（金融学专业论文）我国商业银行个人住房贷款信用风险问题研究.pdf

摘要 近几年我国城镇居民的住房消费需求猛增，尽管房地产行业发展迅速，住 房供给也在快速增长，但是与旺盛的住房消费需求相比，仍然是供不应求，再 加上投资性住房需求的增加，房地产产品结构的不合理，住房价格不断上涨， 从而又进一步刺激了投资性住房需求，房地产市场高度繁荣，而我国政府推行 的住房货币化政策，以及我国居民相对于住房价格偏低的收入水平都使得按揭 - 贷款成为满足住房需求的必然选择。商品房市场的繁荣和按揭贷款的抵押性质 使得各商业银行都争相开展住房按揭贷款业务，但是随之而来的各种风险也随 之积聚，最终都将以不同程度的信用风险的形式爆发出来，本文j 下是居于对上 述情况的判断，撰写了关于我国商业银行个人住房贷款信用风险问题研究。 本文在第一、二章主要是概括性地论述了关于个人住房贷款信用风险的研 究现状和相关的信用、信用风险、个人住房贷款信用风险等概念的界定；在第 三章分析了数量化管理个人住房贷款信用风险的方法，如新巴塞尔协议的内部 评级法、c r e d i tm e t r i c s 模型，k m v 模型等；在本文的第四章，作者开始着重 分析我国商业银行个人住房贷款信用风险的主要表现：整体上可以分为借款人 信用风险、开发商的信用风险、银行内部管理风险，个人住房贷款抵押物的风 险和其他方面的风险；接着在第五章，作者进一步分析了这些风险产生的深层 次原因以及其经济学机制；在本文的最后一部分，作者根据我国商业银行个人 住房贷款信用风险的现状，提出了相应的提高我国商业银行个人住房贷款信用 _ 1 ) 吨险管理水平的建议。 关键词：信用风险个人住房贷款信用风险风险管理住房贷款证券 化 a b s t r a c t h o u s i n gd e m a n dh a sb e e ni n c r e a s i n gq u i c k l y i nu r b a na r e as i n c ey e a sa g o a l t h o u g h t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a sb e e ng r o w i n gf a s ta n dt h eh o u s i n gs u p p l yi si n c r e a s i n g ， t h eh o u s i n gd e m a n di se v e nm u c hm o r e t h ei r r a t i o n a lp r o d u c ts t r u c t u r ea n dt h e r i s i n gh o u s i n gp r i z ea r es t i m u l a t i n gt h eh o u s i n gi n v e s t m e n td e m a n d ，w h i c hp r o m o t e s t h er e a le s t a t e sp r o s p e r i t y t h eg o v e r n m e n t sm o n e t a r yp o l i c ya b o u th o u s i n g c o n s u m p t i o na n dt h er e a lc o n d i t i o no fc i v i l i a n sc o m p a r a t i v e l yl o w e ri n c o m ea r e l e a d i n gt ot h ef a c tt h a th o u s i n gm o r t g a g el o a nf r o mc o m m e r c i a lb a n k sa r et h eo n l y r e a s o n a b l ew a yf o rp e o p l et of u l f l l lt h e i rh o u s i n gd e a n a n d t h ef l o u r i s ho fr e a le s t a t e i n d u s t r ya n dt h eh o u s i n gm o r t g a g el o a n sb e a e rs e c u r i t ya c c e l e r a t ec o m m e r c i a lb a n k s d e e p l ye n g a g i n gi nt h eh o u s i n gm o r t g a g e l o a nb u s i n e s s ，h o w e v e rw i t hw h i c ha l lk i n d s o f r i s k sa r ea c c u m u l a t i n ga n dc r e d i tr i s kw i l lb r e a ko u ti nt h ee n d i na c c o r d a n c ew i t h t h ep r e v i o u sc o n d i t i o n s ，h o wt om a n a g et h ec r e d i tr i s kw i l