物业服务公司内部和服务业务管理制度.doc

物业服务公司内部和服务业务管理制度 为了规范公司运作，创造一个文明详和、秩序井然的工作环境，树立物业人的良好形象，特制定以下管理制度，以确保公司取得最佳社会效益和经济效益。一 考勤制度1、工作时间公司员工实行每周六日四十八小时工作制，周六、周日轮换休息为正常休息日执行方式。公司上班时间为：早晨8：3012：30 下午2：006：002、 考勤办法公司所有在职专职员工一律实行早晨上班打卡制。打卡必须本人亲自执行，不得代打。在规定时间未到者，视为迟到；迟到超过30分钟，视为旷工。迟到、旷工者分别按公司制度予以处罚。3、 请假程序和办法员工请假，需填写请假申请单，经部门经理审批后提交行政部。如假期超过三天的，需经总经理批准，方可准假。4、 休假种类和假期待遇A、病事假：在公司任职半年以上的员工，若因病请假，需出示区、市级医院证明，一月三天以内，扣发假日工资的75%，超过三天者，按病假时间，工资全额扣发。员工因事请假，必须先经部门主管批准，并按公司制度扣发工资。未经批准，擅自离岗者，按旷工处理。B、丧假：在公司任职一年的员工，倘若直系亲属去世，可以享有三天有薪（标准工资）丧假，直系亲属指父母、配偶、子女。C、年休假与探亲假：在公司任职满一年者，在次年的年度假内，可以享受五天有薪（标准工资）年休假，年休假可作探亲使用，探亲旅费公司按职级支付相应比率。D、婚假：在公司任职满一年的员工，可以享受五天有薪（标准工资）婚假，婚假必须提前向上级主管申请并附上结婚证书复印件。二 薪金制度 一、 基本原则 公司以具有竞争力的薪酬吸引优秀人才，以确保公司拥有一只业界最优秀的员工队伍。公司将定期对内考察公司员工各级薪酬水平，对外收集本行业劳动力市场薪酬状况，力求建立公平、合理、极具竞争力的薪酬体系。工资定级根据员工的职务、职称、学历、工作能力、技术程度等进行综合评定。每年度或每半年度或每季度的工资调幅可根据员工个人表现、公司效益、贵港市平均工资升降幅度调整。具体实施由人事行政部执行。 二、工资构成 基本工资：根据部门、职务、学历核算的工资。 工龄工资：随员工在公司服务的时间而增加 奖 金：因工作突出或公司业绩较好发放的奖励 各种应扣项目：如代缴个人所得税，养老保险等 三、试用期间 试用期间工资按正式员工工资70%发放，无工龄工资及奖金。 四、工资核发程序 每月15日为发薪日。各部门应于每月3日前向人力资源报上报本部门上月考勤。薪资核算由人力资源部完成，由财务部审核，报总经理核准后，由财务部发放。三 财务部管理制度(一)会计核算方法及凭证账册制度(1)管理部采用借贷复式计账法，会计科目和核算方法以企业单位预算会计为主，结合管理部的实际，设置银行现金日记账、总分类账、各项明细分类账；(2)原始凭证是计账的依据，财会人员必须认真审核各种原始凭证，要求一切原始凭证必须手续完备、合法，内容真实，数字正确，日期和印章齐全，大、小写相符等，不得有白条报账，不得有涂改。一切原始凭证经审核无误后，才能填制记账凭证，据以记账；(3)财会记账员应对一切原始凭证记账负责，账簿的记载不得挖补、涂改或用褪色药水消除字迹，记账应使用钢笔，不准用铅笔或圆珠笔，发生错误应根据性质，采用划线更正或红线更正。凭证、账册应根据专人列册登记，妥善保管，不得丢失。有关会计报表、账册、会计凭证保存年限按上级规定办理；(4)指定专人保管一切未使用的重要空白凭证，如支票、现金收据、发货票据等，动用时由领用人办理领用手续。对误写的收据或作废的支票，应注销作废章，妥善保存，不得销毁废弃。(二)货币资金管理制度(1)严格按照国家有关现金管理制度的规定，除抵补现金库存外，非经银行同意，不得将业务收入坐支留用，严格分清收支两条线；(2)做好库存现金的保管工作，有关证券和现金必须放在银箱内，确保安全。对指定使用备用金的人员必须进行定期检查、核对，做好备用金的管理，库存现金不得超过银行规定的限额。建立健全现金账目，做到日清月结，钱账相符，杜绝白条抵库或账外现金，禁止私立“小金库”；对超过现金收付限额以上的收付款项，必须通过银行结算。(三)费用现金报销制度为了加强现金报销管理，严格执行财政纪律，对各项现金报销拟定以下制度：(1)差旅费报销制度(具体内容略，下同)；(2)加班费报销制度：(3)医药费报销制度(4)客饭招待费报销制度。