（金融学专业论文）我国个人住房贷款的风险分析与防范.pdf

录 摘要i a b s t r a c t i i i 第1 章绪论1 1 1 选题背景及意义1 1 2 研究的方法及内容2 1 3 研究的框架及重点3 第2 章国内外个人住房抵押贷款的研究状况5 2 1 国外个人住房抵押贷款的研究状况5 2 2 国内个人住房抵押贷款的研究情况分析7 第3 章个人住房抵押贷款相关理论回顾9 3 1 个人住房抵押贷款理论9 3 2 个人住房抵押贷款风险理论1 4 第4 章个人住房抵押贷款风险管理经验借鉴1 9 4 1 美国个人住房抵押贷款风险管理经验1 9 4 2 香港个人住房抵押贷款风险管理经验2 1 4 3 我国个人住房抵押贷款风险管理所受启示2 1 第5 章我国个人住房抵押贷款存在的问题及成因分析2 3 5 1 我国个人住房抵押贷款风险管理所存在的问题2 3 5 2 我国个人住房抵押贷款风险的成因分析2 4 第6 章个人住房抵押贷款风险因素的实证分析2 7 6 1 实证分析流程2 7 6 2 实证过程分析3 0 6 3 实证结果及评述3 6 第7 章研究结论及防范对策3 9 7 1 研究结论3 9 7 2 个人住房抵押贷款风险的防范对策3 9 7 3 下一步努力的方向4 2 参考文献4 3 附录4 7 致谢5 5 攻读硕士学位期间发表的论文5 7 摘要 i i 我国个人住房抵押贷款的风险分析与防范 金融学专业硕士研究生宋巧玲 指导教师刘文朝教授 摘要 个人住房抵押贷款风险的研究一直是过去几十年中各国金融机构和房地产相 关部门研究和讨论的重点话题。自从我国福利分房制度被逐步取消和住房消费货 币化的推行，各商业银行陆续开展个人住房抵押贷款业务，为居民购买个人住房 提供经济支持。我国房地产市场近年来经历着迅猛发展，个人住房抵押贷款业务 也逐步普遍化。 本文主要是通过规范分析与实证分析相结合、定性分析与定量分析相结合的 方法找出个人住房抵押贷款风险形成的影响因素，再根据所得结果联系我国实际 情况提出相应的对策措施。首先，介绍了本文研究的背景、内容与方法、框架以 及国内外学者在个人住房抵押贷款领域的研究状况。然后，对个人住房抵押贷款 的相关理论进行回顾，包括个人住房抵押贷款理论以及其风险的相关理论。主要 有个人住房抵押贷款的概念、还款方式、特征、历程、风险的界定及类型等。接 着，对个人住房抵押贷款市场相对成熟的风险管理经验进行引述，由此结合我国 该方面的运行现状得出相关启示，为后文提出完善和规范我国个人住房抵押贷款 领域发展的对策措施具有很大的借鉴意义。接下来，分析我国个人住房抵押贷款 风险的管理现状及所存在的问题，总结我国个人住房抵押贷款风险发生的成因， 为后文的实证研究起到一定的基础作用。本文实证方面，先对变量进行选取，把 影响因素划分为四个维度：借款人维度、贷款机构维度、房屋状况维度和经济环 境维度，分别在四个维度中进行指标的选取。根据所选变量收集了某几家商业银 行个人住房抵押贷款的违约样本，为了便于软件的分析，对样本数据进行了相应 的分类和量化处理。然后对所选取的变量用因子分析法找出主要的影响因子，并 求出其得分矩阵，以便了解相应变量对风险的影响程度，更加有效地控制风险。 通过对实证分析的结果和我国实际情况的结合，提出了防范个人住房抵押贷 款风险的相关对策：( 1 ) 完善和改进我国的个人信用制度：加强个人征信系统的 法律法规建设，建立完备的个人信用评估机制；建立个人信用的风险预警和监控 机制。( 2 ) 完善与规范银行的内部管理体系：强化对个人住房抵押贷款的风险管 两南大学硕十学伊论文 理意识；提高银行对个人住房抵押贷款风险的管理水平；增强贷前审核和贷后监 管的力度。( 3 ) 在创新中促进个人住房抵押贷款市场的平稳运行：开发不同的个 人住房抵押贷款产品，适应不同信用等级的客户；结合中国实际情况，推进个人 住房抵押贷款证券化；完善个人住房抵押贷款保险担保机制。为商业银行有效进 行个人住房抵押贷款风险管理提供了科学依据和参考。最后，对论文进行总结， 指出本文在写作过程中所存在的不足之处以及下一步的展望，望在以后的研究中 a b s t r a c t a n a l y s i sa n d p r e v e n t i o nf o rr i s ko fo u r r e s i d e n t i a lm o r t g a g el o a n f i n a n c ec a n d i d a t e q i a o l i n gs o n g s u p e r v i s o r p r o f w e n z h a ol i u a b s t r a c t t h er e s e a r c ha b o u tt h er i s k so fr e s i d e n t i a lm o r t g a g el o a ni st h ef o c a lp o i n tw h i c h f i n a n c i a li n s t i t u t i o na n dr e a le s t a t ei n d u s t r ya l w a y sd i s c u s