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深 圳 市 天 健 物 业 管 理 有 限 公 司作 业 指 导 书编 号 TJ-WI-SB版 号 A 机电设备管理工作手册发放编号 编制： 体系编写小组 审核： 物业监管部 批准： 生效日期：2004/8/1深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB 目 录版 号： A修改号： 0页 码： 1/1 1、 值班管理标准作业规程 TJ-WI-SB-012、 供水供电管理规定 TJ-WI-SB-023、 二次供水管理标准作业规程 TJ-WI-SB-034、 供配电设备设施安全操作规程 TJ-WI-SB-045、 供配电设备设施运行管理标准作业规程 TJ-WI-SB-056、 供配电设备设施维修保养标准作业规程 TJ-WI-SB-067、 柴油发电机操作标准作业规程 TJ-WI-SB-078、 柴油发电机运行管理标准作业规程 TJ-WI-SB-089、 柴油发电机维修保养标准作业规程 TJ-WI-SB-0910、中央空调操作标准作业规程 TJ-WI-SB-1011、中央空调运行管理标准作业规程 TJ-WI-SB-1112、中央空调维修保养标准作业规程 TJ-WI-SB-1213、排水设备设施维修保养标准作业规程 TJ-WI-SB-1314、给排水设备设施操作标准作业规程 TJ-WI-SB-1415、给排水设备设施运行管理标准作业规程 TJ-WI-SB-1516、消防系统操作标准作业规程 TJ-WI-SB-1617、消防系统运行管理标准作业规程 TJ-WI-SB-1718、消防系统维修保养标准作业规程 TJ-WI-SB-1819、火警火灾应急处理标准作业规程 TJ-WI-SB-1920、弱电系统操作标准作业规程 TJ-WI-SB-2021、弱电系统运行管理标准作业规程 TJ-WI-SB-2122、弱电系统维修标准作业规程 TJ-WI-SB-2223、避雷设施管理程序 TJ-WI-SB-23深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-01 值班管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/21.0 目的规范值班管理，确保值班质量。2.0 适用范围适用于物业管理公司管理处机电维修人员值班工作。3.0 职责3.1.1 机电主管负责对值班工作的监控。3.1.2 机电维修组长负责值班工作的具体安排和检查。3.1.3 机电维修人员负责按此规程进行值班工作。4.0 程序要点4.1.1 交班人员提前30分钟做好交班准备。检查设备并确保运行正常。4.1.2 搞好值班室和设备房的卫生工作。4.1.3 接班人员提前15分钟到达值班岗位，认真仔细地检查各设备的运行情况。发现异常情况立即采取有效措施，并通知交班人处理，接班人协助。4.1.4 确认无异常情况再回到值班室进行交接班程序。4.1.5 交班人员主动、简要地向接班人员介绍值班和设备运行情况，重点讲明操作注意事项，接班人员应认真聆听，如有疑问可向交班人员提问，直至双方清楚。4.1.6 接班人员查看上班设备运行和值班记录，（包括仪器工具齐全完好）4.1.7 交接班人员双方认为无误后，在交接班记录上签名确认。4.1.8 交接班后所发生的问题由接班人负责。4.1.9 坚守岗位，不得串岗。4.1.10 各类设备有关运行、维修保养按照标准作业规程操作。4.1.11 如遇特殊事件，应按突发事件处理程序进行处理。深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-01 值班管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 2/24.1.12 值班人员因特殊情况需要调班时，必须事前填写调班表，并经机电主管同意并签字方可调班。5.0 有下列情况之一不能交接班5.1.1 上一班运行情况未交代清楚，记录不规范，值班室、设备间不清洁。5.1.2 接班人未到岗，交班人不准下班。5.1.2 在倒闸操作和事故处理过程中。5.1.3 交接过程中发生故障，应停止交接，由交班人处理事故，接班人协助。6.0 正常情况下的倒闸操作6.1.1 机电主管提前两天书面通知停电情况，（包括变压器的报停和启用）；6.1.2 维修人员接到停电通知后，根据用电负荷考察其可行性；若可行，应公布停电、送电时间和范围，填好操作单由领导审批。6.1.3 提前一天通知住户，广而告之。若因特殊情况不能停电，说明原因，调整自惫电源供电。6.1.4 倒闸操作前，运行人员要做好相应的准备，检查电梯是否有人，发电机的双电源转换开关是否可靠。7.0 紧急情况下的倒闸操作7.1.1 发现配送电设备、线路有冒烟或温升过高，发现短路等异常情况，或发7.1.2 生火警，运行人员应立即进行全部或部分停电操作，根据情况立即短开低压开关，必要时短开高压开关。停电后立即通知机电主管，机电主管立即到现场检查事故原因，在检查出确定的原因后，可部分或全部供电。对事故部位立即抢修，直至恢复正常供电。做好各种检查记录，重大事故应立即报告领导。