榆林经济开发区房地产报建流程.docx

房地产项目报建流程（李华孝）1、土地证、规划要点、用地规划许可证阶段1.1土地证是由土地局颁发，明确土地用途及使用年限。1.2建设用地规划许可证是由规划部门颁发，核定土地用途及界限。1.3规划要点（选址意见书）是由规划部门颁发，确定容积率、建筑密度、行车位配置、绿化率、户型比例要点等土地使用强度指标。以上三方面的正确程序是：一块地，先由规划部门核定规划意见，颁发建设用地规划许可证之后，办理土地证。现实中一般是先购得土地，并办理土地证后，再去规划局核定规划要点和办理建设用地规划许可证。1.4、缴纳城市基础设施配套费1.4.1、用途：城市道路、桥梁、供水、排水（雨污）、公共交通、道路照明、环卫绿化、垃圾处理、消防设施、天然气等1.4.2、收费标准：一类区70元/平米、二类区50元/平米、三类区20元/平米、四类区35元/平米1.4.3、区类划分、减收对象及标准、所战比例等见榆政价发（2007）67号文件2、项目可研、立项、环境评估阶段2.1制定并提交可研报告2.2进行环境影响评估2.3向计委进行立项申请并取得批复，但有的地方也存在先立项，拿到立项批复后，环评部门才于环境评价。立项：向开发区管委会打关于项目立项的申请报告，并与规划设计总平面图一并送开发区管委会经济发展局，经济发展局审核后起草立项批复文件，由管委会主管副主任签字，主任签发后，下达批复文件。2.4、办理项目开发手册：办理建设条件意见书前到市房产局开发科办理项目开发手册2.5建设条件意见书：2.5.1项目立项后到 房产开发科办理建设条件意见书2.5.2提交材料：2.5.2.1、申请报告（注明拟开发项目名称，性质，占地面积，计划总建筑面积，总投资，投资方式资金筹备方式，开发期限，项目地址，拆迁情况，公用基础设施配套情况，方案建筑密度、容积率、绿化率、采光间距、层高层数、户型面积，小区智能化水平，以及物业管理前置条件等。）2.5.2.2、营业执照（复印件）2.5.2.3、资质证书（复印件）2.5.2.4、法人代码证（复印件）2.5.2.5、税务登记证（复印件）2.5.2.6、资金信用证明（占项目总投资35%的银行证明）2.5.2.7、土地证等（如取得立项、规划手续也须提供）2.5.2.8、项目开发手册（经备案的复印件）2.5.2.9、平面布局图纸以上材料须装订成册，开发企业提供原件以供核对，经审核后，核发建设条件意见书。3、总平面审查阶段（也叫修建性详细规划审查） 3.1建筑审查：规划部门主要审查建筑物的布局、单体建筑的高度、日照、容积率、建筑密度、建筑风格、景观道路等是否符合要求。3.2综合管网审查： 规划部门主要审查供排水、雨污分流、强弱电等布局是否合理。3.3、方案审批3.3.1资料准备：管委会的立项批复、房产局的建设条件意见书（作用）、总平面图（鸟瞰图）及总平面图电子版、日照分析报告和外立面效果图。资料准备齐全后一并送开发区管委会规划建设局。3.3.2方案审查：建设条件意见书主要是执行国家政策，控制套房面积比例等，外立面效果主要是审查整体效果及与城市统一规划的协调，总平面图主要是审查建筑红线控制、高程控制关系、面积审核、绿化指标控制等，日照分析报告审核主要是楼间距控制、满足采光要求及四周关系的高度控制影响。3.3.3方案审批：以上审核均满足要求后，规划建设局在总平面图上签注审核意见、领导签字并加盖公章。 4、施工图审查、建设工程规划许可证办理阶段 4.1由专业施工图审查公司按规范审查，并出具合格意见书和审查备案，对不符合规范要求的部分与设计院协商沟通进行调整、变更或补充设计。4.2 消防专项审查：将审查后的图纸送消防部门进行审查，对不符合规范要求的部分与设计院协商沟通进行调整、变更或补充设计，合格后出具审核意见，4.2.1收费：按每平米多层5元，高层10元缴纳费用后盖章办证。