当前房地产市场形势分析与政策建议.doc

当前房地产市场形势分析与政策建议（2008年7月16日）一、 当前房地产市场形势 当前市场观望情绪已经形成，市场需求萎缩，交易量下降，开发商资金链紧绷，滞涨态势形成。 2008年1-6月房地产市场供给累计同比增加但景气逐月下降。1-6月房地产开发完成投资13195.67亿元，同比增长33.5%，增幅同比增加5个百分点，比同期固定资产投资增幅高6.7个百分点。但环比逐月回落。1-6月，购置土地面积、商品房新开工面积和商品房竣工面积等指标增幅均在1-2月为最高，之后逐月回落，4月和5月增幅则低于去年同期。1-6月，本年新增房地产开发资金来源增幅逐月下降，其中购房款和银行贷款增幅均逐步下降。 2008年1-6月房地产市场需求增长持续减缓。受调控政策影响，2007年4季度房地产市场需求增长迅速下降，2008年1-6月房地产市场需求增长继续减缓，各种主要类型物业的销售面积均同比减少，并且下降程度均高于1季度降幅。多数城市二手房交易量同比有所减少。2008年1-6月，长三角地区、珠三角地区、环渤海地区等全国所有区域商品房销售面积增幅均同比下降。 2008年前6个月全国及大部分地区房价仍保持上涨但涨幅明显低于去年同期，部分城市住房价格出现下降。2007年4季度房价环比涨幅迅速下降，2008年1-6月商品住宅价格环比涨幅为1.2%，二手住宅价格环比涨幅为0.3%，远低于2006年1-6月和2007年1-6月4.4%的涨幅。2008年1-6月各区域房地产市场变化表房地产市场供给增长变化房地产市场需求增长变化主要城市房价环比涨幅变化东北地区北部沿海地区南部沿海地区黄河中游地区长江中游地区大西南地区大西北地区长三角地区珠三角地区环渤海地区当前房地产市场供求矛盾迅速变化，90平方米以下商品住宅空置面积大幅增加，2008年6月末其空置面积增幅达到31.1%。房地产价格作为资产价格，其变动主要是受未来预期回报的影响，包括未来经济景气变化、通货膨胀预期与货币政策预期的影响。今年月至6月，全国商品房销售面积同比下降7.2%；增幅同比减少28.7%，其中40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积同比分别下降24.9%、20.9%。北京交易量下降已经接近了50%，交易量的持续下降比房价的同比上升是更重要的危险信号。二、房地产业的关联影响 鉴于房地产与宏观经济的密切关联，当房地产趋冷甚至下行时对宏观经济的杀伤力很强。美国的次贷危机已经升级到房地产危机，进而对美国乃至世界经济产生深度影响，日本90年代经济的10年衰退也是由房地产诱因，这些都值得借鉴。1、房地产与GDP关系 房地产行业是一根扁担挑两头，一头是投资，房地产在整个固定资产投资中长期占20%；一头是消费，在居民可支配收入中，支付房价是居民最大的一笔消费。国外发达国家美国、日本、德国、法国在战后1950-1970年近20年间，房地产在GDP所占比重都超过了20%。美国已过了汽车与购房的消费热期，现在房地产仍占GDP的10.5%。我国2007年由建设部发布的数据表明，房地产和建筑业所占GDP比重刚刚超过10%，相比之下，我国房地产不是在GDP中占比太大，而是大有空间。2、房地产对国民收入的影响 居民的收入包括财产性收入与现金收入。中国住房自有率达到了82%，2006年我国城镇住宅的总量为115亿平方米，粗略计算总价值为30万亿元；居民储蓄余额约为40万亿元；中国股市2008年4月底的流通市值约为8万亿元。 居民存款因为受通货膨胀因素影响，过去7个月，存款平均负利率约为3%，以40万亿元人民币储蓄计算，存款储蓄约损失了7000亿元人民币；同时股市深度下跌，总市值缩水数万亿元。在这种情况下居民只有继续选择承受存款负利息，导致今年以来的居民储蓄存款增长了5000多亿。如果房价像股指那样下滑的话，居民手中的30万亿元的财产性收入，势必也要受到缩水的威胁。 日本1990年时居民地产总价值20万亿美元，1992年泡沫破裂以后房价一落千丈，形成了大量的不良资产，股票和土地价格的下降造成的资产损失相当于当年GDP的90%，使日本的GDP增长率从1990年5.6%下降到1993年0.2%，造成了日本经济的十年不振。当前，无论是股市还是楼市的持币观望，最后总要有去向，人们期待的是升值而不是蒸发，在保证国家金融安全和保护国民财产性收入问题上要兼顾平衡，毕竟稳定是第一位的。3、房地产对金融的影响 2007年银行房地产开发贷款余额为1.8万亿元，个贷余额为3万亿元，在银行资产中所占比例达到了1520%，其中70%在国有银行。由于房贷属于中长期贷款，存贷利差大，因此对银行利息收入贡献率超过20%。 从开发商方面来分析，来自银行的开发贷款占开发商资金的1520%，但预收款和抵押贷款占4050%。当市场需求大幅下滑，交易量急速下降时，对开发商是致命的，同样也会殃及银行。90年代初期海南地产危机给银行造成的坏帐10年以后才消纳掉，教训深刻！