(四)往来账目清理制度做好结账收付款的工作是保证管理正常运转的重要环节。财务人员要及时结账收款，摧收应收账款。过月未收的账款，要上门催收。对月终尚未清理的债权债务，应查明原因，列出清册。财会人员不能解决的事项应及时上报领导。(五)会计报表制度会计报表是经营收支执行情况的重要组成部分，其书写报告是领导和上级主管部门了解管理部经济状况和领导工作的重要信息资料，也是编制下半年收支计划的重要依据。所以，要保证报表的数据准确，内容完整，报送及时，手续完备。对年度结算报表，应附有分析收支计划执行情况的说明。四 人事管理制度 (一)员工守则 (1)遵守国家政策法令、法规，遵守市民行为道德规范，遵守本公司一切规章制度。 (2)人事部门要求如实填写各类表格，提供有效证件，不得有隐瞒或假造。 (3)按照本公司培训制度的要求接受业务指导、各类培训及考核。 (4)服从领导、听从指挥、团结同事、互帮互助，按时按质完成各项工作任务。 (5)严格遵守劳动纪律，按质量标准要求开展工作，作业场所禁止无关人员逗留。 (6)讲究社会公德和职业道德，严守公司机密，廉洁奉公，维护集体利益和公司声誉。 (7)爱护公物及公用设施，自觉维护和保持环境卫生。 (8)勤俭办公，节约用水、用电，杜绝一切浪费现象。 (9)衣容整洁、精神饱满、待人热情、文明用语。 (10)关心企业，主动提出合理化建议，发扬企业精神，为企业作贡献! (二)工作态度 (1)服从领导不折不扣地服从上级的工作安排及工作调配。 (2)严于职守坚守本职岗位，不得擅自离岗、窜岗或睡岗。 (3)正直诚实对上级领导、同事和客户要以诚相待，不得阳奉阴违。 (4)团结协作各部门之间、员工之间要互相配合，同心协力地解决困难。 (5)勤勉高效发扬勤奋踏实的精神，优质高效地完成所担负的工作。 (三)服务态度 (1)礼貌这是员工对客户和同事最基本的态度，在任何时刻均应使用礼貌用语，“请”字当头、“谢”字不离口。 (2)乐观以乐观的态度接待客户。 (3)友善“微笑”是体现友善最适当的表达方式，因此应以微笑来迎接客户及与同事相处。 (4)热情尽可能为同事和客户提供方便，热情服务。 (5)耐心对客户的要求应认真、耐心地聆听，并尽量在不违背本公司规定的前提下办理。 (6)平等一视同仁地对待所有客户，不能有贫富之分，厚此薄彼。 (四)仪容仪表 (1)员工必须保持衣冠整洁，按规定要求着装，并将工作卡端正地佩戴在左胸前。 (2)任何时候，在工作场所不得穿短裤、背心、拖鞋。 (3)皮鞋要保持干净、光亮，不准钉响底。 (4)男员工应每日修剪胡须，发不盖耳遮领，不得递光头；女员工头发应梳理整齐，不做怪异发型。 (5)面部、手部必须保持干爽清洁，女员工不得浓妆艳抹，并避免使用味浓的化妆品，不留长指甲(不长于指头2毫米)和涂有色的指甲油。 (6)保持口腔清洁，上班前不吃异味食物。 (五)行为举止 (1)举止应大方得体，与人交谈双眼应平视对方，不要左顾右盼。 (2)遇上级领导或有客来访，应立即起身相迎并问好，先请来访人员入座后，自己方可坐下；来客告辞，应起身移步相送。 (3)站立的正确姿势应是：双脚与两肩同宽自然垂直分开(体重落在双脚上)，肩平、头正、双眼平视前方、挺胸、收腹。 (4)注意走路姿势，在楼道内行走脚步要轻，不得奔跑(紧急情况下除外)。 (5)进入上级领导或其他部门办公室前，应先立在门外轻叩门三下，征得同意后方可入内；若进去时门是关住的，出来时则应随手将门轻轻带上。 (6)进出办公室、电梯时，应主动上前一步先拉开门或按住电梯按钮，请同行的客户、女士或来访人员先行。 (7)对客户或来访人员提出的询问、疑难、要求、意见，要耐心倾听，在不违背保密制度的原则下，有问必答并做到回答准确(对自己无把握回答的应婉转地表示歉意，联系有关人员)给予解答，或留下文字记录，限时予以回复)。 (六)接听电话 (1)所有来电，务必在三响之内接答。 (2)拿起听筒先说“您好，(单位)!”，语气平和。 (3)通话时，话筒的一边置于唇下约5厘米处，尽量不使用免提键。 (4)必要时要做好记录，将要点向对方复述一遍。 (5)通话完毕应说“再见”，不得用力掷听筒。 (6)上班时间，一般不得打(传)私人电话，如有急事，通话时间不宜超过3分钟(禁止打声讯电话)。 