4.2.2平面选址所需资料4.2.2.1、建设工程规划许可证（空表）4.2.2.2、立项批复文件4.2.2.3、建筑工程总平面图（经规划局审批的）4.2.2.4、防火处领取建筑工程防火审核申报表并按要求填写后加盖公章 防火处组织人员现场踏勘后，对建筑工程总平面图提出防火要求的技术方面初步意见，如有疑意则变更，如无疑意则提交上述资料后按要求交纳费用（多层为5元每平米、高层为10元每平米），经办人初步审查资料合格并附有交费票据的，经防火处长批准受理并发给受理通知单，资料不全或不合格并没有交费票据的，退回资料并发给告知单，不予受理。4.2.2.5、受理后消防支队防火处依总平面图和上述提报的材料进行审核，出具建筑工程平面图消防设计审核意见书4.2.2.6、消防设计审核意见书和交费票据一并由专业人员、防火处长、支队长（政委）审核审批后，登记盖章（审核意见书、建设工程规划许可证）。4.2.2.7、将建筑工程平面图消防设计审核意见书一边存档，一边交交相关人对审核意见立即作出处理（变更或答复后反馈消防支队），4.2.3、提供施工图审核相关材料：立项批复文件复印件、建筑工程规划许可证复印件、建筑工程平面图消防设计审核意见书（审核意见书的变更或答复）、建筑工程消防审核申报表、建筑工程总平面图、施工图（包括设计说明、建施、电施、水施、暖施、防排烟设计、室内装修设计、灭火器配置设计、及自动消防系统设计图纸）及电子版图纸光盘、施工图审查备案和合格证书、图纸审查后设计院的变更及答复、交费票据复印件、其它相关资料。4.2.3.1、前后重复资料可以只提供一次4.2.3.2、4.3 人防专项审查：如修建人防工程则按标准确定需修建人防工程面积后由具有人防设计资质的设计院进行人防工程设计，提交人防部门进行审核备案后盖章办理工程建设规划许可证。人防工程面积比例确定原则：如不建设人防工程则按规定标准向人防部门缴纳人防异地建设费后盖章办证。人防异地建设费缴费标准：见陕人防办发（2004）48号文件转陕西省物价局、财政厅的陕价费调发（2004）12号文件和中华人民共和国人民防空法及陕西省实施中华人民共和国人民防空法办法4.4 节能专项审查：将审查后的图纸送建筑节能检测公司，依据国家和行业的不同检测项目收费标准与建筑节能检测公司签订建筑节能检测委托合同，并出具所建项目工程的建筑节能检测委托书送规划局办理建设工程规划许可证。4.4.1依据设计规模、设计的建筑特性和提供总平面图、建筑施工图等资料。4.4.2依据国家和行业的不同检测项目收费标准（有检测收费标准表）与建筑节能检测公司签订建筑节能检测委托合同4.4.3建筑节能检测公司出具所建项目工程的建筑节能检测委托书，公司档一份，给规划局办建设工程规划许可证出具所建项目工程的建筑节能检测委托书，一分4.4.4随建筑节能检测委托书，建筑节能检测公司向开发企业出具建筑节能检测告知单，确定检测项目、时间等事项4.4.5、检测：分为现场检测，内容有墙体和屋面传热系数检测、外窗气密性检测、保温板与基层粘贴强度检测、保温层节能构造钻心取样等；实验室检测，内容有保温材料的导热系数、密度、压缩强度，保温材料的燃烧级别、氧指数，增强网力学性能、抗腐蚀性、粘接砂浆的粘接强度，门窗保温性能，中空玻璃露点等4.5 环保专项审查：向环保局提交环评报告并缴纳噪声费和办理环保部门相关手续后盖章办证。