深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-02 供水供电管理规定版 号： A修改号： 0页 码： 1/21.0 目的规范供水供电管理，执行国家水电的相关法规，提高供水电供质量。2.0 适用范围物业管理辖区内供水供电管理。3.0 职责机电主管负责供水供电实施管理。4.0 程序要点4.1 供水、供电、相关手续办理及业务联系。4.1.1 申报用水、用电、居民/商业指标，了解收费标准，提供水电移交资料。4.1.2 与供方业务联系：遇到急难之事有联系人（电话），为水电抄表人员提供方便。4.1.3 核对每月“水费单”“电费单”，水电成本收支损耗系数是否合理。4.2 抄水电表与核算4.2.1 每月定期抄录“水表、电表”并做月报表，居民/商业水电费核算。4.2.2 给用户提供“水费”“电费”通知单。4.2.3 解答用户水电费存在疑难问题。4.2.4 每月给管理处财务提供“公共用水、用电”报表。4.3 供水、供电系统管理维修4.3.1 电脑自动抄表系统设专人管理，并设密码保护数据库。4.3.2 人工抄水电表时，做好校对水电表的准确度，计量表是否已坏的确认。4.3.3 所有用水电用必须装表计量，公共水电无法计量的应在1内。4.3.4 发现水电表失灵或准确度有问题应及时换表，并补收相应水电费。4.3.5 机电主管，进行季度节电节水技术培训，禁止长明灯长流水浪费资源。4.4 水电表检查与违规处罚4.4.1 公司机电维修中心，季度检查时对管理处水电表进行检查核对。4.4.2 水电表坏了一个月以上不换的，按年度最高月份收取水电费。深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-02 供水供电管理规定版 号： A修改号： 0页 码： 2/24.4.3 未经管理处，机电主管允许私自接通水电的用户，按原价三倍数收取并处罚金。4.4.4 用户私自“破坏表封”进行盗窃水电的处310倍罚款。4.4.5 盗窃水电数量较大，不接受处罚的没收其供水供电设施，并立即停止水电供应。4.5 水电外送的管理4.5.1 建筑工地、暂住房、商业用水电等，在原价格基础上浮1020的线路损耗费。4.5.2 用水用电押金制度，单相电表20A以内，收5001000元押金，三相电表30A以上的收3000元押金。用电量50KW以上的，向用户收取KW/25元增容费。4.6 员工用电用水的管理4.6.1 管理处制定内部员工用电用水定量交费制度，集体宿舍每人每月/10度电，超出部份个人支付交费。4.7 停水的管理4.7.1 蓄水与通知用户蓄水4.7.2 停水前蓄水池应备够用24小时水量，水箱要备满够12小时用水量，4.7.3 临时停水、洗水箱，要提前通知住户蓄水，4.7.4 突然停水要协助住户解决生活食水。4.8 停电的管理与通知，4.8.1 停电提前12小时通知用户，特别是有冷库的商户、酒楼等。4.8.2 电梯、公共通道、地下停车场，做好备用电源按发电机运行管理规程处理。4.8.3 突然停电应立即出通知，住户做好冰箱、金鱼缸的保护。4.8.4 突然停电应立即对设备进行检查处理，避免发生危险事故。5.0 记录 深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-03 二次供水管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/21.0 目的保证小区二次供水水质符合卫生检验标准，保障用户身体健康。2.0 适用范围适用于小区二次供水的管理。3.0 职责3.1 维修部长负责组织水池（箱）清洗及消毒工作，并组织好清洗过程，确保住户的正常时间用水。3.2 管理处主任负责批准水池（箱）清洗及消毒计划，并监督实施。3.3 专业技术人员负责水池（箱）清洗及消毒工作的实施及水样抽取和送检工作。3.4 客户服务中心负责出停水告示，并通知用户单位。4.0 程序要点4.1 水池（箱）清洗及消毒计划管理处的二次供水水池（箱）必须保证每年清洗2次，维修部长在每次清洗水池前，将清洗计划报告给主任。二次供水清洗消毒需聘请具备资质的专业清洗消毒单位实施。4.2 二次供水清洗消毒分包商的选择及确定4.2.1 由管理处提出计划并报公司审批，并按照物业管理分包方控制程序进行分包商的选择及确定。4.2.2 被选聘的清洗消毒单位在签订承包合同后，需向管理处提供营业执照、清洗消毒许可证、操作人员健康证等复印件备案。4.3 清洗过程4.3.1 停水通知管理处应于每次水池（箱）清洗及消毒计划实施前两天，通知客户服务中心，并张贴停水通知。4.3.2 实施过程1、放水为确保用户的正常供水，放水工作必须提前到清洗、消毒水池（箱）的前一天晚上开始进行。2、清洗消毒及安全注意事项深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-03 二次供水管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 2/2清洗消毒作业由专业技术人员负责全过程的实施，管理处应督促清洗消毒单位作好操作人员的安全措施的检查。