（财政学专业论文）房地产企业所得税的征管和检查策略.pdf

摘要 近年来，房地产企业所得税增长从历史纵向来说，增长的绝对额和相对比例 明显提高，形式可喜。但是，我们还应该看到，房地产企业所得税的征管和检查 在实际执行中还存在诸多问题。笔者试图从房地产企业所得税的征管和检查现状 入手，剖析原因，提出管理和检查策略，以期对房地产企业所得税的征管和检查 作一些有益的工作。 全文共分四章，各章主要内容如下： 第一章是序言。第一节选题背景及意义。第二节是文献综述。第三节是论文 研究的基本方法。第四节是论文可能创新之处与不足。 第二章以河南省国家税务局为例，对房地产企业所得税的征管和检查现状进 行了分析。第一节首先分析了内资房地产企业所得税的征管现状；其次分析了外 资房地产企业所得税的征管现状。第二节以2 0 0 6 年河南省国家税务局对房地产企 业所得税进行专项检查的有关资料为例，对房地产企业所得税的检查现状进行了 分析。 第三章是造成房地产企业所得税征管和检查的现状原因。第一节是利益原因： 房地产企业追求经济利益最大化。第二节是法律原因：房地产税收法制不完善。 第三节是社会原因：治税环境恶化。第四节是直接原因：征管不严。第五节是间 接原因：检查不力。 第四章是房地产企业所得税的征管和检查策略。第一节是房地产企业所得税 的征管策略；第二节是房地产企业所得税的检查策略。 关键词：房地产；企业所得税：征管和检查 a b s t r a c t t os p e a ki nh i s t o r i c a lp e r s p e c t i v e ，t h ei n c r e m e n to fr e a le s t a t ee n t e r p r i s ei n c o m e t a xh a ss h o w ng r e a tp r o s p e c ti nr e c e n ty e a r s ，b o t ht h ea b s o l u t ev a l u ea n dt h er e l a t i v e p r o p o r t i o n i n c r e a s ee v i d e n t l y d o e si tm e a nt h a tt h e r ea r en op r o b l e m sw i t ht h e c o l l e c t i o na n dm a n a g e m e n to ft h er e a le s t a t ei n c o m et a x w i t ht h ee x p e c t a t i o nt od o s o m et a s k su s e f u lf o rt h ei n s p e c t i o na n dm a n a g e m e mo ft h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e i n c o m et a x ，it r yt os t a r tw i t ht h ea c t u a l i t i e so ft h ec o l l e c t i o n ，m a n a g e m e n ta n d i n s p e c t i o no ft h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e ，a n a l y z et h er e a s o n s ，t h e np u tf o r w a r di n s p e c t i o n s t r a t e g i e sa n dm a n a g e m e n tp o l i c i e s ，a n dp e r f o r mp r e l i m i n a r ye x p l o r a t i o no ft h ei m p a c t s o ft h en e we n t e r p r i s ei n c o m et a xl a wa n dt h ei m p l e m e n t a t i o nd e t a i l s t h et e x t b o o ki sd i v i d e di n t o4p a r t s ，a n dt h ec o n t e n t so fe a c hp a r ta r es h o w na s f o l l o w s ： t h ef i r s tp a r ti st h ep r e f a c et oe x p l a i nt h es i g n i f i c a n c eo ft h em a i nq u e s t i o n s ，t h e b a s i c i d e a sa n dm e t h o d so ft h ep a p e r , a n dt h ei n n o v a t i o na n dw e a k p o i n to f t h ep a p e r p a r t2t a k e st h ee x a m p l eo ft