si nt h ep a s tf e wd e c a d e s s i n c ec h i n ai sp h a s i n go u tw e l f a r eh o u s i n gd i s t r i b u t i o ns y s t e ma n dt h ei m p l e m e n t a t i o n o ft h em o n e t i z a t i o no fh o u s i n gc o n s u m p t i o n ，t h ec o m m e r c i a lb a n k sc a r r yo u tp e r s o n a l h o u s i n gm o r t g a g el o a nb u s i n e s so n ea f t e ra n o t h e r ，t op r o v i d ef i n a n c i a ls u p p o r tf o rt h e r e s i d e n t sp u r c h a s eo fi n d i v i d u a lh o u s i n g c h i n a sr e a le s t a t em a r k e ti se x p e r i e n c i n g r a p i dd e v e l o p m e n ti nr e c e n ty e a r s ，a n dp e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el o a nb u s i n e s sh a s g r a d u a l l yu n i v e r s a l w i t ht h ef a s td e v e l o p m e n to fr e s i d e n t i a lm o r t g a g el o a n ，t h er i s k sa r eb e c o m i n g m o r ea n dm o r ea p p a r e n t ，s p e c i a l i s t sa n df i n a n c i a li n s t i t u t i o n sf i n do u tt h a tt h er i s k p r e v e n t i o na n dm a n a g e m e n to f i n d i v i d u a lh o u s i n gi sal o n g t e r ma n da r d u o u st a s k t h i s p a p e rs t u d i e so nt h ei m p a c tf a c t o r so fr e s i d e n t i a lm o r t g a g el o a n r i s k t h ef i r s tp a r to f t h ep a p e ri n t r o d u c e st h et h e o r e t i c a lb a s e sc o n s i s t ，i n c l u d i n gt h eb a c k g r o u n do ft h es t u d y ， t h ec o n c e p to fr e s i d e n t i a lm o r t g a g el o a n ，m e a n so fr e i m b u r s e m e n t ，t h ef e a t u r eo ft h e l o a n ，t h ed e f i n i t i o no ft h er i s ka n ds oo n ，w h i c ht h es t u d yb e h i n di se s t a b l i s h e do n t h e n t h es e c o n dp a r ta n a l y s e st h et y p e sa n do r i g i n so fr e s i d e n t i a lm o r t g a g el o a n r i s k ，a n d b r i n g sf o r w a r ds o m er e v e l a t i o n st oi m p r o v et h er i s kp r e v e n t i o na r mm a n a g e m e n to f i n d i v i d u a lh o u s i n gb yc o m p a r i n gt h ed o m e s t i cs t a t u sq u oa n di n t e r n a t i o n a le x p e r i e n c e t h ea n a l y s i sr e s u l th e l p su sc o n t i n u et h er e s e a r c hs u r v e yi nt h ef u t u r ea n ds o l