郑州房地产楼市分析报告.doc

2010年7月份郑州市房地产市场运行情况郑州市住房保障和房地产管理局二一年八月目 录2010年7月份郑州市全市房地产市场运行情况概述1数字解读楼市42010年7月份郑州市市区房地产市场主要交易特征4数据报表13郑州市全市房地产市场运行情况表（2010年7月份）13郑州市市区房地产市场运行情况表（2010年7月份）14郑州市市区不同套型新建商品住房供求结构表（2010年1-7月）15郑州市市区不同价位新建商品住房供求结构表（2010年1-7月）16郑州市市区商品住房购买对象分类表（2010年1-7月）172010年7月份各区域商品住房批准预售情况表182010年7月份各区域商品住房销售情况表192010年7月份各区域办公/商业/二手房情况表20郑州市市区房地产市场抵押情况表23郑州市房地产金融情况表 24郑州市市区房地产运行情况走势图251、商品房/住宅批准预售情况252、商品房/住宅销售面积情况263、商品房/住宅销售价格走势情况274、非住宅批准预售/销售情况285、二手房成交面积及价格走势情况292010年1-7月郑州市全市房地产市场运行情况概述302010年1-7月国内部分城市房地产市场数据 331、商品房/住宅批准预售情况332、商品房/住宅销售面积情况333、商品房/住宅销售价格情况344、商品房/住宅月末累计可售情况345、二手房成交面积情况356、二手房成交价格情况362010年7月份郑州市全市房地产市场运 行 情 况 概 述7月份郑州市全市商品房批准预售面积139.77万平方米，较去年同期上涨了198.45%；商品住宅批准预售面积122.91万平方米，较去年同期上涨了213.24%。其中郑州市市区商品房批准预售面积109.73万平方米，较上月上涨了2.22%，较去年同期上涨了961.82%；商品住宅批准预售面积97.02万平方米，较上月上涨了8.6%,较去年同期上涨了999.91%；非住宅批准预售面积12.71万平方米, 较上月下降了29.43%,较去年同期上涨了742%。7月份郑州市全市商品房销售12250套（间），较去年同期下降了15.13%；商品房销售面积135.07万平方米，较去年同期下降了3.75%；商品房销售均价为5058元/平方米，较去年同期上涨了15.87%。其中郑州市市区商品房销售9393套（间），较上月上涨了26.74%,较去年同期下降了18.53%；商品房销售面积99.45万平方米，较上月上涨了31.7%，较去年同期下降了8.23%；商品房销售均价为6025元/平方米，较上月下降了5.43%，较去年同期上涨了 21.74 %。7月份郑州市全市商品住宅销售11075套（间），较去年同期下降了14.94%；商品住宅销售面积114.01万平方米，较去年同期下降了7.37%；商品住宅销售均价为4404元/平方米，较去年同期上涨了7.73%。其中郑州市市区商品住宅销售8495套（间），较上月上涨了30.59%,较去年同期下降了16.92%；商品住宅销售面积81.51万平方米，较上月上涨了37.46%，较去年同期下降了12.2%；商品住宅销售均价为5318元/平方米，较上月下降了1.86%，较去年同期上涨了14.05%。郑州市市区非住宅销售898套（间），较上月下降了0.88%，较去年同期下降了31.13%;销售面积17.94万平方米，较上月上涨了10.67%,较去年同期上涨了15.44%;非住宅销售价格为9234元/平方米，较上月下降了6.29%，较去年同期上涨了38.84%。7月份郑州市全市二手房共成交3083套（间）,较去年同期下降了1.31%；成交面积为33.49万平方米，较去年同期上涨了8.76%；二手房均价为3190元/平方米，较去年同期上涨了12.68%。其中郑州市市区二手房共成交2434套（间）, 较上月上涨了18.91%，较去年同期下降了5.03%；成交面积为22.13万平方米，较上月上涨了18.37%，较去年同期下降了4.8%；二手房均价为4252元/平方米，较上月上涨了4.73%，较去年同期上涨了29.44%。郑州市市区住宅二手房共成交2342套（间）, 较上月上涨了17.1%，较去年同期下降了6.43%；成交面积为21.36万平方米，较上月上涨了17.45%，较去年同期下降了6.51%；住宅二手房均价为4083元/平方米，较上月上涨了1.95%，较去年同期上涨了27.35%。备注：二手房均价以市场评估价为计算依据。数字解读楼市2010年7月份郑州市市区房地产市场主要交易特征7月份，我市在经历楼市调控以来，成交量连续下滑之后，本月商品房成交易量大幅回升楼市出现明显回暖迹象，住宅价格略有下降，购房者前期积压的刚性需求、改善性需求将成为未来成交量上涨的重要推手。