并作好有关安全预防措施，具体包括：- 水池内作业光源要备好应急灯或手电筒。- 有些水池长期封闭，空气流通差，水池内缺氧，可在水箱底部出水口处连接鼓风机吹风约3小时，也可把燃烧的蜡烛放入水池内，如不熄灭，即可以开始清洗作业。- 在清洗水箱过程中，消毒人员须带防护眼镜和口罩，如在水箱内感到身体不适，产生头晕、眼睛酸痛、心闷、气紧，这时就要马上停止工作，离开水池，用清水冲洗眼睛，呼吸新鲜空气即可恢复。- 抽污水的潜水泵应装漏电开关，漏电开关应提前试验并确认动作可靠。3、注水清洗消毒工作完成，为确保用户的正常用水，必须在用户使用水前3个小时使水达到标定的水位高度。4.3.3 取样送检1、水样抽取及送检工作由维修部派人协助清洗消毒公司共同完成。水样抽取地点应从底层水池和顶层水箱各抽样一支。盛放水样的容器为矿泉水或蒸馏水瓶，盛容量为500ml的水，盛水前应将水瓶清洗干净，并在瓶外贴送样单位及送样日期。2、取回卫生防疫站的水质监测报告，原件在管理处存档。3、如“监测报告”结果为不合格时，应由管理处主任安排最近一个双休日，重新清洗和消毒水池（箱），必要时请卫生防疫部门派人监督全过程，直至监测合格为止。5.0 记录和报告水池（箱）清洗消毒记录表TJ-R-OP07-11深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-04 供配电设备设施安全操作规程 版 号： A修改号： 0页 码： 1/31.0 目的 规范供配电设备设施的操作程序，确保正确、安全的操作供配电设备设施。2.0 适用范国 适用于天健物业管理公司辖区内供配电设备设施的操作。3.0 职责3.1 机电维修班主管负责检查供配电设备设施安全操作标准作业规程的执行情况。3.2 值班电工负责供配设备设施的操作。4.0 程序要点4.1 安全操作注意事项4.1.1 操作高压设备设施时，必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉工作服、使用绝缘操作杆。4.1.2 操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套、避免正向面对操作盘。 4.1.3 严禁带电工作，紧急情况须带电作业时，需具备如下条件：1、 必须有监护人在场；2 、工作场地空间足够，光线足够；3、 所用工具材料准备齐全且工具绝缘良好（绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝刀、电工胶布等）；4、 工作时必须穿戴绝缘手套、棉工作衣、绝缘鞋。4.1.4 自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，才能恢复供电。不允许强行送电，必要时允许试送电一次。深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-04 供配电设备设施安全操作规程 版 号： A修改号： 0页 码： 2/34.1.5 电流互感器不得开路、电压互感器不得短路、不得用摇表测量带电体。 4.1.6 变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护。4.2 供配电设备设施操作4.2.1 配电变压器停电的操作要领：4.2.2 拉开各低压出线开关；4.2.3 拉开低压总开关；4.2.4 拉开配电变压器高压侧开关。停电完成，挂醒目标识牌4.2.5 自发电停电的操作要领：1、拉开发电机配电柜总开关；2、关掉发电机控制电源。4.2.6 配电变压器送电的操作要领：检查各输出回路的空气开关在分开位置1、合上配电变压器高压侧开关；2、合上低压总开关；3、合上各低压出线输出回路的空气开关。用试电笔确认各输出回路已送电，送电完成.4.2.7 自发电送电的操作要领：1、合上发电机控制电源；2、合上发电机配电柜总开关。用试电笔确认输出回路已送电，送电完成4.2.5 在配电变压器上工作前，操作要领如下：1、 拉开高、低压两侧电源；2 、验电，确认无电；3、 两侧分别挂三相短路接地线；a）拉开高、低压两侧电源；4、做安全围拦，挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于高、低压开关处。深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-04 供配电设备设施安全操作规程 版 号： A修改号： 0页 码： 3/34.2.6 在配电柜开关上工作前，操作要领如下：1、拉开输出、输入开关、均有明显的开路点；2、验电，确认无电；3、挂三相短路接地线；4、设置绝缘隔板（与邻近带电体距离在6cm以下者）；5、挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处；6、站在绝缘垫上工作，尽量单手作业。4.3 触电紧急情况处理4.3.1 操作过程中如发现有人员不慎触电，应立即切断电源，如电源开关一时无法切断的，应采用干燥的不导电物件将电线挑开。如电源是高压电，则必须先切断电源。4.3.2 对触电者及时采用人工呼吸法、心脏挤压法进行急救，同时与医院或120联系。