如何在老城区推行物业管理.doc

.如何在老城区推行物业管理近年来，南昌市经济发展迅速，人们物质文化生活水平日益提高，城市管理进一步完善，社会更加和谐。然而老城区管理相对滞后，与社会经济发展水平不相适应，因此，在老城区推行物业管理势在必行。一、南昌市老城区物管现状1、老城区的住房构成南昌市老城住宅区根据成因可以分为三类：第一类是早期开发的“商品房”，因开发时间早，建立时就没有物业管理；第二类是一些企业、行政机关或事业单位单独或合作开发建设的职工宿舍，一般被称为“单位房”；第三类是有些村早期将土地卖给个人，或者城市中由于历史原因形成的“私人房”。2、老城区物业管理的现状及问题为了更好了解老城区居民对引进物管的看法，我们对辖区内无物业管理的住宅小区进行了抽样调查，结果显示：被调查的住这些老城区物业中有一部分采取“单位协管”或“业主自发管理”方式，大多只由是住户共同集资，雇用一两名保安或保洁人员做一些最基本的安全保卫和保洁工作；还有一些小区由居委会代管；此外，很大一部分处于完全无人管理状态。受调查的45%居民认为需要物管；30%认为无所谓，主要原因是对现状比较满意，但如果物管能提高生活质量，还是欢迎的；25%的居民反对物管进入，认为物管服务无法达到预期的效果，同时担心物管费过高增加自身经济负担。目前老城区住宅从某种程度上来说，是有物业管理，如垃圾清运、化粪池清理是由当地环卫部门负责日常处理，小区绿化是由相关园林绿化部门进行专业养护等。但由于实施管理的主体不同，收费方式不同，导致出现问题不能及时解决，时效性不强；过半数受调查的居民表示他们对于现有住宅小区最不满意的是安全与公共设施维修两个方面。由于多数小区没有封闭措施，安全隐患较多，偷盗事件时有发生，居民安全感比较差，而社区居委会和辖区民警因为管理范围大，人力不足，无法做到面面俱到。在公共设施维护上，由于房屋产权的不同，带来维修、养护的主体真空，无人进行房屋日常管理及修葺，特别是公用地带，只能头痛医头，脚痛医脚，不能做到事先预防；在整个小区环境方面，因为没有物管，造成居民各自为政，小区内乱搭乱建现象严重，公用设施没有得到必要的维护，使居住环境更加恶劣。 二、老城区推行物业管理的难点老城区住房的性质及物业管理的现状，导致老城区全面开展物业管理存在诸多难点，主要反映在以下几方面：1、物管意识不强很多封闭的小区包括单位住房小区和一些比较晚建立的小区，大都自己请了保安或是保洁员，比较满意现状，不太希望物管进驻。2、管理成本过高一些老住宅区没有围墙，难以实行封闭管理；没有绿地；没有卫生配套设施；没有物业管理办公用房和员工住房；同时老城区房屋布局分散，难以实行规模化管理。管理公司只要接管了某一老住宅区，就必须在各服务项目上进行相应的人力、物力匹配。因此，老城区开展物业管理产生的费用相对于新建普通住宅小区肯定要高。这种成本与收益之间的不平衡令物管企业难以进驻。3、先期维修投入大在一些比较老的住宅区，由于建造年代久远，基础设施陈旧，房屋主体及附属设施设备，功能老化、退化，尤其是屋面渗漏、管道破损锈蚀，配套不全，大多数都到了“问题时段”，缺乏物业维修基金，整修更换却需要大量资金，使得物业管理公司望而却步。4、老城区物业管理收费难老城区业主一部分是享受政府福利政策的房改房，另一部分是早期购买的商品房或者“私人房”。业主层次复杂，对物业管理的认识和要求以及经济承受能力差异大，部分居民尚未形成物业管理是有偿服务的消费观念，认为只要不交费，怎么管理无所谓，不愿意接受物业管理提供的有偿服务，物业管理消费意识淡薄；而对物业管理的认识和要求承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务。