产业投资基金产业园融资模式与园区地产金融创新暨园区地产基金设..ppt

产业投资基金 产业园融资模式与园区地产金融创新暨园区地产基金设计唐琪2014年6月 新型城镇化的发展背景 1 国家城镇规划方案2 消除农村与大城市之间的鸿沟3 建立中等或小型城市4 形成城市梯队 产业园区 中国地区经济的发展经验 1 行政级别 城市发展的重要支撑 资源控制 2 不具备行政级别的城市发展路径 产业发展 地域优势地区经济的发展经验 产业拉动 新型产业园区的发展典型模式分类分析 一 政府主导模式 普遍存在以政府为主导 根据城市规划发展的需要 基于社会经济发展等因素 经招商引资 土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目 以地产为载体 产业项目为依托 实现城市功能建设的开发模式 存在问题 1 注重规模开发 对效益及投入产出比测算不够重视 2 部分开发区开发效果不理想 债务负担沉重 融资模式 政府融资平台融资 政信合作信托等 背景分析 开发区热 整顿 产业园区发展的典型模式分类分析 二 产业地产商模式地产开发商在工业园区或其它地方获取土地 建设基础设施以及厂房 仓库 研发楼等 然后以转让 租赁或合资等方式进行项目的经营和管理 最后获取开发利润的开发模式 联东无锡总部商务园 产业园区发展的典型模式分类分析 三 综合运作模式政府提供土地 税收等优惠政策 并成立管委会负责行政管理事务 地产商投资开发建设并提供相应的园区服务 龙头企业入驻发挥产业号召力 多方合力共同推进产业园区开发和经营 华夏幸福 产业园区发展的典型模式分类分析 四 主体企业引导模式在特定产业领域内具有强大实力的企业 获取大量的自用土地后建造一个相对独立的工业园区 并在自身入驻园区且占主导地位的情况下 借助其在产业中的强大号召力 以出售 出租等方式吸引同类企业的集聚 最终实现整个产业链完善的开发模式 北京诺基亚星网工业园 产业园区开发的现实难题 一 前期投入较大二 投入回报周期较长三 管理难度较高 1 多业态开发 厂房 办公 住宅 配套等2 多事项管理 招商引资 投资服务 土地出让 后期开发等 产业园区开发的严峻形势 一 2014年房地产市场降温 土地出让降温二 存在房价以及连带造成低价下跌的风险三 园区融资受阻 关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见 规范政府举债融资制度 开明渠 堵暗道 建立以政府债券为主体的地方政府举债融资机制 剥离融资平台公司政府融资职能 对地方政府债务实行限额控制 分类纳入预算管理 推行权责发生制的政府综合财务报告制度 建立考核问责机制和地方政府信用评级制度 建立健全债务风险预警及应急处置机制 防范和化解债务风险 融资现状 融资真相 政府的土地经营是盈利还是亏损 土地经营中的基本制度与原则 一 土地制度基本原则 1 土地制度公有制主要表现形式是 城市土地国有制和农村土地集体所有制 2 土地成为发展的工具城市规划 土地用途与所有制政府垄断土地一级市场二 基本制度框架土地用途管制 有偿使用 土地征收为核心提示 土地增值部分的利益分配 土地经营的商业模式与利益主体 一 政府土地经营模式 土地融资而非土地财政维护土地一级市场价格 二 土地融资模式 1 提高价格 提高估值 增加融资量2 支付融资利息 融资规模持续放大三 增值分享 政府 产业资本 购房者 农民及拆迁户 产业园区开发的盈利模式 土地经营 一 土地经营1 低价出让 招商引资 营造人气 二 土地经营2 1 住宅 商业等土地高价出让 谋求利润 2 获取税源 土地经营一和土地经营2的互动 产业拉动 人口集聚 房地产行业进一步发展 土地经营2对土地经营1的抑制 高房价带来的较高成本 土地经营1 税源及产业拉动 土地经营2 完成对土地经营1的补偿 园区开发的分水岭 土地经营1还是土地经营2 产业园区开发的融资难点 提示 融资难只是表象 融资难体现的是深层次的经营问题 一 园区开发资金回笼周期长与融资期限短的矛盾 二 园区开发利润低与融资成本较高的矛盾 