4、房地产对财政的影响 由于中国的土地制度与其它国家有很大的不同，土地和财政有以下的关联：土地出让金：20012003年，全国累计达9100多亿元。土地出让收入在地方财政收入中所占的比重2003年曾一度高达54.67%，近两年虽然有所下降，但2007年依然保持在40%以上。当前，土地市场正在趋冷，土地交易降温，地价涨幅回落，流标流拍事件持续蔓延，不可避免的使地方政府财政受到较大影响。同时，企业利润下降，土地财政萎缩，今年来的两次自然灾害都会影响地方财政收入。在对房地产的调控中，最重要的一条是加强保障性住房的供给，如果地方财政收入下降，也势必影响对中低收入住房的投入能力。来自REICO报告的数据表明，2005年全国保障性住房投入达400多亿，其中土地招拍挂增收部分的投入为241亿，公积金的增值收入为72亿，财政拨款仅有83亿，到2010时全国保障性住房的投入要增加到500亿，其中来自土地的部分仍占60%。5、房地产对产业链上下游的影响房地产的产业关联系数高达1.72.2, 目前采取由材料、施工单位垫资方式开发，当开发商资金链紧张时，就形成拖欠上游材料、施工单位资金的情况。农民进城务工中有60%在施工企业，现已出现拖欠工资纠纷。总之，经济、财政、金融、国民收入和房地产是互相联动的，房地产问题已经“牵一发而动全身”。三、维护房地产和经济社会稳定平衡发展的建议从维护房地产行业及整个社会经济的稳定平衡发展目标出发，我们提出以下几点建议：1、适时调整房地产政策，适度放松银根要保障经济“又好又快”的发展，房地产政策已经到了适时调整的阶段。以往对房地产出台的调控政策是根据当时市场过热的态势，采取了“双向调控”，同时调控需求和供给，出台了对开发商缩紧银根、缩紧地根的一系列政策，而对需求方又提高了二套房房贷的门槛以及抵押贷款的利息，并增加了交易环节的税收等。鉴于以下规律：“当经济周期开始下行时，房地产周期比经济周期下降快；当经济周期起步时，房地产周期比经济周期起步晚；由于房地产投资比固定资产投资下降的快，而后使得固定资产投资会以更快速度下降，加快了我们宏观经济运行的风险”。在下半年到明年，如果销售量持续下滑，政策不变，房地产投资增幅很快会下来，要警惕房地产市场下滑给本行业和整个国民经济带来的影响甚至灾难，因此，应适度放松银根，增加多渠道的融资方式，合理利用外资。因为房地产的供给弹性很小，而需求弹性很大，因此政府应提前果断采取措施，保证经济稳定发展。2、尽快使90平方米以下的普通住宅需求恢复正常据REICO报告称，“90平方米以下商品住宅空置面积大幅增加，2008年6月末其空置面积增幅达到31.1%。2008年16月，在商品住宅投资增量中，90平方米以下住宅投资贡献了45.37%。90平方米以下住宅投资增长成为拉动商品住宅投资增长的重要力量。”应引导恢复市场正常的交易量，从控制需求到引导需求，可以从普通的商品房和双限房做起。当前的个人抵押贷款利率是历史上最高，而且也高于国外水平。应出台差别利率的贷款政策，对自住90平方米以下的第一套住房实现较为优惠的贷款利率，适当放宽购买二套房的贷款条件，目前二套房首付比例是40%，贷款利率水平上升10%，建议对改善性需求的居民，取消第二套房贷利率上升10%的限制。对中低收入家庭增强支持力度，如减息、贴息等。3、调整政策要因时因地制宜以往出台的政策总是全国“一刀切”，建议就调整的时间和目标针对不同地区的政策有所区别，因地制宜，给地方政府相应的权力。例如成都市政府及时地出台了十条关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见，成都新出台的政策注意了当地市场的冷暖，不使房地产拖垮了当地经济。但对于高房价已透支了今年和未来的一些地方，当地的调整政策应有紧有松。如深圳的问题是防止金融坏帐和风险，而北京的情况是需要在恢复正常的自住性需求和防止热钱的涌入干扰中找到平衡。4、适时启动税收杠杆税收杠杆是双向的，应该合理的调整。以往总是加税，一加税房价就涨进而传导到买家。实际上，减税可以刺激需求，尤其是低端用户的需求。去年实施的土地增值税政策对开发商形成了很大压力，今年的土地市场缩量流拍，土地增值已经不同往年，有些地区的地价已经下降。1993年制订的土地增值税政策已经不适应现在的市场环境，建议调整土地增值税政策，包括下调其累进税率的幅度。对于预收25%所得税的办法，当前资金链紧张，无法予缴税，进而形成了欠税现象蔓延，应调整征税方式。5、建议政府扶助中小企业，鼓励优胜劣汰中小房地产企业是不仅是行业发展也是国民经济发展的重要力量, 中小企业的大量存在是一个不分地区和发展阶段而曾遍存在的现象，是经济发展的内在要求和必然结果，是保证正常合理的价格形成、维护市场竞争活力、确保经济运行稳定、保障充分就业的前提和条件。应鼓励市场化公开竞争，资本市场也应对民营房地产企业一视同仁。据统计，近20年民营房地产企业在上市公司中融资总额，不及今年上半年国有房地产企业在资本市场融资的总额。在国内A股市场的房地产企业前十名中，3年前民营企业占70%，而现在百分之百是国有和股份制