一、投放情况1、商品房批准预售面积持续增加2010年7月份商品房批准预售面积109.73万平方米，环比上涨2.22%，同比上涨961.82%。本月商品房新增投放楼盘主要分布在金水区、管城区和二七区，投放面积分别为26.38万平方米、37.51万平方米和21.85万平方米，三区占全市投放总量的78%。主要楼盘如 “金色港湾三期 (正商新蓝钻二期）”投放面积14.09万平方米；“美景鸿城二期”投放面积9.53万平方米。2、商品房批准预售价格2010年7月份商品房批准预售价格为6833元/平方米，其中住宅预售价格6121元/平方米。（备注：商品房批准预售价格为开发商填报的价格，仅供参考。）二、商品房销量大幅回升2010年7月份商品房销售面积99.45万平方米，环比上涨31.7%，同比下降了8.23%；住宅销售81.51万平方米，环比上涨37.46%，同比下降12.2%。本月商品房销售大幅上涨的主要原因是：1、前期积压的刚性需求、改善性需求按耐不住开始入市。新政出台3个多月以来，房价并没有出现实质性下调，购房者对后市房价下降预期不再那么强烈，观望心态逐渐减弱，一些比较着急的刚性需求者(如急于结婚者)陆续入市，刺激了成交量的回升。另一方面部分改善型购房者出于对房产保值性的考虑，且长期看涨的预期相对强烈，促使其出手。2、本月经济适用房、单位房的集中备案促使了成交量的回升。本月经济适用房备案套数为329套，如“西湖秋韵”、“起源小区”等。单位房备案套数为654套，如“河南天佑住宅小区”。3、开发商大量优惠促销活动及热销楼盘的带动。目前开发商加速资金回款速度和销售速度, 开始进行大量优惠促销活动，热销楼盘如“美景鸿城二期”、“大观国际居住区”等；优惠活动如享受5000元抵10000元的优惠等，较低的均价吸收大量的购房者，前期积累大量客户在本月集中签约。7月商品住宅项目销售前10名情况如下（按面积排名） 单位：套、万平方米、元/平方米政区小区名称套数面积均价管城回族区美景鸿城二期9508.255622金水区大观国际居住区（沈庄）6407.455626中原区帝湖花园东王府5126.932902管城回族区金色港湾三期(正商新蓝钻二期）5295.676149金水区清水苑小区一期2014.334925中原区中原新城3272.236206中原区龙栖尚都2272.174484郑东新区中豪汇景湾一期1551.887218管城回族区橡树玫瑰城（橡树里）1581.796023惠济区托斯卡纳小区1971.775124本月销售商品房最多的仍为金水区。 金水区交通便利，设施先进，功能完善，拥有得天独厚的区位优势一直是房地产投资首选区域。本月金水区商品房销售面积为31.04万平方米，环比上涨7.98%。销售面积过万平方米的项目有8个，如“大观国际居住区（沈庄）”销售面积7.45万平方米; “清水苑小区一期”销售面积4.33万平方米; “盛润国际空间”销售面积1.92万平方米。 最近几年，随着中原区个城中村的拆迁改造，秦岭路、农业路、冉屯路等道路的打通、扩宽，目前区位优势和交通优势突显，是比较适合市民居住的区域。改造后的土地大多用于开发住宅、商业地产等项目。本月中原区销售面积大幅上涨，商品房销售面积为18.57万平方米，环比上涨90.85%。销售面积过万平方米的项目有5个，如“帝湖花园东王府”销售面积6.93万平方米; “中原新城”销售面积2.25万平方米; “龙栖尚都”销售面积2.17万平方米。三、月末累计可售量增加 截止2010年7月底，商品房月末累计可售量为408.63万平方米，同比下降25.79%，较6月底增加11.82万平方米；其中住宅为255.52万平方米，同比下降36.82%，较6月底增加16.57万平方米。（备注：月末累计可售以2005年1月1日起为基期进行统计）四、商品房销售价格略有下降2010年7月份商品房销售均价为6025元/平方米，环比下降5.43%，同比上涨 21.74 %；其中住宅销售均价5318元/平方米，环比下降1.86%，同比上涨 14.05 %。主要原因有：1、本月经济适用房、单位房的集中备案较低的均价对整体住宅价格起到一定的拉低作用。其中经济适用房备案套数为329套（均价 2242元/平方米）；单位房备案套数为1166套，如“河南天佑住宅小区”（均价2629元/平方米）；“帝湖花园东王府”（均价2901元/平方米）等。2、非住宅销售依然旺盛,办公用房热销本月非住宅销量为17.94万平方米，同比下降31.13%，环比下降0.88%。销售均价9234元/平方米，环比下降6.29%，价格略有下降。