4.5.1、环评报告：4.5.1.1具备由具有环评资质单位出具的环评报告（报告提前一个月准备就绪）4.5.1.2环评报告必须经专家与相关单位领导的联合环境评价评审意见4.5.1.3由市环保局红头文件出具的对环境影响报告书的批复4.5.2、到市环保局及下属相关单位4.5.2.1规划管理科递交1、2相关资料4.5.2.2领取基本建设项目审核表并填表4.5.2.3规划管理科对相关资料进行审核，包括核对环评报告与工程建设规划许可证的面积4.5.2.4到环境监察支队（监察二科）登记、核算缴纳噪声费（噪声费的标准为：），交完费后在基本建设项目审核表上签字4.5.2.5由市环保局的环评单位在基本建设项目审核表上签署意见4.5.2.6审核后由规划管理科在基本建设项目审核表上签署意见4.5.2.7市环保局主管局长在基本建设项目审核表上审批签字4.5.2.8带经审批的基本建设项目审核表和噪声费交费发票到政秘科在建设工程规划许可证和基本建设项目审核表盖章4.5.2.9将基本建设项目审核表交规划管理科，并将建设工程规划许可证复印一份交规划管理科。4.6防雷专项审查：4.6.1将审查后的图纸送防雷办进行防雷标准审查，缴纳防雷检测费用后出具防雷审查意见。4.6.2防雷检测收费分为随工和竣工检测、建筑物防雷装置定期检测、特殊防雷装置定期检测专项防雷装置设计审查、雷击风险评估和灾害鉴定，具体收费标准见陕西省物价局的陕价经函（2006）198号复函。一般只算随工和竣工检查费，按建筑面积收取，即一类1.1元/平米、二类1.0元/平米、三类0.9元/平米。4.6.3检测程序和内容如下：新建筑物防雷装置随工检测和竣工检测主要是依据相关的技术标准和施工工艺要求，检查整个施工过程是否按照经审核的设计图纸和防雷技术规范进行施工，在防雷装置安装施工的主要环节进行检测和检查，以确保防雷工程施工质量。检测工作分为两部分：一是对施工过程中的随工检测；二是全部工程完工后的竣工检测。4.6.3.1、施工现场检测的一般要求和程序施工单位或建设单位应在工程开工前办理施工现场检测手续。防雷工程施工质量检查应从地基开始介入，对每一个防雷工程而言，检测小组技术人员应尽量固定，使验收工作贯穿于整个建设期内。要求施工方有专门的电气技术工程师负责防雷工程施工，与防雷检测技术人员定期会商。提前安排下一步的防雷工程施工和检测，防止遗漏防雷隐蔽工程检测环节。检测技术员应如实填写随工检测记录，隐蔽工程随工检测最好留照相记录，最后附入竣工检测报告。4.6.3.2、随工检测办理开工手续后，工程施工进度在以下环节时，建设单位或施工单位应提前一天通知防雷检测机构，派人到工地现场随工检测。随工检测是从基础到楼项分七个环节进行检查：1、完成桩基础，开始绑扎承台，地梁钢筋时；2、完成地梁浇注，开始绑扎柱钢筋时；3、完成柱的浇注，开始首层板筋绑扎时；4、每次均压环施工（砌墙到外墙底部）或焊接完均压环时；5、焊接完屋面避雷网络、层面避雷带、避雷针时；6、完成对大楼金属门窗、玻璃幕墙等大的金属物体的等电位处理时；7、完成低压配电、供水系统、天然气管道、大楼冷却塔、广告牌等设施及金属物体安装时。4.6.3.3、竣工检测防雷工程安装完成后，建设单位或施工单位应提前一天通知防雷检测机构进行综合质量检测，竣工检测是对整个工程项目的全面综合性检测，是从上到下，从外到内进行检查。1、屋面避雷针、网、带是否符合设计图纸；检测避雷针、网、带的接地电阻，不同标高避雷针（带）的连接方式。2、屋面金属物的等电位处理（包括屋面金属物体、高层建筑的金属门窗、栏杆等）。3、确认预留接地端子的设置情况，抽样检测预留接地端子（弱电机房、配电、电梯及重要办公场所等）的接地电阻。4、电涌保护器的布置情况。5、对随工检测中施工质量存在问题或未按图纸施工的、已发出整改通知书的工程环节，有无进行整改，整改结果是否符合要求。当施工单位或建设单位对整改意见有异议时，应做好解释或组织会审，落实整改。6、审查随工检测工程记录、校正数据、双方代表签字。7、收回陕西省新建建筑物防雷装置随工检测记录手册，依照陕西省新建建筑物防置装置随工检测记录手册，制作陕西省新建建筑物防雷装置检测报告书。