（行政管理专业论文）宅基地事实产权影响因素实证研究——以浙江地区为例.pdf

浙江大学研究生学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果 除了文中特别加以标注和致谢的地方外 论文中不包含其他人已经发表或 撰写过的研究成果 也不包含为获得迸垄盘堂或其他教育机构的学位或证书而 使用过的材料 与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中作了明 确的说明并表示谢意 学位论文作者虢僻搠签字吼别p 年多月争日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解逝婆盘堂有权保留并向国家有关部门或机构送 交本论文的复印件和磁盘 允许论文被查阅和借阅 本人授权逝姿盘堂可以将 学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索和传播 可以采用影印 缩印 或扫描等复制手段保存 汇编学位论文 保密的学位论文在解密后适用本授权书 学位论支作者签名 傻 桐 导师签名 签字日期 如l 年占月印e l 签字目期 伞 k 珀 沪 占 孔 啤 一 p妒勿 致谢 本论文是在田传浩老师的悉心指导下完成的 导师为人正直 追求卓越 无论为学还是育人 都体现了一名优秀教师崇高 而宝贵的人格品质 我能在该领域从懵懂到独立科研 全因导师真挚的鼓励和耐 心的指导 导师对我在生活上的帮助 思想上的指引更是我人生的宝贵财富 在 我做毕业设计的半年时光里 突发状况多至 一度心灰意冷 是导师一直鼓励和 支持着我 教我勇敢面对困难 磨练意志 将内心历练得独立和强大 这些帮助 和支持犹如雪中送碳 温暖无比 我将终生铭记于心 本论文从选题到完成 每一步都是在导师的指导下完成的 倾注了老师的大 量心血 在此 谨向田老师表示最崇高的敬意和最衷心的感谢 本论文得以顺利完成 还依靠着许许多多的老师 同学 友人的无私帮助 浙江大学房地产研究中心给了我学习和科研锻炼的机会 让我受益至今 感 谢中心的主任贾生华教授博导以及全体兄弟姐妹 他们教我做人治学的精神财富 无以衡量 特别要感谢郑文娟师姐 王媛师姐 还有赵伟 潘建芳 余露 仇丽 沈蕾 吕雪梦 吕佳芳 感谢为我组织开题的王诗宗老师 感谢方丽师妹为我的 论文提出了十分宝贵的意见 并感谢她在我的毕业答辩时给我的热心帮助 感谢 s r t p 小组的沈佳音 蒋东颖 同时 还要感谢身边的朋友 同学给我的关心和帮助 感谢室友杜晓丽 张 璇 潘丽娜 感谢鲍媛媛 吴兴华等好友给我的帮助和支持 最后要感谢我的父母 没有他们的培养 没有今日我的成果 两年研究生生涯短暂却深刻 有幸遇见行政管理0 8 0 2 班 并成为其中一员 同学们都善良而美好 给我如浴春风般的温暖和感动 在此向所有人表示深深的 感谢 并愿同窗之谊永远长存 傅楠 20 10 年3 月2 9 日 摘要 宅基地是中国农民家庭生活的物质基础 也是农村集体建设用地的重要组成 部分 我国法律规定 宅基地归农村集体经济组织所有 农民拥有宅基地的使用 权 我国法律同时又规定 宅基地使用权不得进行买卖 抵押等流转活动 这表 明农民拥有的宅基地名义产权是十分不完全的 然而随着市场经济的发展 制度环境的变化 宅基地使用权的流转活动在一 些地区悄然出现 有的地区甚至出现了一定规模的 灰色市场 这些产权交易 活动冲破了法律的桎梏 挑战制度的权威性 随着宅基地事实产权和名义产权的 冲突问题越来越突出 政府的宅基地管理工作也受到了很大影响 如不少农村地 区 一户多宅 的现象由来已久 始终难以解决 合理的制度是保障国家和谐发展的基石 当前 社会各阶层都普遍认同旧有 宅基地制度已经不适应时代的发展和民众的需要 政府也正致力于寻找宅基地制 度改革的突破口 笔者在课题调研过程中发现农村地区有相当数量的农民认为自己拥有完整 的宅基地事实产权 这在某种程度上意味着相比名义产权 宅基地事实产权的社 会影响力和认可度更高 本研究以浙江省三市1 4 个村为实证研究对象 论述宅基地事实产权与名义 产权之间存在一定分歧 深入分析宅基地事实产权的起因 表现方式和权能特点 并通过计量方法论证了影响宅基地事实产权存在的某些特征因素 如文化程度 家庭住房数量等 笔者认为制度改革应合理考量事实产权的存在意义和权能 制 度改革不摒弃事实 笔者期望通过这些结论 给我国宅基地制度改革的未来提供 有意义的研究素材与理论支持 关键词 宅基地 事实产权 名义产权 分歧现象 影响因素 逝i 王2 堂垂 堂丝丝塞 叁b 塑 a b s t r a c t h o m e s t e a di st h em a t e r i a lb a s i sf o rr u r a lf a m i l y sl i f e a n df o rt h er u r a lc o l l e c t i v e c o n s t r u c t i o nl a n ds y s t e m a st ot h el a w h o m e s t e a di so w n e db yt h er u r a lc o l l e c t i v e e c o n o m i co r g a n i z a t i o n sa n df a r m e r so n l yh