龙湖项目成本管理与控制课件.ppt

龙湖项目成本管理与控制,主讲：周世艾2012年2月2日,讲师介绍高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。,内容,龙湖的项目成本管理,龙湖的项目成本控制,内容,龙湖的项目成本管理,龙湖的项目成本控制,龙湖成本管理的目标,成本,经营目标/盈利指标,项目策划销售定位,项目设计/部品定位,政策与市场环境,影响房地产成本的因素,自身管理能力,项目开发节奏/现场施工,龙湖成本管理的目的成本管理的目的是保证成本的支出获得最大效益-提升价值以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势。,价值工程,数据分析与储存,成本管理工作的重心提前,准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算,龙湖成本管理体系思路,龙湖成本管理的目标,龙湖成本管理的基本内容-合理确定成本与有效控制成本目标：建立目标成本管理为导向的成本管理体系,目标成本管理有什么作用目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做”而不是“做了再算”,目标成本管理内容,编制目标成本分阶段对目标成本进行检查、修正目标成本与实际成本进行比较，对目标成本进行后评估,目标成本管理原则,不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标,成本管理未来的发展方向,管理重心前移,方案优化管理创新,龙湖的项目成本管理,成本管理的管理体系,龙湖成本管理体系制度流程方法工具（工作指引、作业指导书）,成本管理部分制度流程体系,成本模块：制度流程与管理工具,龙湖项目主要成本费项,主要费项科目：,一、土地费用二、前期费用三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体）四、开发间接费五、营销费用六、公司管理费七、财务费用,建设部2000年9月18日发布房地产开发项目经济评价方法第四章第24条明确“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。”,成本测算费项表比较,讨论：你所在企业有无成本费项表，表格形式和费项顺序有哪些不同，内容有哪些不同,结论：各表形式和费项顺序不同，但费项的内容大致相同,以项目为管理对象项目的完全直接成本测算分解间接成本测算分摊,龙湖项目成本管理的内容,龙湖项目制管理组织形式,营销部,成本管理部,工程管理部,设计研发部,计划财务部,公司总经理,研发专员,项目负责人,项目研发经理,项目工程经理,项目成本经理,项目营销经理,项目财务经理,专业工程师,成本专员,营销顾问,财务专员,公司运营总监,龙湖项目部主要职能产品研发定位施工组织和管控成本测算和控制营销策划和销售客户管理品质保证,实行项目管理后公司和部门职能公司土地竞拍、资金保障、人力资源部门掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；整理资源、知识沉淀；集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作培训项目需要的合格的经理和专员,龙湖目标成本管理三大工具1、目标成本测算与分解2、投资分析模型3、历史成本数据库,龙湖项目目标成本测算和分解,目标成本测算的条件和方法,经讨论确定的方案或设计图（规划指标表）整理建筑标准、产品配置相应项目工程造价历史成本数据市场价格及其走势的准确把握参照本企业类似产品历史成本、在建项目成本、市场同类产品测算成本,正向测算：测算依据（产品标准、市场情况、历史成本数据库）测算方式（估算、概算、预算）团队工作反向倒逼：确定销售价格水平；确定利润要求；反推计算成本,目标成本测算的方法,目标成本是根据产品定位、产品预期售价和期望利润，结合目前市场价格情况，参考历史成本数据资料，并同时预测未来价格走向，预先制定并力争控制的产品成本目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线,龙湖目标成本管理的阶段,土地投资论证阶段,目标成本(土地版),项目启动阶段,目标成本(启动版),方案设计阶段,目标成本(方案版),初步设计阶段,目标成本(执行版),工程实施阶段,目标成本(调整版),竣工阶段,项目竣工成本,目标成本形成,动态及责任成本执行,土地投资论证阶段成本测算,责任部门,工作成果,发展部,项目定位,提供周边配套,提供土地信息,地区总经理,研发部,造价采购部,主持、确定,项目预案,目标成本测算,通过,满足拿地成本要求,未通过,审定,存档,投资分析模型,总经理重新给定成本值,土地阶段成本测算方法：成本经验值估算法参考成本经验数据，用表格组合来完成土地投资论证阶段成本测算,项目目标成本测算（土地版）只是土地投资论证的一部分；把项目目标成本测算（土地版）与项目其他预设模块进入项目投资经济分析模型进行指标分析，为土地投资提供决策；审定的项目目标成本测算（土地版）将作为项目启动阶段目标成本的参照依据。