其中办公用房销售面积为9.82万平方米，环比上涨38.12%，销售均价8372/元平方米，环比下降28.8%。商业用房销售面积为7.92万平方米，环比下降9.79%，销售均价10481元/平方米，环比下降0.78%办公用房的价格下降和商业用房销量的下降使本月非住宅销售均价受到一定影响。五、二手房市场量、价齐升 本月二手房成交量22.13万平方米，环比上涨了18.37%，同比下降4.8%；其中住宅成交量21.36万平方米，环比下降17.45%，同比下降6.51%。二手房成交均价4252元/平方米，环比上涨4.73%，同比上涨29.44%；其中住宅成交均价4083元/平方米，环比上涨1.95%，同比上涨27.35%。六、各种付款方式仍以按揭为主本月商品房按揭性付款购房占比为67%，较上月增加6个百分点；一次性付款购房占比为32%，较上月减少6个百分点；分期付款占比1%，与上月持平。主要原因是一方面，商品房价格上涨，每套房屋的总价升高，购房者更多的是采取按揭的方式付款。另一方面，首套住房的优惠政策，吸引购房者选择按揭付款。七、外地人购房比例增加购买商品房人群仍以外地人（省外和省内市外）为主，外地人占总购房人群的55%，比上月下降4个百分点；单位占总购房人群的9%，比上月增加了8个百分点，增长较多。 数据报表： 郑州市全市（含县市区）房地产市场运行情况表（2010年7月份） 目 标 项 目单 位本月完成环比%同比%累计完成同比%二手房情况二手房交易套数套（间）308318.76%-1.31%1958223.58%其中：住宅套数套（间）289014.59%-5.37%1895924.52%二手房交易面积万33.4932.69%8.76%195.5833.82%其中：住宅面积万29.1319.98%-3.65%185.5930.25%二手房交易金额亿元10.6825.80%22.65%63.3348.35%其中：住宅金额亿元9.7720.02%16.98%60.0746.65%二手房交易均价元/3190-5.12%12.68%323810.86%其中：住宅均价元/33530.00%21.46%323712.58%商品房情况商品房批准预售面积万139.77-5.61%198.45%725.8069.78%商品住房批准预售面积万122.91-2.26%213.24%591.6367.78%商品房实际备案面积万135.0736.46%-3.75%833.8013.52%商品住房实际备案面积万114.0140.23%-7.37%720.0114.62%商品房实际备案价格元/5058-7.70%15.87%48407.73%商品住房实际备案价格元/4404-5.07%7.73%43864.74%商品房实际备案套数套（间）1225027.75%-15.13%804288.33%商品住房实际备案套数套（间）1107528.85%-14.94%736208.45%商品房实际备案金额亿元68.3225.98%11.54%403.5822.30%商品住房实际备案金额亿元50.2133.15%-0.19%315.7720.07%郑州市市区房地产市场运行情况表（2010年7月份） 目 标 项 目单 位本月完成环比%同比%累计完成同比%二手房情况二手房交易套数套（间）243418.91%-5.03%1543513.04%其中：住宅套数套（间）234217.1%-6.43%1504212.57%二手房交易面积万22.1318.37%-4.8%140.514.41%其中：住宅面积万21.3617.45%-6.51%136.8612.99%二手房交易金额亿元9.4123.98%23.25%56.1346.2%其中：住宅金额亿元8.7219.73%19.05%53.5944.09%二手房交易均价元/42524.73%29.44%399527.8%其中：住宅均价元/40831.95%27.35%391627.56%商品房情况商品房批准预售面积万109.732.22%961.82%560.01107.27%商品住房批准预售面积万97.028.6%999.91%447.6491.42%商品房实际备案面积万99.4531.7%-8.23%625.425.07%商品住房实际备案面积万81.5137.46%-12.2%523.914.41%商品房实际备案价格元/6025-5.43%21.74%561417.32%商品住房实际备案价格元/5318-1.86%14.05%512113.93%商品房实际备案套数套（间）939326.74%-18.53%620180.12%商品住房实际备案套数套（间）849530.59%-16.92%56037-0.19%商品房实际备案金额亿元59.9124.54%11.72%351.1223.27%商品住房实际备案金额亿元43.3534.9%0.13%268.318.96% 备注：此数据包括金水区、中原区、二七区、惠济区、管城区、郑东新区、郑州经济技术开发区、郑州高新技术开发区。