a v et h ef i g h tt ou s ei t t h el a wa l s o p r o v i d e st h a t f a r m e r sc a n n o tc a r r yo u ta n yt r a n s a c t i o n t h i si n d i c a t e st h a tt h e h o m e s t e a dp r o p e r t yf o rf a r m e ri sn o tc o m p l e t e h o w e v e r w i t ht h ed e v e l o p m e n to fm a r k e te c o n o m y a n dt h ec h a n g e si nt h e i n s t i t u t i o n a le n v i r o n m e n t s o m et r a n s a c t i o na b o u tt h eh o m e s t e a da p p e a r s a n di ns o m e a r e a s c e r t a i ns c a l eo f g r a ym a r k e t s h a v eb e e ne s t a b l i s h e d t h e s ec a s e sb r e a kd o w n t h es h a c k l e so ft h el a w a n dc h a l l e n g et h ea u t h o r i t yo ft h es y s t e m s t h ec o n f l i c t b e t w e e nt h e d e f a c t o p r o p e r t ya n dt h e d e j u r e p r o p e r t yh a sb e e na f f e c t e dt h e g o v e r n m e n t sm a n a g e m e n t f o re x a m p l e t h ep h e n o m e n o na b o u tt h e m o r et h a no n e h o u s e i se x i s t e di nm a n yr u r a la r e a sf o ral o n gt i m e b u ta l w a y sd i f f i c u l tt os o l v e t h er e a s o n a b l es y s t e mc a ne n s u r et h es o c i e t yd e v e l o ph a r m o n i o u s l y c u r r e n t l y t h e c o m m u n i t i e sg e n e r a l l ya g r e et h a tt h eo l dh o m e s t e a ds y s t e mh a sn o tf i ti nt h es o c i e t y a n dt h eg o v e r n m e n ti sc o m m i t t e dt of i n d i n gab r e a k t h r o u g hi ni n s t i t u t i o n a lr e f o r m i nt h i ss u r v e y t h e r ea r eac o n s i d e r a b l en u m b e ro fr u r a lf a r m e r st h i n kt h e yh a v et h e f u l lf a c t so f h o m e s t e a dp r o p e r t y t h i sm e a n st h a tc o m p a r e dt ot h ed e j u r ep r o p e r t y d e f a c t op r o p e r t yr e c e i v e sah i g h e rs o c i a lr e c o g n i t i o n t h es t u d yc h o o s e14v i l l a g e si nt h r e ec i t i e si nz h e ji a n gp r o v i n c ea st h es t u d yo b j e c t s it r yt od i s c u s st h ec o n f l i c t i o nb e t w e e nt h ed e j u r ep r o p e r t ya n dt h ed e f a c t op r o p e r t y a b o u tt h eh o m e s t e a dr i g h t s a n dt h em a n i f e s t a t i o n sa b o u tt h ed e f a c t op r o p e r t ya r e a l s ob e e ns t u d i e d t h e n ae c o n o m e t r i c sm e t h o