,项目启动阶段成本测算,项目团队,确定产品定位和销售价格、销售进度,研发部,根据规划条件和市场定位进行预案的调整或重新考虑方案（产品业态、标准）,造价采购部,项目目标成本测算,计划财务部,根据售价、销售进度、成本测算、进行财务指标计算,拿地以后项目团队对拟建项目进行详细策划，设定项目市场定位、产品定位，明确项目经济技术指标、配置标准、建造标准、交房标准、主要设备的档次或品牌、施工安排、工程进度，材料供应方案，销售策划，销售进度等项目启动阶段成本测算是对土地投资论证阶段目标成本测算的细化项目启动阶段成本测算带入经济模型后应达到或超过土地版的收益指标；,目的对项目进行沙盘推演，预见和决策未来，设定产品定位，营销方案、实施计划，成本控制，测算财务指标，识别项目风险，提出预案。项目团队明确项目成功标尺及具体指标，达成共识、做出承诺,项目启动阶段的成功标志项目启动会,主要内容（成果）项目定位项目建造标准体验区选址、定位及开放计划项目一二级计划项目分期、材料供应方式范围项目目标成本（启动）项目合约规划投资分析模型（启动）方案设计任务书景观方案设计任务书精装房定位、限价及建设实施方案（如有）项目的物业、商运的运营人力资源配置及运营成本分析,项目投资经济分析模型,模型是什么模型就是模拟项目整个运作过程，通过数据之间的逻辑运算，得出项目的评价指标，从而衡量项目的优劣通过模型进行项目的实时跟踪，从而了解项目收益的动态变化情况。,模型的基本结构模型由以下几个模块组成：基础数据表、项目分期情况、成本测算、项目进度及付款计划、销售及回款计划、资金来源及运用表和现金流出表。,模型中基本财务指标净现值指在项目计算期内，按行业基准折现率或其他设定折现率计算的各年净现金流量现值之和。净现值是一个绝对指标，项目的净现值越大越好。内部收益率是指项目投资实际可望达到的报酬率，也是使投资项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率是一个相对指标，项目的内部收益率越高越好。,现金成本收益率指投入1元的成本项目可以带来的现金收入，该指标不是衡量项目收益高低的指标，而是衡量项目现金收益情况的指标。权益资本乘数指项目的权益资本与项目总投资的比值，该指标反应的是1元的自有资金的投入可以驾驭多少元的总投资，该指标越大越好。,项目指标的衡量体系影响模型的主要因素有三个指标：项目的内部收益率；项目的现金成本收益率；项目的权益资本乘数分别从三个主要的方面衡量项目的优劣：项目的内部收益率：从项目动态收益的角度；项目的现金成本收益率：从项目现金流的角度；项目的权益资本乘数：从权益资本使用效率的角度,编制模型的意义（通过模型财务指标的计算）为土地投资决策提供依据；通过对项目参数的设置，可以控制项目实际运作过程中的风险；通过模型可以实现对项目收益情况的实时跟踪，从而为项目运作过程中的决策提供依据；将公司所有项目的模型进行叠加就可以了解公司层面的现金流情况。,设计阶段成本分解,工程部,提供现场布置方案提供施工用水电以及甲方临设设置方案初步施工方案及土石方平衡对比,提供方案、初步设计图提供产品建造标准基础方案对比,造价采购部,目标成本分解进行成本敏感性分析编制合约规划,研发部,计划财务部,财务指标计算,设计阶段成本分解主要是方案设计、初步设计阶段的成本测算和分解方案设计、初步设计阶段是设计阶段成本控制的重点初步设计阶段目标成本经审批后，是项目的执行目标成本,案例：方案设计阶段成本测算分解,方式之二，按项目实体分解,方式之一，按合同计划分解,方式之三，按考核责任分解,三种方式各有侧重但又相互关联,目标成本的分解,分解依据：甲方的发包与采购计划分解内容：总目标分解为每个合同项的目标,方式之一：按合同计划分解：,目的将各费项成本对应分解成未来可执行的合同随项目进展，合约规划逐步变成真实的合同和合同造价,分解依据：项目建设内容（设计图纸及说明）分解内容：总目标分解为分部分项工程目标；包括功能组件的划分（专业与分项工程的划分），可细到分栋分层分构