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农贸市场管理方案4篇 贵州铜仁小十字农贸市场销售策划 方案 福州合纵连恒房地产投资顾问公司 xx年4月17日 一、项目概况 项目位于贵州省铜仁市（地级市）中心城区商业核心地段小十字商圈，一层单体建筑。存在时间长，经营状况良好。目前市政府引进外资进行全面扩容改造，希望打造成铜仁市的菜蓝子形象工程。 该项目属经营良好的农贸市场项目，是铜仁目前规划最大，经营状况最好，租金收入最高的一个成熟的农贸市场，周边可受益人群达到近10万。 项目改造后总建筑面积3751平方米，可销售面积2210平方米（摊位及门面实际面积），其中门面791平方米，摊位1619平方米，其它面积1296平方米。 二、销售概要 销售标的：本案考虑销售的是摊位及门面的经营权，非产权销售。 在经营权销售方案上，与客户签三份合同。 第一份：农贸市场经营权买断合同、 第二份：农贸市场委托出租协议 第三份：农贸市场管理公约 另外为配合经营权销售方式，另附两份附件加以确认 第一份：由房管局出具的小十字市场产权及经营权确认书 第二份：由市公证处出具的农贸市场经营权买断合同的合同公证书 使用年限：本案土地使用权限为五十年，现已经营六年（2000年起经营），尚余四十五年左右。 付款方式：由于没有小产权，所以在销售方式只能采用现金交易一种方式，排除银行按揭的可能性。因此在本案操作上应注意摊位总价问题，面积不宜太大，否则客户资金压力大，将不利于本案的销售。 销售方式：由于市场内摊位传统上一直采用每延米收取租金的方式，因此本案宜采用使用面积销售方式，即按实际使用面积销售，不计公摊部分。 摊位租金：市场内现经营状况十分良好，商户入驻率100以上。在招商方面采用一年一签的方式，同时好的摊位存在转让费现象。现市场内租金最贵的为门面，其次为肉摊、 三、定价方案 （一）定价原则 1、根据经营业态定价：由于本案销售的是摊位经营权，目标客户群多为现有市场经营户及其周围的人群。该目标客户群熟知市场经营状况、及各经营品种租金状况，因此在定价要予以考虑，建议将肉摊与副食品、水产区的售位拉开，即提高肉摊等摊位售价，拉低副食品、水产的摊位售价。 2、根据经营位置调价：在拟订好每个经营业态的基价后，根据位置好坏再予以调整价格。即头摊位置加价20%50%，中间摊位保持均价。 3、四舍五入定价：拟订价格后四舍五入取整，并考虑可能情况下微调，如11000元/M2可调为10980/M2。如此类推。 （二）调价原则 1、内部认购期只跟客户介绍各铺位均价，具体实行 一铺一价，为日后提价预留适当空间。 2、配合推广之“五环夺金”方案，以周为单价进行 提价，每过一周提价2%，直至取消价格优惠。 （三）具体定价方案 按经营面积计算（平方米）： 摊位定价： 以肉摊价格为最高，14208元/平米（表价），内部有 优惠卡优惠10%为12788元/平米 菜区摊位价格为13487元/平米（表价），内部有优惠 卡优惠10%为12138元/平米 水产区摊位价格为6516元/平米（表价），内部有优惠 卡优惠10%为5864元/平米 其它见价格附表。（该定价为初步定价，在此基础上以 铺位好坏再进行调价） 四、推广计划 （一）第一阶段：内部认购期活动（第一周） 针对客户：售楼部交付使用后第一周，首先针对内部客户进行认购。 主要方案：发行认购优惠卡仅限100张。 一张优惠卡仅限优惠五个铺位。 一人仅限购两张优惠卡。 持卡可享受购铺九折优惠。 交纳1000元订金可认购优惠卡一张。 主导意图：通过内部认购，让市场内经营户优先认购。 通过内部认购，让市场内经营户享受九折优惠。通过内部认购，让市场在经营户中形成良好的口碑。 具体操作：头摊及其它最好位置在定好价后采用抽签方式决定买方，体现公平、公正性。（头摊允许多个买家认购，根据认购人数量进行抽签，以决定最后认购者） 其它摊位采用开盘之日排队认购方式，先到先得，有内部认购卡优先的原则。 