h es t a t er e v e n u ei nh e n a np r o v i n c e ，a n da n a l y z e st h e a c t u a l i t yo ft h em a n a g e m e n ta n di n s p e c t i o no ft h er e a le s t a t ee m e r p r i s ei n c o m et a x c h a p t e r1a n a l y z e st h ea c t u a l i t yo ft h ec o l l e c t i o na n dm a n a g e m e n to ft h er e a le s t a t e e n t e r p r i s ei n c o m et a x c h a p t e r2q u o t e st h ei n f o r m a t i o no b t a i n e db yt h es t a t er e v e n u e i nh e n a np r o v i n c e ，w h i c hh a sc o n d u c t e das p e c i a li n s p e c t i o nt ot h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e i n c o m el a x ，t h e nt h ec a u s e sa r ea n a l y z e d p a r t3a n a l y z e st h er e a s o n sf o rt h ea c t u a l i t yo fc o l l e c t i o na n di n s p e c t i o no ft h er e a l e s t a t ee n t e r p r i s ei n c o m et a x f i r s t l y , i tp o i n t so u tt h a tt h eb a s i cr e a s o no ft a xd o d g i n g a n dt a xe v a s i o ni nr e a le s t a t e e n t e r p r i s e i st h a tt h e s ee n t e r p r i s e sw a n tt op u r s u e m a x i m u m p r o f i t s e c o n d l y , t h el e g a lr e a s o ni st h ef a u l t si nt h el e g a ls y s t e mo fr e a le s t a t e i n c o m et a x t h i r d l y ，t h es o c i a lr e a s o ni st h ed e t e r i o r a t i o no fe n v i r o n m e n tf o rt a x g o v e m a n c e f o u r t h l y , t h ed i r e c tr e a s o ni st h el a xc o l l e c t i o n f i f t h l y , t h ei n d i r e c tr e a s o n i si n e f f e c t i v ei n s p e c t i o n p a r t4i sa b o u tt h em a n a g e m e n ta n di n s p e c t i o np o l i c yo ft h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e i n c o m et a x c h a p t e r1i sa b o u tt h em a n a g e m e n tp o l i c yo ft h er e a le s t a t ee n t e r p r i s e i n c o m et a x c h a p t e r2i sa b o u tt h ei n s p e c t i o np o l i c yo fr e a le s t a t ee n t e r p r i s ei n c o m et a x k e yw o r d s ：r e a le s t a t ee n t e r p r i s e ；i n c o m et a x ；m a n a g e m e n ta n di n s p e c t i o n 厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的研究成 果。本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在 文中以明确方式标明。本人依法享有和承担由此论文产生的权利 和责任。 