lb ed i s c u s s e di nt h i st h e s i s t h eb a s i ca n a l y t i c a lc o n d i t i o n so fc r e d i tr i s ko fp e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n a n dt h er e l e v a n tc o n c e p t sa s “c r e d i t ”，“c r e d i tr i s k ，“c r e d i tr i s ko fp e r s o n a lh o u s i n g m o r t g a g el o a n ”w i l lb ed e s c r i b e di nt h ec h a p t e ro n ea n dc h a p t e rt w o i nt h ec h a p t e r t h r e et h ec r e d i tr i s km a n a 西n gm e t h o d sa b o u tp e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el o a nw i l lb e d i s c u s s e d ，s u c ha si r rr a i s e di nb a s e la g r e e m e n t ，c r e d i tm e t r i c sm o d e l ，k m v m o d e le t c w ew i l lf o c u so nt h ea n a l y s i so fs t a t u si nq u oo ft h er i s ko fp e r s o n a l h o u s i n gm o r t g a g el o a n , w h i c hw i l lb ed i v i d e di n t of i v ep a r t s 鹊b o r r o w e r s c r e d i tr i s k , r e a le s t a t ed e v e l o p e r sc r e d i tr i s k , i n t e r n a lm a n a g i n gr i s ko f b a n k s ，a n do t h e rk i n d so f c r e d i tr i s k s s ow ew i l ld i s c u s st h ep r o f o u n d e rr e a s o n so ft h ec r e d i tr i s ka n di t s e c o n o m i cp r i n c i p l e si nt h ef o l l o w i n gc h a p t e r i nt h el a s tc h a p t e ro ft h i st h e s i st h e c r e d i tr i s km a n a g i n gm e t h o d so fp e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el o a ni nc h i n aw i l lb e i l l u m i n a t e da n dc o r r e s p o n d i n gr i s km a n a g i n gs u g g e s t i o n sw i l la l s ob eg i v e n i i k e y w o r d s ：c r e d i tr i s k , p e r s o n a lh o u s i n gm o r t g a g el o a n , r i s km a n a g e m e n t , s e e u r i t i z a t i o no f h o u s i n gl o a n n i 学位论文独创性声明 本人郑重声明：今所呈交的( ( 我国商业银行个人住房贷款信用风 险问题研究论文是我苯人在导师指导下进行的研究工作及取得的科 研成果。尽我所知，文中除了特别加以标注和致谢的地方外，论文中 不包含其他人已经发表或撰写的内容及科研成果，也不包含为获得首 都经济贸易大学或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。 作者签名：薹兰整应作者签名：重二幺j 学位论文版权使用授权书 本人完全了解首都经济贸易大学有关保留、使用学位论文的有关 规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅、借阅 或网络索；l ；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以采取影印， 缩印或其他复制手段保存论文。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 作者签名：燃导师签名：盟日期：卫年 月! 