郑州市市区不同套型新建商品住房供求结构表（2010年1-7月） 单位：万平方米、套、元/平方米合计60平方60-80 平方80-90 平方90-100 平方100-120 平方120-144 平方144-180 平方180 平方面积批准预售447.6445.630.47106.6142.540.39121.242.0318.84占比100%10.19%6.81%23.82%9.49%9.02%27.08%9.39%4.21%登记销售523.957.4850.11126.1145.4749.2196.8248.1250.58占比100%10.97%9.56%24.07%8.68%9.39%18.48%9.18%9.65%套数批准预售4687697394178121794485362791482665855占比100%20.78%8.91%25.98%9.57%7.74%19.52%5.69%1.82%登记销售560371271370161444948594451721630362297占比100%22.69%12.52%25.78%8.67%7.94%12.88%5.42%4.1%平均成交价登记销售512157075607519843844723512245995326备注：60-80平方是指大于60平方米、小于80（含80）平方米，其余作相似理解。郑州市市区不同价位新建商品住房供求结构表（2010年1-7月） 单位：万平方米、套、元/平方米合计10001000-15001500-20002000-25002500-30003000-40004000-50005000-60006000-70007000-80008000-90009000-1000010000-1200012000-1500015000面积批准预售447.642.490.34.7430.4252.051853.85121.9875.1360.3114.9812.1101.280占比100%0.56%0.07%1.06%6.8%11.63%4.02%12.03%27.25%16.78%13.47%3.35%2.71%0%0.29%0%登记销售523.910.993.219.786.7465.1547.5993.24150.8993.2236.858.21.782.762.391.12占比100%0.19%0.61%1.87%1.29%12.44%9.08%17.8%28.8%17.79%7.03%1.57%0.34%0.53%0.46%0.21%套数批准预售46876160125152614494716695679133107806764615279420490占比100%0.34%0.03%1.1%5.58%10.55%3.56%12.11%28.39%16.65%16.31%3.26%2.01%0%0.1%0%登记销售560378326277061558334653103681696611047395180317424318287占比100%0.15%0.47%1.37%1.1%10.41%8.3%18.5%30.28%19.71%7.05%1.43%0.31%0.43%0.32%0.16%平均成交价登记销售512188813001834226926993487465854716475736883999557107601337318329备注：1、1500-2000元/ m是指超过1500元/ m、小于等于2000元/ m，其余作相似理解；2、各城市可根据本地价位，适当确定低限价格起点和高限价格起点，但是对于3000元/ m以内的要至少每500元划分相应档次，对3000元/ m以上的要至少每1000元为一个档次。郑州市市区商品住房购买对象分类表（2010年1-7月） 单位：万平方米、套、元/平方米分类本市合计本市城区本市郊县外地合计本省其他地区外省市境 外其它面 积销 售209.43185.3924.04314.49262.5448.90.033.02占住宅总量之比39.97%35.39%4.59%60.03%50.11%9.33%0.01%0.58%套 数销 售20998182542744350392935153704314占住宅总量之比37.47%32.57%4.9%62.53%52.38%9.58%0.01%0.56%价 格平均价格46704568545754215402550756945710平均价格与上年同期比（%）8.23%7.2%15.96%17.67%17.56%17.87%10.82%25.22%2010年1-7月郑州市市区商品住房购买对象中以外地人群为主，外地人购买面积占比60.03%，其中本省其他地区占比50.11%，外省市占比9.33%；本地人购买面积占比39.97%，其中本市城区（即郑州市市区）占比35.39%，本市郊县占比4.59%。