五 保洁服务管理制度 二、管理员巡检制度为完成物业公司下达的目标管理责任制，加强部门内部各项管理工作，指导和协调内部人员工作要求和工作关系，管理处主任对各项工作有必要进行检查和监督，使小区楼宇管理工作更加富有成效。1.管理员任对清洁公司经理进行负责，具体负责分管个区域公共设施，清洁、卫生、杀虫灭鼠、日常维修保修等管理工作。2.管理员每天必须对上述管理工作范畴全面检查一次，并进行认真记录，每月对各项管理工作的实施情况进行评价，并填写相应表格。3.管理员负责制定每月管理工作实施计划，并对工作计划逐项进行检查、指导和落实，抓住管理工作中的薄弱环节，统筹安排，合理布置。4.管理员应对住宅楼公共设施管辖范围、卫生区域责任范围、消杀范围及重点部位做到心中有数，在每次全面检查过程中要针对存在的问题找出原因和解决办法，及时督促领班或责任人前去处理，并将处理结果记录下来，事后检查完成情况。5.管理员应对各项管理工作高标准、严要求，除每天定期检查以外，还要采取不定期的抽查，突出重点，兼顾全面。在抽查过程中可走访部分业户，虚心听取业户意见和建议，增强与业户之间的良好关系，努力改进工作要求和提高质量标准，取得业户的理解、支持、配合与信赖。6.管理员负责制定各项管理工作的整改措施，对检查出来问题较为严重的，应发出书面的纠正和预防措施，要求领班或责任人限期整改，使存在的问题得到根本解决。7.管理员每月对各项管理工作完成情况做出评价，评价结果与领班、清洁工的奖金或工资直接挂钩，奖勤罚懒，奖优罚劣。六 保安服务管理制度安全管理制度1、住宅小区实行全方位安全监管，二十四小时巡岗值班； 2、保安管理人员持证上岗，仪态端庄，举止文明3、保安管理人员责任心强，作风严谨，工作规范，确保小区失窃率为零； 4、努力消除安全隐患，保持小区路道畅通。保安人员的交接班制度（1）接班保安人员要按规定提前10分钟上岗接班，在登记薄上记录接班时间。（2）交接班时，交班的保安人员要把值班中继续注意或处理的问题以及警械器具等装备器材向接班保安交代、移交清楚。（3）接班保安人员验收时发现问题，应由交班保安人员承担责任。验收完毕，交班保安人员离开岗位后所发生的问题由当班保安人员承担责任。（4）所有事情交代清楚后，交班保安人员在离开工作岗位前在登记薄上记录下班时间并且签名。（5）接班人未到，交班人员不得下班。如果接班人员未到，交班人员下班，这期间发生的问题两人共同负责；即使没有发生问题也要分别扣发两人的工资并通报批评。七 工程维修部管理制度1工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。 2各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内转：物业服务公司内部和服务业务管理制度进行安全检查，如发现有安全隐患，须立即上报领班、主管或工程部经理。 3各班组领班须每日进行安全检查，随时消除不安全因素，遇有重大安全隐患，须立即上报主管或工程部经理。 4主管须每月组织所属员工对所辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查处理结果书面报告工程部主管。 5未经工程部主管批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）严禁进入所有设备房（包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等），已经批准者，在进出变配电室、消防中心、空调主机房、危险品仓库等重要部门时，必须办理登记手续，记录来宾姓名、证件号码、单位、进出日期及时间等。 6所有机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必须将门窗锁好。灯光调至合适程度， 清理好现场。 7各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部经理提出书面申请，经批准后方可配制。 8所有机房、设备间、工作间等均须在门外适当位置设置警示标志。 9所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。 10所有水池、水箱箱盖随时上锁，钥匙专人管理，无关人员不得借用，打开水池或水箱必须经主管批准，并进行登记。