0424湘阴商业市场调研报告67p.ppt

湘阴商业市场调研报告,城市概括商业调研商业项目调研,城市概括,1.地理位置,“长沙后花园”,基本概况,位于湖南东北部毗邻长沙京珠高速旁,2.基本数据,基本概况,2011-7-19,3.区域特色与文化表现,基本概况,北,4.交通现状,基本概况,5.交通现状通江达海,湘阴紧临省会长沙，居长沙、岳阳、益阳三市五县中心，区域位置长沙市以北、在省会“长沙市一小时经济圈”内，属“武汉三小时都市圈”范围内，沿湘江水路“通江达海”自古为湖湘要地。,距长沙黄花国际机场60分钟路程距离省会长沙仅30分钟路程。距京广铁路复线15公里s308线横贯东西，形成四通八达交通网络。,基本概况,城市规划,采用“滨江拥湖、一城三组团”的空间布局结构。1、滨江拥湖：城市围绕湘江、东湖、洋沙湖布置，规划滨水地区形成商贸旅游区、江湖生态区、滨水绿化核心区等多层次景观空间。2、一城三组团：中心组团：东湖公园以北区域，中心组团功能为居民生活住宅区中部组团：东湖公园与洋沙湖及保留农田带之间的区域。中部组团功能为工业园区洋沙湖组团：洋沙湖东部及南部区域。洋沙湖组团功能为新都市高端商务休闲区,城市规划,城市定位：长株潭连接洞庭湖、通江达海的重要节点，是以发展临港产业、物流和滨湖休闲旅游为主的宜居城市。,规划范围：城市居住用地共900公顷。,城市规模：2015年：城镇人口20万人，城市建设用地20k,发展目标：对城市进行合理的功能分区与规划建设，实现工业与住宅的合理分区，满足城市发展需要。,城市规划,2.城市规划-湘阴县政治、经济、文化、科技中心,以新世纪大道为行政中心的未来规划对项目升值潜力及未来商业发展具有不可预测的利好效应。,各类中心的完善及旧城的改造将加速湘阴城市化进程。,城市规划,1行政中心以县政府为中心，沿新世纪大道两厢2文化中心规划在火车站南侧，结合商业中心良好的建筑景观建设县级文化中心3商业中心火车站广场沿湘阴大道一线，结合文化体育中心和行政中心区，构成整个湘阴的中心区4教育科研中心规划在工业园北侧（烈士公园西侧）和火车站西侧建设湘阴县城教育科研中心，打造湘阴集职业教育、成人教育、素质教育为主要培养人群的教育基地和企业的科研孵化基地。5.体育用地：县政府对面建设县城体育公园，结合教育科研用地和中小学规划文体中心6.医疗卫生设施：分别在城北区和城南区规划一处综合医院，面积不小于5公顷。完善旧城区的医疗设施,京珠西线：北接岳阳，南接长沙平益高速：东接平江，西接益阳，贯通平汝、京珠、京珠西、长常四条高速公路文樟大道：南接长沙书堂大道,向北跨穿东湖接虞公庙芙蓉北路：北接文星镇，南接长沙湘江大道（风光带）：向南对接长沙湘江大道，远景向北与岳阳对接,3.城市路网建设-与长沙无缝对接,公路建设：,规划汨罗至溆浦的铁路从县城北部穿过，将已建成的至长沙市铜官循环经济工业基地的铁路延伸至樟树港规划长沙至岳阳的城际轨道交通从县城沿芙蓉北路走向与长沙对接,铁路建设：,优化后的湘阴交通，将有5个出口通往长沙，与长沙实现无缝对接。,从城市总体规划角度，湘阴正在加强区域的空间布局优化，奠定长株潭“两型社会”建设近期规划建设的重点地区的地位。从规划片区功能发展角度，将有效实现资源优化和产业优化。从城市交通规划角度，路网建设的发展，将会改善湘阴的内部交通路网畅顺，以及缩短与周边城市距离。但从商业发展前景而言，城区之间的距离缩短反而更易造就消费力外流的机会，影响本地商业的发展。