日 1引言 1 1选题意图 在我国计划经济时代，住房是由政府统一计划、统一建设、被当作福利产 品统一分配的，它不具有商品的属性。这个时期的住房分配制度是不需要住房 金融的，因而我国个人住房贷款业务没有生存的土壤，完全是一张白纸。 随着我国改革开放和市场经济的深入发展，我国的住房制度也开始改革， 福利分房的时代一去不复返，住房开始商品化，可以进行买卖。虽然我国个人 收入有了明显的增加，但是还远远赶不上住房价格的快速增长，城镇居民想一 次性付款买房几乎是不可能的，他们只能采取分期付款的方式，这就为商业银 行个人住房贷款业务的发展创造了条件。尤其是近几年，我国个人的住房需求 越来越大，商业银行的个人住房贷款业务也获得了长足的发展。由于个人住房 贷款业务是商业银行贷款业务中较为安全的，商业银行为了增加盈利，在国家 政策规定的范围内，尽可能提供最优惠的政策来扩大个人住房贷款业务的舰模。 但是，在商业银行增加自己利润的同时，却往往忽略了个人住房贷款本身固有 的信用风险，当这些贷款成为坏账、呆账时，造成的损失往往大于商业银行所 获得的利润。为了改变商业银行这种重经营、轻风险的思想，强化他们个人住 房贷款业务信用风险的意识，本文论述了商业银行个人住房贷款业务的信用风 险，并提出防范信用风险的措施。 1 2 国内外研究现状 1 2 1 国外研究现状 个人住房抵押贷款最初起源于1 9 世纪的英国，到2 0 世纪初已作为一种主 要的住房金融工具在美国和欧洲其他国家得到广泛发展。由于国外开办时白j 长， l 目前个人住房抵押贷款一级市场发育已非常成熟，并已成为金融领域中一个极 为重要的组成部分。以美国为例，个人住房抵押贷款余额占到银行信贷资产总 额的3 5 左右。因而，国外银行重视对信用风险的管理，并擅长使用会融工程方 法来研究建立技术模型，对信用风险进行定量分析和评估，测量结果用作制定 风险管理策略的依据。国外主要是从技术层面开展研究，比如在国际上广泛使 用的c r e d i tm e t r i c s 模型、k m v 模型等信用风险量化模型。 目前国外对个人住房贷款信用风险的研究主要包括以下几点： ( 1 ) 信用风险微观因素研究。该研究主要从贷款机构角度探索违约者的职 业、种族、婚姻及其他特征与违约率的关系，以制定合理的个人信用评价体系， 控制贷款风险。 ( 2 ) 理性违约研究。理性违约是指个人住房消费贷款的借款人从效用最大 化角度出发，在有偿还能力的条件下，主动终止执行贷款合同的行为。该研究 利用经济学的消费者行为理论，把借款人视作理性经济人，把违约决策视作一 种理性决策，从经济人的角度来考察违约选择的合理性。 ( 3 ) 违约风险与信息不对称、道德风险。l i s a ( 2 0 0 0 ) 研究了不同风险等级的 借款人对固定利率和浮动利率住房抵押贷款的选择问题，发现高风险的借款人 就会选择浮动利率抵押贷款，低风险的借款人则倾向于选择固定利率抵押贷款。 因此借款人选择倾向可以作为甄别高风险与低风险借款人的一种违约风险信 号。 1 2 2 国内研究现状 我国房地产金融发展较晚，从1 9 9 8 年以后，我国商业银行个人住房贷款业 务才得以全面展开对于个人住房贷款的信用风险的研究和管理，无论是从重 视程度上，还是对于相关数据的积累上，都在经历一个从无到有、由粗到精的 过程，个人住房贷款信用风险的研究相对落后。 近几年，随着我国房地产业的迅猛发展、居民住房需求的快速增加和商业 2 引言 银行个人住房贷款业务比例的增加，我国商业银行开始重视对于个人住房贷款 信用风险的管理，也开始积极积累住房贷款的数据，通过数据分析风险，管理 风险，因为只有充分有效的数据才可以对银行的信用风险进行度量，从而将现 代化的风险管理方法应用于风险管理。毕竟我国房地产金融业务开展很晚，个 人住房贷款数据的统计也只有几年时问，且缺乏全面性和准确性。因此，目前 国内对于个人住房贷款信用风险的研究，相对于市场经济发达的国家，还存在 着一定的局限性，这些局限性主要体现在以下几个方面： 首先，无论是银行本身，还是会融专家，他们所做的研究主要还是定性研 究，大多停留在规范分析和实务研究的层面上，很少有实证研究；其次，国内 的理论和实务界更多关注的是商业银行外围环境的建设，却很少把重点放在如 何减少商业银行的不良贷款，改善银行内部的控制制度上等等：最后，我国在 风险计量模型研究上的成果比国外落后，特别农现在信用风险计量评估、贷款 定价、资产证券化技术等方面，缺乏创新，往往只是将国外的研究成果加上中 国特色的东西。 因此，要提高我国的个人住房贷款信用风险的研究水平，一方面要等待我 国个人住房贷款数据的积累和风险管理经验的沉淀，另一方面还要鼓励研究创 新，使研究成果真斧能适用于我国个人住房贷款信用风险管理。 3 2 个人住房贷款信用风险的一般概述 2 1 信用 1 、信用的概念 信用是我们在r 常生活中经常碰到的一个词，对它的解释，也有很多种。 中国大百科全书将信用解释为：借贷活动，以偿还为条件的价值活动 的特殊形式。在商品交换和货币流通存在的条件下，债权人以有条件的让渡形 式贷出货币或赊销商品，债务人则按约定的r 期偿还借贷或偿还货款，并支付 利息。信用是一种有条件限制的交易媒介，而货币是法定的支付工具，是无条 件限制的交易媒介。信用与货币的不同之处，在于它只是未来付款的一种承诺， 而承诺是否兑现，即承诺的可靠性，完全靠授信或赊销卖方的自行判断。