v et h e p r o b l e m sb e t t e r t h e t h i r dp a r ti st h e e m p i r i c a l r e s e a r c ho nt h e b a s i so ft h e c o r r e s p o n d i n gd a t ao fo n ec o m m e r c i a lb a n kb yf a c t o ra n a l y s i s a n dc a l c u l a t i n gt h e s c o r em a t r i x ，i no r d e rt ou n d e r s t a n dt h ei m p a c ta n dd e g r e eo fr i s ko ft h ec o r r e s p o n d i n g v a r i a b l e ，a n dc o n t r o lr i s km o r ee f f e c t i v e l y a c c o r d i n gt ot h ee a r l i e ra n a l y s i sa n de m p i r i c a lf i n d i n g s ，t h i sp a p e rc a r r i e so u t t h e s er e c o m m e n d a t i o n sa n dc o u n t e r m e a s u r e sb a s eo n o u rn a t i o n a lc o n d i t i o n s ：( 1 ) i m p r o v e i i i 两南大学硕十学何论文 o u rp e r s o n a lc r e d i tr e g u l a t i o n ：s t r e n g t h e nt h ec o n s t r u c t i o no fp e r s o n a lc r e d i ts y s t e m ， e s t a b l i s hac o m p l e t ep e r s o n a lc r e d i te v a l u a t i o nm e c h a n i s m ；e s t a b l i s h i n ge a r l yw a r n i n g a n d m o n i t o r i n gm e c h a n i s mo fp e r s o n a lc r e d i t r i s k ( 2 ) s t a n d a r d i z et h ei n t e m a l m a n a g e r i a ls y s t e mo fb a n k ：s t r e n g t h e nc o n s c i o u s n e s so fr i s km a n a g e m e n ta b o u t i n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g e ；i n c r e a s er i s km a n a g e m e n tl e v e lo fb a n k ；s t r e n g t h e n s u p e r v i s i o ni na l lt i m e ( 3 ) p r o m o t et h es t a b i l i z a t i o no fi n d i v i d u a lr e s i d e n t i a lm o r t g a g e m a r k e tw i t hi n n o v a t i o n s ：d e v e l o pd i f f e r e n tm o r t g a g ep r o d u c t st o a d a p tt o d i f f e r e n t c u s t o m e r s ；c o m b i n ew i t ht h ea c t u a ls i t u a t i o ni nc h i n aa n dp r o m o t es e c u r i t i z a t i o no f i n d i v i d u a l h o u s i n gm o r t g a g e ；i m p r o v ep e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g ei n s u r a n c ea n d g u a r a n t e em e c h a n i s m f i n a l l y ，s o m ef l a w si nt h er e s e a r c ha r es u m m e du p ，w h i c ha r e w i s h e dt ob ec o n s u m m a t e da n de n d o w e dw i t hm o r ep r a c t i c a l i t