核心 土地经营2能够实现对土地经营1的补偿 产业园区开发 土地经营 商业模式 1 政府营造环境2 产业资本进入 环境成熟 产业资本分享收益3 购房者进入 政府及产业资本得到利益补偿4 城市化结束 存量资产征税 产业园区开发的现实误区 一 开发规模过大与回报周期的矛盾二 各业态比例与回报方面的矛盾三 开发模式与各参与方的协调难度现实问题 1 过多考虑政绩 而非考虑投入产出比 2 对未来发展过于乐观 未考虑现实风险 3 契约精神不具备 独立开发的现实难度 提示 园区开发到底是政治行为还是经济行为 产业园区开发的融资模式1 政府信用型 合川工投 合川工业园区公司性质 地方政府设立的国有独资政府融资平台 融资渠道 银行贷款 城投债 信托等融资方式 政府支持融资要点 1 企业性质 国有独资 是否具备土地储备职能2 政府支持方式 产业园区开发的融资模式1 政府信用型 在税收返还方面 根据中共重庆市委重庆市人民政府 关于加快建设特色工业园区的意见 重庆市财政局重庆市经济委员会 关于特色工业园区市级税收返还问题的通知 重庆市合川区人民政府 关于印发合川区政府融资平台优化重组方案的通知 等文件精神 园区内建成企业投产后5年内 在现有财政体制不变的情况下 对超基数新增的地方税收和共享税收属市级和区级财政留成的50 部分补贴工投公司 产业园区开发的融资模式1 政府信用型 在国有土地出让收益方面 根据中共重庆市委重庆市人民政府 关于加快建设特色工业园区的意见 重庆市合川区人民政府 关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知 重庆市合川区人民政府 关于印发合川区政府融资平台优化重组方案的通知 等文件精神 工业园区内国有土地出让收取的土地出让金以及园区内城市建设配套费全额补贴工投公司 以上补贴资金全部用于园区土地整治 基础设施建设和公司滚动发展 合川工投 通过分享土地增值实现投资回收 产业园区开发的融资模式1 政府信用型 经国家发改委批准 总额为10亿元的2013年重庆市合川工业投资 集团 有限公司的公司债券 简称 13合川工投债 面向社会公开发行 本次发行期限3个工作日 至6月19日结束 广州证券担任本期债券的主承销商 本期债券为7年期固定利率债券 票面年利率为6 19 附设本金提前偿还条款 即在债券存续期的第3 7年末分别按债券发行总额20 的比例偿还债券本金 合川工投公司是重庆市合川区政府批准成立的国有独资公司 是当地重要的国有资产和公用事业营运主体 本期债券募集资金规模10亿元 全部用于重庆市合川城市新区公租房二期建设项目 产业园区开发的融资模式1 政府信用型 1 基于政府融资平台的流动性安排2 地方性信托公司业务开展迅猛 基于与当地政府的关联关系 融资方的认知与风险评估 一 政府二 企业 地方融资平台或其他企业三 综合评估 政府信用融资相关监管文件 财政部发展改革委人民银行银监会关于制止地方政府违法违规融资行为的通知财预 2012 463号符合条件的融资平台公司因承担公共租赁住房 公路等公益性项目建设举借需要财政性资金偿还的债务 除法律和国务院另有规定外 不得向非金融机构和个人借款 不得通过金融机构中的财务公司 信托公司 基金公司 金融租赁公司 保险公司等直接或间接融资 提示 目前信托融资的项目均非公益性项目 政府信用融资相关监管文件 国土资源部 财政部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会联合发布的 关于加强土地储备与融资管理的通知 对用储备用地进行抵押融资的融资主体提出要求 政府信用融资相关监管文件 银监会2013年10号文 关于加强2013年地方融资平台风险监管的指导意见 建立全口径融资平台负债统计制度 将银行自有资金通过信托 理财等绕道为平台提供融资 不仅仅是贷款 的行为纳入统计 政府信用 信托融资 的产品设计 一 政府还款确认 1 由财政局安排专项资金用于平台公司偿付本息 并由同级人大审议批准将列入同期财政预算 提示 同期财政预算 2 政府提供承诺函 