d sh a v eb e e na p p l i e dt of i n dt h ei m p a c t f a c t o r st ot h ed e f a c t op r o p e r t y s u c ha se d u c a t i o n f a m i l yh o u s e sa n ds oo n ih o p et h a tt h ec o n c l u s i o n sc a np r o v i d eam e a n i n g f u lr e s e a r c hm a t e r i a la n dt h e o r e t i c a l s u p p o r t t ot h eh o m e s t e a ds y s t e mr e f o r mw o r kf o ro u rg o v e r n m e n t k e yw o r d s h o m e s t e a d jd e f a c t op r o p e r t y d e j u r ep r o p e r t y c o n f l i c t i o n t h ei m p a c t f a c t o r s 目录 致谢 i 摘要 i i a b s t r a c t i i i 目录 i v 1l 昔论 1 1 1 研究背景和研究意义 1 1 2 国内外研究现状和文献述评 3 1 3 研究内容 8 1 4 数据来源 8 1 5 研究方法 9 1 6 本研究的重点 难点 创新 亡 9 1 7 研究不足 1 0 2 我国宅基地产权制度的历史沿革 11 2 1 宅基地产权制度变迁 1 1 2 2 现行宅基地产权制度特点 1 7 2 3 现行宅基地产权制度矛盾问题分析 1 8 3 宅基地事实产权研究 2 0 3 1 制度的非均衡现象与现行宅基地制度 2 0 3 2 宅基地事实产权和名义产权的分歧现象 2 l 3 3 事实产权的缘起 2 2 3 4 宅基地事实产权的成因及背景 2 5 3 5 宅基地事实产权的存在方式 权能和收益 一3 2 3 6 宅基地事实产权的社会影响力 3 4 4 宅基地事实产权影响因素实证研究 3 7 4 1 区域选择和样本数据来源 3 7 4 2 问卷设计和变量描述 3 9 4 3 村基本面统计结果描述 3 9 4 4 农户层面的统计结果描述 4 3 i v 4 5 理论分析和研究假设 5 4 4 6 l o g is ti c 回归模型分析 5 6 4 7 数据统计和结果分析 5 6 4 8 小结 5 7 5 结论和政策建议 5 9 参考文献 6 1 附录一 6 5 附录二 6 7 作者简介 7 0 v 1 绪论 1 1 研究背景和研究意义 统筹城乡一体化发展 建设社会主义新农村 是党的十七大以来政府工作 的重要议题 改革开放以来 中国城乡二元结构矛盾凸显 主要反应在城乡居民 收入差距持续扩大 城乡居民社会医疗保险 教育就业方面的差别性待遇 以及 城乡居民财产权利制度差异等多项问题上 十七大报告指出 解决好农业 农村 农民问题 事关全面建设小康社会 大局 必须始终作为全党工作的重中之重 2 0 0 9 年2 月1 日 中央下发 关 于2 0 0 9 年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见 文件指出 要坚决 防止农民收入徘徊 千方百计促进农民收入持续增长 为经济社会又好又快发展 继续提供有力保障 这充分体现了党中央 国务院在新形势下对增加农民收入 工作的高度重视 统筹城乡一体化发展 积极增加农户收入是新农村建设工作的 重要内容 宅基地及其上房屋是农村家庭生产生活的重要物质基础 保障了农民的居住 权利 旨在使广大农民没有后顾之忧地发展农业生产 进而保障社会物资供给 保证国家的长期发展和稳定 根据国土资源部公布的数据 2 0 0 8 年农村居民点及独立工矿用地达4 0 4 亿 亩 农村人均住房面积3 2 4 2 平方米 人 新增住房面积达l 平方米 人 新建住 房面积价值为5 3 3 6 6 元 平方米 比原有单价上涨2 0 0 8 3 元1 农户居住费用是生 活消费支出中的重要项目 2 0 0 9 年第三季度 农村居民家庭平均生活消费现金 支出2 4 5 1 7 2 元 其中用于居住为5 0 3 5 1 元 占生活消费性支出的2 0 5 4 在 农村固定资产投资项目上 2 0 0 9 年前三季度共实现投资2 1 8 8 0 5 0 亿元 比去年 同期增长3 3 6 2 其中农户个人投资达4 3 6 8 8 7 亿元 占农村全部投资的2 0 并比2 0 0 8 年同期增长了2 5 2 5 2 这些数据一方面表明 随着人口数量的增加 乡村地区对宅基地的需求逐年 扩大 另一方面也表明 随着经济水平的提升 农民对宅基地和住房的投资和住 居品质追求在逐年增加 1 数据来源 国十资源部官方网站统计数据h t t p w w w m l r g o v c n 2 数据来源 国家统计局官方刚站统计年攀h t t p w w w s t a t s g o v c n 作为宅基地管理的制度蓝本 宅基地法律制度是我国土地制度的重要组成部 分 我国宅基地法律制度规定 宅基地归村集体经济组织所有 宅基地使用权归 农民所有 但农民利用宅基地仅限于农户自住 