yi nt h ef u t u r e t om a k ea r e a s o n a b l ei n d i v i d u a lh o u s i n gm o r t g a g er i s ka n a l y s i s ，q u a n t i t a t i v em o d e l s ，i m p r o v et h e i n d i c a t o r so fr e s i d e n t i a lm o r t g a g er i s ka s s e s s m e n ts y s t e m ，t h eu s eo fe f f e c t i v ea n d c o m p r e h e n s i v ed a t a sf o ra n a l y s i s ，s ot h a tt h er e s e a r c hc o n t i n u e st oi m p r o v e ，a n dm u c h m o r er e a l i s t i ca n dm e a n i n g f u l k e yw o r d ：i n d i v i d u a lr e s i d e n t i a lm o r t g a g e r i s km a n a g e m e n t f a c t o r - a n a l y s i s c o u n t e r m e a s u r e s i v 要求建立和完善多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易 市场。同时停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，个人住房抵押贷款业 务就其自身的优势及符合国家产业政策和银行信贷政策而获得了迅猛发展，个人 住房抵押贷款规模在银行资产中的比重迅速上升。2 0 0 3 年以来，房地产市场迅速 发展出现了“过热”的情况，2 0 0 5 年3 月，为了对房价过快上涨的问题加以全局 性控制，国务院提出了稳定房价的“国八条。该年末商业性个人住房贷款余额 1 8 4 万亿元，占金融机构人民币贷款余额的8 9 ：2 0 0 6 年上半年，房地产贷款余 额达到3 4 万亿元：2 0 0 7 年末，全国主要金融机构个人住房贷款余额达2 7 万亿元， 同比增长3 6 1 ，高于同期全国各项贷款增速1 9 7 个百分点，在各项贷款中的占 比接近l o ：到2 0 0 8 年第二季度止，全国个人住房抵押贷款余额达3 3 万亿元( 占 整个国内银行体系贷款总额的1 0 5 左右) 。而后美国金融危机在全球范围内逐步 蔓延开来，给世界经济带来的严重冲击，中国也毫不例外地受其影响。我国房地 产行业进入了低迷时期，全国商品房投资增幅在2 0 0 8 年和2 0 0 9 年出现连续下滑。 我国为应对危机的影响及时出台一系列政策措施，让我国经济较快地走出低谷迈 向新的向好趋势，迎来了房地产市场的复苏。根据国家统计局统计资料，2 0 0 9 年 末商品房销售面积达9 3 7 1 3 0 4 万平方米，销售面积增速4 2 1 ；商品房销售额 4 3 9 9 4 5 4 亿元，销售额增速7 5 5 。2 0 1 0 年全年，商品房销售面积1 0 4 3 4 9 1 l 万平方米；商品房销售额5 2 4 7 8 7 2 亿元；个人购房贷款新增1 4 0 万亿元，年末 余额同比增长2 9 4 。但在快速发展的同时又一次呈现出“过热 现象，政府为规 范房地产市场，出台“国十一条 、土地出让制度调整、购房限制条例等，直到 近段时间央行几次提高准备金率和存贷款利率，加上增加“廉租房和“公租 房”的建设与供给，体现出我国政府引导房地产市场健康发展的决心，但也不难 看出个人住房抵押贷款风险的防范与管控是一项长期而又艰巨的工作。 从我国基本国情来说，由于我国人口基数大，人均住房占有量小，居民目前 对住房需求量也非常大，加之一些“要有房”的思想观念，居民购买住房意愿就 更加强烈，从而使个人住房贷款业务拥有很大的市场潜力。再加上商业银行开展 个人住房抵押贷款对居民解决购买住房问题具有非常重要的社会作用。据某权威 网站的调查数据显示，我国居民在购买住房时约9 1 1 采用住房抵押贷款的融资方 西南大学硕士学位论文 式购买住房。另外，从银行发放贷款的业务构成来看，目前我国个人住房贷款额 约占银行各类贷款总额的1 0 ，而西方发达国家如美国个人住房抵押贷款余额占到 银行信贷余额的2 2 左右，根据国外银行业务发展趋势看，我国商业银行个人住房 抵押贷款将是银行贷款发放的主要途径之一，并拥有巨大的发展空间。同时，个 人住房抵押贷款业务不仅解决了居民购买住房的难题，而且为商业银行带来了稳 定的高额利润。然而，这项业务不可否认也具有较高的风险，银行放眼于高额利 润的同时，也还要考虑信贷政策变化较大，风险和收益不能达到均衡。尤其我们 刚经历过的金融危机，究其主要原因正是美国商业银行对个人住房抵押贷款方面 的风险管控不严，放低放贷的门槛，对一些不满足房贷条件的人群无控制放贷， 最终导致了金融危机的发生并波及到全球经济。