从价格上看，外地人购房均价为5421元/平方米，高出本地人购房均价751元。2010年7月份各区域商品住房批准预售情况表 单位：万平方米、元/平方米政域预售面积预售均价二七区16.007971管城回族区35.316222惠济区6.805110金水区24.145356郑东新区3.932900中原区10.846568高新区9.162799经开区00上街区00登封市00荥阳市5.22-新密市00新郑市8.21-中牟县3.32583巩义市00备注：“-”代表无源数据；“0”代表未批准预售，其它作类似解释。2010年7月份各区域商品住房销售情况表 单位：套、万平方米、元/平方米政区销售套数销售面积销售均价二七区11097.566054管城回族区222320.525697惠济区4764.495269金水区234425.525379郑东新区5815.817074中原区176217.613906高新区870.803095经开区000上街区1341.332291登封市1942.432756荥阳市3274.002412新密市70110.831319新郑市3274.573275中牟县6206.102897巩义市1902.442008备注：“-”代表无源数据；“0”代表未销售，其它作类似解释。 2010年7月份各区域办公用房批准预售情况表 单位：套、万平方米、元/平方米政区预售套数预售面积预售均价二七区2272.566700管城回族区000惠济区000金水区000郑东新区000中原区000经开区000合计2272.5667002010年7月份各区域办公用房销售情况表 单位：套、万平方米、元/平方米政区销售套数销售面积销售均价二七区250.195954管城回族区120.152561惠济区000金水区531.2210507郑东新区3708.128283中原区120.154523经开区000合计4729.828372注：本月办公用房销售区域主要集中在郑东新区，该区随着企事业单位的入住和配套设置的进一步完善，对办公用房的需求也越来越大。2010年7月份各区域商业用房批准预售情况表 单位：套、万平方米、元/平方米政区预售套数预售面积预售均价二七区601.5131384管城回族区470.8413670惠济区310.2713511金水区651.6123029郑东新区100.1912000中原区650.9316561经开区000合计2785.35219202010年7月份各区域商业用房销售情况表 单位：套、万平方米、元/平方米政区销售套数销售面积销售均价二七区400.3816772管城回族区630.949391惠济区60.0718662金水区1324.159799郑东新区701.6110260中原区620.7912076经开区000合计3737.92104812010年7月份各区域住宅二手房成交情况表 单位：套、万平方米、元/平方米政区成交套数成交面积成交均价二七区3863.363894管城回族区3693.164104惠济区550.653907金水区9819.214053郑东新区1191.475568中原区4303.493730经开区000高新区20.023821合计234221.364083注：1、住宅二手房成交的主要区域集中在老城区：二七区、管城回族区、金水区、中原区，其中金水区成交量为9.21万平方米，占比43%；其它区域成交量较少。2、各区域中住宅二手房成交均价最高的为郑东新区，均价为5568元/平方米, 主要由于一方面该区绿化好、水清路宽、车辆少、配套设施齐全以及低密度的居住环境吸引了众多高端人群的云集；另一方面该区已渐成规模，住宅日益稀缺，价格随之上扬。