有关宅基地使用权的流转 如买 卖 抵押等 是被法律明令禁止的 然而在我国城市化速率的快速提升的大背景下 宅基地使用现状与国家法律 制度发生了激烈冲突 如宅基地 一户一宅 制度在一些地区不能有效落实 宅 基地超标现象时有发生 宅基地空置限制不时出现等 在1 9 9 6 到2 0 0 6 年全国城 市化发展最快的1 0 年中 农村人口减少了1 2 3 亿 但人均宅基地从0 2 9 亩上升 到0 3 4 亩 据测算 全国2 亿亩农村宅基地中有近2 0 0 0 万亩处于闲置状态 形 成了 空心村 和 空心户 造成土地大量浪费 韩康 2 0 0 8 另外 宅基 地使用权流转的灰色市场正在不断兴起 如北京 画家村 事件就是冲破制度禁 区的典型案例 国家制度是保证社会经济平稳高效发展的基石 但在制度社会的今天 宅基 地制度却不能得到完全的落实 而与制度不同一 甚至冲突的现象接连不断出现 对出现这种问题的原因 我们首先思考的可能是政府普法工作不利 但是在课题 组的调研过程中 我们发现有不少村干部 村民尽管明白宅基地的相关法律规定 但有关宅基地使用权流转的事实产权仍被不少村民所承认 即不少农民默认他们 拥有比法律规定产权更加完整的宅基地事实产权 这种意识的存在 不但挑战了 我国宅基地法律制度的权威性 也给我国宅基地管理工作造成了很大的影响 另一方面 随着市场经济的发展 我国宅基地的制度环境已经发生了极大变 化 如农业收入已经不是农民收入的唯一来源 非农工资性收入将可能成为今后 浙江农村居民收入的重要组成部分 黄祖辉等 2 0 0 5 大批农民进城务工 对 财产权利的认识不断深化 对宅基地使用权流转的期望不断提高 因而对冲破旧 体制旧制度存在一种内生的冲动 不少学者表示农村家庭也应和城市居民一样 对财产的增值收益有平等的实 现权利 回避产权界定问题寻求农民收入增加的招数 基本是都是缘木求鱼 因 而增加农民收入不能回避产权界定 周其仁 2 0 0 4 宅基地事实产权的存在已经受到了学界的广泛关注 研究方法包括了文本研 究 地区实证 案例分析 理论研究等 科研领域涵盖了法学 经济学 社会学 等多个学科门类 他们在研究结论的基础上给国家相关部门提供了各种政策意见 和建议 在制度改革的关键时期 如何看待宅基地事实产权 宅基地事实产权如 何取舍等议案事关国家未来发展 社会民生稳定等全局性问题 因此 在研究宅 基地制度改革时 我们不能忽视宅基地事实产权的存在状态和现实影响力 同时 也不能忽视农民对宅基地的利益诉求 本研究期望通过对宅基地事实产权的分析 和研究 给宅基地制度改革精神带来一些有意义启发 1 2 国内外研究现状和文献述评 1 2 1 产权理论研究 产权 p r o p e r t yr i g h t s 是新制度经济学科的核心 也是制度分析的关键所在 自上个世纪新制度经济学在西方经济学领域诞生以来 新制度经济学的研究学者 们围绕产权发展出了丰富的产权理论 上个世纪7 0 年代末 我国正处于社会转 轨 改革开放的关键时期 制度何时发展 如何发展是当时政府和学者们努力探 寻答案的问题 以产权理论为核心的新制度经济学恰如一场及时雨 给国内众多 领域的研究带来了新的视野 新的方法 围绕着西方产权理论 我国学者和政府 工作者结合现实情况 比较和借鉴理论知识 寻找改革之路 也逐渐发展出了许 多产权理论新特点 随着制度改革的深入 社会外部环境的多元变化 我国的产 权理论也必将走上有中国特色的发展之路 产权理论兴起于西方资本主义社会 科斯以一篇 社会成本问题 开创了以 产权理论为核心的新制度经济学 从鼻祖科斯到后来的德姆塞茨 阿尔钦 诺思 等 产权理论逐渐建立起丰富而独特的知识体系 这些学者从不同角度研究产权 对其定义也五花八门 参考 新帕尔格雷夫经济学大辞典 其中对产权的定义 是 一种通过社会强制而实现的某种经济物品的多种用途进行选择的权利 这 个定义得到了广泛的认可 产权有一系列显著的特点 有排他性 有限性 可交易性 可分解性 行为 性等性质 黄少安 2 0 0 4 产权的功能在于能够影响收益一报酬制度 资源配 置 经济绩效 并影响相关经济人的行为 合法权利的初始界定会对经济制度的 运行效率产生影响 一种权利的调整会比其他安排产生更多的产值 c o a s e r 1 9 6 0 产权还能引导人们实现将外部性较大地内在化的激励 产权界定人们如 何受益以及如何受损 因而谁必须向谁提供补偿以使他修正人们所采取的行动 d e m s e t z h 1 9 6 6 产权是可以被分割的 有 四权 划分 即归属权 占有权 支配权和使用 权 黄少安 2 0 0 4 也有以使用权 收益权 让渡权等情况来划分 其中让渡 权是产权的最根本的组成因素 胡乐明 刘钢 2 0 0 9 根据财产权利主体的不同 产权可以分为私有产权 社团产权 国有产权 公有产权 集体产权等类型 也有一些学者将其分为个人产权 家庭产权 企业 产权 区域产权 国家产权和全球产权 咎廷全 2 0 0 1 西方社会的财产权利安排主要是私有产权 私有产权使得财产有完整的产 权 介于我国特殊国情 产权安排更加多元化 产权被分割的情况很多 因而我 们的研究应该更加严谨 1 2 2 事实产权及影响因素研究 事实产权 d e f a c t op r o p e r t y 是指未被法律规范纳入制度体系而现实存在的 财产权利 根据维基百科的定义 d e f a