因此，对个人住房抵押贷款风险 的分析，研究其主要的影响因素，有效地控制风险，对商业银行防范风险、提高 盈利能力并解决居民个人购置住房的难题具有紧迫且重大的现实意义。 1 2 研究的方法及内容 1 2 1 研究方法 本文主要采用规范分析与实证分析相结合、定性分析与定量分析相结合的方 法：( 1 ) 规范分析是依据相关的准则和判断来研究经济运行的一种方法。大多数 与理论分析有关，本文中基础理论和相关政策分析就体现出了规范分析的基本要 求。实证分析是在相关的假定及考虑有关经济变量之间因果关系的前提下，分析、 描述、解释或说明已存在的客观现象，并对该现象可能会出现的情况做出预测的一 种方法。论文就是对所收集的数据运用相关的分析工具和研究方法来对个人住房 抵押贷款风险的影响因素展开实证分析的。( 2 ) 定性分析就是运用归纳和演绎、 分析与综合以及抽象与概括等方法，对事物的本质及内在规律进行研究。定量分 析是通过对客观现象的数量特征、关系以及变化的分析来揭示事物间的相互作用 和发展趋势。本文是在相关理论的定性分析的基础上，对个人住房抵押贷款风险 的影响因素进行定量分析。 1 2 2 研究内容 研究我国商业银行个人住房抵押贷款风险的影响因素，先介绍本文研究背景、 内容、重点以及国内外学者在个人住房抵押贷款领域的研究状况，然后对相关理 论进行回顾，包括个人住房抵押贷款理论以及其风险的相关理论。主要有个人住 房抵押贷款的概念、还款方式、特征、历程、风险的界定及类型等。接着，对个 人住房抵押贷款市场相对成熟的风险管理经验进行引述，由此结合我国该方面的 运行现状得出相关启示，为后文提出完善和规范我国个人住房抵押贷款领域发展 的对策措施具有很大的借鉴意义。接下来，分析我国个人住房抵押贷款风险的管 理现状及所存在的问题，总结我国个人住房抵押贷款风险发生的成因，为后文的 2 改进与完善指明了方向。 1 3 研究的框架及重点 1 3 1 研究框架 图1 - 1 研究框架 1 3 2 研究的重点 根据目前经济发展的趋势，我国商业银行个人住房抵押贷款业务有着较好的 市场前景，但是由于我国金融机构在风险管理方面的诸多不足，而且国家在这方 面的政策调整，个人住房抵押贷款业务面临着两难的抉择：面对高额利润，对商 业银行来讲不会轻易放弃，但开展这项业务必须制定能够控制风险的有效措施， 3 西南大学硕十学伊论文 务过程中不得不心存顾虑，在某种程度 住房抵押贷款历史数据运用因子分析方 进行相应的量化处理，便于软件的分析 个变量对因子的解释力，以便在控制风 分析结果提出对策，为商业银行有效地 随着个人住房抵押贷款在银行信贷总额 的形势，如何运用研究结果提出有效地 的同时，能有效地规避风险和控制风险 第2 章国内外个人住房抵押贷款的研究状况 量置量葛皇曼舅皇曼寰皇i ；m 皇曼曼曼量鼍量舅皇曼舅 第2 章国内外个人住房抵押贷款的研究状况 2 1 国外个人住房抵押贷款的研究状况 在国内外开展信贷业务的银行中，个人住房抵押贷款业务始终都占据着相当 大的比重，使国内外学者纷纷对这一领域进行深入研究。1 9 世纪，个人住房抵押 贷款最早起源于英国，到2 0 世纪初期，它已作为一种主要的住房消费金融工具兴 起在欧洲和美国等外国市场。由于国外银行开展个人住房抵押贷款业务的时间长， 经验丰富，使其在这一领域的制度相对完善，市场也比较成熟。国外学者的研究 主要集中在以下方面： 2 1 1 个人住房抵押贷款风险与l t v 关系 k a u ，k e e n a n ，k i m ( 1 9 9 1 ) 等在研究个人住房抵押贷款违约发生的原因时，通 过大量实证研究显示：是l t v 即贷款价值比( 1 0 a nt ov a l u er a t i o ，指贷款金额 和抵押品价值的比例) 来解释违约的发生而不是个人特征如房屋所有人的流动性 资金等的影响。q u e r c i a 和s t e g m a ( 1 9 9 2 ) 对过去3 0 年中的2 9 个实证研究进行总 结分析后认为：是住房净资产或贷款与住宅价值比率影响着违约决策。 u i g l e y ( 1 9 9 3 ) 认为个人住房抵押贷款违约损失不仅取决于违约频率，而且还取决 于清算时抵押品的价值损失程度。如在阿拉斯加、德克萨斯州等地区的调查发现 当房屋价急速下降时，借款人违约行为的发生率大量增加，给银行造成了严重的 损失。研究还发现，在美国的其它地区，违约率随着经济坏境的变化而变化，但如 果房地产价格波动不大，抵押物的价值就不会有太大的变化。许多相关研究都指 明违约率与l t v 成正比，而且l t v 对贷款风险的发生率影响重大。但是还没有明 确定论l t v 为何数值时个人住房抵押贷款的风险最小。 2 1 2 关于个人住房抵押贷款风险的维度特征研究 为了便于研究本文将风险的来源分为四个维度：借款人维度、贷款人维度、 房屋状况维度以及经济维度。g a u ( 1 9 7 8 ) 利用因子和回归分析法，建立了一套个人 住房抵押贷款违约风险评价标准。其研究结论认为借款者信用等级和职业是影响 违约行为发生的重要因素。因为职业与借款人的持久收入或偿付能力有着直接联 系。