声明人( 签名) ： 年月日 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦 门大学有权保留并向国家主管部门或其指定机构送交论文的纸质 版和电子版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许 论文进入学校图书馆被查阅，有权将学位论文的内容编入有关数 据库进行检索，有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的 学位论文在解密后适用本规定。 本学位论文属于 l 、保密() ，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密( ) ( 请在以上相应括号内打“4 ) 作者签名： 导师签名： 日期：年月日 日期：年月日 第一章序言 第一章序言 第一节选题背景及意义 当前，在我国以商品和劳务税为主体、其他税为辅助的税制结构下，笔者选 择房地产企业所得税的征管和检查作为研究的课题，主要基于以下几点考虑： 一、房地产企业所得税的研究是我国经济又好、又快发展的需要 这个问题是经济学界一直争论的质量和效率的问题，税收作为政府调控经济 的重要杠杆之一，起着十分重要的作用。所得税历来被认为是解决公平问题的一 个重要税种，同时，税收作为财政收入的主要来源，承担着支撑公共财政支出的 历史使命。未来一个时期，贯彻中央的一系列重大战略决策，增加公共财政的投 入将更需要税收发挥本身的职能。因此，研究房地产企业所得税是一个很好的举 措。 二、房地产企业所得税的研究符合税收工作的宗旨 按照科学发展观的基本要求，税收工作的宗旨是“聚财为国，执法为民”。税 收管理也是同样的道理，要从粗放管理转为科学化、精细化管理，一切以效益为 重，具体到税收工作中就是要依法征收税款，不断提高税收征收的质量和效益， 使我们实际征收的税款不断地接近国家税法政策规定的应征税款，这是税收工作 永恒的主题。而要实现之，就要求税务部门管好税源，组织好税收，为经济发展 服务，房地产企业所得税是其中行业管理的一个重要方面。 三、房地产企业所得税的研究是新税收征管模式的体现 伴随着经济体制改革和税收制度改革的进程，我国税收征管制度也在不断地 进行着改革探索。到目前为止，我们逐步形成了“以申报纳税和优化服务为基础， 以计算机网络为依托，集中征收，重点稽查，强化管理”的3 4 字税收征管模式， 其中“强化管理”，是今后税收管理的主要工作。因此研究房地产企业所得税的管 理，是这主要工作的一个重要方面。 房地产企业所得税的征管和检查策略 四、房地产企业所得税的研究是我国税收工作本身的需要 随着时间的推移，房地产企业所得税税源呈现多元化、复杂化的特征，税源 分布的领域越来越广，税源的结构越来越复杂，税源的流动性和隐蔽性越来越强， 纳税人和税务机关之间存在大量的不对称信息，二者之间的博弈给税收征管工作 带来新的挑战，税源监控的难度越来越大，税务机关如何抓住房地产所得税管理 这一主要矛盾和薄弱环节，不断提高征管效能，是防止房地产企业所得税税款流 失的重要举措。 第二节文献综述 一、国外研究综述 房地产企业所得税从根本上属于企业所得税范畴，国外对所得税的征管最早 可以追溯到1 8 世纪末的英国，国外学者对企业所得税的管理和检查的研究也比较 早。 国外对对所得税征管和检查方面的研究是围绕逃税和税收遵从开始的。关于 逃税的模型最早是由a 1 l i n g h a m 和s a n d m o ( 1 9 7 2 ) 建立，简称a _ s 模型，这一模 型被称之为研究税收征管策略的“种子模型”。他们通过模型说明了遏制逃税的最 重要因素在于提高检查率和处罚率。但是由于他们的模型较为简单，假设条件与 现实环境有一定差距，其后的研究者将其扩展并做了进一步研究。总的来说，此 后大多数经济学家和学者是在前人研究的基础上，对税收征管问题按以下思路进 行研究：一是根据各种统计数据，从实证研究的角度验证a _ s 模型的可靠性与准 确性；二是与经济研究的其它领域结合起来分析。 s p i c e r 和s b l u n d s t e b t ( 1 9 7 6 ) 从纳税人所交纳税款能否很好利用的角 度研究了其对纳税行为的影响，其结论是：假设纳税人所缴纳的税款没有被很好 的使用，作为交换，他就会拒绝忠实地、完整地履行纳税义务。 f r i e d l a n d ，m a e t a l 和r u t e n b e r g ( 1 9 7 8 ) 以1 5 名以色列心理学本科生为实 验样本进行了一个实验来测试审计率、罚款以及税率变化对逃税的影响，结果表 明与审计相比，高额的罚款在减少逃税上是更为有效的震慑工具。 t i t t l e 、s c o t t 和g r a s m i s k ( 1 9 8 6 ) 通过调查所得到的数据研究了逃税与惩 罚威胁之间的关系，发现当惩罚的威胁提高，偷税的倾向降低。 第一章序言 a l m ( 1 9 9 2 ) 等通过试验模拟方法调查各种可能提高税收遵从水平的策略，他 们发现较高的查获概率和处罚率确实能提高遵从水平，但光靠这些威慑措施效果 并不大，而当对这些被发现是遵从的纳税人给予奖励时，平均遵从水平会提高。 