4.7将审图公司审查后的图纸送规划局进行审查，对不规范要求的部分与设计院协商沟通进行调整、变更或补充设计以上步骤完成后，将全部手续资料提交规划局，按规定标准要求缴纳基础设施配套费后办理建设工程规划许可证 4.8 提交资料 4.8.1关于办理建设工程规划许可证的申请4.8.2管委会的立项批复4.8.3土地局的土地预审报告4.8.4选址意见书复印件4.8.5用地规划许可证复印件4.8.6用地通知或土地证4.8.7审查过的建筑施工图一份4.8.8施工图审查备案表、合格书三份4.8.9整体鸟瞰图（电子版）4.8.10项目报建表一式四份（内容填写必须与工程建设规划许可证及立项审批一致并加盖公司及法人代表印章）4.8.11建设工程规划许可证办理：专项审查完成并将上述资料提交后，审核无误，由规划局对工程建设规划许可证按程序审核审批签字并加盖公章，由规划局档一份，给建设单位一份；施工图审查备案表签字并盖章备案后，规划局档一份，给建设单位返两份；合格书规划局档一份，建设单位返两份；报建表签字盖章后，规划局档一份，给建设单位返三份。其它相关资料规划局留档。5 招标、施工许可证办理阶段5.1 招标：分为公开招标（政府投资及控股）和邀请招标（个人自筹），以下为邀请招标5.1.1具备经审查备案的施工图5.1.2委托招标代理公司 5.1.3 编制工程预算（标的）：委托造价公司（招标代理公司）或自己编制5.1.4考察并初选施工队伍，进行投标报名、资格预审、发出资格预审合格通知书5.1.5招标办报名并提交如下资料：建设工程规划许可证、立项批复、规划局的项目报建表和施工图审查备案表 5.1.6向投标单位发出投标邀请书5.1.7建委施工招标备案5.1.8发标（发标十日后开标）5.1.9开标5.1.10开标后缴纳：工程交易费为按中标价不同的等级来收费 150万收4000元150300万收7500元301万500万收9500元5011000万收13000元10002000万收16500元20013000万收20000元30014000万收25000元40015000万收30000元50018000万收35000元800110亿收40000元公证费为中标价的1.4招标代理费为中标价的35.1.11发出中标通知书5.1.12签订合同5.2 ：5.3监理委托5.4质监手续5.4四费缴纳5.4.1统筹费按合同总价的3.55%收取，原则上由建设单位预算给施工单位，再由施工单位向财政部门缴纳，也有建设单位直接缴纳的5.4.2定额管理费是合同总价的1.5%由施工单位直接向质检站缴纳5.4.3建设工地人身意外伤害保险由施工单位直接向保险公司缴纳，标准按工程造价来计算， 工程造价100万元以下，保险费按1500元收取 100万元1000万元，按造价1.2%收取 1000万元5000万元，按造价1%收取 5000万元1亿， 按造价0.8收取 1亿元以上， 按造价0.6收取5.5墙改费缴纳：按建筑面积10元/平米收取，向节能办缴纳5.6散装水泥费缴纳：办理施工许可证前先到地税局办理盖章手续，现在已免除交费5.7 办理施工许可证5.7.1提交施工许可证办理申请报告5.7.2资料准备 5.7.2.1、建设工程规划许可证5.7.2.2、建设用地规划许可证5.7.2.3、施工图纸审查备案表、合格书（原件）5.7.2.4、立项批复、报建表（原件）5.7.2.5、建设工程施工合同,临理合同，中标通知书（原件）5.7.2.6、施工单位的安全施工许可证、安全生产措施5.7.2.7、质检委托书（原件）5.7.2.8、土地使用权属证件5.7.2.9、施工图纸（建施）5.7.2.10、建筑节能检测委托5.7.2.11、开发区地税局资料登记（散装水泥基金）5.7.2.12、土地契税分为：耕地占用税：以前2.5元/平米 