推广要点：点明买断经营权与只租赁关系 原先一个摊位一年租金需交2000-3000元，现在平摊44年的租金后年租金仅需700800元 如买断经营权则以后不存在涨租金的情况，如只租赁则有涨租金的可能 如买断经营权则可以永久经营，如只租赁则可能以后租不到摊位。 其它要点：在前期宣传上，放出“只卖一半，剩下一半只租不售的”消息，加强铺位的“稀缺性” （二）第二阶段：外部投资客户的认购 针对客户：市场外以买铺收租为主的投资客户。 主要方案：环环夺金的推广方案，以每过一周提高2%刺激销售。 第一周购买的享受9.2折优惠 农贸市场日常管理规定 为了积极引导市场经营户文明经营、规范经营，营造出“市场是我家，管理靠大家”的新环境。根据集贸市场管理规定以及农贸市场设置与管理规范要求，结合农贸市场的实际情况，特制定农贸市场日常管理规定。一、市场经营户经营行为管理标准 （一）经营户进驻市场从事经营活动，必须办理（持有）营业执照、税务登记证及依法应当取得的各类许可证。在营业场所显著位置悬挂营业执照、税务登记证和相关许可证，做到亮证亮照经营。 （二）经营户不得转让、出租、出借、出卖、涂改营业执照和行政许可证等相关证照，不得擅自改变营业执照和行政许可证等相关证照的核定内容。 （三）经营户经营的商品应符合核定的经营范围。经营无公害、绿色、有机食品，应明示相关证书，并保留（出示）肉食品、绿色食品、有时效方便食品等相关产品的进货凭证、检验检疫证明等，以备查验。 （四）经营户应采取措施，对进货商品进行检查验收，保证所销售商品质量合格。不得销售失效、变质、过期的商品；不得掺杂作假、以假充真、以次充好，不得以不合格商品冒充合格商品。 （五）经营的商品应符合国家的有关规定，不得经营国家明令禁止出售的商品。 （六）应使用符合国家有关法律法规规定的计量器具，不得短斤少两、短尺少寸；销售商品应明码标价。 （七）不得欺行霸市、强买强卖、哄抬物价、骗买骗卖。 （八）经营者应自觉遵守农贸市场的各项管理制度，自觉做好店铺前、摊位前卫生“三包”工作，签订“门前三包，门后达标”责任书，保持店内、摊内整洁卫生。 二、农贸市场经营秩序管理标准 （一）市场内实行划行归市。按蔬菜、肉食品、水果、干杂、水产、家禽、腌卤等类别分区设立标志牌，进行分类管理。 （二）市场内商品上台、上架、进盆、进池，摆放整齐有序。 （三）市场内店铺（商家）不得出摊占道，禁止跨门摊经营。 （四）市场内不得摆地摊，不得以自行车、三轮车作为商品交易台（架）进行交易，禁止在市场流动叫卖。 三、农贸市场环境卫生管理标准 （一）物业公司承担并做好场内经常性保洁工作。物业公司保洁人员做好市场内公共部分的保洁卫生，摊位内部卫生由各经营户自行打扫，并要求达到市场管理卫生标准。 （二）市场内实行垃圾袋装化，按规定配备相应数量的垃圾箱，由专人负责管理。 （三）市场内经营户产生的垃圾或剥弃的菜渣、果皮等应放入专门的废物容器内，由保洁人员每天定时二次清理，上午10点一次，下午16点一次。市场管理方统一进行清运，每天一个垃圾袋的清运服务，超出一袋的，将由物业公司另行聘请他人提供服务，服务费用为2元/袋。 （四）市场管理人员负责场内除害消杀工作。每月不少于一次集中消杀，确保市场灭蝇、灭蚊、灭鼠、灭蟑螂达到国家规定标准。市场消杀期间，经营户需全面配合。 （五）市场内店铺前后、摊位前后严格落实卫生“门前三包，门后达标”责任制，确保不出现卫生死角。 （六）市场内点宰杀家禽应符合颁发的关于整顿和规范活禽经营市场秩序加强高致病性禽流感防控工作的通知与集贸市场管理规定的要求，活禽经营区独立出入，实行物理隔离。“店内不见屎、毛、血”的标准，剐剖水产品应符合废弃物袋装化要求，地面不见杂物，防止血污外溢。 四、农贸市场食品卫生管理标准 （一）进入市场从事食品经营活动的经营户应符合中华人民共和国食品卫生法和卫生部集贸市场食品卫生管理规范的规定。 （二）从业人员须持有效健康证明上岗，做到“三证”齐全，确保先体检、后上岗，先培训、后从业。 （三）场内饮食行业应做到容器清洁，食品新鲜，防蝇、防尘设施齐备，生熟食分开，实行工具售货。 （四）经营人员在操作直接入口的食品时必须穿戴洁净工作服、戴口罩和手套，使用夹钱工具，对一切经营食品的工具、容器在使用前严格进行清洗消毒。 （五）场内饮食店铺、经营腌卤制品等熟食的固定摊点（店铺）均应配置冷藏设备。 （六）销售鲜肉、畜禽产品和水产品等经营摊点（店铺）应修建上下水设施，并做到随时清扫，无积水污垢。 五、农贸市场安全管理标准 （一）市场内各种安全制度健全落实，人员、职责、岗位责任需明确。 （二）市场内消防器材和设施处于正常状态，任何人不得随意挪动、破坏消防设施，占用消防通道。 （三）场内不得留宿、做饭生火，禁止乱拉乱接电线；严禁使用大功率电器。 （四）市场内基础设施保持良好状态，未经批准，任何人不得拆解、增添场内建筑设施。 六、农贸市场设施管理标准 （一）场内保持设施配套齐备、功能完善。 （二）场内禁止乱搭乱建、乱牵乱挂。 （三）场内无坑洼积水，保持道路平整，上下水畅通。 （四）市场设置停车场并有指示牌。车辆停放整齐、进出有序。 （五）市场设置公共厕所并有指示牌，由专人进行管理。 （六）市场设置科普宣传栏，对公众开展卫生、消防、科技等科普宣传，并定期更换内容。 （七）依照相关法律法规，未经批准不得擅自利用市场建（构）筑物设置户外广告和招牌。 七、市场作息时间与上货时间以及车辆管理 （一）进入农贸市场的经营户应当遵守农贸市场规定的作息时间，本市场的作息时间根据季节随时变动。 （二）为了保持市场的有序，市场经营户上货时间每天上午04-06点，上货时间过后，将关闭上货电梯。 （三）车辆管理 1、经营户及消费者应当服从市场管理人员管理，根据市场管理人员的安排，在规定的场所有序停放车辆。 2、经营户每天用于进出货的车辆应当在规定的时间、通过规定的进出货通道进入市场，不得拥挤、抢道，以确保进出货有序进行。 3、经营户及消费者的车辆在营业时间内不得以任何理由进入市场，如有特殊情况需事先征得市场管理人员的许可，并听从指挥。 4、为了保持农贸市场内外秩序，市场经营户不得在每天上午08:00-下午18:00期间进行上下货。 八、监督考核管理 （一）市场管理部门定期根据考核标准对经营户的证照情况、商品质量、卫生状况、商誉信誉等方面进行考核，并如实记录，建立经营户信用档案。 （二）市场管理部门聘请义务监督员对经营户的经营行为进行监督。 （三）市场管理部门制定了日常经营考核标准，根据考核结果对经营户予以奖励、警告、处罚、停业整顿，情节严重的予以终止合同，清理出场。 （四）市场管理部门定期公示考核结果，对被处罚的经营户，给予通报批评。 九、对违规行为的整改措施 （一）对有下列行为的： 1、任意在通道上堆放物品。 2、任意在通道上停放车辆。 3、摊内垃圾不袋装和桶装，或不按规定置放的。 4、场内场外任意摊外设摊。 5、其他违规行为。 整改措施： 第一次违规：严重警告； 第二次违规：停业整改一天，支付整改费用50元，写出书面检查； 第三次违规：停业整改三天，支付整改费用200元，写出书面检查； 第四次违规：全场通报批评，终止租赁合同，清除出场。 （二）对有下列行为的： 1、短秤少量。 2、掺杂使假。 整改措施： 第一次：补足差额数，当面向顾客道歉并进行书面检查。第二次：通知政府职能部门进行处罚，并终止合同，清退出场。 （三）对在市场内打架和严重吵架的违规行为的处罚措施： 第一次违规：停业整改3天，支付整改费用100元，写出书面检查，赔偿所造成的损失； 第二次违规：停业整改15天，支付整改费用200元，写出书面检查，赔偿所造成的损失； 第三次违规：停业整改30天，支付整改费用300元，写出书面检查，赔偿所造成的损失； 第四次违规：赔偿一切损失，终止合同，清除出场。如违规行为情节恶劣或产生严重后果，或造成较大损失的，可直接终止合同，清理出场。 