从市 场实践看，信用有等同货币作用的性质。 经济学意义上的信用概念：信用是指在商品交换过程中，交易一方以将来 偿还的方式获得另一方的财、物或服务的能力。由此概念可见。信用包含两个 重要因素：( 1 ) 时间：受信方必须在一定的时间期限内为所获得的资会、物资 或服务而付款，且此时间期限必须得到授信方的认可。( 2 ) 信心：授信方对受 信方的付款承诺必须相信，且对信用风险做出了判断。简单一点说，信用是建 立在一种信任基础上，获得财、物或服务的一方所做出的给付承诺。当然，这 个承诺能不能实现，就是我们通常所说的信用好不好的问题。 2 、信用的产生与发展 私有制出现以后，社会分工不断发展，大量剩余产品不断出现，剩余产品 的出现使交换行为成为可能，但最早的交换行为是物与物的直接交换，后来货 币的出现，减少了物与物的直接交换所带来的麻烦。但是随着经济的发展，一 手交钱、一手交货的方式由于受到客观条件的限制经常发生困难，例如，一些 商品生产者出售商品时，购买者却可能因自己的商品尚未卖出而无钱购买。 于 4 个人住房贷款信用风险的一般概述 是，赊销即延期支付的方式应运而生。赊销意味着卖方对买方未来付款承诺的 信任，意味着商品的让渡和价值实现发生时间上的分离。这样，买卖双方除了 商品交换关系之外，又形成了一种债权债务关系，即信用关系。 后来，信用交易超出了商品买卖的范围。作为支付手段的货币本身也加入 了交易过程，出现了借贷活动。从此，货币的运动和信用关系连结在一起，并 由此形成了新的范畴金融。现代盒融业正是信用关系发展的产物。在市场 经济发展初期，市场行为的主体大多以延期付款的形式相互提供信用，即商业 信用；在市场经济较发达时期，随着现代银行的出现和发展，银行信用逐步取 代了商业信用，成为现代经济活动中最重要的信用形式。 2 2 信用风险 1 、信用风险的概念 从上面的论述中可以看出，当信用出现后，风险也随之产生，即产生了信 用风险。现代意义上的信用风险是指由于借款人或市场交易对手违约而导致的 损失的可能性。信用风险可进一步分为本会腕险和重置风险。当一方不足额交 收时，另一方有可能收不到或不能全部收到应得证券或价款，造成以交付的价 款或证券的损失，这就是本金风险：违约方违约造成交易不能实现，未违约方 为购得股票或变现需再次交易，因此可能遭受因市场价格变化不利而带来的损 失，这就是重置风险。 2 、信用风险产生的原因 信用风险的来源是多方面的，主要分为两大类：第一类是借款人的履约能 力出现了问题。贷款的偿还主要是通过借款人的收入，当然也可以通过其他的 途径来偿还。因此，衡量借款人的履约能力最主要还要看其经济能力的大小。 第二类是借款人的履约意愿出现了问题。这主要是借款人的品格决定的。借款 人品格是指借款人不仅要有偿还债务的意愿，而且具备在负债期间能够主动承 担各种义务的责任感。这就要求借款人必须是诚实可信的，并且能够努力经营。 5 个人住房贷款信用风险的一般概述 因此，我们要想控制信用风险的产生，可以从以上两点原因入手。借款人 的履约能力实际上属于客观因素，我们可以从借款人的经济收入直观的判断出； 但借款人的履约意愿却是主观因素，不能轻易看出他是否愿意偿还，而且借款 人品格是难以用科学方法加以计量的，一般只能根据过去的记录和经验对借款 人进行评价。如果存在完备的信用档案，那么借款人在过去时间罩违约的次数 基本上可以反映出借款人的品格，从而可以降低信用风险产生的可能性。 2 3 个人住房贷款信用风险 1 ，个人住房贷款的概念 个人住房贷款是指贷款人向购买自用住房的自然人发放的贷款。贷款人发 放个人住房贷款时，借款人必须提供担保，借款人到期不能偿还本息的，贷款 人有权依法处理其抵押物或物质，或由保证人承担偿还本息的连带责任。 z 、个人住房贷款的分类 个人住房委托贷款是指贷款人根据住房公积会管理部门的委托，以住房公 积会存款为资会来源，按规定的要求向购买普通住房的个人发披的贷款。 个人住房自营贷款是以贷款人信贷资会为来源向购房者个人发放的贷款。 3 、我国个人住房贷款的发展历程 个人住房贷款业务是随着我国房地产业的发展和我国城镇住房制度的改革 而产生和发展起来的，是住房商品化的产物，是解决居民购房、实现住房自有 化的有效途经。我国个人住房贷款业务较发达国家而言，起步相对较晚，主要 经历了以下四个阶段： 第一阶段：探索阶段( 1 9 8 0 1 9 8 9 ) 改革开放以后，随着商品经济的发展，我国城镇住房制度也随着住房商品 化进行改革。1 9 8 0 年，邓小平同志首次提出了住房商品化的问题，他指出要考 虑城市建设住宅、分配房屋的一系列政策。小平同志的指示为我国住房制度的 改革指明了方向。在1 9 8 4 年住房建设体制改革座谈会以后，我国住宅商品化进 6 个人住房贷款信用风险的一般概述 程加快。从1 9 8 6 年开始，国家在烟台、常州、沈阳、唐山进行了“提高房租、 增n - f 资、促进买房”的住房试点改革，把大量的消费资盒引到住房上来，促 进了建筑业和房地产业的快速发展。值得一提的是，1 9 8 7 年国家在烟台和蚌埠 成立了股份制的住房储蓄银行，试点建立住房公积会制度。同年，建行开始经 办政策性个人住房贷款业务。1 9 8 8 年国务院颁以j 了关丁在全国城镇分期分批 推行住房制度改革的实旖方案，初步确定了住房会融的发展方向，即房地产信 贷部负责与房改有关的政策性业务。 