200几年提为 200几年提为土地契税：按土地成交价的3%收取土地增值税：5.7.2.13、统筹费：前面已讲5.7.2.14、墙改基金：前面已讲5.8 规划放线、验线：5.9 配套接入5.9.1、供水接入5.9.1.1、供水接入申请报告5.9.1.2、填写申请表，载明规模、用水性质等5.9.1.3、填写供用水合同（确立水价、用水量等事宜；居民用水价格为2.45元/立米、经营服务用水价为4.25元/立米、工业水价为4.15元/立米、行政事业用水价3.6元/立米、特种行业用水价位6.3元/立米，包括水资源费和污水处理费）5.9.1.4、现场勘察：确定进入端口位置，工程量及施工方案等5.9.1.5、工程概算：分配水管网费，每开一口20000元；建设工程费、设备及安装工程费和其他取费（勘察设计费为建安工程量的3.5%、试水打压为建安工程量的2.5%、管网冲洗为建安工程量的2.8%、税金为所有费用的4.3%）5.9.1.6、交费、施工、接入、试水、开通等 5.9.2、供电接入5.9.2.1、居民用电收费标准0.4943元/度+新涨价因素，商业用电收费标准0.8746元/度+新涨价因素5.9.2.2、提交申请报告，载明项目概况，用电要求等事宜5.9.2.3、现场勘查5.9.2.4、工程概算5.9.2.5、交费、施工、交付使用5.9.2.6、签订供用电合同 5.9.3、天然气接入5.9.3.1、提交用气申请报告，载明项目概况及规模和分期分年度实施情况5.9.3.2、签订供用气合同，合同中明确收费标准（费用构成：1、公网建设初装费为工业150元/立米、商业210元/立米、公共福利100元/立米、居民420元/户；2、居民用户初装费900元/户；3、ic卡表436.5元/户；4、材料差价116.5元/户；5、ic卡20元/张；居民用户最终收费为1893元。另外每户安装安全自闭阀128元；燃气泄漏报警器280元）及排空费（每开一口5万元）和施工质量要求、施工时限要求5.9.3.3、提供设计图纸（总平面布置图、管网图、单体建施图）5.9.3.4、交费、实施、过程协调管理、验收。 5.9.4、供暖接入 5.9.5、有线电视（广电网络）接入 5.9.5.1、选择或按区间确定的运营商沟通商谈 5.9.5.2、商谈施工材料的品牌、质量，施工时限要求，资费确定（施工材料费小区以户为标准280元/户由开发商承担，用户入网费320元/户由用户承担，收视费为模拟150元/年/户、数字300元/年/户）能优惠多少及施工质量标准要求等，形成运营合同初稿。5.9.5.3、细化、完善合同内容，尤其对售后服务要考虑周详（维修维护、收费、安装、销户等）5.9.5.4、材料主要确定线的品牌质量、面板的品牌质量、户内终端数、机房终端设备要求、楼体及单元分机的终端设备要求等5.9.5.5、签订合同并按合同履行。 5.9.6、电话及网络接入 5.9.6.1、进行市场调研考察，掌握各运营商（电信、移动、联通）的服务质量、资信、技术水平、材料使用质量、各使用单位的售前、售中、售后服务水平和各阶段不同使用项目的资费（接入费、从市政管网到用户终端的安装实施费、用户使用费等），并写出考察报告。 5.9.6.2、选定23家进行分别磋商，并写出初步磋商报告 5.9.6.3、选定性价比最好的运营商进行合同谈判，在初步磋商的基础上进一步细化合同内容，降低资费标准。 5.9.6.4、材料主要确定线的品牌质量、面板的品牌质量、户内终端数、机房终端设备要求、楼体及单元分机的终端设备要求等5.9.6.5签订合同并按合同履行。