加上老城区中居住着部分靠政府救济的弱势群体及失业人员、低保对象等，在经济上比较困难，每月额外的支出让他们觉得难以承受。业主的差异性，使这种小区的物管收费标准难以统一，给小区实施统一管理造成了很大障碍。三、对老城区推行物业管理的一些建议老城区物管的推行不能一蹴而就，要针对老城区的现状及房屋的不同性质，由政府引导，业主自治结合新型物管的方式，先易后难逐步推行，最终达到进行长效管理的目的。一 以方便管理、业主自愿为原则，划分独立的物管小区以社区居委会为基础，对本社区范围内的房屋进行摸底调查，按能否组成独立小区为原则，以楼栋为单位划分小区。同时以楼栋为小组组成业主委员会，业主自治小组由本栋全体业主选举产生，代表全体业主的意愿，其职责是监督物管公司，及时反馈业主的建议及要求，收集、管理和使用本栋房屋的各项费用，在发生费用时与物管公司进行结算，并向相关业主进行分摊、归集，按栋立账，实行专款专用，核算到业主，并及时向广大业主公布账目使用情况，使业主与物管公司相互信任。二 建立房屋维修应急中心，完善社区服务体系 以区为单位建立房屋维修应急中心，以街道（或改制后的房管所）为单位建立起分区、分片、分段的房屋维修站（点）。采取分片管理的模式，以社区为单位划分责任小区，与社区业主委员会或物管公司签定物业服务合同。各维修单位实行独立核算，自负盈亏，具有法人资格和对外承担民事权利和义务。其职责是进行辖区内日常的房屋及配套的设施设备和相关场地的维修、养护、管理，要求做到服务快捷、便民、到位。并公布监督服务电话号码，主动接受政府、物业主管部门和业主的监督、指导和检查。 只有切实可行的解决了老城区房屋维修问题，才能真正推行老城区的物业管理，为物管公司的进入铺平道路。根据老城区住宅的不同性质，差别对待房屋维修问题。单位遗留的房改房，可以由政府出面与单位交涉，单位出资解决房屋共用部分、共用设施的维修；私人房屋共用部分、共用设施的维修由政府补贴一部分，业主自治小组自筹剩余部分的方式解决经费问题。三 采取先易后难、逐步推进的方式，在老城区全面实行物管房屋维修完善后，可在成熟的住宅小区先推行物业管理；对可以进行封闭的小区，采取封闭措施，形成全封闭或者半封闭的独立小区，改善小区内的治安环境，在成熟的时候再引入物管；条件不成熟的小区，由政府和社区业主委员会共同努力，逐步改善社区状况，最终在老城区全面实行物业管理。四 制定合理的物管收费的指导价和收费机制物业管理是在业主自愿的基础上，来决定采用怎样模式管理自己的小区。结合老城区居民的实际情况，召开价格听证会，真真切切地了解业主对老城区物管的建议及需求，制定合理的收费标准，指导、监督物业管理公司。业主委员会与物管公司共同商议，制定双方可接受的收费机制，才能有效地解决物业公司进驻后收费难的问题。五 采取优惠措施，减轻低收入家庭的负担低收入人员、残障人员和孤寡老人等低收入家庭基本居住在老城区，经济承受能力决定他们无法负担物业管理费，这是造成在城区难以推行物业管理的主要因素之一。政府每年应对低收入家庭进行补助，由街道整理、申报辖区内低收入家庭情况，提交政府审批补贴。六 加强宣传，促进老城区居民对物管的认识政府需要向业主宣传推行物业管理的益处，并广泛征求业主的意见和了解业主的想法，使其从内心深处了解到物管的好处及方便，提高对物业管理的认识，真正自愿的接受物业管理。七 加强对物管公司的扶持、监督，使物管公司更加好地服务社区政府应积极引导物业管理公司进驻老城区，在政策上对进驻老城区的物管公司进行扶持。物业公司负责小区的保洁、保安及一般维修，并积极配合街道和社区的工作，减轻政府基层组织的负担。 八 将推行物管与政府各项利民工程相结合，促进城市发展老城区物业管理的推行，将促进物业维护、社区秩序、环境卫生、绿化等社区物业管理服务走向