由于这个时期福利分房制度还没有根本性的突破，个人住房贷款需求不旺， 银行的信贷资金大都投向了房地产开发商的住房生产环节上，居民住房消费环 节还没真证发展起来。 第二阶段：调整阶段( 1 9 8 9 1 9 9 3 ) 由于银行信贷资会大量进入房地产开发领域，刺激了房地产的开发。开发 商热衷于高回报的高档住宅、别墅以及写字楼的开发建设，导致普通商品房市 场资会短缺，不利于房改，而且也使银行承担了巨大的资会信用风险。1 9 9 3 年 7 月国家开始迸行治理整顿，房地产市场跌入低谷。 第三阶段：初步发展阶段( 1 9 9 4 1 9 9 7 ) 1 9 9 4 年，国务院下发国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，确立了 全面推行公积会制度，稳步出售公有住房，加快经济适用房开发建设的改革思 路，至此房改在全国范围内全面推行同年，中国人民银行先后颁布了政策 性住房信贷业务管理暂行规定和商业银行自营性住房贷款管理暂行规定， 界定并规范了政策性和经营性住房贷款业务，扩大了承办政策性住房信贷业务 的商业银行的范围，由建行、工行和农行承办政策性住房金融业务。 第四阶段：快速发展阶段( 1 9 9 8 年至今) 为了改变不合理的房地产开发结构和信贷结构，政府陆续出台了一系列优 惠政策鼓励房地产商开发普通商品住房，央行也加强了对商业银行信贷投向的 7 尘垡堕堡塾笪旦垦堕堕二墼堡垄 调控。1 9 9 8 年，国务院颁布了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房 建设通知，规定从1 9 9 8 年下半年开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分 配货币化。1 9 9 8 年4 月7 同，为落实国务院促进城镇住房制度改革，把住宅业 培育为新的经济增长点的精神，中国人民银行下发关于加大住房信贷投入， 支持住房建设与消费的通知，随后又颁布了个人住房贷款管理办法，取消 了对发放个人住房贷款的限制( 此前该贷款只能由工、建、农3 家银行在安居工 程试点城市发放) ，并规定个人住房贷款执行优惠利率。1 9 9 9 年，央行下发关 于鼓励消费贷款的若干意见，将住房贷款的上限由房价款的7 0 提高到8 0 。 同年9 月，央行调整了个人住房贷款的期限和利率，将个人住房贷款期限从2 0 年延长到3 0 年，在按法定利率减档执行的基础上，个人住房贷款利率进一步下 调1 0 。2 0 0 2 年8 月，在重申了“低利率、鼓励个人住房信贷、增加房地产开 发企业信贷”的货币政策不会改变之后，央行首次提到要“防止产生房地产泡 沫，防止信贷过度集中于房地产业”。2 0 0 3 年6 月5 同，央行发布了关于进 一步加强房地产信贷管理的通知，该通知重申了商业银行不得给自有资会比例 低于3 0 的房地产商贷款的规定，新增了不得对未封顶的住宅发放消费贷款的规 定。此外还有一条由商业银行自行掌握的规定：对购买高档商品房、别墅或第 二套以上( 含第二套) 商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付 款比例，并且不再执行优惠住房利率规定。2 0 0 4 年9 月，银监会发布商业银 行房地产贷款风险管理指引，要求不得向资本会比例低于3 5 的房地产企业贷 款，并将个人住房贷款借款人的月房产支出与收入比控制在5 0 以下，月所有债 务支出与收入比控制在5 5 以下( 含5 5 ) 。2 0 0 5 年3 月，国务院领导在人代会 上对房价问题做了明确表态，央行随即宣布取消住房贷款的优惠利率，转而执 行正常的贷款利率。 自1 9 9 8 年国务院下发进一步深化城镇住房制度改革，加快城市建设的通 知后，我国个人住房贷款经历了一个快速增长的阶段，如下图2 1 和图2 2 8 个人住房贷款信用风险的一般概述 所示，我国金融机构个人住房贷款从1 9 9 8 年的4 2 6 1 6 亿元迅速增长到2 0 0 5 年 的1 8 4 0 0 亿元，年复合增长率达到7 1 2 4 ，同时我们也可以看到，我国金融机 构个人住房贷款余额在金融机构所有贷款中的比例不断增加，从1 9 9 8 年仅占 0 4 9 增长到2 0 0 5 年的9 4 5 ，这个比例几乎都要以超过1 的速度增长。 i c 脯 h 妻 “ 1 a 幽2 1 我国金融机构个人住房贷款余额增长情况 幽2 2 我国金融机构个人仕房贷款余额占全部贷款余额的比例增长情况 分析我国个人住房贷款迅速增长的原因，可以从三个方面理解： 一是我国个人住房贷款政策的放开，对于贷款城市范围、贷款对象基本取 消了限制，并且鼓励商业银行为居民提供住房贷款，比如，延长还款期限，从 最长2 0 年延长到3 0 年：允许银行增加贷款占房产价值的比例，从最高7 0 增加 到8 0 。 9 n 掣u l；雾e最器 全垡生篁鏊笪旦垦堕塑二墼塑堕 二是我国居民收入水平迅速提高，住房换代升级需求增加，城市化进程加 快，越来越多的居民希望在城市有自己的住房，居民的住房需求迅速增加，但 同时房地产价格相对我国居民收入水平仍然相对较高，促使居民采取向银行贷 款买房。 