,小结,商业调研,主要商圈,建材市场,家具机电市场,湘阴县属于典型的小城市发展状况，依靠邻近长沙的地理优势，在改革开发以来经济得到了长足的发展。,湘阴现阶段商业大部分以道路两边商业为主，其中最为突出的是由江东中路和东湖路连成的商业区（以下我们简称“主要商圈”）和两大市场（建材市场和家具机电市场）,主要商圈,主要商圈由江东中路、东湖路、尚书路、北正街和宗棠广场衔接组成，处于湘阴老城区中心地段。,租金价格,租金在47-116元/左右,租金在24-144元/左右,租金在26-84元/左右,租金在84-144元/左右,业态分布,北正街以服饰、鞋和家纺业态为主，通讯器材布艺为辅。,东湖路以服饰、鞋业为主，酒店休闲为辅。,尚书路业态比较杂乱，以茶楼、酒店为主，夜宵店和摩托修理等为辅。,宗棠广场以休闲娱乐为主，超市和购物为辅,江东路商业相对较少，以鞋、皮具业态为主，网吧住宿为辅。,小结租金价格：北正街与东湖路租金在47元/平米左右，靠近江东路租金在116元/平米左右；尚书路租金在24元/平米左右，靠近江东路租金在144元/平米左右；东湖东路在26元/平米左右，靠近江东路租金在84元/平米左右；几条街道均靠近江东路租金租金越高，江东路租金平均在84-144元/平米左右，其中以尚书路、江东路与宗棠广场处租金最高。业态分布：从各街道统计来看，主商圈商业主要以北正街和东湖路为主，两条街道均是临街商铺，且分布密集，商业占整个商圈70%左右，主要经营服饰和鞋业，辅以少量的酒店和通讯器材。,建材市场,建材市场北临江东中路，西靠嵩涛路，东临湘阴大道。处于湘阴新行政区域。,已进驻商家,建材市场经营橱柜、地板、油漆、涂料、陶瓷、铝材等装修材料。其中进驻品牌有马可波罗磁砖、莱特陶瓷、若贝尔磁砖、宏陶陶瓷等。,商铺面积,面积在50-100左右（单层），门面为两层连体整租，租金为8000-10000元/年,面积为60-100，租金为10000-12000元/年,小结,租金价格：建材市场租金价格比较规范，市场中间部分租金在8000-10000元/年，商铺分为上下两层。临主道路两侧门面租金则较高为10000-12000元/年。业态分布：业态分布没有规范性，没有进行用途分区规划。各类装修用途用品分布混乱。,家具机电市场,家具机电市场是由家具市场和机电市场契合组成，位于江东路与湘阴大道交叉路口的东南角。,家具市场,机电市场,家具市场,简介：家具市场是由湘阴本地几大股东联合私自经营，物业为零时建造，与政府只签订了8年的经营合同，合同预计将于2013年年底到期，原地块将拟建住宅。其承包租金等价格无从知晓。通过家具城周边住户和商户得知其营业状况非常良好。,机电市场,机电市场主要经营新旧汽车买卖和农业机，其次以摩托和电动车为辅。进驻的汽车品牌有东风系列、三菱和昌河等；摩托和电动车品牌有豪爵铃木、立马等；农机有沃得农机、奇瑞农装等。,农机,电动车,新旧汽车买卖、电动车面积50-100，租金10000元/年,东风系列面积50-100，租金10000元/年,摩托,租金10000元/年,租金8000元/年,面积50-100,小结租金价格：租金规范，靠广场部分门面租金为10000元/年，靠里面门面租金8000元/年。业态分布：主要以汽车和农机买卖为主，占整个市场60%，摩托和电动车占市场30%，像麻将机、物流等占10%。市场整体比较混乱，没有规范的管理，但整个市场经营状况良好，尤其以农机最为突出。