件；,方式之二：按工程实体分解,方式之三：按考核责任分解,分解依据：部门或岗位成本管理职责及考核办法分解内容：总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标,以及辅助管理的工作要求,项目实施阶段成本管理,工程部,现场签证、技术核定的现场控制、工程质量和进度的管控、编制进度计划,提供施工图设计变更的控制、专项工程的优化,造价采购部,签证变更的费用审核、专项工程的成本分析、动态成本的跟踪和回顾、成本调整,研发部,计划财务部,财务指标的动态跟进资金计划审核,互动,动态成本：是项目实施过程中各个单项合同（费项）的实际成本与目标成本的控制结果在签订合同时，与合约规划对应；结合合同或预算造价对目标成本进行调整合同变更(包括：经济签证、设计变更、技术洽商）所产生的合同金额变化及时对目标成本进行调整,动态成本管理,动态成本的组成,动态成本=已结算合同成本+未结算合同成本+非合同性成本+待发生成本,动态成本,待发生成本,待发生费用,未签约合同估价,已发生成本,非合同性成本,合同性成本,已结算合同成本,未结算合同成本,合同金额,结算调整(含签证变更),合同金额,预估结算调整(含预估签证变更),动态成本管理的目的意义保证成本处于可控保证目标成本实现提供成本决策依据,月度成本回顾,在目标成本中对已发生、已结算的合同金额调整；对未发生合同费项进行清理、预估在目标成本中按已发生、已结算的费用金额调整；对未发生费用进行清理、预估,成本动态重大事项及预警成本管理异常事项披露重大招标进展补充预算动态状况（含设计变更及洽商）结算异常情况说明（超合同额及目标成本、以及其它异常情况均需说明）成本目标评审成本研究及其它测算,动态成本月报内容,动态成本月度状况表,工程竣工阶段成本管理,工程部,审核工程竣工资料对合同相关条款进行评估对供应商进行相关履约评估,设计总结,造价采购部,与供应商进行竣工结算（含材料供应结算）编制竣工成本并与目标本（执行版）比较,研发部,计划财务部,财务决算核算最终的财务指标,项目竣工成本，是指在项目竣工验收时点上，项目的全部成本，包括确认（结算）的已发生成本和预估（结算）的未发生成本。其费项包括开发成本、营销费用、管理费用、财务等全部成本费用。将项目竣工成本与项目目标成本（执行版）比较，分析、说明差异原因按规定格式形成项目成本总结和分析,2019/12/16,93,可编辑,2019/12/16,94,可编辑,一、基本情况的概要成本目标的下达成本目标的分解成本目标的完成二、分解和完成的对比以费项为跟本、对各费项的结构分解、完成情况进行对比分析基本结论,目标成本和实际成本的对比分析,三、分析说明ABC分析敏感性分析失败和成功事例的分析四、改进建议如何做好成本管理目前成本管理的瓶颈和破解,龙湖的历史成本数据库目标成本编制的重要参考,历史成本数据库历史数据的来源1、自身开发项目的积累内容完善、质量好、数量有限2、同行业项目资料收集内容质量不容易准确,历史成本数据库主要内容,包括：成本测算基础资料开发成本汇总表总体分项工程成本指标单位工程建安指标,成本测算基础资料：搜集房地产工程（历史）已建项目规划指标，已建项目概况指标以及已建项目各单位工程经济技术指标的实际记录新建房地产项目的规划设计条件，拟建项目概况指标,开发项目成本汇总表：是上述历史项目的实际成本记录，包括项目各项成本费项的竣工结算造价的总合。,各主要费项经济指标是上述历史项目的主要费项的经济指标，包括用建筑面积计算的，土地面积计算的和按实施面积计算的实际成本记录。,单位工程建安指标：按项目的单位工程编制，共分为五大部分：1）、工程概况。2）、特征指数。3）、建设标准。4）、经济指标、5）、技术指标。,1）、工程概况主要包括：工程名称、建筑面积、结构形式、高度、层高等。2）、特征指标主要包括：窗墙比：外墙窗面积/外墙面积（标准层外墙周长总高）一般0.230.28窗地比：外墙窗面积/建筑（地面）面积体型系数：建筑物体积（标准层面积总高）/外表面积（标准层外墙周长总高）,面积系数：=规划建筑面积/造价计算建筑面积（规划面积/建筑面积）造价面积与规划面积由于计算规则不一样，存在一定误差，经济指标和技术指标是以造价建筑面积分析计算的，造价面积与规划面积的系数作为调整系数（系数大于1成本指标乘以系数，系数小于1成本指标除以系数）经济指标和技术指标与面积系数的关系,3）、建筑标准：分别按单位工程的基础；结构及粗装修；主体设备安装工程；公共部位精装修；户内精装修；等的主要材料做法进行描述。