三是商业银行一方面为响应政府满足居民住房消费的政策，另一方面逐渐 发现个人住房贷款业务成本较低，利润较高，因此将贷款业务倾斜于个人住房 消费信贷。 4 ，个人住房贷款信用风险概念 个人住房贷款信用风险是指向会融机构贷款给购买住房的自然人出于市场 发生变化，住房价格贬值或其他主观或客观原因，造成借款人主观上不愿意完 全偿还金融机构贷款，或者客观上没有能力完全偿还金融机构贷款，最终导致 会融机构遭受损失的可能性。 5 、我国个人住房贷款信用风险现状 随着我国个人住房贷款政策的放开和商业银行向个人住房贷款业务的转 移，我国个人住房贷款信用风险逐渐显现，且与市场风险、操作j x l 险等很多风 险相互交叉，最终都以信用风险的形式显现出来。 综合看来，我国个人住房贷款的信用风险与我国的特殊国情是分不开的。 一方面我国城镇居民人1 3 数量多，原来依靠福利分房，对于住房的消费需求得 不到满足，积累已久的住房消费需求在政府政策放开的瞬白j 得到释放，城镇居 民都争相买房，但是我国的实际情况是很多居民的收入和支付能力水平与真实 房价水平相差太远，有很多都是n 1 日j j 能够支付，按揭支付比例占去每月收入的 近一半。比如国际上一般认为，如果某国家、区域或者个人的房价与年收入的 比超过5 ，即说明该国房价相对居民收入过高，存在着很大的隐患。另一方面， 我国商业银行也只是在1 9 9 8 年以后y j 开始逐渐增加个人住房贷款的业务比例， 而这个数：，柚：我用城镇已经超过1 0 ，很多城市超过1 5 1 0 个人住房贷款信用风险的一般概述 相对缺乏管理个人住房贷款信用风险的经验，比如，缺乏数据积累、缺乏专业 的管理人员、缺乏现代化的管理方法等。 个人住房贷款的信用风险产生的原因是复杂多样的，但最终都以借款人的 违约和银行遭受损失为最终表现。个人住房贷款信用风险的产生原因可以分为 如下几种：一是房地产市场发生剧烈变动，价格猛跌，导致居民违约不再支付 按揭贷款，而是另外购买价格下跌后的住房；二是房地产开发出现问题，导致 房产延期，或者是无力继续完成开发，再或者是房屋本身不符合设计要求、质 量低下，房地产商无预售、出售证书，但仍然预售或出售房屋的等等问题，导 致的购房者最终无法拿到住房，从而出现违约；三是住房购买者中有部分是把 住房作为投资的，他们往往以相对低的价格购买住房后，等待价格上涨后再卖 出，获取利润，但是如果房地产价格下跌或者是政府调控政策导致其持有和交 易成本过度上升，都会导致他们不再继续偿还按揭贷款，最终形成违约。 我国现阶段个人住房贷款正处于逐渐显现期，从1 9 9 8 年以来，很多贷款已 经历了8 年左右的时白j ，宏观环境、房地产市场和居民收入都发生了很多变化， 比如，一些因为下岗或者其所在行业收入水平的降低，居民家庭收入骤减，导 致他们没有能力继续支付按揭贷款；再如，2 0 0 4 年以来，我国政府采取了诸如 提高住房贷款利率等调控政策，控制房地产市场的过度繁荣，利率的升高也会 使一些本来已经接近支付能力极限的居民，无力再支付按揭贷款形成违约。近 几年，我国个人住房贷款不良率正呈走高趋势，如上海市的部分国有商业银行 的个人住房贷款不良率已经超过0 8 。因此，对于我国的商业银行和人民银行、 银监会等有关的政府部门来说，必须加强对个人住房贷款信用风险的防范、监 督和处置，提高风险管理水平。 3 个人住房贷款信用风险管理方法分析 个人住房贷款信用风险是属于银行信用风险的一种，是银行业务分类的结 果，个人住房贷款信用风险与其他贷款业务风险的不同之处仅在于风险的主体 是个人和银行，而相对应的业务是住房贷款，因此发生信用风险的借款人是个 人，贷款也一般会有相应的抵押物。现代商业银行信用风险量化管理的方法。 对于个人住房贷款信用风险的管理也同样适用。 3 1 商业银行信用风险量化管理的含义和作用 3 1 1 信用风险量化管理的含义 商业银行信用风险管理就是指商业银行经营者通过对信用j 札险的分析、选 择相应的手段，以最小的代价获得最大安全效果的一个动态过程。商业银行风 险管理的实质是商业银行通过风险识别、风险衡量和风险控制等方法，预防、 回避、排除或转移经营中的风险，从而减少或避免经济损失，保证经营资会的 安全。而要进行风险管理，就必须进行风险的量化，这是因为如果没有进行风 险的测量，就不可能控制风险，也不可能设定风险限额。因此，风险量化是风 险管理的基础。 信用风险量化，可以说是测量信用风险的一种方法，使用某种模型或某种 技术得出能够具体描述信用风险大小的结果。信用风险量化是信用风险管理中 的重要一环，没有信用t | ) c 【险的量化，就不可能有效地处理信用风险。信用风险 的量化管理就是指通过对信用j ) 吨险的识别、衡量和控制，以最小的成本将信用 风险导致的各种不利后果减少到最低程度的科学管理方法。 3 1 2 信用风险量化的作用 任何一种会融工具，比如贷款，当风险被较好地评估时，对它的定价就会 更准确；而如果它能被更准确地定价，它就能在较大的市场范围内被更容易地 1 2 个人住房贷款信用风险管理方法分析 扩散，从而提高市场的风险承受能力。较好的风险测量及其必然导致的更有效 的风险分担，能优化资源配置，将资源分配到最具生产能力的地方。较精确的 风险测量和较好的风险管理并不意味着就不会产生损失。但是，科学的风险管 理意味着借款人和投资者能更彻底地了解他们的风险暴露程度以及是否符合他 们的风险偏好，而且他们将更容易地避开不必要的风险。 