c t o 实际制 来源于拉丁语 意思 指 事实上 或 执行上 的而法律上并未宣告的情况 与 d e j u r e 是一组相 对的概念 d e i u r e 的意思是 法律上 即由法律 政府干预 技术性的手 段 例如规格 标准 协议等 等明文规定的方法 d e f a c t o 的意义在于该方式 是 由通俗的经验所构成 不由规范所构成 甚至方法本身亦与规范互相违反的 在实际运作上的方法和行为 3 在国内学者中 黄少安等 黄少安 王怀震 2 0 0 3 提出的 潜产权 概 念和事实产权概念有相似之处 并且他们对产权和法权做了区分 他们认为国内 很多学者把产权和法权混为一谈 认为法权意义上的产权就是产权的表现 他不 同意是法权创造了产权 在还没有国家出现的原始社会人们就已经围绕稀缺资源 建立起了排他性的权利关系 他认为产权在前 法权在后 产权体现的是经济关 系 而法权是将产权硬化的法律关系 两者范畴不同 但是却是相连互相的 产 权在前 法权在后 产权体现的是经济关系 而法权是将产权硬化的法律关系 两者范畴不同 但是却是相连互相的 产权关系首先作为事实存在的 之后再上 3 词语解释来源 维基百科丛 卫 z h i 基i 巳 亟i 垒 q 堡 b 二 旦 坠 堑羔q 4 升为法权 吴宣恭 黄少安 1 9 9 3 马克思认为这个共同的规则首先表现为习 惯 后来变成法律 马克思 1 8 7 0 事实产权这个概念被周其仁应用于探讨公有制企业的产权界定问题 他认 为在公有制企业中虽然在法律上否认了个人拥有生产性资源产权 但是在事实上 是无法将个人拥有的人力资产权力与个体分离的 并且为了充分调动人力资本 公有制企业还用国家租金激励机制来替代市场交易和利润激励体制 他认为公有 制企业市场化改革的逻辑是 公有制企业怎样向承认个人产权的法权地位的市场 合约性组织转变 周其仁 2 0 0 0 有关事实产权的影响因素方面 陈剑波考察了中国的乡镇企业财产现实状 况 认为非正规制度在形成事实产权方面起到了重要作用 非正规制度对乡镇企 业的财产有一定的形成和控制作用 从而促使在计划经济体系内部顺利实现了一 种渐进式的制度变迁 这些非正规制度包括了村规民约等 这些非正规制度具备 了一定的生产力 并在市场情况不完善的情况下创造了资金的流入 非正规合约 对新型的更具效率的乡村企业产权的形成或制度变迁及对财产的迅速积累与扩 张起着重要的作用 陈剑波 2 0 0 0 对于事实产权何去何从的问题 有的学者希望可以给予事实产权一个制度认 可 如周其仁认为公有制企业市场化改革的逻辑是 公有制企业怎样向承认个人 产权的法权地位的市场合约性组织转变 周其仁 2 0 0 0 1 2 3 宅基地产权制度研究 宅基地是我国土地系统的重要组成部分 长期以来 我国建立了以集体产权 为特征的农村宅基地产权制度体系 并通过 宪法 土地管理法 宅基 地管理条例 等法律规定固定下来 然而随着社会主义市场经济的发展 宅基地 产权制度在新形势下受到了多方挑战 大量问题不断出现 如小产权房这样的事 实产权存在 是对传统法规制度的重大挑战 一 现行宅基地制度存在缺陷被公认 学者们普遍认为宅基地制度虽然在城乡二元体制时代保障了农户的生活 继 而为农业建设发挥了巨大的作用 但是在市场经济越来越成熟 城乡二元体制逐 步瓦解的背景下 旧有宅基地制度已经不能满足时代要求 首先是宅基地 一户一宅制 没有得到很好落实 集约利用土地的初衷没能 实现 一户多宅现象大有存在 许多学者认为 一户一宅 制度规定模糊 存 在法律缺陷 农村宅基地使用权取得与保有的无偿性 刺激了农民无限扩张其宅 基地使用权面积的欲望 甚至村干部凭借权力干预制度 使宅基地面积最大化 郑 长青 2 0 0 9 其次是 小产权房 问题日益严重 有的学者认为小产权房违背了城乡土地 规划利用的总体布局和农地转化为城市建设用地的法律程序 在土地利益分享上 出了问题 贺雪峰 2 0 0 9 对于小产权房的解决之道 有的认为宅基地使用权 的管理 使用 实现其市场价值的经济条件已成熟 杨蔚 2 0 0 9 但也有其他 学者表示小产权房的产权排他性弱 极易出现交易双方权责不明 黄学里 2 0 0 8 二 宅基地产权制度改革意见多样 有关如何改革宅基地产权制度的问题 国内学者意见多样 大致形成了三种 意见 即全部确权 全部禁止 部分确权 以周其仁为代表的学者们主张将被分割的产权统一起来 交给同一个所有权 主体一一农户 其理由是 农民收入是一连串事件 农户应该分享城市化带来 的地租收益 周其仁 2 0 0 4 将宅基地纳入生产要素和私人财产体系 也是对 目前不完善的农村社会保障的一种补充 邱道持等 2 0 0 8 有的学者反对以上意见 他们认为能分享地租收益的农户仅仅集中在城市郊 区 特别是沿海经济发达地区 其结果有失公平 还会造成利益蚕食 可能造成 一个新的土地食利阶层 贺雪峰 2 0 0 9 开禁或变相开禁农村宅基地交易的主 张不过是强势群体的利益诉求 不具有正当性和公平性 孟勤国 2 0 0 5 复合所有制 是另一种声音 即将宅基地的永久使用权交给农民 宅基地 的占有权 使用权 收益权 转移权归农民所有 可买卖可继承 第二 集体享 有对农村宅基地的规划权和使用监督权 韩康 2 0 0 8 1 2 4 国内外研究述评 产权制度理论是上个世纪中期从西方资本主义社会兴起的新制度经济学的 核心理论 主要隶属于经济学范畴 