f r a n z o n i ( 2 0 0 0 ) 设计了通过增加信息披露、设置激励机制来促进纳税人依 法纳税的模型。 m a r t ao r v i s k a 等( 2 0 0 2 ) 在a _ s 模型的基础上，引入了公民责任和守法公 民这一对社会经济变量，从社会心理学的角度分析了公民责任和守法公民对逃税 的影响。他们还通过实证研究检验了理论分析，得出在防止逃税方面公民责任和 守法公民是关键的结论。w e l l s ( 2 0 0 2 ) 评述了在信息不对称条件下的一种税收征 管实践税收特赦的理论与实践。 a h m e dr i a h i - b e l r a o n i ( 2 0 0 4 ) 以全球竞争力报告、世界竞争力年鉴、世界 经济自由度年鉴的数据为基础，通过对3 0 个国家进行回归分析，结果表明在国际 上税收遵从与经济自由水平、市场的公正水平、竞争的有效性水平以及高水平的 道德规则正相关。 二、国内研究综述 由于我国政府对房地产企业所得税的征管和检查的工作开展的比较晚，因此， 国内对房地产企业所得税的研究也比较晚。杨克文 ( 2 0 0 4 ) 在房地产发展的大好 形式下首先提出了房地产企业所得税如何管理的问题。武玉荣 ( 2 0 0 4 ) 对房地产 会计进行了研究，提供了房地产企业所得税的征管和检查的参考依据。与此同时， 一些学者把目光投到了国外房地产企业所得税的征管和检查经验上，何瑛 ( 2 0 0 4 ) 介绍了美国的房地产市场，归纳了一些征管和检查的经验。周荣子固( 2 0 0 4 ) 介绍 了罗马尼亚房地产产业的税收管理。 郭松山等 ( 2 0 0 5 ) 运用博弈理论对房地产税制进行了分析，提出了一些征管 和检查的策略。曲卫东 ( 2 0 0 5 ) 介绍了德国的房地产课税评估，为房地产企业所 杨克文房地产火爆了税该咋管好 j 北京：中困税务，2 0 0 4 年第1 期 回武土荣房地产会计 m 北京：前都经济贸易大学出版社，2 0 0 4 何瑛。美嘲住房市场一1 瞥 j 北京：中圜税务，2 0 0 4 年象2 期， 周荣予罗马尼业房地产业的税收管理北京：中闷税务，2 0 0 4 年第2 期 国郭松山、黄绍华我国现行房地产税制的博弈分析 j 北京：税务研究，2 0 0 5 年第5 期 国曲卫尔德国的房地产课税评估 j 北京：中国税务，2 0 0 5 年第5 期 房地产企业所得税的征管和检奄策略 得税的征管和检查提供了一定的思路。崔晓青( 2 0 0 5 ) 研究了房地产企业税收征 管计算机辅助系统，为房地产企业所得税征管和电子化检查提供了一些有益的借 鉴。 晏鸣固( 2 0 0 6 ) 归纳了房地产开发企业偷逃所得税的手段，提出了一些征管对 策。王静锄( 2 0 0 6 ) 介绍了房地产企业税收优惠政策，从纳税人的角度，提出了一 些避税措施。总局房地产市场税收政策调研课题组( 2 0 0 6 ) 对深圳广东东莞房地 产市场税收政策进行了调研，分析了房地产企业所得税征管和检查的现状。海南 省地方税务局课题组 ( 2 0 0 6 ) 介绍了国际房地产所得税计税依据的一些经验，提 出了我国房地产所得税计税依据的改革方案构想。石恩祥等 ( 2 0 0 6 ) 对成都市房 地产经济税收发展趋势进行了分析。 杨斌( 2 0 0 7 ) 对房地产税费改革的方向的进行了研究，为房地产企业所得税 的管理提供了一些思路。倪红日等 ( 2 0 0 7 ) 对房地产税收调控政策的效应进行了 分析，并提出了一些征管的建议。李艳艳 ( 2 0 0 7 ) 介绍了国外一些国家房地产税 收征管和检查的经验。 三、研究综述总结 在理论研究上，企业所得税方面，近年来研究的重点主要集中在内外资两套 税制的合并上，而对房地产企业所得税的研究只是起步阶段，有很多空白和发展 的空间。 在房地产行业方面，近年来研究的重点主要集中在房地产税和物业税的研究 上，而对房地产企业所得征收的所得税研究的比较少。把房地产企业所得税作为 研究重点的，理论文献刁i 是太多。 在研究范围上，近年来研究的重点主要是房地产开发经营企业，而对房地产 崔晓青房地产企、l k 税收征管计算机辅助系统研究 j 北京：税务研究，2 0 0 5 年第1 2 期 晏呜房地产开发企、l k 偷逃税的主要手法及征管对策 j 北京：税务研究2 0 0 6 年第2 期 土静。房地产企业税收优惠政策i 避税筹划技巧点拨 1 1 北京：企业管理j | ：版社，2 0 0 6 固房地产市场税收政策调研课题组深圳广尔东莞房地产市场税收政策调研报告 j 北京：税务研究，2 0 0 6 年第8 期 恸海南省地方税务局课题组房地产税计税依据改革的国际借鉴与改革方案构想【j 】北京：税务研究，2 0 0 6 年 第8 期， 石恩祥、汤兰成都市房地产经济税收发展趋势分析f j 】北京：税务研究，2 0 0 6 年第ll 期 o 杨斌。关于房地产税费改革方向和地方财政收入模式的辩论 j 北京：税务研究，2 0 0 7 年第3 期 。倪红日、赵阳房地产税收调控政策的效心分析j j 建议 j 北京：涉外税务，2 0 0 7 年第3 期 唧李燕燕国外房地产税收制度的经验 j 北京：中国税务，2 0 0 7 年第6 期 第一章序言 行业的关联企业( 物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动) 研究的较少。 