信用风险量化管理的具体作用主要有： ( 1 ) 为银行提供对客户授信时的依据，为管理层风险决策提供参考。信用 风险量化结果可以帮助银行了解客户的信用状况，在对客户提供授信额度及其 他涉及信用发放和管理的过程中，信用风险量化结果可以为银行提供依据，为 管理者进行风险决策提供参考。 ( 2 ) 提供会融工具定价的重要依据。在确定笔贷款的价格时，银行要确 定恰好弥补贷款预期损失的利率水平，如其他银行对此项贷款的要价低于本银 行的盈亏持平经营利率，银行应放弃这笔贷款。如不放弃( 即降低贷款价格) ，则 应保证此客户的其他非贷款业务收入( 如手续费收入、存款的稳定性等) 可以弥补 此项贷款的损失。 ( 3 ) 为资产组合理论提供风险量化分析。资产组合理论是现代会融理论之 一，它是出马可维兹提出，其核心内容是利用组合投资，分散飙险。他提出有 效边界的概念，指出，有效资产组合是那些在风险一定的情况下，收益最大或 在收益一定的情况下，风险最小的组合。在银行的贷款管理中，运用资产组合 方法能够更有效，合理地管理贷款。在信用风险量化分析中，也可以运用资产 组合理论，这需要考虑不同借款人之间的相关程度。相对于单笔贷款风险和收 益分析而言，贷款组合管理更加科学，它不仅能够有效防范贷款集中而产生的 风险，而且能够从整体出发，衡量每个借款人由于相关度不同而给组合带来的 贡献。 3 2 商业银行现代信用风险管理的趋势 1 3 个人住房贷款信用风险管理方法分析 l 、信用风险管理由定性化f 龟定量化发展。出于缺乏信用资料以及难以对模 型的有效性进行检验，传统信用风险管理更多地侧重于定性分析和管理者主观 判断，定量分析和量化模型管理滞后于市场风险管理。然而，近几年来，信用 风险模型化管理的工作越来越受到重视并得到极大发展。特别是巴塞尔委员会 对信用风险提出的标准和模型，对商业银行信用风险量化管理影响极大，许多 国际先进银行都积极开发了自己的信用风险量化模型。这些风险管理模型的发 展及其应用对传统的信用风险管理模式产生了深刻的影响，一个现代信用风险 管理模式正在形成。 2 、信用风险管理由静态向动念方向发展。传统的信用风险管理长期以来都 表现为一种静念管理。原因在于信用风险的计量技术在相当长的时间里都没有 得到发展，银行对信贷资产的估值通常采用历史成本法，因此，信贷资产只有 到违约实际发生时才计算为损失。而在违约发生前，借款人还款能力的变化而 造成的信用等级的变化难以得到准确反映，银行难以根据借款人实际信用风险 程度的变化实行动态的管理。 3 、信用风险管理从单一资产风险管理向资产组合的信用风险管理发展。这 主要是为了降低集中风险，并能够从整体上衡量商业银行所面临的信用风险。 过去，商业银行贷款的信用风险管理是基于单个贷款业务的信用风险，而非资 产组合的信用风险。这样的管理方式可以保证单个贷款的信用风险控制在可承 受范围内，但仍能因为借款人之间的相关性造成严重的集中风险。 3 3 信用风险量化模型概述 3 3 1新巴塞尔协议的内部评级法 为了适应国际银行业的发展趋势，巴塞尔委员会认为1 9 8 8 年资本协议中对 信用风险的计量方法不够先进，于是1 9 9 9 年6 月对该协议进行了彻底的修改， 并提出了新的资本充足比率框架征求意见稿( 第一稿) ，2 0 0 1 年1 月1 6 同， 巴塞尔委员会公布了新资本协议征求意见稿( 第二稿) ，即新巴塞尔资本协议， 1 4 个人住房贷款信用风险管理方法分析 并于2 0 0 6 年全面执行。 新巴塞尔资本协议对信用风险提出了标准法和内部评级法两种方法。 标准法的基本思想是根据外部评级机构对银行资产的评级结果，对应不同级别 资产的监管风险权重，信用风险的加权资产由风险资产和监管规定的风险权重 相乘来计算。但是我国银行界普遍认为，内部评级法更能准确地反映资本与银 行风险之白j 的内在关系，有利于加强银行内部对风险资产的评定和管理。在我 国商业银行建立内部评级法具有深远意义。 内部评级法( i r b ) 作为巴塞尔新资本协议的最主要创新之一，是与标准 法相对应的一个概念，指商业银行在满足某些最低条件和披露要求并经银行监 管当局批准的前提下，以银行内部信用评级体系为基础，根据自身对风险要素 的估计值束确定信用j x l 险最低资本要求，确保银行资本充足，反映银行特殊风 险状况的一种信用风险管理和资本计量方法。内部评级法分为初级法和高绒法 两种。 内部评级法( i r b ) 下信用风险资本监管的基本框架包括六个方面：风险暴 露分类( 即银行资产分类) 、风险要素、风险权重函数、最低资本要求，监管检 查以及信息披露。 t 内部评级法( i r b ) 下，根据潜在风险特征的不同，银行资产被定义和划分 为以下五大类别：( 1 ) 主权( 2 ) 公司( 3 ) 银行( 4 ) 零售( 5 ) 股权，每一大类资产又可 以细分为更多的子类。例如，住房贷款就属于零售类资产。 2 风险要素是指反映每项资产信用风险水平的主要变量，具体指违约概率 ( p r o b a b i l i t y o f d e f a u l t ，p d ) ，即特定时间段内借款人违约的可能性：违约损失率 ( l o s sg i v e nd e f a u l t ，l g d ) ，即违约发生时风险暴露的损失程度；到期r ( m a t u r i t y ， m ) ，即某一风险暴露的剩余经济到期r ；违约风险暴露( e x p o s u r ea td e f a u l t ， e a d ) ，即对某项贷款承诺而言，发生违约时可能被提取的贷款额四个j ) c 【险要素。 