深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-05 供配电设备设施运行管理作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/41.0 目的规范供配电设备设施运行管理工作，确保供配电设备设施良好运行。2.0 适用范国适用于天健物业管理公司供配电设备设施的运行管理。3.0 职责3.1 机电维修班主管负责配电设备设施运行的实施情况。3.2 值班电工负责供配电设备的运行管理。4.0 程序要点4.1 巡视监控4.1.1 值班电工每天巡视两次高压开关柜、变压器、配电柜、电容柜、电表箱等设备。4.1.2 值班电工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点的时间记供配电设备设施运行日记上。4.1.3 巡视内容：1 、变压器油位、油色是否正常，密封处是否漏油，变压器运行是否超温（85）；2 、有无异常响声或气味；3、 各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；4 、单相、三相电压是否在额定值的10范围以内，是否超载运行；5 、各种接头是否有过热或烧伤痕迹；6 、 防小动物设施是否完好；7 、 接地线有无锈蚀或松动；8 、各种临时用电接线情况；9 、各种标示牌、标示物是否完好；深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-05 供配电设备设施运行管理作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 2/410、 安全用具是否齐全，是否存放于规定位置；11、 按时开关管辖区域内内路灯、灯饰或喷水池，及时维修好辖区内路灯。4.1.4 对于巡视中发现的问题，值班电工应及时采取整改措施加以解决，处理不了的问题应及时如实地汇报给组长或主管解决。整改时应严格遵守供配电设备设施安全操作标准作业规程和供配电设备设施维修保养标准作业规程的相关规定。4.2 异常情况处置4.2.1 触电处置。发现有人触电时，值班电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救：1、 拉开电源开关、拔去插头或熔断器；2 、用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具（平口钳、斜口钳等）剪断电线；3 、用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源；4、 防止触电者在断电后跌倒；5 、如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行诊治，密切注意其症状变化；6 、如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院；7 、如果触电者的呼吸、脉博及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。4.2.2 配电柜自动空气开关跳闸的处置：1 、 判断跳闸原因（短路或过载）；2、 查清楚负载种类及分布情况；深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-05 供配电设备设施运行管理作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 3/43 、 对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告主管，请求支援解决；4 、 如故障已排除应立即恢复供电。4.2.3 变配电房发生火灾按火警、火灾应急处理标准作业规程处置。4.2.4 变配电房发生水浸时的处置：1、 视进水情况，拉下总电源开关或高压开关；2、 堵住漏水源；3 、 如果漏水较大，应立即通知机电维修班主管，同时尽力阻滞进水；4 、 漏水源堵住后，应立即排水；5 、 排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理（如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风，更换相关管线等）；6 、 确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现，则可以投人正常运行。4.3 “市电”停电时，值班电工应按柴油发电机操作标准作业规程进行巡视监控。从“市电”停到发电机开始供电，规定时间不超过15秒钟。4.4 供配电室管理4.4.1 非值班人员不准进人机房，若需要进人，须经机电维修班主管，并在值班人员陪同下，方可进人机房。4.4.2 机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并禁止吸烟。4.4.3 每班打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内和设备设施卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好，整洁光亮。