2010年7月份郑州市市区房地产抵 押 情 况 报 表 单位：亿元、万平方米、%本 月 完 成在建工程同比预购商品房抵押同比现房抵押同比合计同比件数5-37.5%4621-26.1%337630.2%8002-9.6%评估价值（亿元）5.8237.6%24.21-4.6%45.7110.0%75.7347.4%权利价值（亿元）2.943.6%16.17-8.6%26.10121.0%45.1743.3%面积 （万）11.7459.5%40.36-23.7%62.5350.6%114.6312.6%累 计 完 成在建工程同比预购商品房抵押同比现房抵押同比合计同比件数41-40.6%4133414.8%2114041.7%6251522.6%评估价值（亿元）42.45-27.0%196.7436.8%259.2750.8%498.4633.3%权利价值（亿元）19.71-27.4%133.732.8%135.1957.3%288.635.0%面积 （万）79.17-46.8%368.1618.8%389.3125.2%836.648.7% (数据来源：郑州市房地产抵押管理办公室)2010年6月份郑州市房地产金 融 情 况 表 单位：万平方米、万元、亿元项目名称数值比上月比年初比去年同期增长与去年同期增幅比较开发投资完成额房地产开发投资完成额（自年初累计）288.1647亿元52.90%51.2住宅开发投资完成额（自年初累计）217.345亿元52.30%49.6土地市场情况土地购置面积（自年初累计）608137.42%180.98土地成交价款（自年初累计）(万元)2544338.19%68.26土地出让面积(自年初累计,土地部门,季度数据) 608188.89%242.10土地出让价款(自年初累计,土地部门,季度数据) (万元)254433.018.44%68.59外资购买土地面积(自年初累计,土地或外管部门,季度数据)8.8533外资购买土地成交价款(自年初累计,土地或外管部门,季度数据)开工竣工情况房屋新开工面积（自年初累计）661.154.80%84.7房屋施工面积（自年初累计）4620.622.30%17.90房屋竣工面积（自年初累计）83.3-22.50%-1.60贷款余额房地产贷款余额合计(万元)8539787111062161924349.01%28.36房地产开发贷款余额(万元)17006582027731102924.27%13.39政府土地储备机构贷款余额(万元)230301-28804-18379-4.99%-4.50个人住房贷款余额(万元)638492972191121515157.33%31.36住房公积金委托贷款余额(万元)8931137396819551715.78%-9.32附属信息本市城镇常住人口（年度数据）476.9万人（2009年末）本市城镇人均可支配收入及其增速(季度数据)17117元/9%（2009年末)本市城镇人均居住面积（年度数据）26.6平方米(2009年末）商品房销售额与社会消费品零售总额比较28.27%/较上年同期增加5.61个百分点（2010年6月末）房地产开发在城镇固定资产投资中占比25.54%/较上年同期增加5.67个百分点（2010年6月末）房地产贷款余额在人民币贷款余额中占比15.90%（2010年6月末）/较去年同期增加4.32个百分点（2010年6月末）备注：1.土地出让面积、价款等以各市相关部门公布的统计口径为准(可注明“城区”或“包括区县”)。2.“与去年同期增幅比较”栏填写高或低的百分点数。 （数据来源：人民银行）郑州市市区房地产运行情况走势图1、商品房/住宅批准预售情况：2、商品房/住宅销售面积情况：3、商品房/住宅销售价格走势情况：4、非住宅批准预售/销售情况：5、二手房成交面积及价格走势情况：2010年1-7月郑州市全市房地产市场运 行 情 况 概 述1-7月郑州市全市商品房累计批准预售面积725.80万平方米，较去年同期上涨了69.78%；商品住宅累计批准预售面积591.63万平方米，较去年同期上涨了67.78%。其中郑州市市区商品房累计批准预售面积560.01万平方米，较去年同期上涨了107.27%；商品住宅累计批准预售面积447.64万平方米，较去年同期上涨了91.42%；非住宅累计批准预售面积112.37万平方米，较去年同期上涨了209.30%。1-7月郑州市全市商品房累计销售80428套（间），较去年同期上涨了8.33%；商品房销售累计面积833.80万平方米，较去年同期上涨了13.52%；商品房累计销售均价为4840元/平方米，较去年同期上涨了7.73%。其中郑州市市区商品房累计销售62018套（间），较去年同期上涨了0.12%；商品房销售累计面积625.42万平方米，较去年同期上涨了5.07%；商品房累计销售均价为5614元/平方米，较去年同期上涨了17.32%。1-7月郑州市全市商品住宅累计销售73620套（间），较去年同期上涨了8.45%；商品住宅累计销售面积720.01万平方米，较去年同期上涨了14.62%；商品住宅累计销售均价为4386元/平方米，较去年同期上涨了4.74%。其中郑州市市