第三节研究方法 一、马克思主义的哲学方法 在研究过程中，笔者始终坚持运用马克思主义的辩证唯物主义和历史唯物主 义的观点来观察、分析和解决问题，力求客观、公正、准确地分析房地产企业所 得税有关问题。特别是坚持正确的历史观，客观地描述和分析了房地产企业所得 税的现状和原因，提出了一些切实可行的征管和检查策略。 二、比较研究的方法 本文以内外资房地产企业的征管和检查现状为对象，比较的目的在于找出房 地产企业在征管和检查方面存在的问题。比较的方法有：l 、纵向比较法。主要用 于对房地产经济的发展与房地产所得税的增长方面，目的在于对房地产企业的经 济税源与纳税情况有一个直观感受，为房地产企业存在问题提供实证支持。2 、横 向比较法。主要用于房地产行业所得税与其他行业比较，用来说明房地产企业存 在的问题，为房地产所得税的征管和检查提供支持。 三、系统分析的方法 任何事物都不是孤立存在的，房地产行业企业所得税也巧i 例外，所得税作为 现代税制的三大课税体系( 流转税、所得税、财产税) 之一，与其他两类税系是 有密切联系的，因此，在讨论房地产企业所得税的管理和检查过程中，尽量考虑 房地产所得税纳税人的其他税收负担。 第四节创新之处与不足 一、创新之处 论文始终站在税务管理机关的角度来分析房地产行业的管理与检查，比较好 的体现了理论为实践服务的宗旨；论文运用了税源分析等税源管理的最新理论， 客观实际地用数据说明了房地产经济税源与税收存在的不协调现象，直观地再现 了房地产企业所得税方面存在的问题；本文立足于理论来源于实践的宗旨，然后 房地产企业所得税的征管和检查策略 通过对理论的完善又来指导实践的操作。比如对房地产企业偷逃税手段的归纳， 对房地产行业管理的策略，对房地产行业检查的策略等。 二、不足之处 在归纳房地产企业所得税存在问题的时候，由于数据上的难取得性，只选取 了我国、河南省、郑州市的例子，得出的问题可能不具有广泛的代表性；由于资 料选取的不完整性和不全面，只选取了部分年份，可能会对归纳的结果证明方面 存在一定的片面性；虽然统一的企业所得税法和实施条例已经颁布，但由于房地 产所得税业务的复杂性，难免会和实际的的操作存在一些偏差。 第二章房地产企业所得税的征管和检查的现状分析以河南省图家税务局为例 第二章房地产企业所得税的征管和检查的现状分析 以河南省国家税务局为例 第一节房地产企业所得税的征管现状 河南省国家税务局负责房地产企业所得税征收管理的有两个机构：所得税管 理处和国际税收管理处。在房地产企业所得税方面，所得税管理处负责内资企业 所得税征收管理和税政业务；对所得税的具体问题进行解释和处理；负责拟定所 得税征收管理的具体实施办法；负责组织所得税的日常检查等工作。2 0 0 2 年起， 国家进行所得税收入中央与地方分享的改革，按照国家税务总局国税发 2 0 0 2 8 号 文件的规定，2 0 0 2 年1 月1 日后办理设立( 开业) 登记的企业，其企业所得税由 所得税处负责征收管理。国际税务管理处负责外商投资企业和外国企业所得税的 征收管理和税政业务；负责反避税、情报交换、税收协定的执行、外国居民税收 监管、国际税务管理合作等国际税务事项的组织实施工作；负责外商投资企业和 外国企业的税务审计工作等。2 0 0 7 年，所得税管理处管理的内资房地产企业达到 1 0 0 5 户，所得税收入为1 8 4 7 4 3 6 4 5 8 4 元。国际税收管理处管理的外资房地产企业 达到2 0 5 户，所得税收入为4 8 4 1 7 6 3 2 8 1 6 元。 一、内资房地产企业所得税征管现状分析 ( 一) 申报数据关系异常 纳税申报是纳税人在纳税义务发生后向税务机关办理纳税的法定程序，纳税 申报资料是纳税人对其负有纳税义务的经济活动的真实程度承担法律责任的书面 凭证；同时，也是税务机关办理征税业务、核定应征税额，开具完税凭证的重要 依据。申报所反映的税收规模是一定税源环境下税收产出总量的大小和水平。研 究税收规模的大小及其变化趋势，有以下几个方面的意义：一是税收收入作为财 政收入的主要组成部分，税收规模可以反映地区间的财力水平和差异；二是税收 收入作为g d p 的重要组成部分，分析税收规模是研究g d p 结构和宏观税收负担水 平的基础；三是分析税收规模水平，是科学编制税收计划的基础；四是分析不同 ”许善达国家税收【m 】北京：中国税务出版社，2 0 0 3 年，第3 1 7 3 1 8 页 7 房地产企业所得税的征管和检查策略 税源环境下的税收规模水平，是税收收入组织工作确定重点管理对象和成本效益 管理的决策依据。 河南省国家税务局掌控的房地产企业所得税的税收管理指标有五个：销售( 营 业) 收入、利润总额、纳税调整后所得、应纳税所得额和应纳所得税。