w i l s o n ( 1 9 9 5 ) 应用1 9 9 2 1 9 9 5 年加利福尼亚的数据估计了损失函数。他们发 现，驱使违约的主要动因是房价的变化，之后才是贷款特征、l t v 、资产类型、贷 款规模和县区等因素。d e n g ( 1 9 9 5 ) 选择了贷款特征和当地的经济特征来预测和计 算违约概率以及可能招致的损失。f o l lj a nh u a n g ( 1 9 9 9 ) 在其模型中除考虑了上述 一些变量外，还包含了贷款期限、区域、人口和经济变量来共同解释违约情况。 p o s e y 和y a v a s ( 2 0 0 1 ) 研究了不同风险等级的借款人对固定利率( f r m ) 和浮动利 率( a r m ) 住房抵押贷款的自选择问题。江世银( 2 0 0 6 ) 认为，银行在开展业务时都 西南大学硕十学位论文 会存在着信息不对称，银行并不知道借款人所属的风险类型，只有借款人比较了 解自己的情况，因而就会出现高风险的借款人会偏向选择浮动利率抵押贷款，低 风险的借款人则会容易选择固定利率抵押贷款。因此，借款人对抵押贷款选择的 倾向性应该作为银行对借款人风险等级划分的一种重要的参考。v o n f u r s t e n b e r g 这种对个人住房抵押贷款的期限进行了研究，他选取了贷款价值比l t v 相同但是 贷款期限不同的两组个人住房抵押贷款进行分析，结果发现贷款期限越长违约风 险越大。此外他还发现，期限都为3 0 年的新房和二手房，二手房的贷款风险小于 新房。因为二手房的房屋状况借款人可以很清楚的了解，其价格也相对新房低， 所以其违约的风险相对小一些。 2 1 3 期权理论在个人住房抵押贷款风险研究中的运用 对于期权理论的研究是建立在经济理论中经济人假说的基础之上，它认为每 个借款人都是理性的决策者，其目标就是在一定约束条件下追求个人效益最大化。 随着众多学者纷纷运用期权理论对个人住房抵押贷款风险的研究，期权理论在这 一领域的研究也不断地成熟。在这一理论中，借款人在住房抵押贷款期间的行为 决策被认为是一种期权属性。g a u ( 1 9 9 8 ) 把违约看作是一种合理的决策，他们认为 当住房价值下降到低于抵押贷款价值时就极易发生违约。在此分析中，把借款人 对抵押贷款的违约决策看作是对抵押贷款的一种卖出期权，换言之，就是将抵押 住房卖给银行来免除抵押贷款偿还责任的选择权。并从经济人的角度来分析借款 人选择违约的合理性。d e n g ( 2 0 0 0 ) 提出应将个人住房抵押贷款作为一种卖出期权， 纳入国有资产管理框架，并将失业率和离婚率两个变量相结合来研究银行个人住 房抵押贷款违约风险的概率分布。但是，在此项研究中，由于无法获得交易成本 数据，因而无法直接验证借款人是否理性地选择违约。 于是，“准理性 违约的期权理论就成了国外许多文献研究的焦点和热点。 f o s t e r ( 1 9 8 4 ) 将“准理性”违约定义为当资产价值下降到低于抵押贷款价值时借 款人就会立即违约。准理性违约模型的前提假设是没有交易成本，借款人有能力 付款，并能按当前市场利率马上借到足够款项购买等量房产。l e k k a s ( 1 9 9 3 ) 第一 次利用损失数据测试了“准理性”违约期权模型。s p r i n g e r ( 1 9 9 3 ) ，c a p o z z a ( 1 9 9 7 ) 将期权理论与违约实证研究联系起来，来验证交易成本的重要性，研究发现交易 成本和突发事件对个人住房抵押贷款违约行为的发生有着极其重要的影响。 y o n g h e n gd e n g ( 1 9 9 5 ) 采用基于期权的风险模型分析了提前偿还与个人住房抵押贷 款违约的关系。他们分析指出违约对贷款发放之初的贷款价值比以及之后的房产 价值具有敏感性。 2 1 4 个人住房抵押贷款工具的风险研究 在个人住房抵押贷款工具的风险研究方面，y i n g f o o n e h o w 等( 1 9 9 9 ，2 0 0 2 ) 6 第2 章国内外个人住房抵押贷款的研究状况 曼i o wj 鼍曼鼍曼量量量曼曼曼曼量曼曼皇量曼量 研究发现3 5 的香港个人住房抵押贷款采用浮动利率加可变期限( v r d 的办法。也 就是说，利率的变动不会改变月还款额，但贷款期限需进行相应调整。而固定期 限可变偿还额抵押贷款( v r p ) 是指在还款期限固定的情况下，月还款额随利率的变 化而变化。相比而言，v r t 抵押贷款的借款人不仅承受利率风险同时还要承受期 限风险。他们应用数学模型对v r t 抵押贷款价值进行了评价，并将结果与v r p 抵 押贷款进行了比较，发现从借款人的视角看v r t 贷款比v r p 贷款更实惠，但是如 果将贷款期限上限考虑在v r t 贷款中则两种贷款的差异性就变得不显著。 2 2 国内个人住房抵押贷款的研究情况分析 我国国内学者在个人住房抵押贷款方面的研究大多集中在定性分析和理论上 的逻辑推理，在利用模型的定量分析方面却并不多见。翁少群( 2 0 0 4 ) 等利用模糊 模式识别理论模型来研究我国房地产市场在不同阶段的发展，在此基础上建立预 警系统来预测房地产市场未来的发展趋势。