不同时期不同的经济学家以不同角度研究产 权理论 累积至今已取得了辉煌的成果 我国学者自上个世纪7 0 年代开始广泛 兴起引进和学习西方新制度经济学的热潮 在我国改革开放 制度转型的特殊时 6 期 新制度经济学给我们的研究带来启发 以致成为社会学 公共管理学 法学 等其他各种学科的基础理论 周其仁 黄少安等学者都致力于新制度经济学的研 究 并在土地研究领域取得重大成就 我国国体政体有别于西方社会 制度外部环境十分特殊 我国学者在学习和 借鉴国外理论时如果全盘照抄 将难以得出正确的结论 新制度经济学理论的精 华有其深厚的历史政治文化土壤 我国学者应该致力于吸收理论精髓 同时重视 我国国家制度环境和现实基础 不可盲目学 j 寻找适合我国国情的制度改革理 论和政策方式 产权的发生 发展 以及法权化是一个循序渐进的过程 早期新制度经济 学派的西方学者主要致力于产权的起源研究 提出了若干经典理论 为我们研究 产权和制度提供了十分重要的基础研究模型 法学和经济学领域都是产权研究的 重要领域 但是侧重点很不相同 法学领域 即法权 是通过法律形式规范化的 产权 而经济学领域的产权 更多地体现权利分配的关系以及带来的经济后果 我国学者在研究产权时 应避免把法权和经济学意义上的产权混淆 对于宅基地产权制度的研究 有一些客观不足给我们今后工作方向以很好的 提示 首先 宅基地制度改革意见多是学界的经验 学者的自我价值的表达 抒发 对宅基地制度改革意见的看法 相对而言理论研究比较薄弱 宅基地研究已在法 学 公共管理学 经济学 社会学等领域广泛开展 在法学领域 学者们致力于 宅基地法律和制度的合理性研究 在法权上对宅基地制度做更好的补充和完善 在公共管理学领域 学者们关注于宅基地的社会属性 强调效率和公平 分析政 府在宅基地权利配置中应扮演的角色 并对制度改革提出诸多意见和建议 但是 这些意见多是自我价值观 理念理想的观点表达 而这些观点的支持依据相对而 言不是很充分 理论分析水平也有待进一步提升 其次 宅基地事实产权问题意义重大 有必要进行规范系统的研究 有很 多数据和资料显示 宅基地事实产权对社会产生了重大影响 但是这些素材往往 仅被用来佐证社会形势 而通过这些素材 深入地分析关于宅基地事实产权的发 生 发展 影响力 影响因素等的相关文献和研究相对来说关注得弱一些 其实 事实产权问题意义重大 这些产权关系将何去何从始终是制度改革必须要面对和 解决的问题 第三 有关宅基地地区实证研究数量有限 案例有待深入挖掘 宅基地越 来越受到学者们的关注 有的学者对宅基地制度进行了梳理 以史为鉴 如丁关 良 2 0 0 8 也有学者采用地区实证研究的方式来寻找改革可行性方案 从成果 贡献的角度来看 实证研究是最价值的研究方式之一 它为理论发展提供了依据 为政策意见提供了样本 但是目前宅基地地区实证研究的数量有限 易受到调研 条件和访谈难度的限制 现有研究多指向单例地区 如赵亚萍等 2 0 0 8 对重庆 壁山市宅基地使用权流转的研究 在中国各处复杂的乡村内涵下 各地宅基地情 况有不同的特点 因此广泛地进行地区研究 有助于我们了解宅基地产权关系的 各种面貌 有助于我们系统而全面地看待宅基地制度改革问题 1 3 研究内容 本研究先在文本研究的基础上 回顾宅基地制度的历史 梳理宅基地制度现 行规范 总结现行宅基地产权安排的特点 并对现行宅基地的制度矛盾做深入的 分析 其次 将焦点转向宅基地事实产权问题 即深入分析宅基地事实产权的缘起 存在背景 权能方式和收益等重要内容 将宅基地事实产权更加生动和系统地呈 现出来 同时也为下一步实证研究部分做必要的铺垫 第三部分是本研究的重点和核心部分 通过地区实证研究采集到的样本数据 进行统计和分析 采用l o g is t i c 模型研究和求证宅基地事实产权的影响因素 这部分内容包括了数据来源描述 问卷设计方法与方案 地区结果描述 模型统 计分析等多个环节 最后是对研究做回顾和总结 并对宅基地制度改革提出观点和意见 1 4 数据来源 本研究的数据来源为浙江省温州市 绍兴市 台州市三个地市1 4 村的田野 调研4 这三个市位于浙江省的中部和南部地区 经济发展水平不一 这1 4 个自 然村的宅基地存量完整 民风纯朴 各村农业和工业比重不一 经济水平不同 4 课题组实际调研区域为1 8 个村 即每个市6 个村 但由于其中有4 个村的问卷资料不完整 特别是村干 部问卷数据缺失严重 给研究带米阻碍 因此进入本研究的有效数据范围为1 4 个村的村干部问卷数据和村 民问卷数据 8 但都是浙江地区农村生存状态的典型代表 本研究通过对这1 4 个自然村的村干 部 村民进行入户访谈和问卷调研 来取得该地区宅基地事实产权的第一手资料 并倾听农民对宅基地产权的利益诉求 在案例研究中 本课题采用了于2 0 10 年3 月杭州市余杭区乔司镇村镇的调 研结果 乔司镇位于杭州市东北面 是极其典型的城郊乡镇 1 5 研究方法 本论文拟采用文献研究 规范分析 案例研究 地区实证研究等研究方法 首先 用文献研究的方法 综述我国宅基地制度的法律规范 其次 在产权 与制度的相关理论基础上 规范分析宅基地事实产权这一核心概念 并以案例研 究的方式来支持对宅基地事实产权权能和效益的分析 第三 用田野调查方式采 集数据 通过计量方法做统计分析 最终得出实证研究结论 另外 在问卷设计上 采用角色问卷 即用村干部问卷采集该村的经济人口 