具体情况 见下表： 表2 1 ：2 0 0 2 2 0 0 6 年河南省国家税务局房地产企业所得税税源监控统计表 单位：元 年度销售收入利润总额 纳税调整后所得 应纳税所得额应纳所得税 2 0 0 21 6 7 2 3 8 61 9 7 37 4 2 5 8 7 0 0 8 6 7 3 7 6 0 9 0 1 3 9 3 7 2 0 7 7 97 7 3 8 4 9 8 5 9 2 0 0 3 4 0 2 0 7 8 4 2 2 0 4- 3 3 3 2 9 5 3 9 1 3 1 2 6 6 0 9 3 7 1 3 9 0 8 4 2 1 01 5 1 8 7 6 11 9 3 2 0 0 41 5 0 1 8 2 0 4 9 7 2 71 71 3 3 8 6 9 0 0 76 4 9 6 0 8 0 7 3 0- 2 2 0 4 6 5 0 6 5 7 1 3 5 11 0 0 7 7 4 9 2 0 0 521 2 0 3 3 5 4 9 8 7 6- 1 1 3 1 1 4 6 7 6 1 21 0 6 2 5 5 1 1 5 7 42 1 6 1 3 9 9 7 3 ，3 27 1 1 3 7 6 9 9 7 7 2 0 0 64 0 4 8 2 9 91 8 7 4 7- 1 6 2 2 0 9 2 9 0 5 93 0 4 8 4 0 3 71 4 45 6 1 3 4 6 7 8 4 0 41 8 4 7 4 3 6 4 5 8 4 资料来源：河南省国家税务局网站。 从上表可以看出，销售收入逐年增长，但是利润却连年亏损，由“利润= 销售 收入一成本费用”的基本公式可知，房地产企业所得税存在大量的扣除，并且占的 比例非常大。2 0 0 2 年- 2 0 0 6 年分别扣除了1 7 4 6 6 4 4 8 9 8 1 元、4 3 5 4 0 7 9 6 1 1 7 元、 1 6 7 3 1 5 9 1 8 7 3 4 元、2 2 3 3 4 5 0 1 7 4 8 8 元、4 2 1 0 5 0 8 4 7 8 0 6 元。远远大于房地产企业 的销售收入，这反映了房地产企业成本比较大的特点。 从利润与纳税调整后所得的关系来看，“纳税调整后所得= 利润+ 调整项目。 这说明房地产企业会计制度和税法存在大量的暂时性差异和永久性差异。2 0 0 2 年 - 2 0 0 6 年分别调增了1 4 1 6 3 4 7 9 0 9 元、3 4 5 9 5 6 3 2 8 4 元、1 0 6 3 7 7 8 8 2 7 7 元、 2 1 9 3 6 9 7 9 1 8 6 元、4 6 7 0 4 9 6 6 2 0 3 元。这增加了税务管理人员的难度。 从应纳税所得额和应纳所得税的关系看，“应纳所得税= 应纳税所得额x 税率”。 从理论上讲，应纳所得税应该小于应纳税所得额，但是2 0 0 2 2 0 0 4 年应纳所得税 ”税源i 监控管理及其数据分析应用编委会税源监控管理及其数据应用分析 m 1 北京：中国税务出版社，2 0 0 5 年，笫6 4 - 6 5 贞 8 第二章房地产企业所得税的征管和检查的现状分析以河南省闷家税务局为例 与应纳税所得额的关系异常，都是应纳所得税大于应纳税所得额。 ( 二) 低零申报率过高 申报率是指纳税人在监控期内实际办理纳税申报的户次数与考核期内应办理 纳税申报户次数之间的比例。主要通过对纳税人中报情况的监控，衡量纳税人对 依法纳税申报的遵从程度，以利改进服务措施，强化管理力度，提高遵从水平。 低申报率是指考核期内房地产企业所得税企业的所得税申报税款低税负( 低税负 是指考核期内房地产企业所得税企业申报所得税税款低于被考核单位平均行业税 负) 的户数与房地产企业所得税企业实际申报户数的比例。零申报率指考核期内 房地产企业所得税企业的所得税申报税款为零的户数与房地产企业所得税企业实 际申报户数的比例。低零申报率是指考核期内房地产企业所得税企业的所得税申 报税款低零税负的户数与房地产企业所得税企业实际申报户数的比例。主要通过 对房地产企业所得税企业申报质量的分析，衡量税务机关对房地产企业所得税企 业的管理程度，以利于税务机关有针对性的加强分类管理、纳税评估，堵塞征管 漏洞。哪 河南省国家税务局对房地产企业所得税低零申报率统计见下表： 表2 2 ：2 0 0 2 - 2 0 0 6 年河南省国家税务局房地产企业所得税低零申报率统计表 单位：户、 低申报零申报 低零申报 年度 总户数 本期本期低本期本期低本期本期低零 户数申报率户数 申报率户数申报率 2 0 0 21 1 21 08 9 39 38 3 0 41 0 39 1 9 6 2 0 0 3 3 3 6 2 47 1 42 8 48 4 5 23 0 89 1 6 7 2 0 0 4 6 5 34 77 2 05 4 8 8 3 9 25 9 59 1 9 2 2 0 0 5 8 1 23 1 53 8 7 93 6 84 5 3 26 8 3 8 4 1 1 2 0 0 61 0 0 51 4 41 4 3 36 7 46 7 0 68 1 88 1 3 9 资料来源：河南省国家税务局网站。 o 钱国玉税收管理员岗位达标培训教材【z 】郑州：河南省国家税务局，2 0 0 6 年，第9 4 - 9 5 页 - 9 - 房地产企业所得税的征管和检杏策略 从上表可以看出，2 0 0 2 年一2 0 0 6 年低申报率分别为8 9 3 、7 1 4 、7 2 0 、3 8 7 9 和1 4 3 3 。尤其是2 0 0 4 年，低申报占到三分之一强。 2 0 0 2 年一2 0 0 6 年零申报率分别为8 3 0 4 、8 4 5 2 、8 3 9 2 、4 5 3 2 和6 7 0 6 。 