李维哲( 2 0 0 1 ) 等也在研究房地产泡沫 预警系统的研究方法取得了一定成就。还有一些学者对房地产市场景气指标体系 进行设置从而有利于研究及预测房地产市场的发展趋势。吴晨等学者应用博弈论 对个人住房抵押贷款违约风险的原因进行分析。在信息不完全的情况下，它将贷 款期间的还款行为看作是一个动态重复博弈，根据个人还款博弈分析模型推出个 人资信对银行的获利情况起着关键的作用。黄小彪、黄曼慧( 2 0 0 4 ) 认为，如果银 行和借款人完全理性，那么他们之间的行为便是在信息不对称下的一种博弈，容 易产生贷前的逆向选择和贷后的道德风险。同时，他们还通过研究发现：为防范 风险，银行推行的相对严格的措施反而会给自己带来更大的风险，并且若政府采 取不当的手段对金融行业进行干预，同样会给银行带来风险发生的可能。陈则明、 吴光伟认为在我国个人住房抵押贷款风险中，信用风险的发生不仅与借款人的经 济状况有关，也与借款人和其周围主体之间的矛盾有着密不可分的联系。刘春红 等人( 2 0 0 0 ) 根据在上海某银行收集的小样本数据对个人住房抵押贷款违约因素进 行了分析。该研究将违约定义为逾期六个月以上( 含六个月) 的贷款。在此研究结 果中表明借款人年龄及家庭、住房面积、房屋单价对个贷违约行为的发生并没有 显著影响，而家庭收入、还款收入比、首付比例、购房能力、还款承受能力对违 约有较大的影响。赵凯、牛刚认为目前银行在开展个人住房抵押贷款业务中，银 行还面临投资风险，即银行在发放个人住房抵押贷款过程中自身因素所造成的风 险，这些因素主要包括：风险管理制度不完整，工作人员疏忽和失误造成的风险； 有些人在办事过程中，有章不循、违规操作、循私舞弊所造成的贷款风险等。汪 利娜( 1 9 9 7 ) 对美国个人住房抵押贷款的保险品种和运作方式进行了大量研究，特 别指出美国住房抵押保险采用公营与私营相结合的混合模式运行，对我国防范个 人住房抵押贷款违约风险的发生提供了经验借鉴。蒋勤、祁颜( 2 0 0 2 ) 研究了加拿 7 西南大学硕七学位论文 大个人住房抵押贷款担保制度。1 9 4 6 年加拿大政府组建成立了加拿大房屋抵押贷 款与住房公司( c m h c ) ，它主要对首付款低于3 0 的借款人提供担保，对银行来说， 经c m h c 担保的个人住房抵押贷款就成为了低风险贷款，从而增加了银行对这部分 借款人放贷的积极性。通过此研究，我们不难看出发展以政府担保机构为主体的 个人住房抵押贷款担保体系能有效转移和分散风险，但是他们并没有就中国的具 体情况以及政府与银行之间存在的问题做进一步分析。方峰、岳东对个人住房抵 押贷款和个人征信体系进行了研究，他们认为对各银行借款者信息进行联网构建 个人征信体系可以有效的防范信用风险。卜壮志在详细分析了美国“次贷 危机 的起因与发展后，再将其与我国个人住房抵押贷款市场上的风险状况进行了对比 分析，最后提出了政策建议：贷款审查流程需要进一步完善、加快发展银行信贷 资产证券化的步伐、规范房地产评估机构以及加强金融监管。施海松将分析着眼 于个人住房抵押贷款的发展形势，把当前我国与美国住房抵押贷款市场的同质性 和差异性进行了分析，指出美国政府采用加息政策调节房地产市场失败是“次贷 危机爆发的主要原因，并发现两市场的相同性大于异同性。何树红、薛国喜对美 国“次贷 危机进行全面的剖析，分析了引发“次贷”危机的原因、发展过程， 并结合我国个人住房抵押贷款市场运行的现状和面临的风险，提出了防范风险的 相应对策。因此，我国急需寻求制定新的货币政策工具来预防个人住房抵押贷款 危机的发生，特别是有效运用信贷杠杆工具控制投资型住房贷款需求的上涨，降 低由于资产价格波动给银行信贷体系带来的风险。住房抵押贷款证券化是我国对 住房抵押贷款最具代表性的创新研究。谭沫( 2 0 0 2 ) 经研究提出在房地产二级市场 推行证券化的探讨。住房抵押贷款证券化是将住房抵押贷款合同以证券化方式分 为若干份证券，其主要的经济功能是：为住房抵押贷款机构提供了新的融资渠道， 便于抵押贷款信贷机构进行流动性管理和资产负债管理；抵押贷款证券化对社会 的闲置资金进行了合理配置；投资者购买证券从某种程度上转移和分散了风险； 为长期投资者开辟了新的投资场所，有利于投资者进行资产组合获取更高的收益。 但中国住房抵押贷款证券化市场既有广阔的前景又有因为条件限制而存在着的推 广的局限性，所以需要进一步探究采取稳妥的措施来开展此项业务。 从总体上来说，国外在个人住房抵押贷款风险方面的研究己经到了一个相对 成熟的阶段。而国内大都是对个人住房抵押贷款风险进行定性研究，在定量研究 和实证创新方面的研究多数是对国外理论的学习和借鉴，自身创新研究还相当欠 缺。由此，我国应加强在个人住房抵押贷款风险方面的定量分析和实证研究，在 大量定性分析的基础上，结合国外的研究成果，争取对我国个人贷款方面的风险 管理研究更进一步，为我国个人住房抵押贷款风险的防范与管控提出更加有效地 对策措施。 8 第3 章个人住房抵押贷款相关理论口1 顾 第3 章个人住房抵押贷款相关理论回顾 3 1 个人住房抵押贷款理论 3 1 1 个人住房抵押贷款类型及其基本还款方式 ( 1 ) 个人住房抵押贷款的类型 个人住房抵押贷款( m o r t g a g e ) 原意为“呆滞的抵押物”，即抵押财产在贷 款抵押期间是不能流动的。