,总结,商业分布散乱现有商业处于无意思发展商业整体档次较低专业商业市场缺乏集中型商业由于规划和管理不善，导致个别集中商业难卖。市场高端大型品牌卖场缺失,商业项目调研,重点商业楼盘调研,鼎盛府邸,芙蓉国际,湘水芙蓉城,宗棠商业步行街,长银滨湖新城,嘉雅豪园,文泰新城,以上项目中商业体量以鼎盛府邸最大，售价在7700-11000元/，面积区间为48-91；商业售价最高为湘水芙蓉城1.8万/，面积在37-90，商业定位多为商业街和商业中心。以上商业在售和认购项目共5个，在售项目以芙蓉国际情况最好达到90%。从以上情况来看与本项目产生竞争的项目预计为宗棠商业步行街、文泰新城、长银滨湖新城和鼎盛府邸，其中主要竞争项目估计为宗棠商业步行街、文泰新城。,鼎盛府邸,开发商：湘阴金鼎房地产开发有限公司项目位置：旭东路与冬茅路交汇处总建面：10万多平米商业体量：开盘时间：2012-8-12售价：7700-11000元/平米销售情况：招商、认购中，以内部居住业主优先认购配套：东湖学校、人民法院、人民医院、江东派出所和森林公安局等备注：统一布局，开发商协助统一招商，商业全部为底商。,招商政策：免租两年，交一年租金，租金分三次缴纳：第一年年租金的50%；第二年租金的30%；第三年租金的20%.15、19栋（不包含临先锋路转角门面）租金为18元/；13、14、17、18栋租金为13元/；12、16栋租金15元/。潮流服饰区进驻商家必须有品牌代理资格和两年以上的经商经验，且需自有5万元以上的保障金，以确保品牌档次。,项目优势,湘阴现有规模最大商业，布局完善，业态丰富；开发商协助统一招商；单价价格适应湘阴市场接受度，总价较低。靠近湘阴主干道冬茅路。周边有一定的商业氛围。,项目劣势,规模较大，体量多，难以快销，销售周期较长。商业横跨整个住宅区，中间商业不临主干道。生活配套等较少,芙蓉国际,开发商：湘阴县顺园房地产开发有限公司项目位置：湘阴县冬茅路与芙蓉北路交界处总建面：商业体量：开盘时间：2011年8月3日售价：北面临街1.4-1.5万/；西面1.3-1.4万/销售情况：已售90%配套：新政府、新汽车站、规划中的文体广场、超市、银行、医院、高岭学校等备注：整个项目商业60个铺面，现只剩西面5-6个未售完。所有该买商铺均需一次性付款备注：商铺全部为底商,项目优势,项目劣势,紧靠通往长沙的芙蓉北路和城市主干道冬茅路处于新行政中心、重点发展区域靠近湘阴新汽车站区域发展前景较大,总价较高、业主自由经营开发商硬性要求一次性付款区域发展正处于起步期基本生活配套设施比较缺失,湘水芙蓉城,开发商：岳阳市艳阳天置业有限公司项目位置：湘阴县文星镇新世纪大道北侧总建面：近30万平方米商业体量：约22000开盘时间：售价：2号栋单层1.8万/；5号栋双层1.1万/销售情况：50%（2、5号栋）配套：湘阴宾馆、翡翠明珠ktv、农机学校、劳动职业技术学院、三湘食府、政务服务中心等备注：现推2、5号栋商铺，预计9月份推其它部分商业。所有商铺均为底商。