,4）、经济指标包括：单位工程人工费和单位面积人工费指标各分部工程造价和单位面积造价指标各种主要材料的消耗量和单位面积消耗指标5）、单位工程强电、弱电、装饰工程成本分析表,如何参考历史成本测算新项目成本,基础数据（项目规划指标表）确定产品交付标准确定总体费项成本在历史成本数据库中查找预设单位工程特征指数、体形系数，确定预设成本结合产品标准和当前市场情况对主要材料、人工费、规费等进行调整,基础部分：挖孔桩基础的测算数据见下表,以下变化规律限于主体及粗装修参考,参考指标A类高层（主体）钢筋47.72千克、水泥86.69千克、预拌砼0.33立方B类高层（主体）钢筋53.79千克、水泥75.73千克、预拌砼0.35立方当窗墙比为0.28，体型系数为0.28时，主体结构及粗装修部分的造价基数约为1,内容,龙湖的项目成本管理,龙湖的项目成本控制,龙湖的项目成本控制项目主要成本费项构成,项目成本控制的要点,成本控制的目标原则不是最低而是合理成本控制的核心是合理的成本获得最大效益,成本测算过程的控制分为：投资论证阶段测算设计阶段控制执行过程的控制主要是施工阶段控制,成本控制包括成本测算过程的控制和执行过程的控制,土地投资论证根据提供的土地信息，确定拟取得地块的项目定位结合市场需求对不同业态使用功能建筑面积的合理配置结合周边环境、相邻项目售价、市场需求等情况论证项目投资可行性参考类似业态工程项目历史经验数据编制投资估算，利用投资分析模型测算控制土地成本,投资论证阶段的控制,（概念设计）方案设计初步设计（扩初设计）施工图设计,项目设计阶段的控制,投资决策至初步设计阶段，通过对设计方案的比较，本阶段投资控制的效果约为75%80%，控制投资的阻力最小，控制投资需要的成本最低深化设计至施工图设计阶段，通过对建筑标准的比较，本阶段投资控制的效果约为15%20%施工图设计结束至施工阶段（实施阶段），通过对施工方案的比较，本阶段投资控制效果约为5%以内，控制投资阻力较大，控制成本较高,设计阶段投资控制效果,概念,设计,施工/安装,使用,控制的效果,控制的阻力,控制的成本,主要控制价值区,124,方案设计控制要点,125,重点关注：产品定位，不同产品比例的搭配，产品功能、配置、标准，主要设计选型，建筑平面，基础类型，结构形式，结构布置，建筑装饰交付标准，停车方式及比率，小区供配电方式,对业态和户型的多方案设计比较，通过比较确定单体平面和户型；通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配从而获得最大得房率和销售面积。,在容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合理配置，建多少高层、建多少多层、建多少商业、建多少别墅、建多少花园洋房；配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额和高额利润。注意设计作品和产品的关系比较高层与小高层的成本,案例：某项目指标如下，方案设计阶段没有充分利用建筑密度指标规划利润贡献大的产品，规划建8栋高层，4个18层、4个33层,高层与高层、花园洋房的成本比较,限额设计确定限额设计控制指标限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定，要充分考虑施工的可能性和经济性。,初步设计（扩初设计）阶段控制要点,根据初步设计图纸对规划建筑面积、销售建筑面积、造价建筑面积进行计算比较，尽量减少公摊面积增大得房率。,控制单体建筑的特徵指数，包括：外墙周长、面积系数，门窗面积系数、窗墙比、窗地比指标、体型系数等对节能保温、消防、抗震设计标准的影响。,控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准；比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准；外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准、装饰材料的选择搭配，在满足必要使用功能的同时成本最合理。产品定位,结构设计方面基础选型、埋深和布置应合理楼面恒、活荷载及梁的线荷载，梁、柱或墙的集中荷载取值合理，安全系数取值合理主体结构布置、结构体系选型合理，梁、柱、板钢筋配筋计算配置合理人防地下室结构选型应正确，设计荷载取值、结构计算与构造,强电设计方面主要电气负荷指标配置、供电范围、变压器台数合理进出线通道是否合理设备选择、出线回路计算电流、断路器容量和电缆截面配置合理发电机供电范围、容量和台数选择合理敷设方式和路径、出线回路、线缆型号截面经济合理,弱电设计方面弱电各系统功能和设备选型合理各系统管线走向布置合理,给排水设计方面设计参数合理、计算指标经济；系统流程合理设备房设置位置及设备布置合理、使用及维护方便主要的设备材料选用经济合理,综合管网方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水处理、强弱电管网、给水管道工程等的走向作法进行造价分析比较，使布置、走向、作法更合理，挖沟的土石方量最小。