概括地说，住房抵押贷款是指由银行等金融机构发放 的，以个人或者家庭为贷款对象，以所购买的住房为抵押品、按照固定或者浮动 的利息率计算、在较长的时间内分期还本付息的贷款。 根据贷款资金来源，我国将个人住房抵押贷款分为三类：商业性个人住房 抵押贷款，即购房者以所购住房作为抵押担保品向金融机构申请贷款，再将其所 贷金额支付给房屋销售方，借款人再以与金融机构签订的还款协议按期归还贷款， 贷款期间的风险与收益由金融机构自行负担，不享受政府提供的优惠。公积金 个人住房抵押贷款。也称个人住房公积金委托贷款，指根据住房资金管理中心的 委托，贷款以住房公积金为资金来源，按规定的要求为个人购买、建造、翻建和 大修自住住房而发放的长期低息专项贷款。借款人、贷款金额、期限、利率等由 住房资金管理中心确定并承担贷款风险，受托银行负责办理贷款手续及协助收回 贷款，并按规定收取手续费，银行本身不承担风险。个人住房公积金贷款期限不 得超过借款人在贷款发放之日起至法定退休年龄的年限，最长不超过j o 年。个 人住房抵押组合贷款。这种贷款由个人住房公积金抵押贷款、个人商业性住房抵 押贷款两个独立的贷款品种组合而成，不仅弥补了住房公积金借款人实际可贷额 度与需求额度的差额，而且利率来自于两者利率的加权平均，低于商业性个人住 房抵押贷款的利率，可以降低借款人单纯进行商业性个人住房抵押贷款的利息负 担。 ( 2 ) 住房抵押贷款的基本还款方式 目前，我国个人住房抵押贷款还款方式基本上可以分为两种，一种是等额本 息还款方式，采用此还款方式，在整个还款期的每个月，还款额将保持不变，若 遇利率调整除外，在还款初期，利息占每月还款总额的大部分。随着时间的推移， 还款额中利息的比重将不断减少，而随着本金的逐渐摊还，还款额中本金比重将 不断增加，则其计算公式可以表示为： 尸幸i ( 1 + iy 、 彳= 了_ 弋；l ( 3 1 ) i l + fj 一1 式中：a ：每月等额还款值：p ：贷款金额：n ：贷款期限的月份数：i ：贷款月 9 西南大学硕十学位论文 利率。此种还款方式的优点在于：借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地 安排家庭的收支。 另一种是等额本金还款方式，而采用等额本金还款方式，其本金在整个还款 期内平均分摊，利息则按未还本金余额逐日计算，并与本金一起偿还。则其计算 公式为： 彳，：! + 【p 一e ( t - o 木f ( 3 2 ) 咒力 式中：a ：第t 月末还款额：p ：贷款本金：n ：贷款期限的月份数：i ：抵押贷 款月利率：p n ：每月等额偿还的本金额。对于借款人来说，每月还款额在逐渐减 少，但偿还本金的速度是保持不变的。应该说，这种还款方式较适合于还款初期 还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项以此减少利息支出的个人。在眼 下，我国居民多采用等额本息的方式偿还贷款。 3 1 2 个人住房抵押贷款的特点及作用 ( 1 ) 个人住房抵押贷款的主要特点 在银行的贷款业务中，个人住房抵押贷款占有相当大的比例，由于住房不易 移动、流动性较差，因此较其它类型的贷款业务相比，它具有以下特点： 零售业务 个人住房抵押贷款面向自然人发放，所以发放的面广、对象分散，贷款的笔 数多，单笔金额较小，一般都在几万到几十万元，因而具有零售业务性质；与银 行的传统贷款业务相比，以前多是以法人单位为对象的，贷款投向相对集中，投 放的金额大，单笔通常都在几百万元以上，具有批发性质。同时，在贷款期限内， 由于个人住房抵押贷款客户数量多，后期服务比较细碎，银行在管理同样的贷款 额度需要投入更多的人力资源成本。 关系的多重性 在此项业务中，借贷双方至少存在三种关系：一是借贷关系，借贷资金一旦 在银行与贷款人之间得以转移便产生了借贷关系；二是债权债务关系，它是以债 务人( 借款者) 与债权人( 银行) 之间签定住房抵押合同之时便存在；三是抵押 和受押关系。在贷款期间，住房的权属只发生所有权的暂时转移，债务人( 借款 者) 仍然拥有住房的占有权、使用权、处分权和收益权。当贷款偿清后，债权人 ( 银行) 将住房的所有权归还借款者；如果到期不能偿清贷款，债权人( 银行) 便可以取消抵押赎回权，拥有所抵押住房的所有权。 贷款期限长。 个人住房贷款的申请对象主要以中低收入或者流动资金较少的家庭为主，由 1 0 第3 章个人住房抵押贷款相关理论【司顾 于购买住房金额对于这些家庭来说相对较高，其偿债能力有限，所以选择先付首 付资金，剩余额度向银行贷款来解决购房问题，因此所需贷款额度相对较多，期 限多以中长期为主。贷款机构在发放一笔贷款后，需要相当长的时间才能收回贷 出金额。 分期偿还性 个人住房抵押贷款相对于中低收入或者流动资金较少的家庭来说金额较大， 其偿付能力很难一次性还清贷款。因此，借款人可以选择按月归还银行贷款本息， 由此来解决其一次性偿付能力不足的问题。 风险性与安全性并存 个人住房贷款由于贷款额度大、期限长，住房不易移动、分割、流动性较差 等，从贷款一开始就