4.4.4 机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完好。4.4.5 对机房都应当做到随时上锁，钥匙由当值班电工保管，值班电工不得深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-05 供配电设备设施运行管理作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 4/4私自配钥匙。4.5 值班电工应将供配电设备设施的运行数据（电压、电流、功率因数、环境温度、有功用量、无功用量）及运行状况清晰、完整、规范地记录。在每月的3号之前将上一个月的记录整理成册后交机电维修班存档，保存期为两年。5.0 记录表格 变压器配电柜运行记录TJ-R-OP07-01深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-06 供配电设备设施维修保养规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/51.0 目的规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好。2.0 适用范回适用于天健物业管理公司辖区内供配电设备设施的维修保养。3.0 职责3.1 主管经理负责审核设备保养计划表并检查该计划的执行况。3.2 机电维修班主管负责组织制定设备保养计划表并组织、监督、实施该计划。3.3 值班电工负责对供配电设备设施进行维修保养。3.4 管理处负责向有关用户通知停电的情况。4.0 程序要点4.1 设备保养计划表的制定4.1.1 每年的12月15日前，由机电维修班主管组织值班电工一起研究、制定设备保养计划表并上报公司审批。4.1.2 设备保养计划表制定的原则：需考虑的问题1 、供配电设备设施使用的频度；2 、供配电设备设施运行状况（故障隐患）；3 、合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。4.1.3 供配电设备设施维修保养年度计划应包括如下内容：1 、维修保养项目及内容；2 、备品、备件计划；3、 具体实施维修保养的时间；深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-06 供配电设备设施维修保养规程版 号： A修改号： 0页 码： 2/54、 预计费用。4.2 对供配电设备设施进行维修保养时，应严格遵守供配电设备设施安全操作标准作业规程，按设备保养计划表进行。4.3 高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由值班电工负责，低压配电柜的维修保养由值班电工负责。4.4 变压器维修保养4.4.1 外委维修保养：每年的11月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由值班电工负责监督进行，并将结果记录在供配电设备设施维修保养记录表内。4.4.2 外部维修保养：每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁、保养： 1 、测定变压器线圈的绝缘电阻，如发现其电阻值比上次测定的数值降30%5时，应作绝缘油试验（对外委托试验），如绝缘油不合格则应全部换掉；换上新鲜的合格的绝缘油后，如果变压器的绝缘电阻还低于120M，则应对变压器线圈进行处理（外委完成）；2、清扫变压器外壳，变压器漏油时应拧紧螺母或更换密封胶垫；3 、拧紧变压器引出线的接头，如发现接头烧伤或过热痕迹，应进行整修处理并重新接好；4 、变压器油位处于指示器下限时，应补同型号绝缘油，并清除油枕集泥器中的水和污垢；5 、检查变压器的接地线是否良好，地线是否被腐蚀，腐蚀严重时应更换地线。4.5 高压开关柜维修保养。深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-06 供配电设备设施维修保养规程版 号： A修改号： 0页 码： 3/5每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开关柜进行一次维修保养，此项工作由管理员机电维修主管负责监督进行并记录在供配电设备设施维修保养记录表内。4.6 低压配电柜维修保养每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外部进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。4.6.1 刀开关维修保养：1 、 检查安装螺栓是否紧固，如松驰则拧紧；2 、 检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油；3 、 检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理；4 、 用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10M，则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。