艺术化相结合 房地产企划创意的最终目的是吸引客户更好地了解和认识本企业的房地产产品，并购买产品。要吸引消费者的目光，就必须在企划创意设计上将科学与技术进行有机结合，让消费者感到真实、亲切、贴近实际，时刻围绕主题，以设计新颖、妙趣可心、精巧的设计风格获得消费者的认可。这样的企划创意设计不仅会让人们觉得标新立异，更会让消费者认为脱离老