保证到期时偿付信托投资款项本金和收益 二 由平台公司关联方提供保证担保 三 融资方回购应收账款 四 土地抵押 中铁信托 优债1225期新津市政道路工程集合资金信托计划 2012年5月募集规模 10000万元信托期限 24个月 投资方向 信托资金用于受让新津县国有资产投资经营有限责任公司 以下简称 新津国投 拥有的对新津县政府规模为10000万元的应收账款债权 信托到期由新津县人民政府偿还此债权 实现信托计划资金的安全增值退出 为受益人获取相应收益 100 含 299万 9 中铁信托 优债1225期新津市政道路工程集合资金信托计划 财政资金还款 为了保证信托资金的按时足额归还 受托人要求新津县人民政府确认上述债权的合法有效性 新津县人民政府提请新津县人大常委会将支付给受托人所涉及的资金纳入信托计划到期相应年度的财政预算 新津县人民政府向中铁信托出具其提请新津县人大常委会以财政预算资金向中铁信托支付应付款项的书面文件及新津县人大常委会的批复文件 在信托计划期限届满时 新津县人民政府按约定向受托人无条件清偿信托计划该笔债权 新津国投为新津政府到期偿还债务及资金占用费提供不可撤销的连带责任保证责任 融资方 新津县国有资产投资经营有限责任公司 华澳信托 长信24号合川工投应收款投资集合资金信托计划发行规模 2亿元 期限 2年 预期收益率 9 年资金用途 信托资金用于受让重庆市合川工业投资 集团 有限公司对重庆合川区政府持有的约3 89亿元应收账款债权 合川工投将该资金用于两个基础设施建设bt工程项目 重庆市合川城市建设投资 集团 有限公司承担无限连带担保 产品设计要点 1 担保方级别较高 具有一定的增信价值 2 受让应收账款 还款来源为政府 融资方 地方融资平台 的未来现金流预测 产业园区开发融资模式2 企业主体开发模式 中北高科技产业园联东联东无锡总部商务园华夏幸福开发模式中国新城镇有限公司模式大连万达长白山项目等 综合体地产开发 工业地产中北高科技产业园项目 二期 贷款集合资金信托计划 一 信托资金用途 向天津市九胜投资发展有限公司发放1 5亿元贷款 信托资金将全部用于中北高科技产业园 二期 a地块的开发建设 二 信托资金退出方式 信托计划到期时 天津九胜用a地块工业厂房销售资金作为本信托计划还款来源 三 信用增级措施 1 抵押担保 天津九胜以a地块项目在建工程做抵押 a地块目前按照工程进度仅对2 3 4号楼进行了评估 评估面积39474 46平方米 评估总价值3 11亿元 实际a地块项目1 11号楼测绘可售面积为72852 71平方米 届时将全部抵押给受托人 2 保证担保 由上海九川提供保证担保附带法人个人担保 上海九川投资有限公司注册资金人民币2亿元 经营范围为 实业投资 房地产开发经营 物业管理 资产经营管理及国内贸易等 近年来上海九川成功开发了上海浦东国际机电数码园 上海运盛松江外包服务产业园等园区工业项目 截止2010年末 资产总额13 4亿元人民币 综合体地产开发 工业地产中北高科技产业园项目 二期 贷款集合资金信托计划 天津市国土资源和房屋管理局公告中北科技产业园二区津国土房售许字 2010 第369号公司名称 天津九胜投资发展有限公司项目坐落 西青区津静公路北侧中北科技产业园二区3 31号楼用途 工业销售面积 44164 75平方米售楼处地址 西青区惠风路 华鑫信托 建信联东无锡总部商务园一期贷款集合信托计划 信托规模 预计为人民币4亿元 分a类信托计划和b类信托计划 第一期发行a类信托计划 规模2 4亿 已于2011年11月23日募集成功 信托期限 1 5年 信托收益率 10 5 年 信托资金运用方式 用于向无锡市联东开发投资有限公司发放信托贷款 用于无锡总部商务园一期的开发建设 风险控制措施 1 本信托计划以项目在建工程抵押 处于抵押状态的在建工程评估价值为9 21亿 抵押率不高于50 2 北京联东投资 集团 有限公司 无锡锡北开发投资有限公司及北京联东投资 集团 有限公司实际控制人刘振东务提供连带责任保证 产业园区的附加服务 京农商银行联东u谷循环贷 抵押物抵押担保 