对于使用初级法的银行，需要估计违约概率( p d ) ；而对于使用高级法的银行， 1 5 个人住房贷款信用风险管理方法分析 则需要估计上述所有的风险要素。 3 风险权重函数是巴塞尔委员会在新资本协议中给定的用以计算每一项风 险资产的风险权重函数公式，即： 风险权重= 违约率( p d ) x 违约损失率( l g d ) x 到期开( m ) 风险加权资产= 违约风险暴露量( e a d ) x 风险权重 4 根据新协议，资本充足率的计算公式为： 资本充足率= 瓦淼，、【2 z h7 l 凡j ，上j 一 核心资本+ 附属资本 信用风险加权资产+ ( 市场风险所需资本+ 操作风险所需资本) x 1 2 5 内部评级法( i r b ) 下，针对各资产类别的风险特征不同，银行可能需要相 应地使用多个评级体系。设计内部评级体系时主要考虑的内容有以下几个方面： 1 评级维度 ( 1 ) 对于公司、主权及银行暴露，i r b 法下合格的评级体系应当具有独立的、 性质截然不同的两个维度：【a ) 借款人违约风险( b ) 特定的交易风险，主要为信 贷风险。( 2 ) 对于零售暴露，合格的评级体系必须同时包括借款人风险和交易风 险。银行必须将每个属于零售的贷款列入一个特定的贷款池，是对足够多同质 贷款的汇集，并且能对贷款池的损失特征进行准确和一致的估计 2 评级结构 ( 1 ) 对于公司、主权和银行暴露，银行必须确保贷款在借款人评级和贷款评 级各项级别的分布合理，不过于集中。为了满足这一目标，必须至少有六到九 个不违约的级别和两个违约级别。同时，银行必须具备足够数量的贷款评级， 以避免违约损失率变化大的多笔贷款进入同一评级级别。 ( 2 ) 对于零售暴露，必须保证每个贷款池贷款的数目足够多，以便能对整 个贷款池损失特征进行有意义的量化和验证。贷款池之间借款人和贷款的分布 必须合理。单个贷款池不能使银行总零售暴露过于集中。 1 6 个人住房贷款信用风险管理方法分析 3 。评级标准 根据新资本协议，银行必须有具体的评级定义、过程和标准，将贷款划入 不同的评级级别。评级的定义和标准必须合理、直观，必须能对风险进行合理 的区分。银行对借款人和贷款评级时，必须考虑所有可以得到的信息，信息必 须是近期的。 4 评估时间 违约概率的时间段一般设定为一年，但银行在进行评级时必须使用较长时 自j 段所获得的数据资料。 3 3 ，2c r e d i tm e t r i t s 模型 c r e d i tm e t r i c s 模型是由j p 摩根银行于1 9 9 7 年提出的，它是其1 9 9 4 年提 出的r i s k m e t r i c s 模型之后的又一个重要的风险管理系统。r i s k m e t r i c s 模型是量 化市场风险，而c r e d i tm e t r i c s 模型则是量化信用风险。该模型以信用等级转换 矩阵为基础，根据较长一段历史时期内的各信用等级的消费者发生破产或发生 信用等级改变的概率确定历史信用等级转换矩阵，依此为基础计算某一信用等 级消费者的贷款或多笔贷款组成的贷款组合的未来价值分布和风险价值v a r ( v a l u e a t r i s k ) 。 我们举一个简单的例子来说明c r e d i tm e t r i c s 模型的计算方法。以单一资产 为例，假设有一笔b b b 等级的5 年期贷款，本金为1 0 0 万美元，年利率为6 。 借款人信用级别变动的概率通常可以通过信用评级机构利用债券( 或贷款) 的历 史数据测算出来，下表5 一l 给出了b b b 等级借款人在一年内信用级别转移的概 率。 5 1b 8 8 等级借款人在一年内信刈级别转移的概率( 嗡 l 一年后信用级 a a aa aab b bb bbc c c 违约 l 别 风险价值v a r 足指白：未米一段时问，d ；一定冒竹度水。卜下给定贷款的最人损失颓，v a r 数值表删r 贷款竹 用风险的人小 1 7 个人住房贷款信用风险管理方法分析 此表说明，预计b b b 等级借款人在下一年仍是b b b 等级的概率为8 6 9 3 ，交为 a 级的概率是5 9 5 ，以此类推。 假如上例中的借款人在第一年罩发生了信用转移，信用等级从b b b 级上升到 a 级，那么在第一年术，贷款的现值用贴现法估值为： p = 6 + 6 ( 1 + t i + 毛) + 6 ( t + + 屯) 2 + 6 ( 1 + r j + j ，) 3 + 1 0 6 ( 1 + r , + s 4 ) 4 其中r 是无风险利率，也就是远期零利率，具体来讲，它是指预期未来存期 为1 年的零息票国库券的利率，远期零利率是从现在的国库券收益率曲线中计 算出来的。s 是每年的信用风险价差，而、s ：、砖、_ 分别是一年期、二年期、 三年期和四年期的特定信用评缴的贷款的年度信用风险价差，它们可以从公司 债券市场上观察到的超过国库券利率的价差中得到，般由咨询公司给出。 那么我们计算在第一年里，借款者从b b b 绂上升到a