4.6.2 熔断器维修保养：1、 新熔体的规格和形状应与更换的熔体一致；2 、 检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则进行修整，修整达不到要求的则应更换。严禁用铁丝、铜丝代替熔体。4.6.3 交流接触器维修保养：1、 清除接触表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；2、 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；3、 清除触头表面及四周的污物，但不要修挫触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；4、 清洁铁芯表面的油污及脏物；5、 拧紧所有紧固件。深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-06 供配电设备设施维修保养规程版 号： A修改号： 0页 码： 4/54.6.4 自耦减压启动器维修保养：1、 用500V摇表测表绝缘电阻，应不低于05 M，否则应进行干燥处理；2、 外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。4.6.5 电容器维修保养：1、 清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；2、 检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；3、 检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；4、 检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15或电容缺相，如是则更换电容。4.6.6 热继电器维修保养：1、 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；2、 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。4.6.7 断路器（自动空气开关）维修保养：1、 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10M，否则应烘干处理；2、 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；3、 断路器（自动空气开关）在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；4、 在使用过程中发现铁芯有异常噪音时，应清洁其工作表面；5、 各传动机构应注人润滑油；6、 检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修挫，只能轻轻擦拭；7、 检查手动（3次）、电动（3次）闭合与断开是否可靠，否则应修复；8、 检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复；深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-06 供配电设备设施维修保养规程版 号： A修改号： 0页 码： 5/59、 检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；10、检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。4.6.8 二次回路维修保养：1、 号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管；2、 接头处是否松驰，如松驰则拧紧。4.6.9 主回路维修保养：1、 标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；2、 接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；3、 母线排油漆是否脱落，如是重新油漆。红、绿、黄必须分清、分色4.7 供配电设备的维修保养时间不允许超过8小时，如必须超过8小时，则机电维修班电工填写申请延时维修保养表，经机电维修班主管审核、管理处主任批准后方可延时。4.8 对计划中未列出的维修保养工作，应由机电维修班主管尽快补充至计划中，对于突发性设备设施故障，先经机电维修班主管口头批准后，可以先组织解决而后写出 事故报告并上报公司5.0 记录表格 设备保养计划表TJ-R-OP07-25 配电柜保养记录TJ-R-OP07-21外委维修保养申请表TJ-R-OP07-23停水电申请表TJ-R-OP07-13事故报告TJ-R-OP07-28深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-07 柴油发电机操作标准作业规程 版 号： A修改号： 0页 码： 1/31.0 目的 规范柴油发电机的操作程序，确保正确、安全地操作柴油发电机。