为联东u谷工业园内符合条件的小微型企业核准的可循环使用的流动资金贷款授信额度 bt项目融资的要点分析 一 还款来源 多元化 仅仅依靠业主支付来源的现实风险二 施工及管理能力 项目按期合格竣工 重庆融汇温泉城市政道路工程bt合同收益权投资集合资金信托计划 发行规模10000万元信托期限24月投资收益率 9 运作方式 重庆融汇投资将信托融资所得资金用于融汇温泉城市政道路工程的委托代建项目 该市政道路工程已具备相关批文 工程完工后将有利全面完善该片区的交通基础设施 提升城市形象 促进畅通重庆的建设 符合国家相关法律 法规和政策 还款来源 第一还款来源为重庆融汇投资对该bt合同收益权溢价回购款 其资金来源为经营净现金收入和收到城乡开发公司支付的代建项目回购款 第二还款来源为重庆融汇地产经营净现金收入 重庆融汇温泉城市政道路工程bt合同收益权投资集合资金信托计划 风险控制措施 1 重庆融汇地产提供连带责任保证担保 2 质押担保 城乡开发公司应支付重庆融汇投资的代建项目回购款办理应收账款质押登记 3 实际控制人黄祖仕先生提供个人无限连带责任保证担保 4 工程保证 重庆融汇投资为融汇温泉城市政道路工程按时竣工验收提供保证 并提供工程质量和进度保证函 5 城乡开发公司回购承诺 城乡开发公司承诺融汇国际温泉城市政道路工程代建项目回购款优先偿还本信托融资 即代建项目回购款拨付至我公司与重庆融汇投资的共管账户 重庆融汇投资出现经营风险时 回购款直接拨付至信托账户或共管账户 华夏幸福 园区孵化 模式 甲方 沈阳市苏家屯区人民政府乙方 华夏幸福基业投资开发股份有限公司1主要合同条款 一 委托区域 委托区域占地面积约为34 85平方公里 东至沈大高速公路 南至沈阳四环线 西至浑河商务城规划边界 北至浑河 面积以实际测量为准 项目一期占地面积约10平方公里 位于整个项目区的北侧 以具体规划为准 二 项目一期计划用5年时间 分三个阶段完成开发建设 起步阶段 2012年 2013年 开发面积达到3平方公里 发展阶段 2014年 2015年 开发面积达到7平方公里 提升和成熟阶段 2016年 开发面积达到10平方公里 项目二期建设开发进度由双方另行协商 华夏幸福 园区孵化 模式 三 甲方委托乙方在委托区域的开发中提供 九通一平 等基础设施建设工作 公共设施建设工作 土地整理投资有关工作 产业发展服务工作及相关服务 负责委托区域内规划建设用地的前期土地征转并形成建设用地 按照双方约定的开发进度提供建设用地并依法进行供地 四 乙方负责投入全部资金 进行委托区域的开发建设及管理工作 并享有相应的收益 乙方保证按时完成本条所委托各项工作 五 在本协议项下甲方对乙方的委托是排他性的 非经乙方同意不可撤销或变更的 但乙方因客观原因不能履行除外 六 本协议项下委托服务的委托期限为30年 自本协议生效之日起计算 华夏幸福 园区孵化 模式 七 收益分配 1 就基础设施建设 公共设施建设项目 甲方应向乙方支付建设用费 具体包括建设成本和建设利润两部分 建设利润按建设项目的总投资额的15 计算 2 就土地整理投资 甲方应向乙方支付土地整理费用 具体包括土地整理成本和土地整理收益两部分 土地整理收益按土地整理成本的15 计算 3 就产业发展服务 甲方应向乙方支付产业发展服务费用 当年产业发展服务费的总额按照委托区域内当年入园项目新增固定资产投资额的45 计算 4 规划设计 咨询等服务费由双方按照成本费用的110 计算 5 物业管理 公共项目维护及公用事务服务等按照国家定价执行 无国家定价 按照政府指导价或甲方审计的市场价确定 华夏幸福 园区孵化 模式 八 结算时间 基础设施建设及公共设施建设费用 甲方应于具体建设项目竣工交付后60日内完成结算 土地整理费用 甲方应于每年2月底前完成结算 产业发展服务费 规划与咨询服务 物业管理 公共项目维护及公用事业服务费用等 甲方应于每年2月底前完成结算 九 结算费用来源 结算费用来源仅限于委托区域内所产生的收入 即指委托期限内委托区域内企业与单位经营活动新产生的各类收入 甲方向乙方出具不可撤销的还款承诺函 