,项目优势,项目劣势,紧靠新世纪大道，比邻规划中的湘阴文体广场处于县府中轴，周边行政单位众多区域发展前景较大,总价较高、业主自由经营区域发展正处于起步期周边商业氛围冷谈,嘉雅豪园,开发商：嘉雅房地产投资置业有限公司项目位置：新世纪大道新汽车站斜对面总建面：商业体量：开盘时间：售价：西面6000-8000/；东面5000-7000元/配套:天成大酒店、县政府劳动社会保障局、新汽车站、城东实验学校和家具机电市场销售情况：60%备注：所有商铺均为底商,项目优势,项目劣势,紧靠新世纪大道新汽车站斜对面处于县府中轴，周边行政单位众多区域发展前景较大湘阴第一个品质项目,周边商业混乱区域正处于规划建设期新城区周边居住人口相对较少,长银滨湖新城,开发商：嘉雅房地产投资置业有限公司项目位置：新世纪大道新汽车站斜对面总建面：约20万平米商业体量：开盘时间：售价：西面6000-8000/；东面5000-7000元/配套：工商银行、滨湖中学、文星中学、皇冠假日酒店、湘阴五中和宗棠广场等销售情况：60%备注：所有商铺均为底商,项目优势,项目劣势,项目位于政府重点打造滨湖新城区域湘阴对外的标示新城区与老城区重点位置区域发展前景较好,总价较高周边配套不完善周边商业氛围冷谈,宗棠商业步行街,开发商：湘阴县鑫泰房地产开发有限公司项目位置：湘阴县文星镇太傅路西侧总建面：商业体量：宗棠商业步行街三期由10b、11、12、32、33、16幢组成开盘时间：待定售价：一、二期均价为7300元/三期待定配套：第三人民医院、人民法院、检查局、湘阴康复医院和东湖学校等。销售情况：未开盘备注：一、二期均为底商，三期一栋3层商业楼，其它均为底商。一、二期商业暂无商家进驻营业。,宗棠商业步行街位于湘阴老城区，1、2期由居民集资自建。3期由政府引导开发商打造，其中有一栋3层商业楼，其他均为底商。3期所有资料均由开发商保密暂无任何资料可供参考。项目目前正在打地桩。,文泰新城,开发商：湖南文泰房地产开发有限公司项目位置：湘阴县新世纪大道南侧总建面：商业体量：1万多平米左右开盘时间：待定售价：待定配套：第三人民医院、人民法院、检查局、湘阴康复医院和东湖学校等。销售情况：商业未开盘备注：一部分底商和一栋三层的商业,项目优势,项目劣势,项目位于新行政中心交通便利区域发展前景巨大，湘阴未来的cbd,周边配套不完善周边商业氛围冷谈,小结：商业项目型态多以底商呈现，其中鼎盛府邸为代表。商铺市场价格混乱从5000-18000元/不等，市场均价在8000-12000元/平米左右。市场商铺面积区间在26-105，主力区间在50-90。新行政区域江东路、新世界大道和冬茅路商铺售价高于其他位置楼盘。新行政区域正处于高速发展期，相关配套等不完善，商业氛围相对较冷清。新行政区域是进入老成的必经之路交通条件优越。开发商在项目推广中对项目本身价值挖掘和周边配套相对比较忽视。,总结,城市正在高速发展，城市规划布局逐步完善，政府把发展重点集中于往长沙方向发展。整个商业市场正处于向中高端城市化的转变期，专业市场比较缺失，尤其是高端专业市场。商业项目型态多以底商呈现，专业的商业项目为市场空白点。市场商铺主力面积区间在50-90新行政区域正处于成长期，相关配套等不完善，商业氛围相对较冷清。新行政区域是进入老成的必经之路也是整个湘阴与外界联系的桥头堡现有商业项目对自身价值挖掘提升不足，对周边城市配套等口号宣扬不鲜明。,本项目介绍,项目位于湘阴新行政区域中心地段冬茅路与崇涛路西南角。项目周边配套有湘阴县城府综合楼、新汽车站、小哈佛美语幼儿园、龙都酒店、劳动社会保障局、城市建设投资管理中心、天成大酒店和规划中的文体广场、火车站等。,项目周边四至,北,南,东,西,老城中心,县政府,新汽车站,至长沙,10分钟,2分钟,3分钟,50分钟分钟,县政机关分布,thee