2.0 适用范国 适用于天健物业管理公司辖区内各类柴油发电机的操作。3.0 职责3.1 机电维修班主管负责检查本规程的执行情况。3.2 维修工依照本规程负责进行柴油发电机的操作。4.0 程序要点4.l 启动前检查4.1.1 检查机油油位是否在标示刻度线以内，不够加同型号机油至标示线以内位置。4.1.2 检查冷却液是否在水箱盖以下8cm左右，不够加清水至上述位置。4.1.3 检查电池液液位是否在极板面上15MM左右，不够加蒸馏水至上述位置。4.1.4 清理发电机组现场，把有碍操作或运行的物品搬开，确保冷却通风道顺畅。4.1.5 确保柴油发电机组总空气开关在OFF（关）状态。4.2 钥匙启动控制屏柴油发电机启动、停机操作4.2.1 启动：1 、 把钥匙从“0”位经过“1”位转到“预热”位，在预热位等7秒钟使空气预热，然后继续把钥匙放松，钥匙回复到“l”位；2 、 钥匙在启动位置停留的时间最长不要超过57秒，如果在上述时间内柴油发电机不能启动，则应把钥匙立即回复到“0”位。间隔30秒钟后再行第二次启动，如果连续 3次仍不能启动柴油发电机，则应查深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-07 柴油发电机操作标准作业规程 版 号： A修改号： 0页 码： 2/3找原因并排除故障后才允许再启动；3、 柴油发电机启动后，应马上检查有无异常噪音及震动，有无漏油、漏 水、漏气现象，控制屏有无异常显示。在开机 1015秒内，油压是否达到正常范围（3560P、S、I）如果有不正常现象，则应作出相应整改处理，等一切正常后将柴油发电机总空气开关合上（ON位置），开始供电。4.2.2 停机：1、先把柴油发电机总空气开关扳下 （OFF）位置，让发电机空载运行5分钟，然后把钥匙转回“0”位置；2、如果有紧急情况需停机，可以在不切断负载的情况下把钥匙转到“0”位置或干脆按下红色急停按钮。4.3 自动启动控制屏柴油发电机启动、停机操作4.3.1 手动启动：1、 确保控制屏上各按钮已经复位，把控制钮旋到“RUN”（运转）位置，柴油发电机启动；2、油发电机是冷的应把预热器按钮按下15秒钟，在不放松预热器按钮的同时，接着把控制钮旋到“RUN”（运转）位置，柴油发电机启动；3、油发电机正常情况下，一次自动启动着车或最多三次自动启动着车，如果柴油发电机三次都不能启动着车，控制屏面板上的故障指示灯会亮，此时应查明原因并排除故障后才能再启动；4、启动着车后，应检查有无异常噪音或震动，有无漏油、漏水、漏气现象，控制屏有无显示，在开机1015秒内，油压达到正常范围（3560P、1、I），如果有不正常情况则应做出相应整改，待一切正常后合上柴油发电机总空气开头开始供电。深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-07 柴油发电机操作标准作业规程 版 号： A修改号： 0页 码： 3/34.3.2 手动停机：1、先扳下柴油发电机总空气开关，让发电机空载运行5分钟，然后把控制按钮旋到“STOP”（停）的位置，柴油发电机停机；2、果有紧急情况需停车，可以不扳下柴油发电机总空气开关直接按下红色紧急停车按钮，柴油发电机停机。4.3.3 自动启动：1、把控制屏面板上的各按钮复位；2、控制钮旋到“AUTO”（自动）位置；3、柴油发电机总空气开关合上（ON）位置；4、如果“市电”停，柴油发电机在8秒内便会自行启动并送电；5、如果柴油发电机不能自行启动，控制屏面板上便会亮故障灯，此时应把控制钮旋到“STOP”（停）位置，查明原因并排除故障后再旋到“AUTO”（自动）位置，柴油发电机便会自动启动。4.3.4 自动停机。 来“市电”，双电源转换柜立即自动切换成“市电”，柴油发电机在空载情况下运行3分钟自动停机。深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-08 柴油发电机运行管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/31.0 目的 规范柴油发电机运行管理工作，确保柴油发电机良好运行。2.0 适用范国 适用于天健物业管理公司辖区内柴油发电机的运行管理。3.0 职责3.1 机电维修班主管负责检查柴油发电机运行管理工作的实施。32 维修工具体负责柴油发电机运行管理。40 程序要点4.1 巡视监控4.1.1 维修工应密切监视柴油发电机的运行并每隔1小时进行一次记录。巡视部位包括：柴油发电机、冷却水箱、排烟系统、回风系统、控制柜（箱）、储油箱、蓄电池、消音系统。4.1.2 巡视监控内容如下：1、 有无异常声响或大的振动；2、 无异常气味；3、 烟颜色是否正常，是否有漏油（机油、柴油）、漏水现象；4、 机油压力冷却水温是否正常；5、 频率偏差是否较大；6、 三相、单相电压是否正常，三相电流是否有过载现象；7、 各信号灯指示是否正常；8、 检查蓄电池状况（温度不能超过45，用半导体湿度计）；9、 回风是否顺畅；10、 紧固件是否有松动现象；11、 柴油箱油位；12、 消音效果是否理想；13、 每半个月应使备用柴油发电机试运行半个小时。