这说明有大量的房地产企业没有缴所得税。 2 0 0 2 年一2 0 0 6 年低零申报率分别为9 1 9 6 、9 1 6 7 、9 1 9 2 、8 4 1 1 和8 1 3 9 。 这反映有九层左右的房地产企业一直在纳税上异常，只有一成左右的企业正常缴 税，显现房地产企业所得税管理任务的严峻。 ( 三) 税负不均 税收负担是指税收与税源的一种比例关系，其最终形成取决于经济结构、税 收政策和征管强度等综合因素的作用。由于税收负担凝聚着经济、政策和征管诸 多因素，所以研究税收负担可以从不同角度揭示税收经济关系、税收政策执行情 况和税收征管的问题。因此，税收负担就自然成为税收分析工作中值得深入研究 的一项重要内容。企业税收负担是指企业缴纳税款与相关税源的比例关系，它反 映一定时期从事某种生产经营活动所承受税收负担的状况，从中可以揭示企业经 济活动与税收的关系、企业税收相关政策执行情况以及该企业税务主管税务机关 的征收管理情况，因此研究企业税收负担可以为税收管理工作提供丰富的企业税 收信息。叫 河南省国家税务局监控的房地产企业所得税的税收负担指标有四个：收入类 税负、利润类税负、应纳税所得类税负和纳税调整后所得额类税负。具体情况见 下表： “税源监控管理及其数据分析应用编委会税源监控管理及其数据应用分析 m i 北京：中国税务出版社，2 0 0 5 年，第1 2 0 页 - l o 第二章房地产企业所得税的征管和检查的现状分析以河南省【词家税务局为例 表2 - 3 ：2 0 0 2 - 2 0 0 6 年河南省国家税务局房地产企业所得税税负分析表 单位： 年度收入类 利润类 应纳税所得额类纳税调整后所得额类 税负税负税负税负 2 0 0 24 6 3- 1 0 4 2 11 1 4 8 61 9 6 5 5 2 0 0 33 7 3- 4 5 0 11 1 8 5 0 01 0 9 3 2 2 0 0 42 1 91 9 2 1- 5 0 6 7- 1 5 9 3 2 0 0 52 7 25 1 0 45 4 3 43 2 9 1 2 0 0 64 2 5- 1 0 6 0 95 6 4 53 2 9 l 资料来源：河南省国家税务局网站。 注：收入类税负为实纳所得税与销售( 营业) 收入的比值；利润类税负为实纳所得税与利润的比值； 应纳税所得额类税负为实纳所得税与应纳税所得额的比值：纳税调整后所得额类税负为实纳所得税与纳税 调整后所得额的比值。 从上表可以看出2 0 0 2 年- 2 0 0 6 年收入类税负没有超过5 ，最高的是2 0 0 2 年， 收入类税负为4 6 3 ，最低的是2 0 0 4 年，只有2 1 9 。反映出销售( 营业) 收入 对房地产企业所得税的贡献率不大。 从2 0 0 2 年一2 0 0 6 年的利润类税负来看，企业这5 年账面利润一直为负，并且 比例也不小，最高的为2 0 0 6 年，为- 1 0 6 0 9 ，最低的为2 0 0 4 年，也为一1 9 2 1 。 从应纳税所得额类税负来看，数据起伏较大。最高的是2 0 0 3 年，为11 8 5 。 最低的为2 0 0 4 年，为一5 0 6 7 ，两者相差1 2 3 5 6 7 。 从纳税调整后所得税类税负来看，数据起伏也较大。最高的为2 0 0 2 年，为 1 9 6 5 5 ，最低的为2 0 0 3 年，为- 1 0 9 3 2 ，两者相差2 0 5 8 7 。这些数据都反映房 地产企业所得税的征管工作弹性过大，不是十分规范。 ( 四) 弹性系数反常 税收弹性系数是指税收增长与经济增长的比值关系。这一指标反映经济变化 对税收变化的影响，体现税收增长与经济增长的同步性或相关性，是认识税收经 济关系的一项重要指标。在现行税收政策不变的条件下，税收收入依据一定量的 经济规模按适用税率计征，这种以经济决定税收的税收经济规律决定了税收收入 房地产企业所得税的征管和检奄策略 必然应按照经济总量的变化而同步变化。如果以税收弹性指标说明这种税收经济 增长关系，即在理想状态下税收弹性应等于1 。考虑到经济结构变化的影响、国民 收入分配环节变化的影响、税收政策调整的影响以及税收征管强度变化的影响， 税收弹性不可能绝对等于1 ，而更多的情况下是在1 附近上下波动。税收弹性反映 出的这种税收经济基本关系告诉我们，正常的税收弹性数值应在1 附近上下波动。 如果税收弹性数值偏离过大，其导致因素或是税收政策的调整、或是税收征管工 作的不稳定，总之说明税收收入未能与经济的发展同步变化，反映出税收与经济 关系的相对脱节。因此可以说，税收弹性是描述税收经济关系的前兆性综合性指 标，可以为客观评价税收经济关系现状、进一步研究和认识税收变化的原因提供 重要的信息和数据支持。 河南省国家税务局监控的房地产企业所得税的税收弹性有两个：收入弹性系 数和利润弹性系数。具体数值见下表： 表2 4 ：2 0 0 2 2 0 0 6 年河南省国家税务局房地产企业所得税弹性系数分析表 单位： 年度销售收入增利润增长率应纳所得税收入弹性利润弹性 长率 增长率系数系数 2 0 0 zl _ 3 60 5 91 1 6 98 6 01 9 8 1 2 0 0 31 4 03 ，4 90 。