等基本面数据 宅基地总体利用情况 宅基地事实产权现状和村干部对宅基地产 权流转的期望 用普通农户问卷采集受访者的基本条件 家庭情况 宅基地使用 情况 以及对宅基地事实产权的判定情况 1 6 本研究的重点 难点 创新点 本研究的重点在于讨论宅基地事实产权与名义产权存在分歧和差异 造成差 异的原因 以及对事实产权影响因素的研究 目前 宅基地事实产权给政府的宅 基地管理工作造成阻碍 也引发了一系列的社会问题 政府和社会学者都在积极 探寻解决之道 但制度改革毕竟是牵一发而动全身的关键所在 因此 必须寻找 合适的研究方法 切中问题关键 制度建设的根本在于关注现实基础 必须一切 从实际出发 宅基地事实产权是制度改革不能回避的关键问题 本研究的难点在于如何通过规范的理论分析和案例研究将事实产权与名义 产权差异性原因 事实产权的内涵等进行系统深入的分析 我国宅基地产权制度 的理论研究较为局限 新制度经济学理论是其主要的理论基础 因我国国情特殊 在分析事实产权时还需关注国家制度 社会文化等多方面的外部条件 力求全面 充分 深入地分析宅基地事实产权 9 本研究的创新点在于 相比较以往从制度到制度的改革理论研究 更加关注 宅基地制度改革的现实基础一一事实产权 并通过内涵分析 影响因素研究 达 到理论深华 从而为探索符合我国国情的宅基地制度改革作出贡献 1 7 研究不足 由于地区实证研究的文献数量有限 因此在调研的前期准备方面存在一定的 不足 对问卷问题的准备仍不能做到非常的全面和精细 另外 在村干部访谈中 由于受到访谈环境的影响 可能会出现村干部未能如实回答问卷的情况 这可能 给数据的准确性造成了一定的影响 但笔者仍积极努力 力图保证调研问卷的质 量 由于人力物力的限制 课题组走访的村庄数量有限 本研究的不足之处和欠 考虑之处在所难免 1 0 2 我国宅基地产权制度的历史沿革 2 1 宅基地产权制度变迁 2 1 1 中国古代宅地渊源 住宅是人们生活的重要物件 在以农业为主要生产力的中国古代社会 封建 君主十分重视土地的分配和使用问题 先秦时期 土地就被作为一项财产 成为 封建领主的专有物品和权力象征 秦汉时期 已有土地税的记载 此后的历朝历 代 统治阶级为了提高劳动生产力 实现家国的长治久安 都十分重视土地问题 并致力于土地制度改革及推行 我国历朝曾推行了各种土地改革政策 其中不乏 许多有效的土地制度 如后周的 均田法 唐代的 永业田制 等 这些土地 制度对后世的影响十分巨大 也是我国土地制度变革途径的重要积淀 土地是国家的根本 在古代中国 土地制度就与户籍紧密相连 在宅地方面 唐代的土地制度非常有代表性 也是当代学者关注古代社会政治文化的热点之 一 唐五代的宅基地取得途径是国家土地制度的组成内容 唐六典 卷三 尚 书户部 记载到 凡天下百姓给宅园者 良口三人已上给一亩 三1 2 加一亩 贱1 2 五人给一亩 五e l 加一亩 其e 1 分永业不与焉 若京城及州县郭下园宅 不 在比例 这表明唐代的宅基地是政府分配的 除了政府分配 宅基地也可以进 行买卖交易 出现这种的情况的原因是耕地和宅基地面积狭窄 另外 百姓在获 得宅基地时必须向政府承担赋役 并在中晚唐五代逐渐发展为房屋税的形式 盛 会莲 2 0 0 2 这些史料研究表明早在古代中国 政府就十分重视宅基地制度 人口 户籍 税费等制度都和宅基地相联系 共同成为国家制度体系的一部分 2 1 2 建国以来宅基地制度演变一一四阶段论 新中国成立之前的政府当局对宅基地的管理工作几乎完全停滞 新中国成立 之后 中央政府推行了多次土地改革 其中 作为农村土地的重要组成部分宅基 地也经历了多次制度变革 通过文本研究 我们可以发现这些改革不仅划分了土 地产权关系 其背后充满了时代特点 按照所有权特点 可以将1 9 4 9 年后的宅基地制度划分为四个阶段 一 第一阶段 1 9 4 9 1 9 6 2 年 宅基地农民私有 允许自由流转 1 9 5 0 年 中华人民共和国土地改革法 颁布 其中规定 废除地主阶级封建 土地所有制 实行农民的土地所有制 所有没收和征收所得土地按照统一 公平 合理地分配给无地少地的贫苦农民所有 改革完成后 由人民政府发给土地所有 证 并承认一切土地所有者自由经营 买卖及出租其土地的权利 1 9 5 4 年 中华人民共和国宪法 规定 国家依照法律保护农民的土地所有权 和其他生产资料所有权 保护公民私有财产的继承权 1 9 5 6 年 农业生产合作社示范章程 规定 社员的土地转为合作社集体所有 但社员的原有坟地和房屋宅基地不必入社 1 9 6 1 年 关于人民公社若干问题的决议 中还强调农民住宅是生活资料 永 远归农民所有 这一时期宅基地制度要点是宅基地归农民所有 农户拥有完整的宅基地产 权 允许农户自行处置宅基地 可以流转也可以继承 应该说这些制度的设置是 当时的政治形势的需要 新中国成立之初 政府开展了废除封建土地制度的土改 运动 将大地主大资本家的土地分给农民所有 极大调动了农户的生产积极性 同时这些举措也巩固了政府政权 耕者有其田 居者有其屋 的土改目标得到 了实现 虽然后来的合作化运动使得土地的所有权从农户转交到集体手中 但是 宅基地的所有权仍保留给农民 当时的农民拥有象征宅基地产权的房地权证书 但由于时值国家建设起步之 初 百业待兴 人民的物质生活并不富足 生产资料也由政府统一配给 宅基地 面积也能满足当时人口的实际需要 