6 商品房预售许可证办理阶段6.1、前提条件：6.1.1、已办理土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证6.1.2、工程建设到0.00以上（或建设投资达25%以上）6.2、提交资料： 6.2.1、房地产开发企业办理商品房预售许可证的申请；6.2.2、房地产开发项目手册；6.2.3、营业执照、资质证书；6.2.4、房地产开发建设条件意件书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、立项文件、招投标文件、施工合同等；6.2.5、国有土地使用权证书及缴纳有关税费证明；6.2.6、项目资本金比例不低于35%的资信证明；6.2.7、达到工程建设总投资25%以上的验收报告；6.2.8、指定的预售监管银行证明及资金、监管方案（开户行、账号等）；6.2.9、商品房预售方案6.2.9.1楼盘简介（包括区位、占地、总建筑面积、房屋套数、楼栋数、高层多层数量情况、建筑密度、容积率、绿化率、采光间距等）；6.2.9.2预售总面积，预售套数、住宅与商铺面积比例，房屋价格信息表（包括商铺、车库或储藏室），户型面积结构信息表，各类房屋均价，银行按揭比例（首付款额）等；6.2.9.3房屋竣工交付日期；6.2.9.4基础设施配套，装修与设备标准情况，交付使用后的物业管理等内容；6.2.10、施工进度计划表；6.2.11、预售总平面图及分层平面图；6.2.12、其它有关文件。6.3、现场勘验及办证：房产局相关部门组织相关人员进行现场勘验，符合上述条件及资料要求后办理商品房预售许可证。7 竣工验收、交楼阶段7.1工程初步验收7.2 环保专项验收7.2.1、前提：项目工程全部完工，并采暖符合环保要求，污水经化粪池处理经市政管网进入污水处理厂；生活垃圾袋装收集到垃圾箱，集中运往规定垃圾填埋场；同时施工环保手续齐全，环保措施落实。7.2.2、提交资料：申请报告、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、环保专项审查意见等7.2.3、现场勘验7.2.4、出具环保验收报告7.3 消防专相验收7.3.1消防检测：包括消防电气检测、消防产品检测、消防设施检测7.3.1.1消防电气检测：考察确定检测单位，合同谈判（检测内容为按建筑面积的所有有强电部分：时间为工程初步验收后的竣工验收前；价格：价格的收费标准为2元，一般实际检测价格为1元左右，元驰合同价格为0.57元）7.3.1.2消防产品检测：一般在与消防施工单位签订合同时明确消防产品检测由施工单位完成，并向甲方提供产品检测报告，也可以由甲方来完成的，时间为在合同签订，产品确定并施工前送7.3.1.3消防设施检测：7.3.2提交消防专项验收申请并提交消防专项验收资料1、规划许可证、立项文书2、建筑工程消防审核意见书（包括变更审核意见书）3、建筑工程平面选址意见书4、建筑工程消防验收申报表5、建筑工程竣工图及施工图（总平面图、各层平面图、消防系统图）6、消防产品、建筑防火材料相关资料（包括所有消防产品检验报告、强制认证书或形式认可证书、许可证明、合格证等，且国家检测中心的检测报告、认证书复印件均应加盖生产厂家原始印章，并提供供货合同书）7、安装消防自动系统的提供具有资质的消防设施检测单位提供的消防设施检测报告8、自动消防设施调试报告9、具有法定资格监理单位出具的建筑工程施工监理报告10、设施施工记录（包括隐蔽工程记录、变更施工记录、调试记录、各项试验记录）11、建设单位、消防施工单位、监理单位提供相应的公司资质及施工人员岗位资格证明12、其它必要资料附：大型工业企提供工艺流程介绍及消防设施设置情况资料7.4 人防专项验收7.5 节能专项验收7.5.1随着工程的竣工完成现场和实验室检测项目，出具各单项检测报告7.5.2由建