市场经营者文明守则 一、按照有关规定，证照齐全有效，亮证（照）经营，食品经营人员必须持有关营业执照、卫生许可证、健康合格证方可经营，不得出售食品卫生管理制度所列禁止销售的食品。 二、经营食用农产品要把好进货关，不出售有毒、有害、假冒伪劣及不洁食品，确保所销售食品货真价实、分量准足，若有违反，按有关规定进行处罚。 三、使用合格计量器具，营业前须校秤，确保计量准确，严禁在计量器具上做手脚，以此来欺诈消费者，如有短斤缺两或自行改动计量器具的行为，视情节轻重按规定处罚。 四、自觉执行市场卫生规定，保证摊内外清洁卫生，积极清扫市场公共卫生场所，营业结束，做好清场工作。 五、按市场管理要求，使用统一盛放器具，食品摆放整齐美观，不越出台边，严禁乱堆、乱放、乱吊挂、乱停放车辆等。 六、礼貌待客，站立服务，名称醒目，仪表端正，举止得体，文明用语，不赤膊上柜，不在营业时吸烟，不在市场内酗酒赌博。 七、文明经营，服务周到，上柜商品要明码标价，有货有价，无货撤价，做到消费者百挑不厌、百问不烦、有问必答，当好顾客参谋。 八、自觉搞好场内安全，在经营场所不准擅自使用电水壶、电饭煲、液化气，不准擅自接拉电线以及移动水龙头。 九、认真学习有关市场管理规定，熟悉食品业务知识，不断提高自身业务水平。 十、遵守交费制度，按市场规定，及时缴纳摊位费、管理费等有关费用，若中途歇业，应及时申请，与市场办理结算手续。 市场卫生管理规范 一、经营户应当保持所经营的店面、摊位卫生状况良好，定期做好清洁工作。店面、摊位及其附近必须做到无积水、无垃圾。 二、经营户所经营的商品应当摆放整齐，不得超过陈列台面，不得店外设摊，摊外设摊。 三、经营户应当做好防虫、防蝇、防蚊、防鼠工作。 四、经营户应当对门前实行三包，不得随意将垃圾扔到过道等市场公共场所。五、经营户应当积极配合市场管理人员的卫生检查，并服从管理。 环境卫生管理制度 一、目的 为了预防疾病，控制传染源，保障广大客商的身体健康，创造良好的市场卫生环境，特制订环境卫生管理制度。 二、职责 1市场内配备卫生督查专员，负责环境卫生的检查、预防和处理工作；2市场管理员和安保员协助卫生督查专员做好市场内环境卫生的督查工作； 3保洁公司组织保洁员，全面负责市场内的环境卫生清扫工作； 三、要求 1工作人员和食品从业人员必须定期进行体查，持健康证上岗；2保洁员必须统一着装，按时上下班； 3市场环境卫生工作由专人全面负责，分包干，责任到人； 4清扫后的垃圾及时清运到垃圾库，保洁期间市场内不能有成堆垃圾堆放30分钟以上； 5每天定时对垃圾桶进行倾倒和清洗两次以上； 6定期对地下管网和化粪池进行清掏，确保地下管网排泄通畅； 7定期对市场内场地进行消毒处理，并开展除“四害”工作； 8垃圾库的垃圾做到及时外运，确保日产日清； 9垃圾库派专人负责守护，避免蔬菜垃圾外流； 10市场卫生工作负责人对整个市场的卫生工作要经常监督检查，督促经营户自觉搞好摊前摊后和摊位周围的卫生，做到卫生“门前三包”； 11公共厕所实行专人管理，勤打扫、勤冲洗，保持厕所内外清洁，每天必须做到一次全 面打扫，及时开关水阀，节约用水； 12广大商客户都要养成爱清洁、讲卫生的习惯，自觉遵守社会公德，维护公共卫生，做到不随地吐痰，不乱丢瓜皮果壳，不乱扔烟蒂，不随地大小便，不乱泼污水； 13进场人员有爱护场内卫生设施，果壳箱、清洁桶等不得随意搬动或乱放，未灭烟蒂不得投入桶内，以防火灾，对损坏卫生设施者照价赔偿； 14在分管地段坚持做到随脏随扫，不留污物积水，地面干净； 15下水道每月冲洗二次； 16爱护公物，勤俭节约，妥善保管扫把、翻斗车等清扫（运）工具。17经营直接入口食品的，从业人员应穿戴清洁的工作衣帽、戴口罩，配备售货工具，做到货款分开，包装材料符合食品卫生法规定。 市场卫生管理制度 一、按市场规模配备卫生管理人员，管理人员佩戴统一标志，文明管理，开展经常性卫生检查评比活动。 二、市场划行归市，合理布局，亮证(牌)经营，明码标价，分类设摊。无摊外摊、