9 6o 6 80 2 8 2 0 0 42 7 44 1 41 3 10 4 80 3 2 2 0 0 50 4 1 0 3 31 0 32 5 13 1 2 2 0 0 6o 9 l o 4 31 6 01 7 63 7 2 资料来源：河南省国家税务局网站。 注：收入弹性系数为应纳所得税增长率与销售( 营业) 收入增长率的比值；利润弹性系数为应纳所 得税增长率与利润增长率的比值。 从上表可以看出，2 0 0 2 年一2 0 0 6 年收入弹性系数变化反常，2 0 0 2 年最大，为 心税源监控管理及其数据分析应用编委会税源监控管理及其数据应用分析【m 】北京：中国税务出版社，2 0 0 5 年，第1 3 4 贞 - 1 2 第二章房地产企业所得税的征管和检查的现状分析以河南省困家税务局为例 8 6 0 ，说明应纳所得税的增长率明显高于销售( 营业) 收入的增长率。2 0 0 4 年最 小，为o 4 8 ，说明应纳所得税的增长率明显小于销售( 营业) 收入的增长率。 2 0 0 2 年- 2 0 0 6 年利润弹性系数反常，2 0 0 2 年最大，为1 9 8 1 ，说明应纳所得 税的增长率明显高于销售( 营业) 收入的增长率。2 0 0 5 年最小，为一3 1 2 ，说明应 纳所得税的增长率明显小于销售( 营业) 收入的增长率，房地产企业利润亏损过 快。 ( 五) 亏损面过大 亏损弥补是国家对纳税人的一种免税照顾。它是国家帮助企业渡过暂时困难， 保护税源的一项重要措施，有利于企业亏损得到及时的补偿，保障企业生产经营 的顺利进行。但是，由于亏损是企业所得税应纳税所得额的减项，亏损越大，应 纳税所得额越小，应纳税额就越小。因此，为了督促企业改善经营管理，努力扭 亏增盈，一般都规定有弥补亏损的时限。按照企业所得税暂行条例，规定如下： 一是一般企业亏损弥补。二是分立、兼并( 合并) 、股权重组的亏损弥补。三是免 税所得的弥补。四是联营企业的亏损。五是汇总、合并纳税成员企业( 单位) 的 亏损弥补。回 河南省国家税务具把房地产企业所得税的弥补按时问分为四类：本年亏损、 连续两年亏损、连续三年亏损和三年内间歇亏损。具体情况见下表： 表2 5 ：2 0 0 2 2 0 0 6 年河南省国家税务局房地产企业所得税亏损情况统计表 单位： 本年亏损 连续两年 连续三年亏损 三年内问歇亏损 年度总户数 亏损 比例比例( 占比例( 占 户数亏损面户数户数户数 ( 占亏损)亏损)亏损) 2 0 0 21 1 3 6 65 8 4 1 3 4 5 5 2 0 0 33 4 5 1 6 14 6 6 7 4 4 2 7 3 3 21 2 4 2 0 0 46 6 82 8 24 2 2 27 92 8 0 l2 58 8 7l0 3 5 2 0 0 58 0 92 3 l2 8 5 57 03 0 3 01 87 7 962 6 0 2 0 0 61 0 1 2 4 0 7 4 0 2 2 8 01 9 6 6 2 56 4 12 66 3 9 资料来源：河南省困家税务局网站 注：“一”表示没有数据。 全国沣册税务师执业资格考试教材编写组。税法i i j 北京：中国税务i ：版社，2 0 0 7 年，第3 7 3 9 页 1 3 房地产企业所得税的征管和检查策略 从上表可以看出，本年亏损的房地产企业2 0 0 2 年一2 0 0 6 年分别为5 8 4 1 、 4 6 6 7 、4 2 2 2 、2 8 5 5 和4 0 2 2 。其中，2 0 0 2 年比例最高为5 8 4 1 ，说明有一 半多的企业在亏损。2 0 0 5 年最低为2 8 5 5 ，将近三分之一。 连续两年亏损的企业也不少，并有逐年提高的趋势。其中，2 0 0 2 年为4 5 5 ， 2 0 0 3 年- 2 0 0 5 年分别为2 7 3 3 、2 8 0 1 、3 0 3 0 和1 9 6 6 。其中，2 0 0 5 年比例最 高为3 0 3 0 ，占三分之一强。 如果把所有的亏损加总，2 0 0 2 年达到6 2 9 6 ，2 0 0 3 年达到7 5 2 4 ，2 0 0 4 年 达到8 1 7 ，2 0 0 5 年达到6 9 2 4 ，2 0 0 6 年达到7 2 6 8 。这样的亏损面还是相当大 的。 二、外资房地产企业所得税征管现状分析 ( 一) 税务登记户数增减变化幅度过大 税务登记是税务机关对纳税人的经营活动进行登记并据此对纳税人实施税务 管理的一种法定制度。它是税务机关对纳税人实施税务管理的首要环节和基础工 作，是征纳双方法律关系成立的证据和证明，也是纳税人必须依法履行的义务。 税务登记有利于税务机关掌握和监控税源，合理配置征管资源，组织税收征收管 理活动。税务登记还有利于增强纳税人税收法治观念和纳税意识，自觉接受税务 机关监督管理，维护自身合法权益。通过税务登记，税务机关可以了解纳税人的 基本情况，掌握税源分布状况，合理地调配征管力量，建立科学、严密的征管组 织，实行源泉j 空制，防止漏征漏管，保证税款及时入库。通过税务登记，还可以 及时掌握纳税人的生产经营情况，研究制定税收政策和管理措施。通过税务登记， 建立了征纳关系，有利于税务机关检查监督，保障纳税人依法享受税收政策上的 帮助和指导，使生产经营、领购发票、