4.1.3 对于巡视中发现的不正常情况，维修工应及时采取措施予以解决。处深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-08 柴油发电机运行管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 2/3理不了的问题，应及时详细汇报给机电维修班组长或主管，援解决。整改时应遵守柴油发电机维修保养标准作业规程。4.2 柴油发电机异常情况的处置4.2.1 柴油发电机“飞车”的处置：柴油发电机发生“飞车”现象时，维修工需沉着、冷静、迅速果断地采取措施；1、切断油路；将油门开头拉到停机位置，如果柴油机停不下来，可以 拆掉油泵进油管或高压油管；2、断气路：用棉衣等物品直接包住空气滤清器，或将空气滤清器拆下，直接用棉衣等物品塞住进气口（切断气路时，一定要注意安全）；3、绝对禁止减少或去掉负载；4、柴油发电机停机后，应立即查找原因。排除故障后，试机运行，一切正常后方可正式使用。4.2.2 柴油发电机房发生火灾时按火警、火灾应急处理标准作业规程处置。4.2.3 柴油发电机房发生水浸时的处置：1、视进水情况关掉机房内运行的柴油发电机；2、堵住漏水源；3、如果漏水较大，应立即通知机电维修班主管，同时尽力阻滞进水；4、漏水源堵住后，应立即排水；5、排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等；6、确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。4.3 维修工应按时开关柴油发电机。对于手动操作的柴油发电机，在停“市电”时，应15分钟内启动柴油发电机并开始供电；在来“市电”时，应在20分钟内关停柴油发电机。深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-08 柴油发电机运行管理标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 3/34.4 对于柴油发电机应根据其负荷的变化，适当调整其油门的大小，使其功率得到充分的利用。4.5 柴油发电机机房管理4.5.1 非值班人员不准进人机房，若需要进人，须经机电维修班主管同意，并在维修工的陪同下方可进人机房。4.5.2 机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并放置在方便、显眼处。机房内禁止吸烟。4.5.3 每周打扫一次机房卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物，油漆完好、整洁光亮。4.5.4 机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活。4.5.5 机房都应当做到随时上锁，钥匙由维修工保管，维修工不得私自配钥匙。4.6 交接班要求4.6.1 接班人员应准时接班。4.6.2 接班人员应认真听取交班人员交代，并查看柴油发电机运行日记，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在运行日记表上签名。4.6.3 有下列情况之一者不准交接班：1、 上一班运行情况未交代清楚；2、 记录不规范、不完整、不清晰；3、 机房不干净；4、 接班人未到岗；5、 事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人助进行。4.7 维修工应将柴油发电机的运行情况规范、详细、清晰地记录在柴油发电机运行记录内，并整理成册交由机电维修班存档。5.0 记录柴油发电机运行记录 TJ-R-OP07-02 深圳市天健物业管理有限公司作业指导书TJ-WI-SB-09 柴油发电机维修保养标准作业规程版 号： A修改号： 0页 码： 1/41.0 目的规范柴油发电机维修保养工作，确保柴油发电机各项性能良好，保证柴油发电机良好运行。2.0 适用范国适用于天健物业管理公司辖区内各类柴油发电机的维修保养工作。3.0 职责3.1 主管经理负责审核柴油发电机维修保养年度计划并检查该计划执行情况。3.2 机电维修班主管负责组织制定柴油发电机维修保养年度计划并组织、监督该计划的执行。3.3 柴油发电机管理员负责柴油发电机的日常维修保养。4.0 程序事点4.1 柴油发电机维修保养年度计划的制定4.1.1 每年年初由机电维修班主管组织柴油发电机管理员一起研究制定柴油发电机维修保养年度计划表并上报公司审批。4.1.2 制定柴油发电机维修保养年度计划表的原则：1 、柴油发电机使用的频度；2 、柴油发电机的运行状况（故障隐患）；3 、合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。4.1.3 柴油发电机维修保养年度计划表应包括如下内容：1 、维修保养项目及内容；2 、具体实施维修保养的时间；3 、预计费用；4 、备品、备件计划。深圳市天健