因此关于宅基地流转的情况少见 因此尽管 这时的宅基地产权是完备独立的 但是资源并不稀缺 产权排他性的体现不十分 强烈 二 第二阶段 1 9 6 1 1 9 8 2 年 在土地三级所有制下 宅基地产权被分 割 集体拥有所有权 农户享有使用权 1 9 6 2 年颁布的 人民公社工作条例修正草案 又称 六十条 规定 生产队所有的土地 包括社员的自留地 自留山 宅基地等等 一律不准出租和 买卖 要保障社员个人所有的一切生活资料 包括房屋 家具 衣被 自行车 缝纫机等 永远归社员所有 任何人不得侵犯房 社员有买卖或者租赁房屋的权 利 社员出租或出卖房屋 可以经过中间人评议公平合理的租金或者房价 由买 1 2 卖或者租赁的双方订立契约 社员新建房屋的地点 要由生产队统一规划 尽可 能不占用耕地 1 9 6 3 年 关于对社员宅基地使用作一些补充规定的通知 规定 社员的宅基 地 包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地 都归生产队集体所有 一律不准 出租和买卖 但仍归各户长期使用 长期不变 宅基地上的附着物 如房屋 树 木 厂棚 猪圈 厕所等永远归社员所有 社员有买卖或租赁房屋的权利 房屋 出卖后 宅基地的使用权即随之转移给新房主 但宅基地的所有权仍归生产队所 有 社员需建新房又没有宅基地时 由本户申请 经社员大会讨论同意 由生产 队统一规划 帮助解决 社员不能借口修建房屋 以随便扩大墙院 扩大宅基地 来侵占集体耕地 已经扩大侵占的必须退出 1 9 7 8 年 农村人民公社工作条例 试行草案 规定 农村土地包括宅基 地一律不准出租和买卖 在发展生产的基础上 逐步改善社员居住条件 按照有 利生产 方便生活 合乎卫生 尽量不占耕地的原则 做出建设居民点的统一规 划 可以由集体建房 社员居住交房费 也可以由社员自己建房 1 9 7 9 年 关于贯彻执行民事政策法律的意见 规定 处理社员宅基地的使 用权等纠纷 应根据土地归国家或集体所有 一律不准出租和买卖的原则 即要 保护国家和集体的利益 又要照顾历史情况和群众的实际需要 凡是当地仍按土 改时所确定的宅基地的所有权 改变为使用权的 该宅基地的使用权不变 凡是 当地宅基地已经统一规划过的 按所规划后确定的社员宅基地的使用权处理 凡 是经过合法手续已进行调整的 按调整的决定处理 如宅基地使用权确有必要变 更的 人民法院应根据党和国家的政策法律规定 与有关部门共同研究 妥善处 理 社员在宅基地上种植的果树和竹木等 均应归社员所有 1 9 8 1 年 国务院关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知 规定 农村建房 用地 必须统一规划 合理布局 节约用地 重申农村社队的土地都归集体所有 分配给社员的宅基地 自留地 自留山 和承包的耕地 社员只有使用权 既不准 出租 买卖和擅自转让 也不准在承包地和自留地上建房 葬坟 开矿 烧砖瓦 等 1 9 8 2 年的 宪法 进一步明确了我国土地二元产权制度 城镇土地归国家 所有 农村土地归集体所有制 宪法 还同时规定 任何组织或者个人不得 侵占 买卖 出租或者以其他形式非法转让土地 自1 9 6 2 年的 六十条 颁布以来 宅基地产权制度发生了巨大变化 宅基 地的所有权从农户手中转向了村集体经济组织 原先完整的宅基地产权被分割 农民只拥有部分产权 即宅基地的使用权 如建房 收益权 如宅基地上种植 的果树竹木 等权利 宅基地产权制度的变化的缘由是当局政府推行农业社会主义改造 从1 9 5 3 年开始 中央开始实行对农业的社会主义改造工作 形成了生产资料分别归公社 生产大队和生产队三级组织所有制 国家着手对土地权利展开全局控制 是出于 更深层次的政治 经济方面的考量 集体化经济绝不只是农村社区内农户之间的 权利合作关系 其实质是国家控制农村经济权利的一种形式 而国家控制农村经 济权利的缘由在于国家工业化的开展 国家工业化不仅需要收回建国初平摊入户 的那部分地租利益 还需要通过农业的发展来共同为工业化输血 通过合作社经 济组织的形式 构建集体经济制度 促使这种 输血 方式迅速地合法化 周其 仁 1 9 9 4 在强制实行集体所有制的情势下 宅基地不可避免地被集体化 宅 基地归集体所有 农户拥有无偿使用宅基地的权利 这使得农户的宅基地产权缺 失 导致宅基地本质发生了巨大变化 即从私有财产变成了一项国家福利 三 第三阶段 1 9 8 2 1 9 8 8 宅基地限面节地 农业户和城镇非农业户 口享有宅基地使用权 1 9 8 2 年 中央办公厅国务院办公厅转发书记处农村政策研究室城乡建设环境 保护部 根源于切实解决滥占耕地建房问题的报告 的通知 规定 严格控制占 用耕地建房 农村建房不准再占用耕地 只能在现有的宅基地空地内调剂解决 制定村镇建设的全面规划 以利于节约土地 坚决刹住干部带头占地建房风 1 9 8 6 年 土地管理法 规定 农村居民建住宅使用土地不得超过省 自治区 直辖市规定的标准 出卖 出租住房后再申请宅基地的 不予批准 城镇非农业 户口居民建住宅需要使用集体所有土地的 必须经县级人民政府批准 1 9 8 9 年 国家土地管理局关于确定土地权属问题的若干意见 对宅基地的使 用权做了规定 包括依照宅基地规范面积取得宅基地使用权 通过房屋继承取得 宅基地使用权 面积超标的需要退还集体等 1 9 9 0