编制概算，对投资进行控制。,景观工程控制软硬景面积比例，包括水体面积，铺装面积，乔木、灌木、草坪面积的比例。确定项目骨干树种、基调树种,设计阶段控制措施,产品业态定位模板化设计任务书模板化设计合同模板主要专业施工图设计指引模板化主要专业施工图设计审图要点模板化专业配置标准模板化制定统一标准作法,90%复制+10%创新（1+10%）n一年一小改三年一大改,产品复制,产品复制,90%复制+10%创新（1+10%）n一年一小改三年一大改,重庆。龙湖源著,电梯住宅的公摊面积经济分析,对公摊面积（公摊系数）的管控第一，要明确规范的刚性要求；第二，根据项目档次定位和顾客价值敏感度，设定大堂、电梯间、公共走道的合理尺度；第三、从技术角度通过各公摊部位的相对位置的调整、对单个公摊部位的局部优化降低公摊。,公摊面积的组成,垂直通道：楼梯间、电梯井、垃圾道、通风井、管道井、提物井、室外楼梯；墙体面积：本幢楼各套与公共建筑之间的分隔墙和整幢房屋外墙水平投影面积总和的二分之一；设备用房和管理用房：幢内共同使用的设备用房，辅助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的面积,影响公摊系数的因素公摊系数公摊面积/套内面积公摊系数第一层次的影响因素是建筑业态超高层住宅、写字楼高层公寓花园洋房叠拼别墅联排别墅独栋别墅公摊系数第二层次的影响因素是公摊面积,运用价值工程控制投资,投资测算过程中设计阶段测算，这一阶段运用价值工程分析，确定合理功能，有效控制投资。价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，通过对产品的功能分析，达到产品适当的价值，以最低的成本去实现产品的必要功能。,如何有效提高产品的价值,功能F成本C,1、功能不变，成本下降2、功能大幅提高，成本略有增加3、功能提高，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降低5、成本不变，功能提高,如何有效提高产品的价值,表中的价值不是从价值构成的角度来理解的，而是从功能角度出发理解价值的，表现为功能与成本之比；成本也不是一般意义上的成本，它是构成产品寿命周期的成本，包括建造成本和使用成本。,如何有效提高产品的价值,（1）推行价值工程管理，提升局部或楼盘的性价比价值工程兼顾功能、成本，力求以最低成本，实现必要的功能，提高产品价值。功能品质（销售价格）与成本的比值即性价比，从单个部品部件到整个楼盘可提高性价比那些是必要功能，业主对哪些更敏感，和成本及售价的关联,（2）技术经济比较人防工程决策土建车库与机械车库的技术经济比较电梯、空调的配置方式地下车库最少车位、面积及收益测算基础形式、主体结构形式、挡墙形式,注：以绿化工程为例，在成本不变的情况下，改变植物的搭配和密度，可以改善绿化效果；或者在达到绿化效果的前提下，改变植物品种，可以降低成本。,工程实施阶段控制要点,工程招投标总分包合同管理现场签证及设计变更管理材料设备采购、认价招标及管理,施工方案的比较和成本控制,一般施工方案中可能影响结算的内容,施工平面布置中施工设备的选择和配置塔机的选型、安装高度、安装位置基础土石方和室内回填土石方平衡、外运方案钢筋的搭接方式、角码铁的加工及布置对拉螺杆的设置方式（防水、不防水）止水带的设置方案和材料选用其他可能增加费用的施工措施等,施工方案可能增加费用的审核,方案报审批时，由施工单位自己报告有无费用增加，无增加费用的方案由工程管理部审批；有增加费用的由工程管理部审批后，经造价部再对有无费用和如何计算费用审批施工单位报无增加费用的，结算时不再考虑方案增加费用；有增加费用的，按造价部审批意见结算,现场设计变更及技术洽商管理,设计变更的原因由设计院提出的对原施工图的变更修改由建设单位提出的对原施工图的变更修改,设计变更的类型针对施工图设计内容出现漏错项而提出的设计理解和确认、设计补充和完善在施工图设计基础上提出的优化设计，在原施工图设计基础上改变主要材料、作法的优化设计原施工图基础上发生的功能改变而提出的变更专业工程师管理不到位对施工图设计漏错项