承诺委托区域内所产生的 原有企业与单位产生的除外 区级地方留成收入的约定比例作为用于偿还乙方垫付的投资成本及投资回报的资金来源 华夏幸福 园区孵化 模式 甲方承诺 在委托区域的开发过程中 为创造良好的融资环境 在乙方及入驻园区企业需要融资时 在不违反国家有关政策规定的情况下 甲方或其职能部门予以全力支持 双方协商认为必要时 甲方可出具有关文件 如相关担保 回购承诺 政府批文等 协助办理各项手续 支持入驻园区企业上市融资 包括境内外直接 间接上市 在本协议委托区域范围内 甲方不再设立其它同样模式的委托区域 在符合国家法律法规的前提下 积极办理或为乙方及入驻园区企业争取各项最优惠的税收 支持技改 科技创新等政策 甲方应将委托区域纳入沈阳市城市总体规划和沈阳市土地利用总体规划中 同时甲方应确保委托区域有不低于500亩开发用地的建设用地指标供乙方进行先期开发建设 华夏幸福 园区孵化 模式 乙方承诺 负责全部委托事项所需的全部资金的筹措并做到及时足额到位 确保资金使用平衡 以确保全部委托事项按时完成 协助甲方办理各种手续 批文 争取土地指标等工作 组织进行委托区域的发展战略论证 科学制定委托区域的产业定位 华夏幸福 园区孵化 模式 一 以产业发展规划为先导进行产业开发二 采取 产业托管 的产业开发模式采取 产业托管 的方式 即不持有全部产业用地 而将 提供全面的产业招商服务 作为价值点 华夏幸福同政府签订排他性的 园区孵化 协议 根据托管分成协议 在托管年限之内完成规划 建设 招商和后期维护工作 华夏幸福 园区孵化 模式 华夏幸福名义上获得入园企业落地投资额一定比例返还的产业服务收入 政府实际通过税收收入补偿和住宅土地增值补偿的方式 使华夏幸福持续以较低成本获得土地储备 并分享园区收益 住宅土地增值是政府土地增值补偿的前提 是华夏幸福模式运作的关键要素 华夏幸福低成本获得的土地储备均选择具有位置优势或自然景观优势的资源 公司产品主打性价比 清晰的定位使公司能够在园区业务早期阶段即能通过房地产销售 快速回笼资金 提示 招商引资 现实的园区开发难题 华夏幸福 利益分享者 中国新城镇发展有限公司金罗店一 二级开发业务联动发展 中国新城镇发展有限公司于2011年3月宣布 上海市宝山区人民政府与由本公司非全资拥有的罗店项目公司金罗店开发有限公司达成协议 对位於宝山区内的罗店项目土地出让金的返还比例进行调整 本公司曾在2010年10月18日的上市文件中所透露 本公司在项目中占土地出让金的返还比例 有可能因为法律 监管或政府政策上的改变而发生变动 中国新城镇发展有限公司金罗店一 二级开发业务联动发展 在宝山区政府的支持下 金罗店公司成功获得上海罗店 美兰湖硅谷项目 总部基地 或 该项目 南区的所有许可证 并有信心在2011年上半年获得北区的所有许可证 在年内全面展开该项目的开发 美兰湖硅谷项目总部基地建设是金罗店公司从事土地开发之外 额外取得的利润点 该项目在未来数年为本公司所产生的利润及现金流 将可有效缓冲由於土地出让金返还比例向下调整所带来的影响 中国新城镇发展有限公司金罗店一 二级开发业务联动发展 金罗店公司与上海市宝山区人民政府就土地出让金日後的返还比例达成新的协议 根据协议 自2011年1月1日始 在罗店项目的土地出让过程中所得的土地出让金 项目公司所占得的比例 将会较前减少15个百分点至约50 此减少的15个百分点的土地收益 将如国家政策所定 留归地方人民政府用於保障房的建设 产业资本与金融资本的结合 杭州恒生电子与鼎晖基金共同投资 建设 运营高科技园区总部设在杭州 核心 产业资本可以带来较低的土地储备能力 万通地产的工业地产实践 天津万通新创工业资源投资有限公司 天津万通新创 公布该公司已于2009年1月7日签订收购tcl多媒体科技控股有限公司 tcl多媒体 股票号码 01070 的间接全资附属公司 tcl数码科技 无锡 有限公司 tcl数码无锡 的全部权益的有条件协议 涉及款项总额为人民币1 59亿元 天津万通新创是由北京万通实业股份有限公司 持股55 和tcl集团股份有限公司 持股45 合资成